Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 4299/22 od 26.10.2022. godine, stavom prvim izreke, preinačena je prvostepena presuda u stavu drugom izreke, tako što je odbijen kao neosnovan tužbeni zahtev kojim je trženo da se tuženi obaveže da tužiocu na ime duga zbog neplaćene zakupnine za period od 01.03.2015. godine do 31.10.2015. godine, isplati ukupan iznos od 335.008,00 dinara, sa zakonskom zateznom kamatom od 30.03.2018. godine do isplate. Stavom drugim izreke, preinačeno je rešenje o troškovima postupka iz stava petog izreke prvostepene presude, tako što je tužilac obavezan da tuženom naknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 40.500,00 dinara. Stavom trećim izreke, tužilac je obavezan da tuženom naknadi troškove drugostepenog postupka u iznosu od 34.500,16 dinara.

Protiv pravnosnažne presude, donete u drugom stepenu, tužilac je blagovremeno izjavio reviziju zbog bitih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni sud je ocenio da je revizija tužioca dozvoljena na osnovu člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ broj 72/11 ... 18/20 i 10/23 – drugi zakon), ispitao je pobijanu presudu primenom člana 408. tog zakona i utvrdio da je revizija osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac je sa tuženim zaključio Ugovor o zakupu na neodređeno vreme dana 27.05.2005. godine, koji je za predmet zakupa imao poslovni prostor u Beogradu, ulica ... broj .., površine 86 m2. Veštačenjem je utvrđeno da tuženi kao zakupac na ime neplaćene zakupnine za navedeni poslovni prostor duguje za period od 01.01.2015. do 31.10.2015. godine ukupan iznos od 443.760,00 dinara, s tim što mesečni iznos zakupnine u navedenom periodu iznosi 44.376,00 dinara, u skladu sa članom 8. ugovora o zakupu poslovnog prostora, računajući cenu zakupa po metru kvadratnom u iznosu od 430,00 dinara. Ova cena utvrđena je Odlukom o utvrđivanju visine zakupnine za poslovni prostor kojim upravlja tužilac broj 984 od 02.04.2014. godine, na koju je data saglasnost zaključkom Gradske opštine Čukarica od 15.04.2014. godine, obračunate zakonske obaveze po osnovu poreza na dodatu vrednost od 20% i površine poslovnog prostora od 86 m2, kako je definisano ugovorom. Tužilac je tuženom uputio opomenu pred utuženje, nakon čega je zbog neplaćanja duga podneo predlog za izvršenje na osnovu verodostojne isprave 30.03.2018. godine. Rešenjem o izvršenju prvostepenog suda od 11.04.2018. godine, usvojeno je predloženo izvršenje i utvrđeni su troškovi izvršenja u iznosu od 12.227,00 dinara, a rešenjem od 19.12.2019. godine, usvojen je prigovor izvršnog dužnika, pa je stavljeno van snage navedeno rešenje o izvršenju u delu kojim su određeni sredstvo i predmet izvršenja, ukinute su sve sprovedene radnje, te je određeno da će se po pravosnažnosti rešenja postupak nastaviti kao povodom prigovora protiv platnog naloga.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je ocenio da je prigovor zastarelosti potraživanja delimično osnovan, nalazeći da je potraživanje zakupnine za januar i februar 2015. godine zastarelo, jer su dospela za naplatu 10.02. i 10.03.2015. godine, pa je do podnošenja predloga za izvršenje (30.03.2018. godine) protekao rok zastarelosti potraživanja zakupnine od tri godine propisan odredbom člana 375. Zakona o obligacionim odnosima. S obzirom da su parnične stranke bile u zakupodavnom odnosu, te da tuženi po dospelosti nije platio dug po računima izdatim za preostali period od marta do oktobra 2015. godine, usvojen je tužbeni zahtev za ukupan iznos neplaćene zakupnine od 335.008,00 dinara, sa zakonskom zateznom kamatom od podnošenja predloga za izvršenje do isplate, dok je zahtev za kamatu traženu na svaki pojedinačni mesečni iznos do podnošenja predloga za izvršenje, odbijen kao neosnovan.

Drugostepeni sud je preinačio prvostepenu presudu u usvajajućem delu tužbenog zahteva, tako što je tužbeni zahtev odbio kao neosnovan, nalazeći da tužilac nije aktivno legitimisan u ovom sporu primenom člana 23. i 24. Odluke o načinu postupanja sa nepokretnostima koje su u javnoj svojini Grada Beograda, odnosno na kojima Grad Beograd ima posebna svojinska ovlašćenja („Službeni list Grada Beograda“ broj 63 od 23.06.2016. godine sa izmenama i dopunama), jer je pravo na naplatu dospelih iznosa zakupnine prešlo na Grad Beograd počev od 01.12.2016. godine, osim za postupke započete do 01.12.2016. godine, što ovde nije slučaj budući da je predlog za izvršenje na osnovu verodostojne isprave podnet 30.03.2018. godine.

Po oceni Vrhovnog suda stanovište drugostepenog suda zasnovano je na pogrešnoj primeni materijalnog prava.

Prema članu 1. Odluke o načinu postupanja sa nepokretnostima koje su u javnoj svojini Grada Beograda, odnosno na kojima Grad Beograd ima posebna svojinska ovlašćenja („Službeni list Grada Beograda“ br. 63/2016, 50/2018, 26/2019, 52/2019, 23/2023 (Autentično tumačenje)), ovom odlukom uređuje se pribavljanje, raspolaganje, korišćenje, održavanje i upravljanje nepokretnostima koje su u javnoj svojini Grada Beograda, odnosno na kojima Grad ima posebna svojinska ovlašćenja (u daljem tekstu: nepokretnosti Grada), u skladu sa propisima kojima se uređuje oblast javne svojine. Po članu 23. stav 1. na Grad Beograd, odnosno organizacionu jedinicu Gradske uprave nadležnu za obavljanje poslova upravljanja i davanja u zakup poslovnih zgrada i poslovnog prostora prelaze sva prava i obaveze iz odluka nadležnih organa, odnosno ugovora o zakupu koje su zaključile gradske opštine odnosno javna preduzeća ili druge organizacione jedinice osnovane od strane gradskih opština iz člana 22. stav 1. ove odluke, ukoliko su u saglasnosti sa zakonom i propisima Grada Beograda, počev od 1. decembra 2016. godine. Započeti sudski sporovi po članu 24. Odluke sa zakupcima poslovnih zgrada i poslovnih prostorija kojima su upravljale gradske opštine iz člana 22. stav 1. ove odluke, pokrenuti zbog neizmirene zakupnine, biće nastavljeni i okončani bez promene tužioca.

Skupština Grada Beograda na sednici održanoj 13.04.2023. godine, donela je autentično tumačenje odredaba člana 23. stav 1, i 24. navedene Odluke, koje je objavljeno u „Službenom listu Grada Beograda“ broj 23/2023. Odredbu člana 23. stav 1. prema autentičnom tumačenju treba razumeti tako da na Grad Beograd, odnosno organizacionu jedinicu Gradske uprave nadležnu za obavljanje poslova upravljanja i davanja u zakup poslovnih zgrada i poslovnog prostora, prelaze sva prava i obaveze iz važećih ugovora o zakupu koje su nastale posle 1. decembra 2016. godine, kao i prava i obaveze iz novozaključenih ugovora o zakupu, a koje ugovore su zakupci bili dužni da nakon 1. decembra 2016. godine zaključe sa gradom Beogradom. Svi zakupci koji su nakon navedenog datuma ostali u zakupljenim poslovnim prostorima, kao i novi zakupci, bili su u obavezi (u skladu sa obaveštenjem iz člana 22. stav 1. Odluke) da zaključe nove ugovore o zakupu sa Gradom Beogradom. Podatke o potraživanjima i dugovanjima svih zakupaca poslovnog prostora, do 1. decembra 2016. godine, ne poseduje gradski Sekretarijat za finansije, već te podatke i danas vode i evidentiraju gradske opštine, odnosno javna preduzeća ili druge organizacione jedinice osnovane od strane gradskih opština. Odredbu člana 24. treba razumeti tako, da aktivnu legitimaciju tužioca u postupcima zbog neizmirene zakupnine, Grad Beograd može imati samo za zakupnine koje su nastale kao obaveza zakupaca nakon 1. decembra 2016. godine, jer je nakon tog perioda upravljanje poslovnim prostorom pripalo Gradskom Sekretarijatu za imovinske i pravne poslove u okviru koga postoji Sektor za zakup i upravljanje poslovnim prostorom od kada su, isti ili novi zakupci, zaključivali nove ugovore o zakupu sa Gradom Beogradom. Za neizmirene zakupnine do 1. decembra 2016. godine, aktivnu legitimaciju tužioca ima isključivo lice sa kojim je zakupac do tog datuma bio u ugovornom odnosu (gradske opštine, odnosno javna preduzeća ili druge organizacione jedinice osnovane od strane gradskih opština), bez obzira na datum pokretanja sudskog postupka.

Prema članu 583. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, zakupac je dužan plaćati zakupninu u rokovima određenim ugovorom ili zakonom, a u nedostatku ugovora i zakona kako je uobičajeno u mestu gde je stvar predata zakupcu, dok po članu 375. potraživanje zakupnine bilo da je određeno da se plaća povremeno, bilo u jednom ukupnom iznosu zastareva za tri godine.

Sledom navedenog, pogrešno je pravno stanovište drugostepenog suda da tužilac kao zakupodavac nije aktivno legitimisan u ovoj parnici, jer su po navedenoj Odluci na Grad Beograd, prešla prava i obaveze iz važećih ugovora o zakupu koje su nastale posle 1. decembra 2016. godine, odnosno za neizmirene zakupnine do 1. decembra 2016. godine (što je ovde slučaj), aktivnu legitimaciju ima lice sa kojim je zakupac do tog datuma bio u ugovornom odnosu, bez obzira na datum pokretanja sudskog postupka. Kako zbog pogrešnog pravnog stanovišta drugostepeni sud nije ocenio sve žalbene navode tuženog, pobijana drugostepena presuda je ukinuta i predmet vraćen drugostepenom sudu na ponovno suđenje. U ponovnom postupku drugostepeni sud će odlučiti o osnovanosti žalbe tuženog, ocenom svih njenih navoda, kojima se osporava utvrđeno činjenično stanje i ocena prigovora zastarelosti potraživanja.

Na osnovu člana 415. stav 1. ZPP, Vrhovni sud je odlučio kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Dragana Marinković, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković