U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, niti je učinjena neka druga bitna povreda odredbi Zakona o parničnom postupku.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac je kao kupac, sa prvotuženim i drugotuženom, kao prodavcima zaključio pisani ugovor dana 22.08.2011. godine koji nije overen od strane suda, u kome je konstatovano da je prodavac Proizvodno- prometno i uslužno preduzeće „PGF“ DOO iz Prijepolja jedini i isključivi vlasnik nepokretnosti i to poslovne zgrade izgrađene na kp. br. .. KO Prijepolje, kao i korisnik gradskog građevinskog zemljišta i da je vlasnik parcele označene kao kp. br. .., za koju su prodavci garantovali kupcu da se nepokretnost u vreme zaključenja ugovora vodi na ZZ „Poljoprodukt“ Prijepolje, a da oni kao dokaz o svojini poseduju presudu Opštinskog suda u Prijepolju kojom je utvrđeno pravo svojine prvotuženog – P 58/01 od 19.04.2001. godine. Nakon zaključenja ovog ugovora prodavci su zaključili pisani ugovor koji su overili u sudu i kupcu omogućili upis prava korišćenja na kp. br. .., ali nisu omogućili tužiocu prenos prava svojine na kp. br. .., njive prve klase površine 8 ari i 92m² kao zemljište u građevinskom području koje je svojina Republike Srbije u udelu 1/1 sa pravom korišćenja Proizvodno-prometnog i uslužnog preduzeća „PGF“ DOO Prijepolje. Tužilac je za kp. br. .. i .. isplatio ukupno 150.000 evra, a kupoprodajna ugovorena cena za ove parcele je 166.000 evra. Ostatak od 16.000 evra tužilac nije isplatio jer nije zaključen ugovor o kupoprodaji za predmetnu parcelu broj .. kojim bi se omogućio prenos prava korišćenja tužiocu na njegovo ime. Dakle, ugovor o kupoprodaji zaključen je za kp. br. .. na kojoj se nalaze objekti i za parcelu .., tako da ove parcele služe korišćenju objekata koje je tužilac kupio, dok poseban ugovor radi formalnog prenosa nije zaključen za kp. br. .. jer tuženi nisu skinuli hipoteku koja je bila upisana za ovu parcelu, koja na terenu predstavlja parking prostor koji je tužilac priveo nameni. Praktično kupac je od prodavca kupio pravo korišćenja gradskog građevinskog zemljišta označenog kao kp. br. .. i .., kupio je i posebnu stambenu zgradu izgrađenu na kp. br. .. . U vreme zaključenja ugovora sporna kp. br. .. upisana je kao gradsko građevinsko zemljište u svojini Republike Srbije, sa pravom korišćenja ZZ „Poljoprodukt“ Prijepolje.

Na osnovu ovako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su primenom materijalnog prava, Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“, br. 42/98, 111/2009), ocenili da je tužbeni zahtev osnovan i da se može priznati pravno dejstvo ugovora od 22.08.2011. godine u odnosu na pravo korišćenja kp. br. .. na kome potpis ugovarača nisu overeni, jer su ispunjeni uslovi iz člana 4. stav 3. pomenutog zakona koji je važio u vreme zaključenja ovog ugovora, iz koga proizlazi da je jasno izražena ponuda u pisanoj formi, kao i prihvat ponude, da su označeni bitni elementi ugovora o kupoprodaji, predmet ugovora i kupoprodajna cena. Pri tome je kao nesporno utvrđeno i da je ugovor ispunjen u pretežnom delu isplatom iznosa od 150.000 evra od ugovorenih 166.000 evra, te da je ova parcela predata na korišćenje kupcu koji je na parceli uradio pripremne radove, proveo vodu, kanalizaciju i struju, parcelu asfaltirao kao parking prostor. Osim toga nije povređeno ni pravo preče kupovine niti je povređen prinudni propis, dok preostali iznos od 16.000 evra kupac nije isplatio iz razloga predviđenih u članu 2. ugovora koji je trebalo da isplati na ruke VV (pokojnom suprugu tužene BB), kad on prenese pravo korišćenja sa ZZ „Poljoprodukt“ na tuženog „PGF“.

Po oceni Vrhovnog suda, pravilan je zaključak drugostepenog suda u pogledu osnovanosti tužbenog zahteva.

Odredbom člana 73. Zakona o obligacionim odnosima, propisano je da se ugovor za čije se zaključenje zahteva pismena forma, smatra punovažnim i ako nije zaključen u toj formi, ako su ugovorne strane izvršile u celini ili u pretežnom delu, obaveze koje iz njega nastaju, osim ako iz cilja zbog koga je forma propisana očigledno ne proizlazi šta drugo. Prema Zakonu o prometu nepokretnosti koji je važio u vreme zaključenja spornih ugovora („Službeni glasnik RS“ broj 42/98) u članu 4. bilo je propisano da se ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje u pismenoj formi, da potpisi ugovarača moraju biti overeni od strane suda. Prema stavu 2. ovog člana, ugovori koji nisu zaključeni na način iz stava 1. ovog člana, ne proizvode pravno dejstvo, ali sud može da prizna pravno dejstvo ugovoru o prometu nepokretnosti, koji je zaključen u pisanom obliku, na kome potpisi ugovarača nisu overeni od strane suda, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili u pretežnom delu, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen primarni propis.

Dakle, sud može priznati pravno dejstvo ugovora o prometu nepokretnosti ukoliko promet nije zabranjen, koji je zaključen u pisanom obliku, na kome potpisi ugovarača nisu overeni kod suda, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnim delom, da je nepokretnost stečena u granicama zakona, da je plaćen porez na promet, nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen drugi društveni interes.

Predmetni kupoprodajni ugovor u potpunosti ispunjava uslove za konvalidaciju propisane odredbom člana 4. stav 4. Zakona o prometu nepokretnosti koji je važio u vreme sačinjavanja ugovora, pošto je zaključen u pismenom obliku, promet nije zabranjen, ugovor je ispunjen u pretežnom delu, nije povređeno pravo preče kupovine, a nije povređen ni neki drugi društveni interes, budući da Republici Srbiji kao titular prava svojine predmetne nepokretnosti, njeno pravo ovim ugovorom i konvalidacijom nije povređeno, što je ona prećutno i priznala neizjavljivanjem žalbe na prvostepenu presudu, kojom je tužiocu utvrđeno pravo korišćenja.

Suprotno navodima revizije da u konkretnom slučaju nedostaje prvi nužni uslov za sticanje prava, a to je nepostojanje ugovora, već pismeno koje predstavlja „pismo o namerama“, je suprotno utvrđenju nižestepenih sudova da se radi o pisanom ugovoru o kupoprodaji, neoverenom kod suda. Osim toga, ovim navodom se ukazuje na pogrešno i nepotpuno utvrđeno činjenično stanje, što ne predstavlja revizijski razlog iz člana 407. stav 2. ZPP.

Ni ostalim navodima u reviziji, koje je ovaj sud takođe cenio, ne dovodi se u sumnju pravilnost pobijane odluke, zbog čega ih posebno nije ni obrazlagao.

Prvotuženi sa revizijom nije uspeo, zbog čega mu ne pripadaju troškovi revizijskog postupka u smislu člana 165. ZPP.

Na osnovu iznetih razloga, na osnovu člana 414. stav 1. ZPP, odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Vesna Subić,s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković