U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, a u postupku pred drugostepenim sudom nisu učinjene ni druge bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. ZPP, zbog kojih se revizija može izjaviti. Neosnovano se revizijom ukazuje da je u postupku pred drugostepenim sudom učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. u vezi sa članom 8. ZPP, jer je drugostepeni sud, radi razjašnjenja spornih pitanja i potpunog utvrđenja činjenica značajnih za presuđenje, zakazao i održao raspravu, na kojoj je čitanjem dokaza izvedenih pred prvostepenim sudom, neposrednim izvođenjem dokaza na raspravi održanoj pred tim sudom i njihovom sveobuhvatnom ocenom upotpunio utvrđenje o činjeničnom stanju. Zato su neosnovani navodi revizije da je pogrešno i nepotpuno činjenično stanje utvrđeno na osnovu rasprave u drugostepenom postupku.

Prema činjeničnom stanju utvrđenom u prvostepenom postupku i na osnovu sprovedene rasprave i dopunjenog dokaznog postupka pred drugostepenim sudom utvrđeno je da je dana 06.09.2011. godine između tužioca, kao prodavca i tuženog, kao kupca, zaključen ugovor o kupoprodaji dvosobnog stana broj ..., površine 56 m2, u ... zgrade u ulici ... broj ..., sagrađene na KP ..., upisane u list nepokretnosti ... KO ..., za cenu od 15.000 evra, uz obavezu tužioca, kao prodavca, da stan preda u posed tuženom, kupcu, u roku od 90 dana od dana zaključenja ugovora.

Tužilac se nalazi u posedu stana, a tuženi nije isplatio tužiocu kupoprodajnu cenu stana od 15.000 evra označenu u ugovoru, pri čemu u kupoprodajni ugovor nije uneta odredba da je kupoprodajna cena isplaćena, niti je o izvršenju ove njegove ugovorne obaveze sačinjena zasebna priznanica.

Zaključenju i overi ugovora o kupoprodaji nepokretnosti prethodio je usmeni ugovor o zajmu između tuženog, kao zajmodavca i tužiočevog kolege VV kao zajmoprimca, na iznos od 12.000 evra, sa prvobitno ugovorenim rokom vraćanja zajma od 3 meseca i mesečnom kamatom od 10% (koji je produžen za još 3-4 meseca) i dogovor da će ugovor o kupoprodaji nepokretnosti služiti tuženom kao obezbeđenje da će mu zajmoprimac VV vratiti zajam.

Tuženi je, pošto mu VV nije isplatio glavni dug, osim sedam ugovorenih mesečnih rata, a tužilac odbio da se iseli iz stana koji je bio predmet raspolaganja osporenim ugovorom, podneo tužbu za iseljenje tužioca iz predmetnog stana (postupak je u prekidu) i upisao pravo svojine na stanu po osnovu osporenog ugovora.

Na ovako utvrđeno činjenično stanje pravilno je drugostepeni sud, primenom materijalnog prava iz Zakona o olbigacionim odnosima, ocenio da je osnovan tužbeni zahtev za utvrđenje ništavosti ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

Razlozi revizije kojima se ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava nisu osnovani.

Prema odredbi člana 26. Zakona o obligacionim odnosima, ugovor je zaključen kada se ugovorne strane saglase o bitnim sastojcima ugovora, pri čemu volja za zaključenje ugovora mora biti ozbiljna, slobodna i stvarna, kako je to propisano odredbom člana 28. istog Zakona.

Prema članu 51. ZOO, svaka ugovorna obaveza mora imati dopušten osnov (stav 1.). Osnov je nedopušten ako je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima (stav 2.). Prema članu 52. istog Zakona, ako osnov ne postoji ili je nedopušten, ugovor je ništav.

Osnov ugovorne obaveze ili kauza je cilj kome stranke teže prilikom preuzimanja ugovornih obaveza. Kod dvostrano obaveznih ugovora obaveza jedne strane ima za svoju kauzu obavezu druge strane, obaveza jedne, osnov je obaveze druge strane. U ugovoru o kupoprodaji kupac se obavezuje da plati određenu cenu zato što će mu prodavac prodati i predati određenu stvar i obrnuto.

Prema tome, kauza je jedan od bitnih uslova za nastanak određenog pravnog posla, odnosno ugovora. Međutim, kauza može biti i prividna, odnosno fiktivna. Ona se javlja kao rezultat volje ugovornih strana koje, inspirisane određenim motivima, lažno predstavljaju trećim licima da su zaključile jedan ugovor sa određenom kauzom, a zapravo ga nisu zaključile. Takva fiktivna kauza dovodi do nastanka fiktivnog ugovora, a Zakon o obligacionim odnosima, u članu 66. stav 1. upravo sankcioniše ovakva stanja, predviđajući da prividni ugovori ne proizvode pravno dejstvo među ugovornim stranama, odnosno da su pogođeni sankcijom ništavosti.

U konkretnom slučaju, iz utvrđenog činjeničnog stanja proizlazi da tužilac i tuženi sporni ugovor nisu zaključili sa namerom prenosa prava svojine na nepokretnosti, već sa namerom da ugovor posluži kao sredstvo obezbeđenja potraživanja tuženog prema tužiočevom kolegi VV, u visini pozajmljenog novčanog iznosa od 12.000 evra sa ugovorenim rokom vraćanja zajma od 3 meseca i mesečnom kamatom od 10%. Stoga je pravilan zaključak drugostepenog suda da zaključeni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti nije bio rezultat stvarne volje parničnih stranaka, zbog čega predstavlja prividan pravni posao, te kao takav ne proizvodi pravno dejstvo, jer cilj ovog ugovora nije bio promet tužiočeve nepokretnosti, već je zaključen isključivo radi obezbeđenja izvršenja obaveze tužiočevog kolege VV prema tuženom , a ne radi ostvarenja cilja kupoprodajnog ugovora - prenosa prava svojine na nepokretnosti uz isplatu kupoprodajne cene.

U prilog tome govori i činjenica da sporni ugovor, bez obzira što je imao formu propisanu u članu 455. ZOO, nije izvršen, u tom smislu što tuženi nije isplatio kupoprodajnu cenu navedenu u ugovoru, niti je predmet prodaje predat tuženom kao kupcu, a što predstavlja bitne elemente svakog ugovora o prodaji da bi takav ugovor bio punovažan u smislu člana 454. ovog zakona. Tužilac se nesporno nalazi u posedu stana koji je predmet ugovora, a tuženi u postupku pravno relevantnim dokazima nije dokazao tvrdnju da je kupoprodajnu cenu isplatio, tim pre što takva konstatacija ne postoji ni u ugovoru niti je među strankama o isplati kupoprodajne cene potpisana priznanica.

Pri tom, ugovorena kupoprodajna cena stana (koja je nesporno među strankama ispod tržišne cene) i ugovorena obaveza tužioca da stan preda tuženom u roku od 90 dana od dana zaključenja ugovora, po oceni Vrhovnog kasacionog suda, suštinski odgovaraju obavezama (po visini i roku ispunjenja) ugovornih strana iz ugovora o zajmu zaključenog između tuženog i svedoka VV, pa se zaključak drugostepenog suda da je sporni ugovor služio kao sredstvo obezbeđenja ugovora o zajmu i da je kao takav prividan, navodima revizije tuženog ne dovodi u sumnju.

Iz navedenih razloga, primenom člana 414. ZPP, odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća-sudija

Božidar Vujičić, s,r,

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić