Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu u preinačujućem delu i odluke o troškovima postupka, tuženi je blagovremeno izjavio reviziju zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je ocenio da je revizija tuženog dozvoljena po članu 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ broj 72/11...55/14) ispitao je pobijanu presudu u smislu člana 408. navedenog zakona i utvrdio da je revizija tuženog osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjničnom stanju otac tužilje BB, kao kupac zaključio je kupoprodajni ugovor 08.06.1969. godine sa VV, kao prodavcem čiji je predmet prenos prava korišćenja zemljišta upisanog u ZKUL broj .. KO ... na parceli .. vinograd od 24 ara i 78 m2 i to jednog dela od 3 ara i 77 m2 koji odgovara deobnom nacrtu koji su stranke same između sebe sačinile za ugovorenu cenu od 1.500,00 dinara. Članom 3. ugovora konstatovano je da prenos prava korišćenja sa prodavca na kupca ne može biti izvršen u zemljišnim knjigama, ali da to čine međusobnim ugovorom koji će overiti i da im je pravo korišćenja zemljišta neophodno potrebno, te da će ga koristiti sve dok nadležni organ ne donese rešenje o predaji zemljišta u posed opštini. Pored toga u članu 4. ugovora ugovarači su postigli sporazum da u slučaju predaje zemljišta u posed opštini ili drugom licu sva prava koja bi pripadala dosadašnjem vlasniku (prodavcu) pripadnu kupcu za deo koji se ugovorom kupuje kao pravo korišćenja. Navedeni ugovor je overen u Opštinskom sudu u Novom Sadu pod brojem Ov 2741/69 dana 09.06.1969. godine. Pravnosnažnim rešenjem Skupštine opštine Novi Sad od 20.02.1976. godine utvrđeno je da opština preuzima neizgrađeno građevinsko zemljište od korisnika VV, upisano u ZKUL .. KO ... i to parcelu broj .. u površini od 24 ara i 78 m2, na zahtev korisnika da preda zemljište opštini jer zbog starosti ne može da ga obrađuje, kao i da joj se isplati odgovarajuća naknada. Rešenjem o nasleđivanju od 29.11.2005. godine (delimično ispravljeno 29.12.2008. godine a postalo je pravnosnažno 21.01.2009. godine), na zaostavštini pok. BB oglašena je za naslednika tužilja, pored ostalog i na pravu korišćenja zemljišta stečenom prema navedenom kupoprodajnom ugovoru od 08.06.1969. godine, kao i na kući koju je sagradio kao vanknjižno vlasništvo ostavioca. Parcela koju je tužilja nasledila predstavlja 377/498 idealnih delova parcele .. KO ... na kojoj se nalaze izgrađeni objekti i to porodična zgrada površine 80 m2, koja prema katastarskom stanju čini porodični objekat površine 46 m2 i pomoćni objekat površine 34 m2 koji se koriste kao funkcionalna celina, kao i dva pomoćna objekta površine 10 m2 i 9 m2, oba u jednom nivou odnosno etaži. Svi pomoćni objekti se nalaze u finkciji porodičnog objekta. Tužilja je od svog rođenja 1966. godine sa porodicom živela u kući svoje babe GG, iza koje se nalazila predmetna parcela čiji deo je njen otac kupio, a zatim izgradio objekat u kome je tužilja živela sa porodicom. Objekat je građen postepeno, tako što je sa izgradnjom započeto pre 15 do 20 godina, a pre desetak godina kuća je završena. Tužilja je po očevoj smrti završila kupatilo, izmalterisala kuću spolja i uradila krov, a sve građevinske radove pre toga izvodio je njen otac. Tužilja je pre pet godina saznala da je na parceli upisan Grad Novi Sad kada je pokušala da legalizuje objekte koji su izgrađeni. Predmetna parcela .. KO ... formirana je u periodu mart – jul 2006. godine u postupku naknadnog izdavanja dozvole za izgradnju po zahtevu DD, pri čemu ta parcela nije bila predmet zahteva, već je nastala kao ostatak formiranja .., .. i .. i rezultat faktičkog stanja na terenu. U listu nepokretnosti .. KO ... RGZ SKN Novi Sad 3, parcela broj .. površine 498 m2 upisana je kao javna svojina tuženog.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja prvostepeni sud je odbio tužbeni zahtev, nalazeći da ni tužilja ni njen pravni prethodnik nisu bili savesni držaoci predmetne parcele (znajući da se pravo korišćenja po zaključenom ugovoru iz 1969. godine ne može upisati u zemljišnim knjigama), pa nisu ispunjeni uslovi za sticanje prava svojine po osnovu održaja na osnovu člana 28. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa, a isto tako tužilja i njen pravni prethodnik nisu bili savesni graditelji pa nema mesta primeni instituta građenja na tuđem zemljištu, naročito što primena ovog instituta nije moguća u konkretnom slučaju jer se radi o građenju na zemljištu u javnoj svojini.

Drugostepeni sud je prihvatio stanovište prvostepenog suda da na predmetnoj nepokretnosti tužilja nije stekla pravo svojine održajem jer ona i njen pravni prethodnik nisu bili savesni držaoci. Međutim, tužilja i njen pravni prethodnik su izgradili objekat na neizgrađenom građevinskom zemljištu bez saglasnosti nadležnog organa (završen 2009. - 2010. godine), pa je na osnovu pravila o građenju na tuđem zemljištu iz članova 24. do 26. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa postala vlasnik izgrađene porodične stambene zgrade i nosilac prava korišćenja, odnosno prava svojine na katastarskoj parceli na osnovu člana 105. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji ("Službeni glasnik RS", br. 72/2009 ... 132/2014,), jer se zakonski uslovi za sticanje svojine ispituju prema imovinskom režimu zemljišta u vreme kada je objekat sagrađen. Kako se tuženi nije koristio nekim od prava iz člana 25. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa, prvostepena presuda je preinačena i tužbeni zahtev za utvrđenje prava svojine usvojen, dok je po stanovištu drugostepenog suda zahtev tužilje da upiše pravo svojine na predmetnoj nepokretnosti neosnovan, odnosno preuranjen, jer sud nije ovlašćen da menja status objekata kao bespravno sagrađenih, pa je u tom delu prvostepena presuda potvrđena.

Stanovište drugostepenog suda za sada se ne može prihvatiti kao pravilno jer je zasnovano na pogrešnoj primeni materijalnog prava zbog čega činjenično stanje nije u potpunosti utvrđeno.

Po članu 105. Zakona o planiranju i izgradnji ("Službeni glasnik RS", br. 72/2009 ... 132/2014,) vlasnik objekta, odnosno posebnog fizičkog dela objekta koji nije upisan kao nosilac prava korišćenja na građevinskom zemljištu na kome je taj objekat, odnosno deo objekta izgrađen, stiče pravo svojine na katastarskoj parceli na kome je taj objekat izgrađen, u cilju uspostavljanja jedinstva nepokretnosti iz člana 106. ovog zakona, osim kada je pravo svojine na objektu stečeno po osnovu legalizacije objekta, odnosno na osnovu Zakona o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole ("Službeni glasnik RS", broj 25/13). Zahtev za upis prava svojine iz stava 1. ovog člana podnosi se organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra. Odredba stava 1. ovog člana ne odnosi se na lica iz člana 102. stav 9. ovog zakona. Ako se u postupku utvrđivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta propisanim članom 70. ovog zakona utvrdi da površina katastarske parcele istovremeno predstavlja i zemljište za redovnu upotrebu objekta u skladu sa ovim zakonom, vlasnik postojećeg objekta stiče pravo svojine na tom građevinskom zemljištu po tržišnoj ceni, neposrednom pogodbom. Ako se u postupku utvrđivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta propisanim članom 70. ovog zakona utvrdi da je zemljište za redovnu upotrebu objekta manje od katastarske parcele na kojoj je objekat sagrađen, vlasnik zemljišta može, ako se od preostalog zemljišta ne može formirati posebna građevinska parcela, taj preostali deo zemljišta otuđiti vlasniku objekta po tržišnoj ceni, neposrednom pogodbom. Ako se u postupku utvrđivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta propisanim članom 70. ovog zakona utvrdi da je zemljište za redovnu upotrebu objekta manje od katastarske parcele na kojoj je objekat sagrađen, vlasnik zemljišta, ako se od preostalog zemljišta može formirati posebna građevinska parcela, raspolaže tim zemljištem u skladu sa ovim zakonom. U slučaju iz stava 4. ovog člana, organ nadležan za imovinsko pravne poslove jedinice lokalne samouprave na čijoj teritoriji se nalazi predmetno zemljište, jednim rešenjem utvrđuje zemljište za redovnu upotrebu i pravo na pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine, u skladu sa ovim zakonom. Po pravnosnažnosti rešenja iz stava 7. ovog člana, vlasnik objekta u skladu sa ovim zakonom stiče pravo na upis svojine na građevinskom zemljištu u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima.

Zemljište u javnoj (ranije državnoj odnosno društvenoj) svojini uvek je bilo u posebnom režimu prometa, kao što je i sada, pa se na osnovu gradnje objekata na zemljištu u javnoj svojini nije moglo steći pravo korišćenja na tom zemljištu na osnovu pravila o građenju na tuđem zemljištu iz članova 21. do 26. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa, jer je raspolaganje takvim zemljištem i sticanje stvarnih prava na njemu bilo uređeno posebnim zakonom.

Polazeći od navedenih materijano-pravnih odredaba, drugostepeni sud nije razjasnio bitne činjenice o uslovima za sticanje prava svojine građenjem na tuđem zemljištu imajući u vidu status objekata koji su izgrađeni na predmetnoj parceli, kao i da li površina predmetne katastarske parcele istovremeno predstavlja i zemljište za redovnu upotrebu objekta u skladu sa zakonom, imajući u vidu utvrđene činjenice o načinu na koji je ista formirana.

Imajući u vidu izneto, Vrhovni kasacioni sud je ukinuo drugostepenu presudu u pobijanom preinačujućem delu i odluci o troškovima postupka i predmet je vraćen drugostepenom sudu na ponovno suđenje. U ponovnom postupku drugostepeni sud će odlučiti o žalbi tužilje imajući u vidu prethodno iznete primedbe.

Na osnovu člana 416. stav 2. ZPP, odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Zvezdana Lutovac,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić