Apelacioni sud u Beogradu je, presudom Gž 1983/23 od 23.11.2023. godine, stavom prvim izreke, odbio kao neosnovanu žalbu tužene GG i potvrdio rešenje sadržano u prvom stavu izreke presude Višeg suda u Beogradu P 911/20 od 18.11.2022. godine. Stavom drugim izreke, preinačena je presuda Višeg suda u Beogradu P 911/20 od 18.11.2022. godine, u drugom stavu izreke, tako što je odbijen kao neosnovan, tužbeni zahtev kojim je traženo da se utvrdi da je ništav sporazum o međusobnim pravima i obavezama povodom gradnje i realne deobe građevinsko-stambenog poslovnog objekta u ..., naselje ..., objekat zvani ''...'' u Ul. ...br. ..., zaključen između sada pok. DD, biv. iz ..., čiji su pravni sledbenici tuženi AA i BB, oboje iz ... i tužena VV iz ..., overen pred Drugim opštinskim sudom u Beogradu 12.10.2006. godine pod br. 1/2 Ov. br. .../... . Stavom trećim izreke, preinačena je presuda Višeg suda u Beogradu P 911/20 od 18.11.2022. godine, u trećem stavu izreke, tako što je odbijen, kao neosnovan, tužbeni zahtev kojim je traženo da se utvrdi da je ništav sporazum o međusobnim pravima i obavezama povodom izgradnje i realne deobe građevinsko- stambenog poslovnog objekta u ..., naselje ..., objekat zvani ''...'' u Ul. ...br. ..., zaključen između sada pok. DD, biv. iz ..., čiji su pravni sledbenici tuženi AA i BB, oboje iz ... i tužene GG iz ..., overen pred Drugim opštinskim sudom u Beogradu 12.10.2006. godine pod br. 1/2 Ov. br. .../... . Stavom četvrtim izreke, tužilac je obavezan da tuženoj VV na ime naknade troškova prvostepenog postupka isplati iznos od 657.750,00 dinara, sa zakonskom zateznom kamatom od izvršnosti do isplate. Stavom petim izreke, obavezan je tužilac da tuženoj GG na ime naknade troškova prvostepenog postupka isplati iznos od 943.250,00 dinara, sa zakonskom zateznom kamatom od dana izvršnosti do isplate. Stavom šestim izreke, obavezan je tužilac da tuženoj GG na ime naknade troškova drugostepenog postupka isplati iznos od 90.000,00 dinara. Stavom sedmim izreke, odbijeni su zahtevi tužioca i umešača na njegovoj strani za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv stavova drugog, trećeg, četvrtog, petog, šestog i sedmog izreke pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilac i umešač na njegovoj strani su izjavili blagovremenu reviziju, zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu, u smislu odredbe člana 399. Zakona o parničnom postupku (''Službeni glasnik RS'', br. 125/04, 111/09), koji se primenjuje na osnovu odredbe člana 506. Zakona o parničnom postupku (''Službeni glasnik RS'', br. 72/11 ... 18/20) i utvrdio da je revizija osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 361. stav 2. tačka 9. Zakona o parničnom postupku, na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti, a revizijom revidenta se neosnovano ukazuje na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 361. stav 1. istog Zakona.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, između Preduzeća ''ĐĐ'' i ''EE'' je 15.12.1997. godine zaključen Ugovor o suinvestiranju i izgradnji poslovno-stambenog objekta označenog pod br. 1 na lokaciji ''...'', ''...''. Ugovoreno je da će Preduzeće ''ĐĐ '' biti jedini i stvarni investitor gradnje predmetnog objekta sa pravom da se kao takav legitimiše pred svim nadležnim sudovima i državnim organima, kao i da, bez prisustva i posebne saglasnosti banke, ukoliko izmiri sve obaveze prema banci, ima pravo da u svoje ime i za svoj račun organizuje tehnički prijem objekta, pribavi upotrebnu dozvolu i uknjiži se kao njegov jedini vlasnik. Takođe, da može bez posebne saglasnosti banke, sa trećim licima, sklapati ugovore o dodatnom investiranju i prodaji stanova i poslovnog prostora. Navedeni Ugovor prati i Aneks od 24.12.1997. godine prema kom se, isto preduzeće obavezalo da će zaključiti poseban sporazum sa sada pok. DD, o zajedničkom suinvestiranju i raspodeli poslovnog i stambenog prostora, u skladu sa Odlukom Upravnog odbora banke od 12.12.1997. godine. Prema sadržini Odluke Upravnog odbora banke, direktor banke DD je 24.02.1994. godine, izvršio uplatu 600.000 američkih dolara (USD) radi sticanja ovlašćenja banke za obavljanje platnog prometa sa inostranstvom. U Odluci Upravnog odbora konstatuje se da mu novac nije vraćen, niti su mu izdate akcije banke, te da banka nije u mogućnosti da mu navedena novčana sredstva vrati, pa mu, za tu protivvrednost, daje stanove i lokale u stambeno-poslovnoj zgradi ''...''. Rešenjem Privrednog suda u Beogradu L 210/98 od 12.10.1998. godine nad ''EE'' je otvoren postupak likvidacije. U postupku likvidacije, banka je 20.11.1999. godine zaključila Ugovor sa ovde umešačem na strani tužioca ''Irva'' a.d. Beograd, overen pred Petim opštinskim sudom u Beogradu pod br. Ov .../... od 15.02.2000. godine. Prema tom Ugovoru, ''EE'' je suinvestitor gradnje sa pravom raspolaganja na objektu u izgradnji ''...'' i pravom da uknjiži svoje vlasništvo na izgrađenom objektu projektovane površine od 2030,65 m2, koji se gradi u naselju pod ''...'' u ... . Na osnovu javne licitacije koja je sprovedena 03.11.1999. godine, rešenjem Privrednog suda u Beogradu L 210/98 od 08.11.1999. godine, odobrena je prodaja navedenog objekta u izgradnji, odnosno prenos svih suinvestitorskih prava banke na ugovarača ''Irva'' a.d. Beograd za cenu od 6.400.000,00 dinara. Likvidaciono veće je 22.11.1999. godine donelo i rešenje o uvođenju u posed nepokretnosti u izgradnji ''...'' kupca nepokretnosti, preduzeća ''Irva'' a.d. Beograd, pa je sačinjen zapisnik o uvođenju u posed. Nakon zaključenja tog Ugovora, umešač na strani tužioca ''Irva'' a.d. Beograd je 03.03.2000. godine zaključio Ugovor sa ŽZS ''15. april'' iz Beograda, kao investitorom, kome je dodeljeno neizgrađeno gradsko građevinsko zemljište radi privođenja planiranoj nameni i izgradnji ukupno osam objekata stambeno-poslovnog tipa. U Ugovoru je navedeno da je ŽZS ''15. april'' iz Beograda, sa ''EE'', zaključio Ugovor od 28.06.1996. godine, kojim su regulisali zajedničku organizaciju i finansiranje jednog od osam planiranih objekata na lokaciji koja je označena kao ''objekat 1'', i s tim u skladu su regulisani i uzajamni odnosi, stvarna, imovinska prava na budućem objektu, obaveze i odgovornosti ugovarača. ''EE'' u likvidaciji je predmetni objekat u izgradnji i sva suinvestitorska prava prenela na ''Irva'' a.d. Beograd, kao novog suinvestitora. Preduzeće ''Irva'' a.d. Beograd je zaključilo Ugovor o izvođenju radova sa GP ''Napred'' 23.06.2000. godine, kao i Ugovor sa Direkcijom za građevinsko zemljište u vezi sa regulisanjem naknade za uređenje gradskog građevinskog zemljišta. Odeljenje za građevinske i komunalne poslove SO Čukarica donelo je rešenje o odobrenju za izgradnju 30.01.2004. godine, koje glasi na investitora ŽZS ''15. april'' i rešenje od 13.04.2004. godine kojim se odobrava upotreba stambeno-poslovnog objekta. ''Irva'' a.d. Beograd je, u svojstvu prodavca, 31.10.2003. godine sa ''AIK banka'' kao kupcem, zaključio Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji je overen pred Prvim opštinskim sudom u Beogradu pod br. Ov .../... 31.12.2003. godine i Aneks tog Ugovora od 30.10.2004. godine, kojim je konstatovano da je kupac u celosti isplatio kupoprodajnu cenu, kao i Aneks br. 2 od 17.11.2010. godine, u kome je preciziran opis nepokretnosti koja je predmet osnovnog ugovora. ''AIK banka'' iz Niša je 03.10.2005. godine zaključila Ugovor o kupoprodaji predmetne nepokretnosti sa ''AIK'' d.o.o. iz Niša, kao kupcem, koji je overen pred Opštinskim sudom u Nišu pod br. Ov .../... od 04.05.2005. godine. Preduzeće ''ĐĐ'', nakon zaključenja Ugovora o suinvestiranju od 15.02.1997. godine, nije vršilo svoja investitorska prava, odnosno nije imalo ulaganja u izgradnju i završetak započetog objekta, niti su ih imali tuženi. Nasuprot tome, Preduzeće ''Irva'' a.d. je angažovalo GP ''Napred'' za završetak građevinskih radova, regulisalo obaveze u vezi sa naknadom za uređenje građevinskog zemljišta, te se, nakon okončanja gradnje uknjižilo kao vlasnik izgrađene nepokretnosti. To pravo preneto je na ''AIK banku'' iz Niša, a zatim na DOO ''AIK'' iz Niša, ovde tužioca, koji se, prema stanju u katastru nepokretnosti, sada vodi kao vlasnik celokupne nepokretnosti i svih stanova koji se u njoj nalaze. Tužena VV je sa DD (pravni prethodnik tuženih AA i BB), zaključila 12.10.2006. godine sporazum o međusobnim pravima i obavezama povodom izgradnje i realne deobe građevinsko-stambeno-poslovnog objekta u naselju ''...'' u ..., objekat zvani ''...'' u Ul. ...br. ..., overen pred Drugim opštinskim sudom u Beogradu pod br. 1/2 Ov br. .../..., u kom je konstatovano da su ugovarači suvlasnici nepokretnosti u ..., naselje ''...'', objekat zvan ''...'', izgrađen na osnovu odobrenja za gradu SO Čukarica od 09.09.1989. godine i rešenja od 05.05.1993. godine, da su ugovarači učestvovali u kupovini i to ''ŽŽ'' d.o.o. iz ..., u vrednostima naznačenim u Ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti, i dalje zajedno sa ostalim saugovaračima u finansiranju izgradnje navedenog objekta i to svaki u novčanim iznosima koji vrednosno pokriva deo nepokretnosti koji im je, po ovom sporazumu, pripao na deo, svojinu i slobodnu upotrebu. U Ugovoru je bliže opisana struktura objekta i navedeno je da je isti zaključen u skladu sa Protokolom zaključenim među saugovaračima 1998. godine i u skladu sa Sporazumom između ''ŽŽ'' d.o.o. i DD, koji je overen pred Drugim opštinskim sudom u Beogradu 11.10.2006. godine pod br. Ov .../... . Ugovarač VV je predmetnim sporazumom, a u skladu Sporazumom zaključenim između ''ŽŽ'' d.o.o. i DD od 11.10.2006. godine preuzela na sebe obavezu da plati eventualne obaveze prema građevinskom zemljištu i drugim institucijama po pitanju izgradnje i preuzimanja i useljenja u ovaj objekat, za svoj stan. Sporazumom su ugovorili međusobna prava i obaveze povodom izgradnje navedenog objekta, tako da ugovarač VV postaje jedini i isključivi vlasnik realnog dela nepokretnost koja se nalazi na četvrtom spratu objekta ''...'' i to stana br. ..., površine 172,70 m2. Članom 3. Sporazuma predviđeno je da ugovarači priznaju i daju saglasnost drugom saugovaraču za ostvarenje svih prava koja slede iz prava svojine na nepokretnostima, odnosno na posebnom delu koji im je, ovim Sporazumom, pripao kao i upis u evidenciju nepokretnosti kada za to budu ispunjeni uslovi, bez njegove dalje saglasnosti (clausula intabulandi). Tužena GG je sa DD zaključila 12.10.2006. godine, Sporazum o međusobnim pravima i obavezama povodom izgradnje i realne deobe građevinsko-stambenog poslovnog objekta u naselju ''...'' u Beogradu, objekat zvani ''...'' u Ul. ...br. ..., overen pred Drugim opštinskim sudom u Beogradu pod br. 1/2 Ov br. .../... 12.10.2006. godine. Članom 1. Sporazuma konstatovano je da su ugovarači suvlasnici nepokretnosti u Beogradu, naselje ''...'', objekat zvani ''...'', izgrađen na osnovu odobrenja za gradnju SO Čukarica od 09.09.1989. godine i rešenja od 05.05.1993. godine, da su učestvovali u kupovini i to: ''ŽŽ'' d.o.o iz ... u vrednostima naznačenim u Ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti i dalje, zajedno sa ostalim saugovaračima u finansiranju izgradnje navedenog objekta, svako u novčanim iznosima koji vrednosno pokriva deo nepokretnosti koja je po ovom Sporazumu pripala na deo, svojinu u slobodnu upotrebu, tako što je u Ugovoru bliže opisana struktura objekta. Ugovarač GG je predmetnim Sporazumom, a u skladu sa sporazumima zaključenim između ''ŽŽ'' d.o.o. i DD od 11.10.2006. godine, preuzela na sebe obavezu da plati eventualne obaveze prema građevinskom zemljištu i drugim institucijama po pitanju izgradnje i preuzimanja, te useljenja u ovaj objekat za svoj stan. Sporazumom su ugovarači uredili međusobne obaveze – prava i obaveze povodom izgradnje navedenog objekta, tako da ugovarač GG postaje jedini i isključivi vlasnik realnog dela nepokretnosti koja se nalazi na četvrtom spratu objekta ''...'' i to stana br. ..., površine 127,63 m2. Članom 3. Sporazuma, ugovoreno je da ugovarači priznaju i daju saglasnost drugom saugovaraču za ostvarenje svih prava koja slede iz prava svojine na nepokretnosti, odnosno na posebnom delu koji im je, ovim Sporazumom, pripao, kao i upis u evidenciju nepokretnosti kada za to budu ispunjeni uslovi, bez njegove dalje saglasnosti (clausula intabulandi). Tužilac je tužbeni zahtev za utvrđenje ništavosti predmetnih sporazuma zaključenih između tuženih zasnovao na činjenici da su oni fiktivni, pošto je u njima konstatovano da su ''ugovarači učestvovali u finansiranju izgradnje objekta ''...'' – konkretno stanova br. ... i ...'', iako to nije slučaj, zatim, jer su zaključeni posle prodaje predmetnog objekta u izgradnji u postupku likvidacije, zbog čega ''EE'' a.d. nije imala pravo raspolaganja na tom objektu, pa nije ni mogla preneti pravo svojine koje nema, i zbog toga što je pravni prethodnik tužioca – Preduzeće ''Irva investicije'' a.d., pored osnova sticanja nepokretnosti u postupku javne prodaje pred sudom i graditelj predmetne nepokretnosti, pa je po tom osnovu njen sopstvenik.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je zaključio da su pobijani sporazumi ništavi, na osnovu odredbe člana 103. Zakona o obligacionim odnosima, jer je pravo svojine na predmetnom objektu, u vreme zaključenja sporazuma između ''ĐĐ'' i sada pok. DD, 11.10.2006. godine, a potom i zaključenja predmetnih sporazuma između sada pok. DD i tuženih, steklo treće lice, odnosno ''Irva investicije'' a.d. ''ĐĐ'' je 2006. godine u vreme zaključenja ugovora čija se ništavost traži, po okončanju postupka likvidacije, više nije imalo nikakva prava na tom objektu, jer su investitorska prava prešla na preduzeće ''Irva'' u postupku likvidacije, koji se prenos mogao pobijati u smislu tada važećeg člana 136. Zakona o prinudnom poravnanju, stečaju i likvidaciji, u roku od tri meseca, što ni tuženi, a ni ''ĐĐ'', kao raniji investitori, nisu učinili. Zbog toga je prvostepeni sud tužbeni zahtev tužioca usvojio.

Drugostepeni sud je, pobijanom presudom, preinačio prvostepenu presudu tako što je tužbeni zahtev tužioca odbio, primenom odredbe člana 454, 458. stav 3. i 460. Zakona o obligacionim odnosima, nalazeći da su predmetni sporazumi, suštinski, ugovori o kupoprodaji buduće stvari koji za predmet imaju nepokretnost, pa kao takvi nemaju translativno dejstvo, što znači da se samim ugovorom pravo svojine ne prenosi, već je za prenos prava svojine potreban upis u katastar nepokretnosti. Po mišljenju drugostepenog suda, od trenutka zaključenja ugovora do trenutka predaje, odnosno prenosa investitorskog prava ili prava svojine upisom u katastar, prodavac može da stekne pravo svojine, što predstavlja razlog da ugovor čija se punovažnost ceni u momentu zaključenja, a ne u vreme ispunjenja obaveze, nije ništav. Zaključuje takođe, da tokom prvostepenog postupka nije dokazano da je predmetni ugovor fiktivan, u smislu odredbe člana 66. Zakona o obligacionim odnosima.

Po oceni Vrhovnog suda, revidenti osnovano u reviziji ukazuju da je drugostepeni sud pogrešno primenio materijalno pravo. Zbog toga je činjenično stanje nepotpuno utvrđeno.

Ništavost ugovora propisana je odredbom člana 103. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, tako što je ništav ugovor koji je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima, ako je cilj povređenog pravila ne upućuje na neku drugu sankciju ili zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo. Prodaja tuđe stvari obavezuju ugovarače, ali kupac koji nije znao ili nije mogao znati da je stvar tuđa može, ako se usled toga ne može ostvariti cilj ugovora, raskinuti ugovor i tražiti naknadu štete na osnovu odredbe člana 460. istog Zakona. Prividan ugovor propisan je u odredbi člana 66. Zakona o obligacionim odnosima, tako što takav ugovor nema dejstvo među ugovornim stranama (stav 1.).

U konkretnom slučaju, oba predmetna sporazuma o međusobnim pravima i obavezama povodom izgradnje i realne deobe građevinsko-stambenog poslovnog objekta u Beogradu, naselje ''...'', objekat zvani ''...'' u Ul. ...br. ..., zaključena su 12.10.2006. godine, nakon što je taj stambeno-poslovni objekat dobio upotrebnu dozvolu (13.04.2004. godine), pri čemu se ne radi o kupoprodaji niti ugovori za predmet imaju buduću stvar, kako je pogrešno zaključio drugostepeni sud. Dalje, utvrđeno je da ni preduzeće ''ĐĐ'', ni tuženi, nakon zaključenja ugovora o suinvestiranju od 15.02.1997. godine, nisu vršili svoja investitorska prava, odnosno nikakva dalja ulaganja u izgradnju i završetak započetog objekta, dok je preduzeće ''Irva'' a.d. angažovalo GP ''Napred'' za završetak građevinskih radova, regulisalo obaveze u vezi sa naknadom za uređenje građevinskog zemljišta, i nakon okončanja gradnje se uknjižilo kao vlasnik izgrađene nepokretnosti. To pravo je preneto, prvo na AIK banku iz Niša, a zatim na tužioca, koji je u katastar nepokretnosti upisan kao vlasnik cele nepokretnosti i svih stanova koji se u njoj nalaze.

Kod takvog stanja stvari, nije utvrđeno šta je osnov predmetnih ugovora (sporazuma), odnosno koji cilj su stranke nastojale da ostvare njihovim zaključenjem. Svaka ugovorna obaveza mora imati dopušten osnov na osnovu odredbe člana 51. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima. Osnov je nedopušten ako je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima (stav 2.). Na osnovu odredbe člana 52. Zakona o obligacionim odnosima, ako osnov ne postoji ili je nedopušten, ugovor je ništav. To što prodaja tuđe stvari nije razlog ništavosti ugovora, nije dovoljno za zaključak da predmetni sporazumi nisu ništavi. Sudsku zaštitu ne uživaju pravni poslovi koji su suprotni osnovnim načelima Zakona o obligacionim odnosima, pre svega načelu savesnosti i poštenja propisanom u odredbi člana 12. tog Zakona. Takođe je nejasan je zaključak drugostepenog suda da predmetni sporazumi nisu prividni, pošto nije utvrđeno zbog čega su oni zaključeni, kada je jasno da su, njihovim zaključenjem, ugovorne strane uredile svoja prava i obaveze na objektu čiju je izgradnju investiralo treće lice, a ta činjenica ugovaračima nije mogla da bude nepoznata.

Ukinuta je i odluka o troškovima parničnog postupka jer zavisi od njegovog ishoda na osnovu odredbe člana 159. stav 4. Zakona o parničnom postupku.

U ponovnom postupku, potrebno je da drugostepeni sud, pri odlučivanju u ožalbenom postupku ima u vidu primedbe iz ovog rešenja, kako bi imao mogućnost da, na osnovu potpuno i pravilno utvrđenog činjeničnog stanja, pravilnom primenom materijalnog prava donese novu odluku.

Na osnovu odredbe člana 407. stav 2. Zakona o parničnom postupku, Vrhovni sud je odlučio kao u izreci.

Predsednik veća - sudija

Gordana Komnenić, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković