Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 486/19 od 07.03.2019. godine, stavom prvim izreke, žalba tužioca je odbijena a žalba tuženih delimično usvojena i presuda Višeg suda u Sremskoj Mitrovici P 466/17 od 13.11.2018. godine preinačena u delu odluke o troškovima parničnog postupka tako što je tužilac obavezan da, pored dosuđenog iznosa od 649.000,00 dinara, isplati tuženima još i iznos od 183.099,50 dinara - ukupno 832.100,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od dana izvršnosti do isplate, dok je u preostalom delu prvostepena presuda potvrđena. Stavom drugim izreke, obavezan je tužilac da nadoknadi tuženima troškove drugostepenog postupka u iznosu od 71.848,00 dinara u roku od 15 dana. Stavom trećim izreke, odbijen je zahtev tužioca za naknadu troškova žalbenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilac je blagovremeno izjavio reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Odlučujući o izjavljenoj reviziji, na osnovu člana 408. Zakona o parničnom postupku (ZPP), Vrhovni kasacioni sud je našao da je tužiočeva revizija osnovana.

Prema do sada utvrđenom činjeničnom stanju, tuženi su 10.09.2014. godine zaključili i kod javnog beležnika overili potpise na ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti, između ostalog i poljoprivrednog zemljišta ukupne površine 6 ha 50 ari i 99 m2 upisanog u list nepokretnosti .. KO .. kao katastarske parcele .., .., .., .., .., .., .. i .. . Parcele .. KO ... se celom dužinom s`jedne strane graniče sa katastarskom parcelom .. a sa druge strane sa katastarskom parcelom .., dok se katastarske parcele .. i .. s`jedne strane graniče sa katastarskom parcelom .. a sa druge strane sa katastarskom parcelom .. u svojini trećeg lica. Tužilac je vlasnik katastarskih parcela .., .. i .. koje su u katastru nepokretnosti po načinu korišćenja upisane kao njive a u izvodu iz lista nepokretnosti broj .. KO ... od 07.05.2015. godine kao zemljište u građevinskom području. Pre zaključenja ugovora o kupoprodaji prodavac - tužena BB nije uputila preporučenom pošiljkom tužiocu pismenu ponudu po osnovu njegovog prava preče kupovine koju je, zajedno sa izjavom o njenom neprihvatanju, sačinio vlasnik agencije za promet nepokretnosti koja je oglašavala prodaju celokupnog imanja tužene. Ovu ponudu tužena BB je lično odnela tužiocu koji je odbio da potpiše izjavu da ne želi da kupi imanje tužene. Istog dana kada je podneo tužbu tužilac je u sudski depozit uplatio iznos od 6.640.098,00 dinara kao tržišnu vrednost parcela u odnosu na koje traži poništaj kupoprodajnog ugovora zbog povrede prava preče kupovine, po proceni Poreske uprave o tržišnoj vrednosti tog zemljišta.

Na osnovu tako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je odbio tužbeni zahtev zato što je pravo preče kupovine predviđeno članom 6. Zakona o prometu nepokretnosti priznato vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta, a zemljište u svojini tužioca koje se graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodatim tuženom VV je zemljište u građevinskom reonu - građevinsko zemljište. Osim toga, po shvatanju tog suda, tužena BB je lično dostavila tužiocu pismenu ponudu po osnovu prava preče kupovine koja je sadržala sve podatke propisane članom 7. stav 1. navedenog Zakona.

Razloge nižestepenog suda o neosnovanosti tužbenog zahteva, zasnovane na utvrđenoj činjenici da je tužilac vlasnik susednog zemljišta u građevinskom području - građevinskog zemljišta, prihvata i drugostepeni sud. Po shvatanju tog suda, neosnovani su navodi žalbe da tužena BB nije dostavila ponudu po osnovu prava preče kupovine jer je nesumnjivo utvrđeno da je ona takvu ponudu lično odnela tužiocu, a čak i kada bi ti navodi bili osnovani oni ne bi imali uticaja na presuđenje zato što tužena - prodavac poljoprivrednog zemljišta nije ni imala zakonsku obavezu da ponudu po osnovu prava preče kupovine dostavi tužiocu jer on nije vlasnik susednog poljoprivrednog zemljišta.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda, osnovano se izjavljenom revizijom ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava.

Prema članu 376. ZPP, koji se u postupku po reviziji shodno primenjuje na osnovu člana 419. ovog Zakona, pogrešna primena materijalnog prava postoji ako sud nije primenio odredbu materijalnog prava koju je trebalo da primeni ili ako takvu odredbu nije pravilno primenio.

U ovom slučaju, drugostepeni sud nije cenio navode tužiočeve žalbe o propustu nižestepenog suda da primeni član 2. tačka 1. i član 3. Zakona o poljoprivrednom zemljištu („Službeni glasnik Republike Srbije“, broj 62/06 sa kasnijim izmenama i dopunama). Odredbom člana 2. tačka 1. navedenog Zakona propisano je da je poljoprivredno zemljište ono zemljište koje se koristi za poljoprivrednu proizvodnju (njive, vrtovi, voćnjaci, vinogradi, livade, pašnjaci, ribnjaci, trstici i močvare) i zemljište koje se može privesti nameni za poljoprivredno zemljište. Prema članu 3. istog zakona, poljoprivredno zemljište koje je u skladu sa posebnim zakonom određeno kao građevinsko zemljište, do privođenja planiranoj nameni koristi se za poljoprivrednu proizvodnju.

Zakonom o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik Republike Srbije“, broj 72/09) građevinsko zemljište definisano je kao zemljište određeno zakonom i planskim dokumentom kao građevinsko, koje je predviđeno za izgradnju i redovno korišćenje objekta, kao i zemljište na kojem su izgrađeni objekti u skladu sa zakonom i zemljište koje služi za redovnu upotrebu tih objekata (član 82). Prema tom Zakonu, građevinsko zemljište može biti gradsko građevinsko zemljište (zemljište u građevinskom području naseljenog mesta) i građevinsko zemljište van granica gradskog građevinskog zemljišta (zemljište u građevinskom području izvan granica naseljenog mesta), koja su kao takva određena planskim dokumentom koji se donosi za opštinu, grad i Grad Beograd, u skladu sa tim Zakonom (članovi 84, 85. stav 1. i 86. stav 1).

U vreme zaključenja osporenog kupoprodajnog ugovora parcele .., .. i .. KO ... u katastru nepokretnosti (list nepokretnosti broj .. od 07.05.2015. godine) bile su upisane kao zemljište u građevinskom području a po načinu korišćenja kao njive II klase. Prema planskom dokumentu - Prostornom planu Opštine Inđija („Službeni list Opštine Inđija“, broj 7/12) ove parcele nalaze se izvan granica građevinskog područja naselja ... i namene su obradivo poljoprivredno zemljište. Označene parcele tužilac je koristio za poljoprivrednu proizvodnju, što između stranaka nije bilo sporno.

Imajući izloženo u vidu, po nalaženju Vrhovnog kasacionog suda, ne može se prihvatiti stav drugostepenog suda da je prvostepenom presudom pravilno odbijen tužbeni zahtev jer su označene parcele u svojini tužioca građevinsko zemljište i da zato njihov vlasnik nema zakonsko pravo preče kupovine susednog poljoprivrednog zemljišta u svojini tužene BB koje je prodato tuženom VV.

Osim toga, imperativnom odredbom člana 7. stav 4. Zakona o prometu nepokretnosti izričito je propisano da se ponuda iz stava 1. tog člana mora učiniti preporučenom pošiljkom, a u ovom slučaju tužena BB nije postupila u skladu sa tom odredbom.

Iz navedenih razloga, pobijana drugostpeena presuda je morala biti ukinuta i predmet vraćen na ponovno odlučivanje o izjavljenim žalbama.

U ponovnom postupku drugostepeni sud će oceniti pravilnost prvstepene presude sa aspekta pravilne primene i označenih odredbi Zakona o poljoprivrednom zemljištu i Zakona o planiranju i izgradnji, odnosno planskog dokumenta za Opštinu Inđija, u vezi sa odredbama članova 6. stav 1. i Zakona o prometu nepokretnosti, s`obzirom da prilikom odlučivanja o izjavljenim žalbama nije imao u vidu navedene zakonske odredbe niti se o njihovoj primeni izjasnio u obrazloženju donete presude.

Shodno izloženom, na osnovu člana 416. stav 2. ZPP, odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća - sudija

Branislava Apostolović, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić