Protiv pravnosnažnog dela drugostepene presude u stavu prvom izreke, tužilac je blagovremeno izjavio reviziju, zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao drugostepenu presudu na osnovu člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11, sa izmenama) i našao da je revizija tužioca osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac, kao investitor, i tuženi kao suinvestitor, su zaključili Ugovor o zajedničkoj gradnji overen pred Prvim osnovnim sudom u Beogradu Ov. .../... dana 01.02.2010. godine, čiji je predmet zajedničko ulaganje i finansiranje izgradnje po sistemu „ključ u ruke“ budućeg novog stambeno-poslovnog objekta, spratnosti PO+SU+P+2+PK u ..., u ulici ... broj ..., na kat. parceli broj .../..., koja čini građevinsku parcelu broj ..., površine 757m2, ZKUL br. ... KO ... . Članom 5. Ugovora, tužilac se kao investitor obavezao da u zajedničku gradnju uloži pravo korišćenja predmetne građevinske parcele i svoje pravo gradnje, tj. pravo da na opisanoj građevinskoj parceli realizuje sa suinvestitorom zajedničku izgradnju predmetnog objekta. Članom 8. Ugovora, tuženi se kao suinvestitor obavezao da u zajedničku izgradnju uloži u celosti finansijska sredstva i to za izradu glavnog projekta, eventualne izmene i dopune tehničke dokumentacije, uslove i saglasnosti komunalnih preduzeća, podmirenje svih zakonskih participacija i naknada i ostalih troškova u vezi izgradnje predmetnog objekta, zaštitu susednih objekata od oštećenja, prijavu izvođenja radova, uređenje zemljišta pre i posle izgradnje, izvođenje arhitektonsko-građevinskih, zanatskih radova, ugrađivanje i montažu uređaja i opreme u svemu prema tehničkoj dokumentaciji, izvođenje svih instalacionih radova, priključenje svih instalacija na komunalnu mrežu, izgradnju u celosti novog objekta sa stanovima po sistemu „ključ u ruke“, izvršenje tehničkog prijema objekta, pribavljanje upotrebne dozvole i uknjižbu. Članom 15. Ugovora, parnične stranke su se kao saugovarači sporazumeli da izvrše fizičku deobu budućeg novoizgrađenog objekta srazmerno svom učešću u zajedničkoj izgradnji i finansiranju istog, tako što su tačno utvrđeni broj, oznaka i kvadratura svakog stana, odnosno parking mesta i ostave, koji po ugovoru pripadaju svakoj od ugovornih strana. Članom 14. Ugovora, predviđen je rok za završetak radova na predmetnom objektu 30.06.2011. godine. Odredbom člana 20. stav 3. Ugovora je predviđeno da će ukoliko krivicom suinvestitora, iz bilo kojih razloga, osim više sile, u slučaju da ne bude u mogućnosti da ispuni obaveze iz ovog ugovora u pogledu kvaliteta i roka izgradnje, investitor imati pravo raskida ugovora i pravo zaključenja novog ugovora, i to nakon procene dotadašnjih ulaganja suinvestitora. Dalje je ugovoreno da će angažovani sudski veštak građevinske struke utvrditi navedenu procenu dotadašnjeg ulaganja suinvestitora iz ovog ugovora do raskida a da će procenjena dotadašnja ulaganja biti kompenzovana saglasno određenoj neto površini stambenog prostora u objektu koji se gradi, pri čemu će se uzeti u obzir procena sudskog veštaka građevinske struke i tržišna vrednost izgrađenog stambenog prostora u izgradnji i prodate nepokretnosti koje su po ugovoru pripadale suinvestitoru. Predmetni objekat nije u celini završen u ugovorenom roku a ni do zaključenja glavne rasprave. Veštačenjem je utvrđeno da je ukupan stepen izgrađenosti objekta na navedenoj parceli 80%, koji procenat prikazuje stepen završetka građevinskih, građevinsko-zanatskih i instalacionih radova na samom objektu. Prema mišljenju veštaka, stanovi su u finišu ali to nije dovoljno da bi se objekat smatrao završenim. Stanovi koji po ugovoru pripadaju tužiocu u proseku su završeni 88% a stanovi i komunikacije u stambenom delu zgrade su završeni 92%. Kada je reč o stepenu izgrađenosti objekta od 80%, veštak se izjasnio da se radi o radovima koji su završeni na predmetnoj katastarskoj parceli, jer je činjenica da su određeni stanovi u objketu završeni, da su ljudi useljeni, ali da je okolina sasvim neuređena te da predstavlja gradilište. Sa druge strane, procenat od 92% izgrađenosti stambenog dela zgrade se odnosi na stambeni deo objekta koji obuhvata stanove i prilazak do stanova. Tuženi je do veštačenja uložio ukupna finansijska sredstva u iznosu od 458.420 evra a za potpuni završetak radova potrebno je 575.750 evra.

Na osnovu ovako utvrđenog činjeničnog stanja prvostepeni sud je primenom odredbe člana 131. Zakona o obligacionim odnosima zaključio da tužbeni zahtev tužioca nije osnovan jer je predmetni ugovor o zajedničkoj gradnji ispunjen u pretežnom delu. Ovakav stav prvostepeni sud zasniva na činjenicama utvrđenim veštačenjem o stepenu izgrađenosti objekta i uloženim finansijskim sredstvima tuženog, pa nalazi da delimičnim ispunjenjem ugovorne obaveze od strane tuženog za tužioca nije osujećena kompletna svrha ugovora s obzirom da je za tužioca cilj ugovora pravo koje stiče na stanovima, a oni su izgrađeni 88%. Odredba člana 20. Ugovora, kojom je ugovoreno da za raskid ugovora nije od značaja stepen završenosti građevinskih radova već činjenica neizvršenja svih obaveza iz člana 8. ugovora, po mišljenju prvostepenog suda, ne može isključiti primenu imperativne zakonske odredbe iz člana 131. ZOO, koja ne dopušta raskid ugovora u situaciji kada je ugovor ispunjen u pretežnom delu.

Drugostepeni sud je odlučujući o žalbi tužioca prihvatio odluku prvostepenog suda kao pravilnu i na zakonu zasnovanu, ocenjujući neosnovanim žalbene navode da se radi o nedeljivoj obavezi tuženog koja se mora ispuniti u celosti, a žalbene navode da za objekat nije pribavljena upotrebna dozvola i nije uknjižen, kao i da tuženi nije izmirio dug prema javnom preduzeću na ime naknade za građevinsko zemljište, bez uticaja na rešenje ove pravne stvari, jer se radi o tehničkim nedostacima i mogućnosti tužioca da se regresira od tuženog.

Osnovano se u reviziji tužioca ističe da su nižestepene presude zasnovane na pogrešnoj primeni materijalnog prava zbog čega je činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno.

Ispunjenje ugovora je osnovni motiv zbog koga ugovorne strane zaključuju ugovor, te je stoga primarno pravo ugovornih strana izvršenje ugovora, što je i njihova o baveza u smislu člana 262. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima. Kada ugovarač ne ispuni svoje ugovorne obaveze, u tom slučaju ugovoru verna strana može da zahteva ispunjenje ili raskid ugovora. Raskidanje ugovora zbog neispunjenja regulisano je odredbama člana 124. - 132. Zakona o obligacionim odnosima. Prema članu 131. ovog zakona, ugovor se ne može raskinuti zbog neispunjenja neznatnog dela obaveze. Delimično neispunjenje ugovorne obaveze može biti razlog za raskid ugovora kada druga strana usled toga ne ostvaruje iz ugovora onu korist koja u takvoj situaciji normalno sleduje, čime se u suštini osujećuje cilj ugovora. Raskid ugovora zbog njegovog neizvršenja dopušten je samo kada takvo neizvršenje dovodi u pitanje svrhu celog ugovora.

U konkretnom slučaju, stranke su zaključile ugovor o zajedničkoj gradnji stambeno- poslovnog objekta u cilju sticanja svojine na tačno određenim delovima novosagrađenog objekta (stanovima, poslovnom prostoru, parking mestima), po sistemu „ključ u ruke“ i istim regulisale međusobna prava i obaveze. Tuženi je kao suinvestitor preuzeo finansiranje i izvršenje čitavog niza obaveza, počev od izrade projektne i tehničke dokumentacije, pribavljanja potrebnih dozvola i saglasnosti za gradnju, izvođenja svih vrsta radova na izgradnji i opremanju novog objekta, priključenju neophodnih instalacija na komunalnu mrežu i dobijanju potrebenih dozvola radi uknjiženja objekta, obavezujući se da radove završi do 30.06.2011. godine. Takođe, ugovorom je definisano pravo tužioca na raskid ugovora u slučaju neispunjenja obaveze tuženog u pogledu kvaliteta i roka izgradnje.

Po stanovištu Vrhovnog kasacionog suda, pogrešan je zaključak nižestepenih sudova da neizvršenjem dela ugovorne obaveze od strane tuženog nije osujećena kompletna svrha ugovora. Osnovano se revizijom tužioca ukazuje da bi se delimičnim ispunjenjem ugovorne obaveze tuženog, odnosno neispunjenjem ugovorne obaveze u celini, izmenila suština samog ugovora i smanjila njegova vrednost za tužioca. Cilj i svrha ugovora ne postižu samo izvođenjem građevinskih i građevinsko- zanatskih radova na objektu, već izgradnjom legalnog objekta koji je podoban za upotrebu i upis prava svojine i sticanje svojinskih prava na tačno određenim posebnim delovima, srazmerno uloženim sredstvima ugovornih strana, u skladu sa važećim zakonskim propisima o izgradnji i upotrebi objekata. Interes tužioca je da tuženi izvrši sve preuzete obaveze kako bi mogao da stekne u svojinu i upotrebljava ne samo stanove već i ostale fizičke delove koji mu pripadaju po ugovoru (poslovni prostor, garažna mesta i ostave) kao i zajedničke delove objekta.

Osim navedenog, nižestepeni sudovi su odluku o neosnovanosti tužbenog zahteva za raskid ugovora zbog neispunjenja zasnovali na podacima iz nalaza veštaka o stepenu izgrađenosti stanova koji tužiocu pripadaju i celokupnog objekta, kao i visini dosad uloženih novčanih sredstava od strane tuženog, zanemarujući pri tome i druge podatke i činjenice koje je veštak utvrdio, i to da pored toga što u završetak građevinskih, građevinsko-zanatskih i instalaterskih radova treba uložiti još 117.330 evra, tuženi nije izmirio obaveze ni prema Direkciji za izgradnju zemljišta, kao ni troškove priključenja na komunalnu infrastrukturu, tehničkog prijema, dobijanja upotrebne dozvole i uknjižbe. Stoga se opravdano u reviziji tužilaca postavlja pitanje da li vrednost ovih neizvršenih ugovornih obaveza predstavlja neznatni deo ukupno preuzetih obaveza, odnosno da li se radi samo o tehničkim nedostacima koji su bez uticaja na pravo tužioca da traži raskid ugovora zbog neispunjenja ili su od suštinskog značaja za njega radi potpune realizacije cilja i svrhe zaključenog ugovora. Kako iz veštačenja proizilazi da je tuženi prilikom gradnje odstupio od izdate dozvole, da u vreme veštačenja (koje je obavljeno šest godina nakon isteka roka za završetak radova), objekat i dalje odaje utisak neobezbeđenog gradilišta i da tuženi ni do zaključenja glavne rasprave nije izvršio do kraja sve preuzete ugovorne obaveze, nižestepeni sudovi su propustili da utvrde bitne činjenice za pravilnu primenu materijalnog prava iz odredbe člana 124. - 132. ZOO koje regulišu raskid ugovora zbog neispunjenja ugovornih obaveza.

U ponovnom postupku prvostepeni sud će postupiti po izloženim primedbama pa će nakon toga pravilnom primenom materijalnog prava ponovo odlučiti o tužbenom zahtevu tužioca.

Vrhovni kasacioni sud je na osnovu odredbe člana 416. stav 2. ZPP odlučio kao u izreci revizijske odluke.

Predsednik veća - sudija

Branislav Bosiljković,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić