U IME NARODA

Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: Vesne Subić, predsednika veća, Jelice Bojanić Kerkez i Zorana Hadžića, članova veća, u parnici tužioca AA iz sela ... kod ..., koga zastupaju punomoćnici Branko Matović i Mirjana Joksimović, advokati iz ..., protiv tužioca BB i VV iz sela ... kod ..., koje zastupa punomoćnik Rešad Plojović, advokat iz ..., radi poništaja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, odlučujući o reviziji tužioca izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Kragujevcu Gž 1692/20 od 04.02.2021. godine, u sednici veća održanoj dana 30.12.2021. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE, kao neosnovana, revizija tužioca izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Kragujevcu Gž 1692/20 od 04.02.2021. godine.
ODBIJA SE, kao neosnovan, zahtev tužioca za naknadu troškova revizijskog postupka.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Osnovnog suda u Novom Pazaru – Sudska jedinica u Tutinu P br. 899/17 od 09.03.2020. godine, odbijen je tužbeni zahtev tužioca AA iz sela ... kod ..., kojim je tražio da se utvrdi prema tuženima BB i VV, obojica iz sela ... kod ..., pravo preče kupovine u korist tužioca na zemljištu koje sačinjavaju kat. parcele broj .., broj .., broj .. i broj .., u ukupnoj površini od 42,13 ari, bliže opisane u izreci presude, upisane u list nepokretnosti br. .. KO ...; odbijen je tužbeni zahtev tužioca kojim je tražio da se poništi ugovor o kupoprodaji nepokretnosti Ov3 br. ../12 od 14.11.2012. godine, zaključen između tuženog BB, kao prodavca i tuženog VV, kao kupca nepokretnosti navedenih u stavu prvom izreke presude, za kupoprodajnu cenu od 300.000,00 dinara, te da isti ne proizvodi pravno dejstvo od dana zaključenja ugovora; odbijen je tužbeni zahtev tužioca kojim je tražio da se obaveže tuženi BB da tužiocu označene nepokretnosti proda pod istim uslovima iz ugovora Ov3 br. ../12 od 14.11.2012. godine, koji ugovor bi bio podoban za uknjižbu u javnim knjigama, a ako to ne učini da presuda suda služi kao osnov uknjižbe, te da su tuženi dužni da trpe prenos prava svojine u javnim knjigama Katastra nepokretnosti na tužioca, kao neosnovan; obavezan je tužilac da tuženima naknadi troškove postupka u iznosu od 78.000,00 dinara.

Presudom Apelacionog suda u Kragujevcu Gž 1692/20 od 04.02.2021. godine, ukinuta je presuda Osnovnog suda u Novom Pazaru, Sudska jedinica Tutin P br. 899/17 od 09.03.2020. godine; usvojen je tužbeni zahtev tužioca i utvrđeno prema tuženima pravo preče kupovine u korist tužioca na zemljištu koje sačinjavaju kat. parcele br. .., br. .., br. .. i br. .., u ukupnoj površini od 42,13 ari, bliže opisane u izreci presude, upisane u listu nepokretnosti br. .. KO ...; usvojen je tužbeni zahtev tužioca, pa je poništen ugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključen pred Osnovnim sudom u Novom Pazaru Ov3 br. ../12 od 14.11.2012. godine, zaključen između tuženog BB, kao prodavca i tuženog VV, kao kupca nepokretnosti navedenih u stavu drugom izreke presude za kupoprodajnu cenu od 300.000,00 dinara, te da isti ne proizvodi pravno dejstvo od dana zaključenja ugovora; odbijen je tužbeni zahtev tužioca kojim je tražio da se obaveže tuženi BB da u roku od 15 dana proda tužiocu označene nepokretnosti iz stava drugog izreke, pod istim uslovima iz ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, zaključenim pred Osnovnim sudom u Novom Pazaru Ov3 br. ../12 od 14.11.2012. godine, kao i da sa tužiocem sačini pisani ugovor koji će overiti kod suda, a koji ugovor bi bio pogodan za prenos prava korišćenja u javnim knjigama, a ako to ne učini u određenom roku, da će presuda služiti kao osnov uknjižbe, kao neosnovan; odbijen je tužbeni zahtev tužioca kojim je tražio da se na osnovu ove presude izvrši promena vlasništva u Katastru nepokretnosti, kod Službe za katastar nepokretnosti u Tutinu, što su tuženi dužni da trpe da se u javnim knjigama Katastra nepokretnosti izvrši prenos prava vlasništva na spornom zemljištu u listu nepokretnosti br. .. KO ... u korist tužioca i da je tuženi VV ovlašćen da po pravnosnažnosti ove presude iz depozita Osnovnog suda u Novom Pazaru primi na ime povraćaja isplaćene kupoprodajne cene tuženom BB, iznos od 300.000,00 dinara, kao neosnovan; obavezani su tuženi da tužiocu nadoknade troškove parničnog postupka u iznosu od 133.850,00 dinara.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilac je blagovremeno izjavio reviziju, pobijajući presudu u stavovima četvrtom, petom i šestom izreke, zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka učinjene pred drugostepenim sudom i zbog pogrešne primene materijalnog prava, pri čemu je predložio da se o reviziji odluči na osnovu člana 404. ZPP, kao izuzetno dozvoljenoj.

Vrhovni kasacioni sud je utvrdio da je revizija dozvoljena, u smislu člana 403. stav 2. tačka 3. Zakona o parničnom postupku („Sl. glasnik RS“ br. 72/11 ... 18/20), zbog čega nije bilo razloga da se ocenjuju uslovi za primenu člana 404. ZPP.

Ispitujući pobijanu presudu, u smislu člana 408. ZPP, Vrhovni kasacioni sud je ocenio da izjavljena revizija nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Drugostepeni sud nije učinio bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. ZPP, na koju se revizijom posebno ukazuje, jer je pravilno primenio odredbe Zakona o parničnom postupku, na čiju pogrešnu primenu se ukazuje u reviziji. Bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 12. istog Zakona nije propisana kao revizijski razlog, u smislu člana 407. stav 1. tačka 2. i 3. ZPP.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tuženi BB je, kao prodavac, sa tuženim VV, kao kupcem, dana 14.11.2012. godine zaključio ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji je overen kod Osnovnog suda u Novom Pazaru pod Ov3 ../2012, a predmet tog ugovora bila je prodaja poljoprivrednog zemljišta, i to katastarskih parcela broj .., .., .. i .., sve upisane u listu nepokretnosti br. .. KO .... Ove parcele se celom dužinom graniče sa kp.br. .., koja je vlasništvo tužioca. Pre zaključenja spornog ugovora, tuženi BB, kao prodavac, nije uputio tužiocu pisanu ponudu za prodaju navedenih parcela, ali je tu ponudu učinio usmeno. Tokom proleća 2012. godine, izvršeno je omeđavanje navedenih parcela kome tužilac nije prisustvovao, ali ga je nakon nekoliko dana o tome obavestio geometar koji je omeđavanje obavio, a u proleće sledeće godine, na njegov zahtev, predao mu je i kopiju plana. U spornom kupoprodajnom ugovoru navedena je prodajna cena u iznosu od 300.000,00 dinara, ali je u postupku utvrđeno da je stvarna kupoprodajna cena navedenih parcela 9.000 evra, što ni tužilac nije osporio, jer je prodavcu nudio da kupi navedene parcele za cenu od 9.000 evra. Cenu iz ugovora tužilac je položio u sudski depozit pre podnošenja tužbe od 04.11.2013. godine. Nakon podnošenja tužbe, tuženi su, dana 13.12.2013. godine, zaključili ugovor o kupoprodaji Ov ../13, kojim je tuženi VV navedene parcele prodao tuženom BB, na osnovu kog ugovora se tuženi BB ponovo upisao kao vlasnik nepokretnosti.

Imajući u vidu ovako utvrđeno činjenično stanje, prvostepeni sud je odbio u celini tužbeni zahtev smatrajući da tužilac nije u roku propisanom članom 10. stav 2. tada važećeg Zakona o prometu nepokretnosti (rok od 30 dana), računajući od dana kada je kao imalac prava preče kupovine saznao za prodaju sporne nepokretnosti, podneo tužbu sudu kojom zahteva poništaj ugovora o prodaji nepokretnosti i da se nepokretnost njemu preda pod istim uslovima, iz kog razloga podneta tužba nije blagovremena.

Drugostepeni sud je, nakon održane glavne rasprave, zaključio da je tužba podneta u zakonskom roku, jer je iz iskaza tužioca utvrđeno da je oktobra meseca 2013. godine od svojih komšija saznao za sporni ugovor, nakon čega je angažovao advokata kako bi došao do primerka pisanog ugovora, a potom je naznačeni iznos kupoprodajne cene iz ugovora predujmio u sud. S obzirom da tuženi BB nije pisanim putem ponudio navedene parcele tužiocu, drugostepeni sud je zaključio da su osnovani zahtevi tužioca kojima traži da se utvrdi da ima pravo preče kupovine u pogledu spornih parcela i da se poništi sporni ugovor o kupoprodaji zaključen između tuženih. Međutim, s obzirom da je u postupku utvrđeno da su predmetne parcele prodate za iznos od 9.000 evra, a tržišna vrednost nepokretnosti utvrđena od strane veštaka poljoprivredne struke je 2.053.800,00 dinara, tužbeni zahtev je odbijen u delu kojim je tužilac tražio da se tuženi BB obaveže da sporne nepokretnosti proda pod uslovima iz ugovora Ov3 br. ../12 od 14.11.2012. godine tužiocu, odnosno za cenu od 300.000,00 dinara, a primenom članova 10. i 15. Zakona o obligacionim odnosima, naročito imajući u vidu da tužilac nije deponovao stvarnu kupoprodajnu cenu kod nadležnog suda, a znao je za nju (nudio je tokom postupka pa odustao). Takođe, tuženi su zaključili kupoprodajni ugovor, nakon podnošenja tužbe u ovoj pravnoj stvari, kojim je tuženi VV prodao navedene parcele tuženom BB, tako da su sporne katastarske parcele ponovno u svojini ranijeg prodavca, koji se i uknjižio kao vlasnik na tim parcelama, pa je zahtev tužioca kojim je tuženi VV ovlašćen da iz depozita Osnovnog suda u Novom Pazaru primi na ime povraćaja isplaćene kupoprodajne cene tuženom BB iznos od 300.000,00 dinara, bespredmetan, odnosno neosnovan.

Vrhovni kasacioni sud smatra da je drugostepeni sud, na utvrđeno činjenično stanje pravilno primenio materijalno pravo kada je odbio tužbeni zahtev kojim je tužilac tražio da se tuženi BB obaveže da tužiocu proda označene nepokretnosti pod istim uslovima iz ugovora o kupoprodaji nepokretnosti od 14.11.2012. godine i da sa tužiocem sačini pisani ugovor koji će overiti kod suda, kao i tužbeni zahtev kojim je tužilac tražio da se izvrši promena vlasništva u Katastru nepokretnosti – Služba za katastar nepokretnosti u Tutinu, u listu nepokretnosti broj .. KO ... u korist tužioca, te da je tuženi VV ovlašćen da iz depozita Osnovnog suda u Novom Pazaru primi na ime povraćaja isplaćene kupoprodajne cene tuženom BB iznos od 300.000,00 dinara. Za ovakvu odluku, drugostepeni sud je dao dovoljno razloga, koje u svemu prihvata i Vrhovni kasacioni sud.

Suprotno navodima revizije, novčani iznos koji je tužilac dužan da položi u sud istovremeno sa podnošenjem tužbe zbog povrede prava preče kupovine mora da odgovara tržišnoj vrednosti same nepokretnosti na dan podnošenja tužbe, nezavisno od kupoprodajne cene po kojoj je nepokretnost prodata kupcu ili ponuđena na prodaju tužiocu. Ovo proizlazi iz člana 10. stav 1. i 3. Zakona o prometu nepokretnosti, prema kome je predviđeno da ukoliko je prodavac prodao nepokretnost, a prethodno nije ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može da zahteva da se ugovor o prodaji oglasi bez dejstva prema njemu i da mu se nepokretnost proda i preda pod istim uslovima. Tužilac je, nakon zaključenja ugovora, pre podnošenja tužbe izvršio i uplatu depozita u visini cene koja je označena u ugovoru koji su tuženi zaključili. Međutim, iz izvedenih dokaza i iz nalaza veštaka proizlazi da je tržišna vrednost sporne nepokretnosti znatno veća od cene navedene u ugovoru, pa je tužilac, kao titular prava preče kupovine, trebalo da položi kod suda iznos u visini tržišne vrednosti na dan podnošenja tužbe, u smislu člana 10. stav 5. navedenog Zakona. Polaganje novčanog iznosa u visini tržišne cene nepokretnosti istovremeno sa tužbom je uslov za osnovanost tužbenog zahteva imaoca prava preče kupovine radi poništaja ugovora o prodaji nepokretnosti i zahteva da se nepokretnost njemu proda pod istim uslovima. Tužilac nije postupio shodno navedenoj zakonskoj odredbi koja je imperativnog karaktera, te je tužbeni zahtev neosnovan.

Pored toga, tuženi su, nakon podnošenja tužbe, zaključili ugovor o kupoprodaji istih nepokretnosti, dana 13.12.2013. godine, kojim je tuženi VV prodao te nepokretnosti tuženom BB, koji se upisao kao vlasnik na navedenim nepokretnostima. S obzirom da tuženi BB nije više vlasnik spornih nepokretnosti, pravilno je prvostepeni sud zaključio da je neosnovan tužbeni zahtev tužioca kojim je tražio da se izvrši promena vlasništva u Katastru nepokretnosti na ime tužioca, a da je tuženi BB ovlašćen da iz depozita Osnovnog suda u Novom Pazaru primi na ime povraćaja isplaćene kupoprodajne cene tuženom VV iznos od 300.000,00 dinara. U ovakvoj činjenično-pravnoj situaciji, tuženi BB ne može biti obavezan da tužiocu, po osnovu prava preče kupovine, proda pod istim uslovima sporne nepokretnosti, bez obzira što je utvrđeno da je ugovor kojim je tužiocu povređeno pravo preče kupovine, ništav. Tuženi VV nije više upisan kao vlasnik spornih nepokretnosti na osnovu poništenog ugovora o kupoprodaji, jer je na osnovu ugovora o kupoprodaji od 13.12.2013. godine, tuženi BB upisan kao vlasnik ovih nepokretnosti.

Neosnovano se u reviziji ukazuje da je ugovor zaključen između tuženih dana 13.12.2013. godine suštinski, a i formalno ništav, o čemu je drugostepeni sud trebalo da vodi računa po službenoj dužnosti. Tačno je da je članom 109. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima propisano da na ništavost ugovora sud pazi po službenoj dužnosti i na nju se može pozivati svako zainteresovano lice. Međutim, isticanje ništavosti pred sudom može da bude učinjeno tužbom kojom može da se traži utvrđenje ništavosti, vraćanje onog što je u izvršenju ništavog ugovora dato i da se zahteva naknada štete povodom zaključenog ništavog ugovora. To znači da sud na postojanje razloga apsolutne ništavosti po službenoj dužnosti ne pazi po automatizmu. Ovo zato što se parnica kreće u okvirima dispozicije stranaka koja podrazumeva tužbu i tužbeni zahtev. Materijalno-pravno ovlašćenje postupajućeg suda da po službenoj dužnosti pazi na ništavost proizlazi iz već postojeće tužbe, a za to je potrebno procesno-pravno ovlašćenje. Sud sudi u granicama zahteva stavljenih u postupku, u smislu člana 3. stav 1. ZPP. U konkretnom slučaju, tužilac nije tužbenim zahtevom zahtevao i utvrđenje ništavosti ugovora o kupoprodaji koji su tuženi zaključili dana 13.12.2013. godine pod Ov ../13, zbog čega ni sud nije mogao, po službenoj dužnosti, da utvrđuje ništavost ovog ugovora, a što bi imalo eventualne posledice na odluku o tužbenom zahtevu u delu koji je odbijen.

Vrhovni kasacioni sud je cenio i ostale navode revizije, kojima se ne dovodi u sumnju pravilnost i zakonitost pobijane presude, zbog čega ti navodi nisu posebno obrazloženi.

Tužilac nije uspeo u postupku po reviziji, pa nema pravo na troškove tog postupka, koje je tražio i opredelio, u smislu članova 153. i 154. ZPP.

Iz navedenih razloga odlučeno je kao u izreci presude, na osnovu člana 414. stav 1. i člana 165. Zakona o parničnom postupku.

Predsednik veća-sudija
Vesna Subić, s.r.

Za tačnost otpravka
Upravitelj pisarnice
Marina Antonić