U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, dok se na druge povrede postupka revizijom tužioca određeno ne ukazuje.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac je kao pr. vlasnik i zakonski zastupnik SR „BB“ ..., kao kupac sa tuženim kao prodavcem zaključio predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, koji je 27.09.2013. godine overen pred Osnovnim sudom u Požarevcu pod Ov. ../2013. Članom 1. predugovora predviđeno je da je predmet predugovora kupoprodaja i to: stana br. .. na prvom spratu, površine 27,70m2, stana br. .. na prvom spratu površine 26,10m2 i stana broj .. na drugom spratu površine od 38,9m2, stambene zgrade u izgradnji po građevinskoj dozvoli – odobrenju navedenom u predugovoru, a koji će se izgraditi na kat.parc. br. .. u Ulici ... br. .., upisana u LN .. KO ... . Članom 2. predviđeno je da će kupoprodajnu cenu ugovarači definisati glavnim ugovorom, a plaćanje će biti kompenzaciono, tako što će kupac deo kupoprodajne cene za predmetne stanove plaćati isporukom betona MB 30 i to isključivo za izgradnju stambene zgrade koja je opisana u ovom predugovoru, a deo kupoprodajne cene isplatiće kupac isporukom jednog plovnog objekta – broda teretnog čiji je vlasnik Bagersko-brodarsko preduzeće, kao i da će glavni ugovor (ugovor o kupoprodaji) biti zaključen 30.05.2014. godine, a članom 3. da sve što nije predviđeno ovim predugovorom o kupoprodaji biće regulisano glavnim ugovorom, nakon završetka stambenog objekta i nakon prenosa vlasništva plovnog objekta – broda i na osnovu Zakona o obligacionim odnosima.

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti – stanova koji su bili predmet navedenog predugovora o nepokretnosti nije zaključen, jer stanovi do ovog datuma (30.05.2014. godine) nisu izgrađeni i faktički nisu ni postojali. Tužilac i tuženi zaključili su Sporazum, koji je 27.06.2016. godine overen kod javnog beležnika pod UOP ../2016, kojim su uskladili predmet predugovora o kupoprodaji sa rešenjem Gradske uprave Grada Požarevca, Odeljenje za urbanizam i građevinske poslove od 27.05.2016. godine, te su se saglasili da je predmet predugovora o kupoprodaji Ov ../2013 od 27.09.2013. godine stan br. .. na prvom spratu, površine 48,74m2 i stan br. .. na drugom spratu, površine 48,74m2, kao i da je neto površina ovih stanova koji su po zaključenom sporazumu predmet predugovora o kupoprodaji veća za 5,29m2, a samim tim i njihova tržišna vrednost od predviđene predugovorom o kupoprodaji i da istu tužilac kao vlasnik SR „BB“ ... treba da naknadi tuženom, o čemu su se tužilac i tuženi takođe saglasili sporazumom. Konstatovano je i da navedeni sporazum ne predstavlja aneks ugovora, već je zaključen u cilju korišćenja kao dokaz u sudskom postupku.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, Vrhovni kasacioni sud nalazi da su nižestepeni sudovi pravilnom primenom materijalnog prava, odbili tužbeni zahtev tužioca, ocenivši da do zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti koje su bile predmet predugovora o kupoprodaji nije došlo, budući da tužilac nije tražio zaključenje glavnog ugovora, tj. ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u roku od šest meseci od isteka roka koji je predviđen za zaključenje (u konkretnom slučaju to je 30.05.2014. godine), već je podneo tužbu 29.03.2016. godine, radi predaje u državinu nepokretnosti, nakon čega je zaključio sporazum sa tuženim 27.06.2016. godine (kojim su samo opredeljene nepokretnosti koje su bile predmet predugovora), te da je protekom roka za zaključenje glavnog ugovora prestala i obaveza iz predugovora na zaključenje glavnog ugovora.

Naime, odredbom člana 45. Zakona o obligacionim odnosima, propisano je da je predugovor takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se docnije zaključi drugi, glavni ugovor (stav 1), da propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor, ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora (stav 2), da predugovor obavezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora (stav 3), da na zahtev zainteresovane strane sud će naložiti drugoj strani koja odbija da pristupi zaključenju glavnog ugovora da to uradi u roku koji će joj odrediti (stsv 4), da se zaključenje glavnog ugovora može zahtevati u roku od šest meseci od isteka roka predviđenog za njegovo zaključenje, a ako taj rok nije predviđen, onda od dana kad je prema prirodi posla i okolnostima ugovor trebalo da bude zaključen (stav 5), da predugovor ne obavezuje ako su se okolnosti od njegovog zaključenja toliko izmenile da ne bi bio zaključen da su takve okolnosti postojale u to vreme (stav 6).

U konkretnom slučaju, tužilac tužbenim zahtevom traži da se obaveže tuženi da tužiocu preda u državinu stan br. .. na prvom spratu, površine 48,74m2 i stan br. .. na drugom spratu, površine 48,74m2, a po rešenju o ozakonjenju Gradske uprave Grada Požarevca, Odeljenje za urbanizam i građevinske poslove od 27.05.2016. godine, koji su izgrađeni i u potpunosti useljivi, a koji se nalaze u stambenoj zgradi u ... ulici br. .., na kat.parc. br. .. i dozvoli upis prava svojine na ovim nepokretnostima u javnim knjigama, navodeći da je tužilac ispunio obaveze iz predugovora. Iz utvrđenog činjeničnog stanja proizilazi da su stranke zaključile predugovor 27.09.2013. godine, da je prema tom predugovoru objekat trebalo da bude završen do 30.05.2014. godine, da u objektu koji je građen nisu izgrađeni stanovi koji su navedeni u predugovoru od 27.09.2013. godine zbog čega je između stranaka zaključen sporazum 27.06.2016. godine na kome su potpisi ugovarača overeni od strane javnog beležnika i u tom sporazumu su navedeni stanovi koji faktički postoje, te da je predmet predugovora od 27.09.2013. godine usklađen sa faktičkim stanjem, a u sporazumu je konstatovano da su predmet predugovora stanovi navedeni u tom sporazumu. Imajući u vidu navedeno, po oceni Vrhovnog kasacionog suda pravilan je zaključak nižestepenih sudova da se zaključeni sporazum ne može smarati novim ugovorom, budući da je ovim sporazumom samo usklađen predmet predugovora o prodaji nepokretnosti sa rešenjem o ozakonjenju Grada Požarevca, Odeljenje za urbanizam i građevinske poslove od 27.06.2016. godine i istovremeno opredeljen predmet predugovora o kupoprodaji nepokretnosti, te da navedeni sporazum iako overen od strane javnog beležnika ne predstavlja ugovor u smislu člana 26. Zakona o obligacionim odnosima jer ne sadrži sve bitne sastojke ugovora, a nije sačinjen ni u propisanoj formi.

Neosnovani su navodi revizije da su stranke zaključenjem sporazuma izrazile volju i konvalidirale predugovor smatrajući ga glavnim ugovorom, jer sadrži sve elemente - predmet ugovora, a izvršeno je i kompenzaciono plaćanje. Naime, zaključenjem predugovora stranke preuzimaju obavezu da zaključe kasnije drugi, glavni ugovor, zbog čega predugovor i glavni ugovor ne mogu istovremeno proizvoditi pravna dejstva jer u momentu zaključenja predugovora ne postoji glavni ugovor, a kada se predugovor izvršenjem obaveze ugasi nastaje glavni ugovor. Konačni cilj koji je trebalo postići zaključenjem predugovora u ovoj pravnoj stvari je promet nepokretnosti, a prema odredbi člana 45. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor, ukoliko je propisana forma uslov punovažnosti ugovora, to je za punovažnost predugovora neophodna pismena forma i da potpisi ugovarača budu overeni u sudu, shodno odredbi člana 4. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti (“Službeni glasnik RS”, br. 42/98, 111/2009), važećeg u vreme zaključenja predugovora. U konkretnom slučaju na predugovoru o kupoprodaji koji je zaključen 27.03.2013. godine potpisi ugovarača su overeni pred sudom, dok su potpisi ugovarača na sporazumu zaključenom 27.06.2016. godine, kojim su samo opredeljene nepokretnosti koje su bile predmet predugovora, overeni kod javnog beležnika. Međutim, predugovor zaključen u propisanoj formi, ne predstavlja sam po sebi, pravni osnov za priznanje prava svojine na nepokretnosti i uknjižbu koju je tužilac tražio, nego predugovoru verna strana može, na način i u rokovima određenim članom 45. stav 4. i 5. ZOO-a, od suda tražiti da drugoj strani naloži zaključenje glavnog ugovora u određenom roku, pa tek ukoliko u tom roku ne dođe do zaključenja glavnog ugovora, presuda zamenjuje glavni ugovor o prometu nepokretnosti i predstavlja valjan osnov uknjižbe prava svojine. U izreci takve presude morali bi biti navedeni bitni sastojci glavnog ugovora o prometu nepokretnosti, obavezivanje tužene strane da ugovor zaključi u određenom roku i konstatacija da će se nakon bezuspešnog proteka roka smatrati da je glavni ugovor valjano zaključen danom pravosnažnosti presude i da presuda može biti osnov za uknjižbu prava svojine na nepokretnosti. Tužbeni zahtev tužioca nije postavljen u skladu sa navedenim i nije u skladu sa citiranim propisima. Stoga su pravilno nižestepeni sudovi primenili materijalno pravo kada su odbili tužbeni zahtev tužioca.

Na osnovu iznetog, primenom člana 414. stav 1. ZPP, Vrhovni kasacioni sud je odlučio kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Vesna Popović,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić