Prema utvrđenom činjeničnom stanju, Preduzeće ''DD'' iz ... (čiji je osnivač i direktor bio tuženi BB) na osnovu zaključenog ugovora o trampi sa ĐĐ postalo je vlasnik kuće u ... u ulici ... br. ..., sa zemljišno-knjižnim oznakama bliže opisanim u obrazloženju. Presudom Opštinskog suda u Nišu P 309/2006 od 27.02.2006. godine, razveden je brak tužilje i tuženog B, a u stavu četvrtom je utvrđeno da tužilja ima prava svojine na prizemnoj kući u ulici ... br. ... u ... u ukupnoj površini od 135m². Tužilja nije upisala svoje pravo svojine u javnom registru. Rešenjem Privrednog suda u Nišu od 11.01.2012. godine preduzeće ''DD'' je brisano iz registra. Založnom izjavom koja je overena pred Opštinskim sudom u Nišu od 05.08.2008. godine ''DD'' je kao založni dužnik bezuslovno dozvolilo da se izvrši upis založnog prava – izvršne vansudske hipoteke prvog reda u korist tužene banke kao poverioca na imovini založnog dužnika i to na zgradi u ulici ... br. ... (koja je postala svojina tužilje) radi obezbeđenja novčanog potraživanja poverioca iz ugovora o poslovno revolving okvirnom kreditu u iznosu od 100.000 evra u dinarskoj protivvrednosti. Založni dužnik je neopozivo potvrdio saglasnost, da ako potraživanja obezbeđena hipotekom ne budu plaćena od dospelosti, poverilac se može naplatiti iz cene dobijene prodajom nepokretnosti u vansudskom postupku prodaje bez podnošenja tužbe; da će hipotekovana nepokretnost prinudnim putem biti ispražnjena i predata kupcu u posed u roku od 15 dana; da je založni dužnik upozoren na posledice neizmirenja i obezbeđenja potraživanja i da je pristao na mogućnost izvršenja prodajom nepokretnosti bez prava na vođenje parnice kao i da ne postoji treće lice koje ima neposrednu državinu na nepokretnostima na kojima se ustanovljava založno pravo. Pre davanja izvršne založne izjave između tužilje i tuženog BB postignut je usmeni sporazum sa kojim se tužilja saglasila da se sporna kuća stavi pod hipoteku kao sredstvo obezbeđenja za kredit i da joj tuženi B plaća naknadu u iznosu od 200 evra. Tuženi je tužilji ugovoreni iznos plaćao u periodu od devet meseci. Rešenjem Osnovnog suda u Nišu od 03.10.2010. godine dozvoljena je zabeležba hipotekarne prodaje zgrade br. ..., bez zemljišta na kp. br. ... vlasništvo Preduzeća ''DD'' u korist poverioca – tužene banke, radi naplate duga. Tuženi B nije ispunio obaveze iz zaključenog ugovora o kreditu, te je ugovorom o prodaji od 27.12.2010. godine tužena banka je trećetuženom prodala stambeni građevinski objekat za cenu od 110.000 evra u dinarskoj protivvrednosti. Tužilja je iseljena 08.11.2012. godine i objekat je predat u državinu kupcu.

Na utvrđeno činjenično stanje, pravilno je primenjeno materijalno pravo kada je tužbeni zahtev radi utvrđenja da je ništava založna izjava odbijen kao neosnovan.

Naime, u konkretnom slučaju založna izjava po formi i sadržini nije u suprotnosti sa članom 14. stav 3. Zakona o hipoteci. Ona sadrži izričitu izjavu vlasnika da je svestan posledica do kojih ugovor o hipoteci može dovesti uključujući iseljenje iz nepokretnosti i gubitka državine i da se saglašava sa pravima i obavezama iz tačke 3. U trenutku davanja založne izjave i zasnivanja hipoteke tužilja svoje pravo po pravnosnažnoj sudskoj odluci nije upisala u javnoj knjizi (imala je pravni osnov ali ne i način sticanja), pa pravo svojine nije stekla.

Naime, po članu 20. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa pravo svojine se stiče po osnovu zakona, pravnim poslom i nasleđivanjem. Da bi se pravnim poslom steklo pravo svojine nužan je način sticanja – upis u javne knjige (član 33. ZO SPO). U konkretnom slučaju, tužilja nije stekla pravo svojine jer presuda utvrđujućeg karaktera (u pretežnom delu) predstavlja pravni osnov za sticanje (nužan je bio i upis u javne knjige). U trenutku zasnivanja hipoteke pravo svojine je imalo Preduzeće ''DD'' koje je spornu nepokretnost steklo pravni poslom i izvršilo upis u javne knjige. Za treća lica (tužioca) hipotekarni dužnik (upisan u javnom registru) je isključivi vlasnik nepokretnosti i u skladu sa načelom pravne sigurnosti i načelom pouzdanja (član 63. Zakona o državnom premeru i katastru) zajmodavac nije bio u obavezi da vrši ispitivanje da li se neko treći (u ovom slučaju tužilja) nalazi u državini stvari i da li je eventualno došlo do višestrukih otuđenja.

Zbog izloženog, neosnovani su revizijski navodi u kojima se ističe da je tužilja sudskom odlukom (iz brakorazvodne parnice) stekla pravo svojine koje su bili dužni svi (uključujući i tuženu banku) da poštuju. Kao što je istaknuto sudska odluka je zamenila pravni posao (ugovor) i tužilja je presudom stekla samo pravni osnov za upis prava svojine.

Načelo pouzdanja u javne registre i načelo pravne sigurnosti (sigurnosti prometa) i propisana stroga forma ukazuju na postojanje javnog interesa u materiji prometa nepokretnosti i obezbeđenja potraživanja kako to revident ističe. Ali, stroga forma zasnivanja hipoteke, ne znači kako to revident tvrdi, povredu načela ravnopravnosti strana u ugovornim odnosima niti se licima koje posledice realizacije hipoteke, pogađaju prevashodno zbog sopstvenih propusta (tužilja nije upisala pravo svojine zbog sudske takse) mora biti obezbeđena pravna zaštita.

Takođe su neosnovani revizijski navodi u kojima se ističe da je tuženi B bio nesavestan i da je prevarno postupao, jer ta okolnost nema nikakvog značaja u odnosu na tuženu banku (to može biti relevantno za odnos između tužilje i tuženog – bivšeg supruga). Ali, u konkretnom slučaju sud je utvrdio da je tužilja znala za zasnivanje hipoteke i ta činjenica se ne može osporaviti u revizijskom postupku (sud raspravlja pravna, a ne činjenična pitanja u postupku po reviziji).

Na osnovu člana 414. ZPP odučeno je kao u izreci.

Predsednik veća sudija

Predrag Trifunović,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić