Rešenjem Višeg suda u Beogradu Gž 14945/19 od 22.10.2020. godine, stavom prvim izreke, odbijene su kao neosnovane žalbe krajnjeg korisnika i protivnika predlagača i potvrđeno rešenje Prvog osnovnog suda u Beogradu R1 315/16 od 01.04.2019. godine, ispravljeno rešenjem istog suda R1 315/16 od 27.05.2019. godine. Stavom drugim izreke, odbijena je kao neosnovana žalba krajnjeg korisnika i potvrđeno rešenje Prvog osnovnog suda u Beogradu R1 315/16 od 01.04.2019. godine, ispravljeno rešenjem istog suda R1 315/16 od 27.05.2019. godine. Stavom trećim izreke, odbijen je kao neosnovan zahtev predlagača za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv rešenja drugostepenog suda protivnik predlagača i krajnji korisnik izjavili su blagovremenu i dozvoljenu reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja. Iz sadržine revizijskih navoda proizlazi da se revizijom osporava deo rešenja kojim je odlučeno o naknadi za eksproprisano zemljište i u delu odluke o troškovima postupka.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijano rešenje u granicama razloga propisanih odredbom člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11... 55/14), pa je utvrdio da je revizija osnovana.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, rešenjem Gradske opštine Palilula, Uprava opštine – Odeljenje za imovinskopravne poslove broj .. od 10.05.2011. godine, koje rešenje postalo pravnosnažno 31.05.2012. godine utvrđeno je da se tim rešenjem eksproprišu uz naknadu zemljište i to: kat. parc. br. .. površine 4793m², kp. br. .. površine 1630m², kat. parc. br. .. površine 944m², upisano u LN .. KO ..., vlasnika BB iz ..., pravnog prethodnika ovde tužioca. Naznačeno zemljište je preneto u svojinu Grada Beograda za potrebe Direkcije za građevinsko zemljište i izgradnju grada Beograda, radi izgradnje saobraćajnice severna tangenta od saobraćajnice T6 do pančevačkog puta – sektor 2, deonica od zemunskog puta – IN 24.1 do pančevačkog puta N1.9, a na osnovu plana detaljne regulacije u rešenju Vlade Republike Srbije 05 broj ../2011 od 20.10.2011. godine o utvrđenju javnog interesa za eksproprijaciju. Naznačene parcele ušle su u sastav građevinske parcele C12, C32 i C33 KO ... . U postupku sporazumnog utvrđivanja naknade za eksproprisanu nepokretnost, između predlagača BB (pravnog prethodnika tužioca) i krajnjeg korisnika Direkcije za građevinsko zemljište i izgradnju grada Beograda nije postignut sporazum o naknadi za eksproprisano zemljište i izvedene radove. BB je preminuo dana 14.04.2015. godine. Rešenjem Prvog osnovnog suda u Beogradu O 5159/2015 od 16.10.2015. godine za jedinog naslednika pok. BB oglašen je njegov sin AA. Među strankama nije sporno da AA poseduje pravni osnov za isplatu naknade za eksproprisano zemljište koje je izuzeto iz poseda BB za tuženu Direkciju kao krajnjeg korisnika. Radi utvrđivanja vrednosti eksproprisane nepokretnosti prvostepeni sud je obavio veštačenje od strane veštaka građevinske struke Vladimira Aleksića i utvrdio da je cena – vrednost zemljišta predmetnih parcela u visini od 4.369,20 dinara po 1m². Prvostepeni sud je pribavio i izveštaj procene Poreske uprave u pogledu tržišne vrednosti predmetnih parcela. Prema izveštaju Poreske uprave proizlazi da je cena predmetnih parcela u iznosu od 320,00 dinara po m². Obavljeno je i veštačenje od strane Gradskog zavoda za veštačenje grada Beograda radi utvrđivanja visine vrednosti preduzetih operacija – radova na eksproprisanom zemljištu koje obuhvata oranje, tanjiranje i sl. pri čemu je utvrđeno da je vrednost tih radova – preduzete operacije, u visini od 82.855,50 dinara.

Pri ovako utvrđenom činjeničnom stanju, nižestepeni sudovi su zaključili da je tužbeni zahtev tužioca osnovan. Imajući u vidu površinu parcela (ukupno 2 hektra 36 ari i 72m²) i visinu procenjene vrednosti zemljišta po m² od strane veštaka (4.369,20 dinara po 1m²), sud je usvojio tužbeni zahtev i obavezao krajnjeg korisnika da tužiocu isplati 103.427.702,43 dinara na ime vrednosti eksproprisanog zemljišta, a na ime preduzete operacije obrade eksproprisanog zemljišta iznos od 82.855,90 dinara sve sa zakonskom zateznom kamatom od 01.04.2019. godine pa do isplate. Pri tome, sud nije prihvatio izveštaj Poreske uprave nalazeći da je iznos od 320,00 dinara po 1m² za eksproprisano zemljište previše nisko opredeljen. Predmetni izveštaj je dat isključivo na osnovu već pravnosnažno realizovanih procena Poreske uprave u predmetima – parafikatima, dakle za istu ili sličnu nepokretnost na istoj ili sličnoj lokaciji i to bez izlaska na teren i bez upoređivanja sa izvršenim prometom za druge katastarske parcele u neposrednoj blizini i istoj nameni kako bi se došlo do realne visine tržišne vrednosti. Iz tih razloga naznačenu procenu je ocenio kao prenisku i prihvatio nalaz i mišljenje sudskog veštaka. Osim toga, Poreska uprava je predmetno zemljište procenjivala kao poljoprivredno, a treba da ga proceni kao građevinsko zemljište jer je usvojen plan realizacije izgradnje naznačenog koridora pa je stoga isto zemljište ušlo u status gradskog građevinskog zemljišta. Poreska uprava opredeljuje najniži iznos naknade za eksproprisanu nepokretnost pri čemu za osnovicu uzima najniži iznos vezano za prodaju - nepokretnosti na tom području. Predmetno zemljište evidneno predstavlja gradsko građevinsko zemljište a ne poljoprivredno zemljište. Prema odluci o određivanju zona na teritoriji Grada Beograda za utvrđivanje poreza na imovinu (objavljeno u „Službenom listu Grada Beograda“ br. 87 od 28.11.2014. godine) proizlazi da KO ... pripada zoni 5 i da cena 1m² građevinskog zemljišta iznosi 2.600,00 dinara. To ukazuje na činjenicu da se procena Poreske uprave u pogledu vrednosti naznačenih parcela po m² ne može prihvatiti kao realna. S druge strane, veštak građevinske struke je predmetno zemljište datirao kao gradsko građevinsko zemljište. Namena tog zemljišta je sprovedena i izvršena i to je objavljeno u „Službenom glasniku Grada Beograda“. Pri tome, veštak je imao u vidu da u neposrednoj blizini postoje izgrađene saobraćajnice, da uveliko niču objekti stambenih zgrada tako da će vrlo brzo doći do promene cene na više. Veštak kao parametar nije uzimao okolne parcele jer su po kulturi njive. Pri tome, sud je pokušao da izvrši usaglašavanje nalaza i mišljenja sudskog veštaka Velimira Aleksića i ovlašćenog lica PU Filijale Palilula Predraga Todorovića, ali je veštak Aleksić izjavio da ostaje pri svom nalazu i mišljenju koji nalaz i mišljenje je prvostepeni sud prihvatio kao pravilan, što je prilikom odlučivanja o žalbi prihvatio i drugostepeni sud. Vezano za naknadu za izvedene operacije obrade zemljišta nižestepeni sudovi su prihvatili nalaz i mišljenje Gradskog zavoda za veštačenje. Utvrđeno je da je izvršeno oranje, tanjiranje i đubrenje, pa je shodno članu 50. Zakona o eksproprijaciji dosudio utvrđeni iznos od 89.850,50 dinara. Pri tome, nižestepeni sudovi zaključuju da tuženi nisu dokazali da su predmetne operacije izvršene posle pismenog obaveštenja vlasniku parcele o podnetom predlogu za eksproprijaciju.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su, saglasno čl. 41, 42. i 50. Zakona o eksproprijaciji odredili naknadu za trajno izuzeto zemljište, u visini tržišne vrednosti utvrđene veštačenjem, kao i naknadu za izvršene operacije obrade zemljišta.

Vrhovni kasacioni sud nalazi da se osnovano revizijama ukazuje da je zbog pogrešne primene materijalnog prava činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno.

Odredbom člana 41. stav 2. Zakona o eksproprijaciji, propisano je da se visina naknade u novcu za eksproprisane nepokretnosti određuje prema tržišnoj ceni, prema okolnostima u momentu zaključenja sporazuma o visini naknade, a ako sporazum nije postignut, prema okolnostima u vreme donošenja prvostepene odluke o naknadi. Odredbom člana 42. stav 1. Zakona o eksproprijaciji, propisano je da se naknada za eksproprisano poljoprivredno zemljište i građevinsko zemljište određuje u novcu prema tržišnoj ceni takvog zemljišta, ako zakonom nije drugačije propisano, dok je stavom 2. određeno da procenu tržišne cene iz stava 1. ovog člana vrši organ nadležan za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava nepokretnosti.

Naime, organ nadležan za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava na nepokretnostima, saglasno odredbi člana 42. Zakona o eksproprijaciji vrši procenu tržišne cene za eksproprijaciju konkretne nepokretnosti, s tim da nije isključena mogućnost da se na okolnost visine tržišne naknade odredi veštačenje ili izvedu drugi predloženi dokazi. Međutim, kod činjenice da je u konkretnom slučaju, za razliku od nalaza i mišljenja veštaka, Poreska uprava dala obrazloženu procenu tržišne vrednosti predmetne nepokretnosti koja je formirana na osnovu pravnosnažno realizovanih procena u predmetima izvršenih prometa zemljišta na najbližim, sličnim lokacijama, to su po oceni ovog suda, nižestepeni sudovi propustili da daju detaljne razloge zbog čega ne prihvataju procenu Poreske uprave, a prihvataju nalaz i mišljenje veštaka, imajući u vidu postojanja velike razlike u pogledu procenjene tržišne vrednosti po 1m2, pri čemu je sam zaključak nižestepenih sudova da procena Poreske prave predstavlja najniži iznos naknade za eksproprisanu nepokretnost koju sud može odrediti, proizvoljan.

Tako će u pogledu utvrđivanja tržišne vrednosti zemljišta sud najpre utvrditi koji parametri opredeljuju njegovu vrednost (oceniti parametre koje veštak navodi u svom nalazu), proceniti da li su isti dovoljni da se na osnovu njih može sa pravilnošću utvrditi tržišna cena ili je potrebno uključiti dodatne parametre kao što su: lokacija, trenutna infrastrukturna opremljenost, prisutnost ponude i tražnje na konkurentnom tržištu pod redovnim okolnostima u kontekstu slobodne prodaje između zainteresovanih lica. Veštak se izjasnio da kao parametar nije uzimao vrednost okolnih parcela jer su po kulturi njive. Međutim, do usvajanja planskog akta i ova parcela je bila po kulturi poljoprivredno zemljište. Promena namene zemljišta utiče na visinu cene istog, ali ne može se prihvatiti da to bude enormno velika razlika, a bez činjenično-pravnog utemeljenja. Sud mora imati u vidu i procenu poreske uprave u pogledu opredeljivanja vrednosti zemljišta po m2 kod naplate poreza na imovinu. U svom nalazu veštak ističe da će na toj lokaciji ubrzo doći do promene cene zemljišta na više. Međutim, sud mora uzeti u obzir ne šta će biti i kakva će ponuda i potražnja biti u okolini vezano za promet zemljišta zbog novonastale situacije, već se moraju uzeti i ceniti parametri iz već zaključenih ugovora odnosno realizovanih prometa nepokretnosti što je u ovom slučaju izostalo, a u čemu se veštak nije izjašnjavao.

U ponovnom postupku prvostepeni sud će imati u vidu napred iznete primedbe i naloge, po istima postupiti, po potrebi izvešće i druge potrebne dokaze sve u kontekstu predloženih dokaza radi pravilnog utvrđivanja visine vrednosti eksproprisanih parcela i ocenom izvedenih dokaza doneće zakonitu odluku.

Iz navedenih razloga Vrhovni kasacioni sud je na osnovu odredbe člana 416. stav 2. Zakona o parničnom postupku odlučio kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

dr Dragiša B. Slijepčević,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić