Presudom Apelacionog suda u Kragujevcu Gž 58/19 od 09.01.2020. godine, stavom prvim izreke, odbijene su kao neosnovane žalbe tužilja i tuženog i potvrđena presuda Osnovnog suda u Užicu P 1331/17 (11) od 23.10.2018. godine u stavu prvom, drugom, trećem i petom izreke. Stavom drugim izreke preinačena je presuda Osnovnog suda u Užicu P 1331/17 (11) od 23.10.2018. godine, u stavu četvrtom i šestom izreke, i presuđeno tako što je, usvojen tužbeni zahtev i obavezan tuženi da tužiljama, kao solidarnim poveriocima, na ime naknade štete po osnovu sanacije nekvalitetno i nestručno izvedenih građevinskih radova iz ugovora o zajedničkoj gradnji Ov. .../... od 27.03.2006. godine isplati iznos od 1.808.949,12 dinara sa zateznom kamatom prema Zakonu o zateznoj kamati počev od 26.11.2016. godine kao dana veštačenja, obavezan tuženi da tužiljama kao solidarnim poveriocima naknadi troškove postupka u iznosu od 1.357.749,32 dinara sa zateznom kamatom prema Zakonu o zateznoj kamati počev od dana izvršnosti presude do konačne isplate.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tuženi je blagovremeno izjavio reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava, s tim što je predložio da se o reviziji na pobijani deo stava prvog izreke presude odlučuje kao o posebnoj reviziji, primenom člana 404. ZPP.

Na osnovu člana 404. stav 1. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11 ...87/18 – ZPP), revizija je izuzetno dozvoljena zbog pogrešne primene materijalnog prava i protiv drugostepene presude koja ne bi mogla da se pobija revizijom, ako je po oceni Vrhovnog kasacionog suda potrebno da se razmotre pravna pitanja od opšteg interesa ili pravna pitanja u interesu ravnopravnosti građana, radi ujednačavanja sudske prakse, kao i ako je potrebno novo tumačenje prava (posebna revizija). Prema stavu 2. ovog člana, o dozvoljenosti i osnovanosti revizije iz stava 1. ovog člana odlučuje Vrhovni kasacioni sud u veću od pet sudija.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda, ispunjeni su uslovi iz člana 404. ZPP za odlučivanje o reviziji tuženog kao o izuzetno dozvoljenoj u odnosu na deo drugostepene presude kojim je odbijena žalba tuženog i potvrđena prvostepena presuda u usvajajućem delu stava prvog izreke, radi novog tumačenja prava i ujednačavanja sudske prakse.

Iz navedenih razloga, odlučeno je kao u stavu prvom izreke, na osnovu člana 404. ZPP.

Ispitujući pravilnost drugostepene presude u pobijanom delu, u smislu člana 408. u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. ZPP, Vrhovni kasacioni sud je našao da je revizija tuženog osnovana.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilje su sa tuženim zaključile ugovor o zajedničkoj gradnji Ov. .../... od 27.03.2006. godine kojim je ugovorena adaptacija i rekonstrukcija postojećeg objekta na kat. parceli .../... KO ... i izgradnja još jedne lamele na severnoj strani parcele dimenzija 8 h 6, sa odstupanjem od 7% manje ili više izgrađenog prostora. Tužilje su kao svoj udeo unele pravo svojine na kat. parceli, čiju su 1/3 prethodno poklonile tuženom, i pravo svojine na postojećem objektu površine 59 m2. Na osnovu toga pripao im je po jedan apartman u postojećem delu objekta. Prema ugovoru tuženi je finansirao i vodio gradnju, odgovarao za nju, kao i za osiguranje temelja i stabilnost ploče za apartmane tužilja i za stabilnost čitavog objekta. Takođe, on je bio obavezan da snosi troškove dozvole za gradnju, legalizaciju objekta, plaćanje komunalija i rešavanje svih komunalnih priključaka. Apartmani su tužiljama predati u državinu krajem 2006. godine, u skladu sa ugovorom. Tužilja BB je u leto 2007. godine primetila pojavu vlage u svom apartmanu i o tome je odmah obavestila tuženog, a na jesen te godine primetila je pojavu vlage u apartmanu druge tužilje i takođe o tome odmah obavestila tuženog. Tokom 2008. godine tužilja BB je pokušala da izvrši sanaciju svog apartmana i angažovala majstora koji je obio deo zida zahvaćen vlagom, namazao vodootpornom masom i ponovo omalterisao, i rekao joj da to neće rešiti problem jer je vlaga dublje u zidu. S obzirom da se vlaga progresivno širila tužilja AA se povodom toga sastala sa tuženim u julu 2009. godine kada mu je predala CD sa fotografijama kojima je dokumentovana pojava vlage. Kako tuženi nije otklonio nedostatke na koje mu je ukazano tužilje su 29.09.2010.godine podnele predlog za obezbeđenje dokaza u predmetu R 1204/10, u kome je izvršeno veštačenje veštaka građevinske struke. Tim veštačenjem konstatovani su nedostaci i propusti u izvedenim radovima zbog kojih dolazi do pojave vlage u apartmanima tužilja, kao i da postoji prekoračenje dograđene ukupne površine lamele 2 na severnoj strani objekta u površini od 5,52 m2 bruto. Na osnovu veštačenja veštaka građevinske struke Mirka Rosića od 10.02.2012. godine sa dopunama, utvrđeno je da apartmani tužilja nisu urađeni u skladu sa ugovornom obavezom tuženog, da nisu predati kao funkcionalne i upotrebljive stambene jedinice prema ugovoru o zajedničkoj gradnji, da niz nedostataka ima za posledicu pojavu vlage i buke, da je prekoračenje ugovorene površine uzrokovano nestručnom gradnjom, nepoštovanjem zakonske procedure i nepostojanja stručnog nadzora prilikom gradnje. Utvrđeni su konkretni nedostaci koji dovode do pojave vlage u navedenim apartmanima, kao i da ti propusti koji se odnose na nepostojanje hidroizolacije mogu da utiču na stabilnost objekta u smislu destrukcije i razaranja betonske konstrukcije usled mraza. Prema dopunskom veštačenju navedenog veštaka od 11.04.2016. godine, ukupno prekoračenje ugovorene površine u izgradnji od strane tuženog iznosi 19,89 m2, a prosečna tržišna vrednost 1/3 prekoračene površine iznosi 729.300,00 dinara. Vrednost izvedenih radova na sanaciji vlage i zvučne izolacije u momentu veštačenja 13.09.2016. godine, iznosi 1.904.313,12 dinara. Nalazom i mišljenjem veštaka Građevinskog fakulteta u Beogradu potvrđeni su navodi veštaka Mirka Rosića u pogledu uzroka nastanka vlage i njenog uticaja na stabilnost objekta. Tužilje su problem vlage rešile sanacijom izvršenom u leto 2011. godine. Tužba u ovoj pravnoj stvari podneta je 16.02.2011. godine.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je zaključio da tuženi nije poštovao zakonsku proceduru, norme i standardne gradnje i da je odstupio od odredaba ugovora o zajedničkoj gradnji, jer je prekoračio maksimalno dozvoljenu površinu tri apartmana u novoizgrađenoj lameli koja su pripala njemu, i time onemogućio tužilje da izvrše bilo kakvu nadogradnju svojih objekata, iz kojih razloga je postupajući protivno načelu savesnosti i poštenja oštetio tužilje želeći da time stekne veću korist isključivo za sebe, pa je utvrdio da je osnovan tužbeni zahtev tužilja za naknadu 1/3 tržišne vrednosti prekoračene površine u iznosu od 729.300,00 dinara. Takođe, prvostepeni sud je zaključio da je zahtev tužilja za naknadu štete po osnovu sanacije nekvalitetno i nestručno izvedenih građevinskih radova neosnovan i pored blagovremenog obaveštenja tuženog, s obzirom da je tužba podneta nakon proteka prekluzivnog roka od godinu dana propisanog člana 645. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima, iz kojih razloga je tužbeni zahtev odbio.

Drugostepeni sud je, nalazeći da se radi o potraživanju u vezi nedostataka kod ugovora o građenju i da tužilje nisu propustile rok za podnošenje tužbe iz člana 616. ZOO, zaključio da je osnovan tužbeni zahtev za isplatu naknade po osnovu prekoračenja ukupno dograđene površine apartmana u novoj lameli. U pogledu odluke o zahtevu za isplatu naknade štete po osnovu sanacije nekvalitetno i nestručno izvedenih radova drugostepeni sud je smatrao da je u prvostepenoj presudi materijalno pravo pogrešno primenjeno, ocenom da su tužilje prekludirane u pravu na podnošenje tužbe. Ovo stoga što su tužilje za problem vlage i činjenice da nastala vlaga utiče na stabilnost celog objekta saznale u postupku obezbeđenja dokaza, koji su inicirale predlogom od 29.09.2010.godine, pa je tužba po stavu suda blagovremeno podneta, u smislu člana 645. stav 2. ZOO. Iz ovih razloga je u tom delu preinačena prvostepena presuda, primenom člana 644. stav 1. ZOO i 394. stav 4. ZPP.

Osnovano se revizijom tuženog ukazuje da je zbog pogrešne primene materijalnog prava činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno.

Polazeći od toga da su parnične stranke zaključile ugovor o zajedničkoj gradnji kojim su definisale svoje ugovorne obaveze povodom rekonstrukcije, adaptacije i dogradnje postojećeg stambenog objekta tužilja, na međusobne odnose ugovarača u pogledu odgovornosti za nedostatke primenjuju se odredbe člana 614. do 621. Zakona o obligacionim odnosima, na koje upućuje odredba člana 641. tog zakona, s obzirom da u glavi koja uređuje odgovornost za nedostatke kod ugovora o građenju nije drukčije određeno. Prema odredbi člana 614. stav 1.ZOO, naručilac je dužan pregledati izvršeno delo čim je to po redovnom toku stvari moguće i o nađenim nedostacima bez odlaganja obavestiti poslenika. Ako se docnije pokaže neki nedostatak koji se nije mogao otkriti običnim pregledom, naručilac se ipak može pozvati na njega pod uslovom da o njemu obavesti poslenika što pre, a najduže mesec dana od njegovog otkrivanja, a istekom dve godine od prijema obavljenog posla, naručilac se više ne može pozvati na nedostatke (član 615. ZOO). Prema članu 616. stav 1. ZOO, naručilac koji je poslenika na vreme obavestio o nedostacima izvršenog posla, ne može svoje pravo ostvariti sudskim putem po isteku godine dana od učinjenog obaveštenja. Odredbom člana 619. ZOO propisano je da kad obavljeni posao ima takav nedostatak koji ga čini neupotrebljivim ili je obavljen u suprotnosti sa izričitim uslovima ugovora naručilac može, ne tražeći prethodno otklanjanje nedostataka, raskinuti ugovor i zahtevati naknadu štete.

U konkretnom slučaju nije razjašnjena pravna priroda potraživanja tužilja u iznosu od 729.300,00 dinara, koje zasnivaju na tvrdnji da je tuženi odstupio od ugovorenih uslova gradnje prekoračenjem dograđene površine svojih apartmana, koje im je prema razlozima prvostepene presude dosuđeno kao korist koju je tuženi ostvario prevarnim ponašanjem, protivno načelu savesnosti i poštenja, a koju su tužilje izgubile zbog nemogućnosti dogradnje svojih apartmana, dok je drugostepeni sud smatrao da se radi o potraživanju naknade štete zbog nedostataka kod ugovora o građenju koju tužilje trpe jer ne mogu dograditi svoje apartmane i sticanju bez osnova. Po stanovištu Vrhovnog kasacionog suda, s obzirom da ugovor o zajedničkoj gradnji nije raskinut i da su tužilje dobile po jedan apartman, proizlazi da je tuženi prema njima izvršio tu svoju ugovornu obavezu, pa je u postupku moralo biti utvrđeno da li zbog odstupanja od ugovorenih gabarita novosagrađenog dela objekta koji je pripao tuženom postoji umanjenje imovine tužilja (obična šteta) ili su tužilje zbog prekoračenja dogradnje sprečene da povećaju svoju imovinu (izmakla korist) kao dobitak koji su mogle osnovano očekivati prema redovnom toku stvari ili prema posebnim okolnostima, a što je sprečeno štetnikovom radnjom ili propuštanjem, na osnovu člana 154, 155. i 189. stav 1. do 3. ZOO, prema pravilima odgovornosti za štetu, pri čemu je teret dokazivanja tih činjenica na tužiljama.

Osim toga, za primenu pravila o sticanju bez osnova iz člana 210. i 219. ZOO, potrebno je da postoji uvećanje imovine na strani jednog lica na račun imovine drugog lica, koje nema osnov u nekom pravnom poslu ili zakonu, odnosno koje se zasniva na osnovu koji se nije ostvario ili je kasnije otpao, kao i korist od upotrebe tuđe stvari. Pobijanom presudom nije u dovoljnoj meri ocenjen pravni značaj sadržine ugovornih obaveza ugovarača iz ugovora o zajedničkoj gradnji, jer je obaveza tužilja bila da ulože svoj stari objekat i vlasništvo na parceli a da zauzvrat dobiju po jedan apratman, dok je tuženi bio jedini investitor i finansijer gradnje i dobijanja potrebnih dozvola, pa su mu po tom osnovu pripali u svojinu ostali delovi postojećeg rekonstruisanog objekta i novosagrađeni deo. Zato je u tom kontekstu trebalo utvrditi da li se i na koji način tuženi bez pravnog osnova obogatio na račun tužilja odstupanjem od dogovorenih gabarita gradnje, o čemu nisu dati razlozi u nižestepenim presudama. Stanovište sudova da se izgubljena dobit tužilja ogleda u nemogućnosti dogradnje njihovih apartmana nije prihvatljivo, s obzirom da se izvođenje građevinskih radova može vršiti samo na osnovu dozvole nadležnog upravnog organa, na osnovu Zakona o planiranju i izgradnji i drugih relevantnih propisa, a tužilje nisu dostavile dokaze da su takve zahteve podnosile i da su im zahtevi odbijeni.

Takođe, osnovano se revizijom osprava primena materijalnog prava i u pogledu odluke o tužbenom zahtevu za naknadu štete po osnovu sanacije nekvalitetno i nestručno izvedenih građevinskih radova iz ugovora o zajedničkoj izgradnji.

Odredbom člana 644. stav 1. ZOO propisano je da izvođač odgovara za nedostatke u izradi građevine koji se tiču njene solidnosti, ukoliko bi se ti nedostaci pokazali za vreme od deset godina od predaje i prijema radova. Međutim, obaveštenje o nedostacima na građevini naručilac mora saopštiti izvođaču u roku od šest meseci od kada je ustanovio nedostatak, prema članu 645 stav 1. ZOO, da bi zatim po stavu 2. istog člana u roku od godinu dana računajući od dana učinjene reklamacije mogao da putem suda ostvaruje prava po osnovu odgovornosti za nedostatke u izradi građevine koje se tiču njene solidnosti. Prema navedenim zakonskim odredbama, izvođač odgovara za nedostatak građevine koji se tiče njene solidnosti deset godina od dana predaje i prijema radova, ali je dužnost naručioca ili drugog sticaoca da u okviru tog perioda blagovremeno obavesti izvođača radova o nedostacima, u roku od šest meseci od kada je ustanovio nedostatak, s tim što je odgovornost izvođača po tom osnovu ograničena na period od godinu dana od dana obaveštavanja. Navedeni rokovi su prekluzivni, te njihovim protekom prestaju prava naručioca koja mu pripadaju po osnovu nedostataka na građevini.

Pogrešnom primenom navedenih odredbi materijalnog prava, drugostepeni sud je ocenio da tužilje nisu izgubile pravo na podnošenje tužbe za naknadu štete zbog sanacije vlage u svojim apartmanima po osnovu odgovornosti za solidnost građevine, ako se ima u vidu da su o pojavi vlage u apartmanima obavestile tuženog još u toku 2007. godine, jer okolnost kada su saznale da vlaga utiče na stabilnost celog objekta nije od značaja za početak računanja roka za obaveštavanje, već momenat saznanja da vlaga postoji.

S obzirom da revident osnovano ukazuje na izložene propuste drugostepenog suda, pobijana presuda je morala biti ukinuta.

U ponovnom postupku drugostepeni sud će postupiti po primedbama iz ovog rešenja i ponovo oceniti da li ima osnova za dosuđenje naknade tužiljama na osnovu prekoračenja tuženog u dogradnji i da li su njihova potraživanja po tom osnovu zastarela, kao i da li je tužba za naknadu štete po osnovu odgovornosti za solidnost građevine podneta u propisanom prekluzivnom roku od godinu dana, pa će pravilnom primenom materijalnog prava doneti novu odluku o žalbama stranaka izjavljenim protiv prvostepene presude.

S obzirom da je drugostepena presuda ukinuta u pobijanim delovima o glavnoj stvari, ukinuta je i odluka o troškovima postupka.

Iz navedenih razloga, odlučeno je kao u stavu drugom izreke, na osnovu člana 416. stav 2. ZPP.

Predsednik veća - sudija

Branislav Bosiljković,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić