Apelacioni sud u Novom Sadu je presudom Gž 176/20 od 30.01.2020. godine, stavom prvim izreke, žalbu tužene “ProCredit Bank”a.d. Beograd, odbio i potvrdio presudu Višeg suda u Novom Sadu P 2337/18 od 28.10.2019. godine ispravljenu rešenjem istog suda, istog poslovnog broja od 09.12.2019. godine. Stavom drugim izreke, odbijen je zahtev tužene “ProCredit Bank”a.d. Beograd za naknadu troškova žalbenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužena “ProCredit Bank”a.d. je izjavila blagovremenu reviziju, zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu, primenom odredbe člana 408. Zakona o parničnom postupku (''Službeni glasnik RS'' br. 72/11...87/18) i utvrdio da je revizija neosnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, a revizijom se ne ukazuje na druge povrede postupka zbog kojih se ona može da izjavi, u smislu odredbe člana 407. stav 1. istog Zakona.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilje su majka i ćerka koje su odlučile da istovremeno kupe dva stana u izgradnji u ul. ... broj ..., na parceli broj ... K.O. .., na kom zemljištu je bila planirana izgradnja stambeno poslovnog objekta, tako što bi jedan stan bio vlasništvo majke, drugi vlasništvo ćerke, s tim da majka ima pravo plodouživanja na stanu vlasništva njene ćerke. Zbog toga su one, dana 15.09.2004. godine, zaključile dva kupoprodajna ugovora, oba sa tuženim VV, kao prodavcem, u kojima je navedeno da prodavac prodaje neopozivo i bez tereta, a kupci od njega kupuju i to: tužilja AA, pravo vlasništva, sa pravom plodouživanja svoje majke, tužilje BB, na dvosobnom stanu u izgradnji površine 59,33 m2, na ... spratu, u projektu označen brojem „213“ na parceli ... K.O. ..., u ulici ... ..., na kom zemljištu će biti izgrađen stambeno poslovni objekat Su+P+3+Pk za međusobno ugovorenu kupoprodajnu cenu od 39.920,00 evra, plativo u dinarskoj protivvrednosti, tako što se u članu 6. tog ugovora prodavac saglasio da se kupci bez daljeg odobrenja mogu upisati i to AA sa pravom vlasništva, a BB sa pravom plodouživanja na osnovu tog ugovora u nadležnim zemljišnim i katastarskim knjigama. Ugovor je overen od strane Opštinskog suda u Novom Sadu, pod brojem Ov .../... dana 16.09.2004. godine. Drugi kupoprodajni ugovor zaključen je između tužilje BB, kao kupca i tuženog VV, kao prodavca a za predmet ima jednoiposoban stan u izgradnji, površine 44,73 m2, na ... spratu u projektu označen brojem „214“ na parceli ... K.O. ... u ulici ... br. ..., na kom zemljištu će biti izgrađen stambeno poslovni objekat Su+P+3+Pk za ugovorenu kupoprodajnu cenu od 29.520,00 evra, plativo u dinarskoj protivvrednosti. Taj ugovor sadrži takođe u odredbi člana 6. saglasnost prodavca da se kupac bez daljeg odobrenja može upisati sa pravom vlasništva na osnovu tog ugovora u nadležnim zemljišnim i katastarskim knjigama, a overen je kod Opštinskog suda u Novom Sadu pod brojem Ov .../..., dana 16.09.2004. godine. Tužilje su tuženom VV isplatile kupoprodajne cene za predmetne nepokretnosti u koje su se uselile onda kada je zgrada završena, dana 01.07.2006. godine i od tada žive u tim stanovima. Pošto su u vreme zaključenja kupoprodajnih ugovora predmetni stanovi bili u izgradnji, naknadno je došlo do promene identifikacionih oznaka kupljenih stanova i njihovih korisnih površina, tako da sada stan koji je kupila AA, a koji je u ugovoru nosio oznaku „213“ projektovane površine 59,33 m2, na ... spratu zgrade, sada nosi oznaku stana broj ..., i ima površinu od 56,24 m2. Drugi stan koji je kupila BB, a koji u ugovoru nosi oznaku „214“ projektovane površine 44,73 m2, na ... spratu više stambene zgrade, sada nosi oznaku broja ..., i ima površinu od 42,73 m2. U LN br. ... K.O. ..., na parceli broj ... upisana je stambeno poslovna zgrada broj ..., spratnosti P+Pk+3+Pk, koji objekat ima odobrenje za upotrebu kao privatna svojina tuženog VV u celosti, dok posebni delovi zgrade i nosioci prava na istima nisu upisani u navedenom LN. U istom LN dana 19.09.2007. godine upisana je izvršna vansudska hipoteka na osnovu založne izjave koju je VV, u svojstvu založnog dužnika dao pod brojem Ov .../... dana 12.09.2006. godine kod Opštinskog suda u Novom Sadu, na posebnim delovima stambenog objekta u izgradnji (prva faza), spratnosti suteren, prizemlje, tri sprata i potkrovlje sa dupleksom i lokalima bez određene namene u prizemlju, na parceli broj ... K.O. ... na uglu ulice ... ... i ..., čija je izgradnja odobrena pravnosnažnim odobrenjem za izgradnju prve faze broj I – 351-5252/04 od 14.01.2005. godine, izdat od strane Gradske uprave za urbanizam i stambene poslove Grada Novog Sada i druga faza stambenog objekta spratnosti suteren, prizemlje, tri sprata i potkrovlje sa dupleksom, sa lokalima bez određene namene u prizemlju, na gore navedenoj parceli, čija je izgradnja odobrena pravnosnažnim odobrenjem za izgradnju druge faze I-3-351-181/2015 od 26.01.2005. godine, izdatog od strane Gradske uprave za urbanizam i stambene poslove Grada Novog Sada. U okviru objekta nalazi se više poslovnih delova između ostalih i nepokretnosti koje su predmet ovog spora, a založene su radi obezbeđenja novčanog potraživanja poverioca, tužene “ProCredit Bank”a.d. prema dužniku DOO „Konkordija“ a.d. Novi Sad u iznosu od 350.000 evra u dinarskoj protivvrednosti na dan isplate, po Ugovoru o kreditu od 12.09.2006. godine. Tužilje su pokušale da upišu pravo svojine na nepokretnostima koje su kupile od tuženog VV, međutim, odbijene su sa obrazloženjem RGZ – Službe za katastar nepokretnosti, da se podaci u dostavljenim kupoprodajnim ugovorima ne slažu sa podacima navedenim u uverenju Gradske uprave za urbanizam i stambene poslove od 28.01.2013. godine i nacrtu posebnih delova zgrada iz jula 2012. godine, koji je izrađen od strane KLM Inženjering tim Novi Sad, pa nadležna služba iz dostavljene dokumentacije nije mogla da utvrdi da li se radi o istim nepokretnostima, tj. posebnim delovima objekta. Tužilje nisu imale saznanja da je tuženi VV dao založnu izjavu i da su predmetni stanovi opterećeni hipotekom, a to su saznale pri pokušaju da u javnim knjigama upišu svoje pravo vlasništva na stanovima koje su od njega kupile.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su pravilno zaključili da su tužilje vlasnice predmetnih nepokretnosti pri čemu tužilja BB, ima pravo plodouživanja na nepokretnosti tužilje AA, a zbog toga je nedopušteno izvršenje određeno rešenjem Osnovnog suda u Novom Sadu I 5147/12 od 08.10.2012. godine, na tim nepokretnostima, shodno odredbi člana 50. stav 1. tačka 1. Zakona o izvršenju i obezbeđenju („Sl. glasnik RS“, br.31/11), koji se primenjuje u ovom slučaju.

Tužilje su, u pogledu predmetnih nepokretnosti zaključile sa tuženim VV ugovore koji po svom sadržaju predstavljaju ugovore o građenju, bez obzira što su imenovani kao kupoprodajni ugovori, imajući u vidu da za predmet imaju stanove u izgradnji, koji, u vreme kada su ugovori zaključivani, nisu postojali, odnosno nisu bili izgrađeni, zbog čega predmetni ugovori sadrže podatke iz projektne dokumentacije što je razlog zbog koga nadležna služba nije bila u mogućnosti da upiše pravo svojine tužilje na nekretninama koje su kupile od tuženog VV a zbog nesaglasnosti identifikacionih oznaka unetih u ugovore i oznaka koje su stanovi dobili nakon izgradnje.

Odredbom člana 630. stav 1. ZOO, propisano je da je ugovor o građenju ugovor o delu kojim se izvođač obavezuje da prema određenom projektu sagradi u ugovorenom roku određenu građevinu na određenom zemljištu ili da na takvom zemljištu, odnosno na već postojećem objektu izvrši kakve druge građevinske radove a naručilac se obavezuje da mu za to isplati određenu cenu. Stavom drugim te odredbe Zakona, propisano je da ugovor o građenju mora biti zaključen u pismenoj formi.

Po samom zakonu, pravo svojine se stiče stvaranjem nove stvari, spajanjem, mešanjem, građenjem na tuđem zemljištu, odvajanjem plodova, održajem, sticanjem svojine od nevlasnika, okupacijom i u drugim slučajevima određenim zakonom, kako je propisano odredbom člana 21. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.

U konkretnom slučaju, tužilje su, na osnovu ugovora zaključenih sa tuženim VV, njemu isplatile ugovorenu cenu, da prema određenom projektu sagradi, u ugovorenom roku određene stanove, na određenom zemljištu, pa su one, izgradnjom tih stanova, kao novih stvari, po samom zakonu, stekle pravo vlasništva, u smislu originarnog sticanja prava vlasništva, imajući u vidu da se radi o novim stvarima na kojima nije postojalo pravo svojine nekog prethodnog vlasnika, pa ni tuženog VV. To znači da tužilje, na predmetnim stanovima imaju prava koja sprečavaju izvršenje određeno u korist tužene “ProCredit Bank”a.d. pa one osnovano traže da sud proglasi nedopuštenim izvršenje određeno rešenjem izvršnog suda, na nepokretnostima koje su njihovo vlasništvo.

Navodima revizije revidenta o tome da on ne može da trpi štetne posledice u prometu nepokretnosti jer se pouzdao u tačnost upisa u javnim knjigama, ne dovodi se u sumnju pravilnost pobijane presude. Upis prava vlasništva u javnoj knjizi, stvara pretpostavku da je upisano lice vlasnik nepokretnosti, a to znači da je onaj ko tvrdi suprotno dužan da tu tvrdnju i dokaže. U konkretnom slučaju, tužilje su dokazale svoju tvrdnju da su one a ne tuženi VV, vlasnice predmetnih stanova, u pogledu kojih je tuženi VV dao predmetnu založnu izjavu, zloupotrebljavajući činjenicu da je u javnim knjigama upisan kao vlasnik objekta u kom se ti stanovi nalaze. U vreme kada je tuženi VV dao založnu izjavu i predmetne stanove opteretio hipotekom u korist tužene “ProCredit Bank”a.d. 12.09.2006. godine, obe tužilje su bile u državini predmetnih stanova, imajući u vidu da je zgrada završena 01.07.2006. godine i da su se one tada uselile u svoje stanove, od kada u njima žive. Revident u reviziji ukazuje da su tužilje imale mogućnost da izvrše predbeležbu ugovora o kupoprodaji u javnim knjigama. Međutim, to što nisu tako postupile, ne znači da zbog toga one nemaju pravo vlasništva na predmetnim stanovima, posebno kada se ima u vidu da nadležni organ, iz dokumentacije koje su one dostvile uz zahtev za upis prava svojine na tim nekretninama, nije mogao da utvrdi da li se radi o istim nepokretnostima, tj. posebnim delovima objekta, zbog nesaglasnosti identifikacionih oznaka stanova unetih u ugovore i oznaka koje su stanovi dobili nakon izgradnje. Revident je imao mogućnost da proveri stanje poseda predmetnih nepokretnosti, a nije tako postupio, pa se neosnovano, u reviziji poziva na svoju savesnost, u situaciji u kojoj je mogao da zna da tuženi VV nije vlasnik predmetnih nepokretnosti. Zbog toga se, navodima njegove revizije neosnovano ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava.

Iz izloženih razloga, Vrhovni kasacioni sud je odluku kao u izreci doneo primenom odredbe člana 414. ZPP.

Predsednik veća - sudija

Vesna Popović,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić