.jpg "Sudska praksa")
Republika Srbija
VRHOVNI KASACIONI SUD
Rev 3218/2019
28.12.2020. godina
Beograd
Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: Branislava Bosiljkovića, predsednika veća, Katarine Manojlović Andrić i Jelice Bojanić Kerkez, članova veća, u parnici tužilaca „In stan gradnja“ DOO sa sedištem u Novom Sadu, AA, BB, VV, GG, DD, ĐĐ, EE, ŽŽ, ZZ i II svi iz ..., JJ, KK i LL svi iz ..., LJLJ i MM oboje iz ..., NN iz ..., NJNJ iz ..., OO iz ..., PP iz ..., RR iz ... i SS iz ..., čiji je punomoćnik Aleksandar Janevski advokat iz ..., protiv tuženog TT iz ..., čiji je punomoćnik Gordana Bajić advokat iz ..., radi utvrđenja, odlučujući o reviziji tuženog izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 2075/19 od 30.05.2019. godine, u sednici veća održanoj dana 28.12.2020. godine, doneo je
R E Š E NJ E
UKIDAJU SE presuda Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 2075/19 od 30.05.2019. godine i presuda zbog propuštanja Višeg suda u Novom Sadu P 71/19 od 21.03.2019. godine i predmet VRAĆA prvostepenom sudu na ponovno suđenje.
O b r a z l o ž e nj e
Presudom zbog propuštanja Višeg suda u Novom Sadu P 71/19 od 21.03.2019. godine, stavom prvim izreke, utvrđeno je da su tužioci stekli pravo da o trošku tuženog a u svoje ime i u svojstvu suinvestitora okončaju gradnju višestambenog objekta u ... u ulici ... broj .., na parceli .. KO ..., pa im je priznato pravo gradnje i tuženi obavezan da im preda u suposed slobodnu od lica i stvari predmetnu zgradu u izgradnji u roku od 15 dana od dana pravnosnažnosti presude, i da je dužan trpeti da tužioci na osnovu ove presude ostvare prava pred nadležnim državnim organima i drugim pravnim licima. Stavom drugim izreke, obavezan je tuženi da na ime troškova postupka isplati tužiocima iznos od ukupno 257.600,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od dana izvršnosti presude pa do isplate, sve u roku od 15 dana pod pretnjom prinudnog izvršenja. Stavom trećim izreke, usvojen je predlog tužilaca za izdavanje privremene mere i zabranjeno tuženom da otuđi, optereti ili na drugi način raspolaže sa nepokretnosti - objektom u izgradnji u ... ulica ... broj .. na parceli .. KO ... do pravnosnažnog okončanja ovog postupka.
Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 2075/19 od 30.05.2019. godine, stavom prvim izreke, odbijena je žalba tuženog i potvrđena presuda zbog propuštanja Višeg suda u Novom Sadu P 71/19 od 21.03.2019. godine. Stavom drugim izreke, odbijen je tužbeni zahtev tužilaca za naknadu troškova žalbenog postupka.
Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tuženi je blagovremeno izjavio reviziju zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.
Odlučujući o izjavljenoj reviziji, na osnovu člana 408. ZPP, Vrhovni kasacioni sud je našao da je revizija tuženog osnovana.
Tužioci su u podnetoj tužbi tvrdili da su zaključili predugovore ili ugovore o kupoprodaji stanova u zgradi u ulici ... broj .. u ..., na katastarskoj parceli .. KO ..., čiju granju je tuženi započeo na osnovu izdate građevinske dozvole ali je građenje prekinuo u fazi izvedenih grubih građevinskih radova. Takođe, tužioci su tvrdili da tuženi nije nastavio gradnju i nakon više poziva da ispuni svoje ugovorne obaveze - izgradi i preda im stanove, te da su ga zato 31.12.2018. godine pismeno obavestili da će ostvariti pravo predviđeno članom 291. Zakona o obligacionim odnosima. Postavljenim tužbenim zahtevom tužioci su tražili da se utvrdi da su stekli pravo da o trošku tuženog, u svoje ime i u svojstvu suinvestitora okončaju gradnju višestambenog objekta u ulici ... broj .. na katastarskoj parceli .. KO ... i da im se prizna pravo gradnje, a tuženi obaveže na predaju u suposed zgrade u izgradnji slobodne od lica i stvari i trpljenje da tužioci po osnovu donete presude ostvare prava pred državnim organima i drugim pravnim licima.
Tužba je, sa poukom o obaveznom odgovoru na tužbu, dostavljena tuženom 04.02.2019. godine. Tuženi nije podneo odgovor na tužbu.
U takvoj procesnoj situaciji, nižestepeni sudovi su primenom člana 350. stav 1. ZPP, donetom presudom zbog propuštanja usvojili tužbeni zahtev.
Po nalaženju Vrhovnog kasacionog suda, takva odluka o tužbenom zahtevu se za sada ne može prihvatiti kao pravilna zbog pogrešne primene materijalnog prava.
Tužbeni zahtev, koji su sudovi usvojili presudom iz člana 350. stav 1. ZPP, tužioci su zasnovali na odredbi člana 291. Zakona o obligacionim odnosima. Navedena odredba nalazi se u delu tog zakona kojim su uređena prava poverioca u nekim posebnim slučajevima. Prema toj odredbi, kad se obaveza sastoji u činjenju, a dužnik tu obavezu nije na vreme ispunio, poverilac može, obavestivši o tome prethodno dužnika, sam o trošku dužnika uraditi ono što je dužnik bio dužan uraditi, a od dužnika zahtevati naknadu štete zbog zakašnjenja i naknadu druge štete koju bi imao zbog ovakvog načina ispunjenja.
Pravo priznato navedenom odredbom tužioci u ovom slučaju izvode iz obligacionih odnosa u kojima se nalaze sa tuženim. Obligacioni odnosi stranaka zasnovani su ugovorima o kupoprodaji stanova u izgradnji koje je tuženi zaključio sa tužiocima MM, Privrednim društvom „In stan gradnja“ DOO, GG i DD, odnosno ugovorom o ustupanju nepokretnosti radi izgradnje zaključenim sa tužiocem ŽŽ. Svi drugi tužioci su sa tuženim zaključili predugovore o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji.
Odlučujući se da usvoji zahtev svih tužilaca nižestepeni sudovi nisu vodili računa o tome da obligacioni odnosi tuženog sa svim tužicima nisu nastali na osnovu istih pravnih poslova, naročito o činjenici da najveći broj tužilaca sa tuženim ima zaključene predugovore o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji koji, osim predugovora zaključenog sa tužiocem VV, nisu overeni od strane suda niti od strane javnog beležnika.
Po svojoj definiciji (član 45. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima) predugovor je takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se docnije zaključi drugi, glavni ugovor. Sledstveno tome, predugovor za ugovarače stvara samo obavezu zaključenja konačnog ugovora i u tome je jedina njegova svrha, to znači da on ne ovlašćuje, odnosno ne obavezuje na bilo šta mimo toga. Propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor, ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora (član 45. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima).
Zakonom o prometu nepokretnosti, važećem u vreme kada su predugovori zaključeni, bilo je propisano da ugovor kojim se vrši promet nepokretnosti mora biti zaključen u pisanoj formi i da potpisi ugovarača na tom ugovoru moraju biti overeni od strane suda, kao i sankcija ništavosti ugovora o prometu nepokretnosti koji nisu zaključeni u toj formi. Važeći Zakon o prometu nepokretnosti takođe propisuje obavezu zaključenja ugovora o prometu nepokretnosti u pisanoj formi i overu potpisa ugovarača od strane javnog beležnika, kao i istu sankciju za ugovore o prometu nepokretnosti koji nisu zaključeni u zakonom propisanoj formi.
U ovom slučaju predugovori o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji, osim predugovora zaključenih između tuženog i tužioca VV, nisu zaključeni u formi koja je zakonom propisana za glavni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Zbog toga su svi predugovori koji nisu overeni od strane suda, odnosno koje nije overio javni beležnik ništavi pravni poslovi i ne proizvode nikakvo pravno dejstvo, a predugovor koji je u zakonom propisanoj formi zaključio tužilac VV stvara samo obavezu za ugovarače da zaključe drugi, glavni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti.
O ovome nižestepeni sudovi nisu vodili računa kada su usvojili zahtev tužilaca koji se u obligacionom odnosu sa tuženim nalaze na osnovu ništavih predugovora o kupoprodaji nepokretnosti.
Osim toga, tužiocima je pravnosnažnom presudom zbog propuštanja priznato pravo gradnje i svojstvo suinvestitora. Pravo gradnje (građenja) podrazumeva pravo da se na zemljištu podigne građevina, i ono se ostvaruje u upravnom postupku izdavanja građevinske dozvole, u skladu sa članovima 133-140 Zakona o planiranju i izgradnji. Saglasno odredbama tog zakona, investitor je lice za čije potrebe se gradi objekat i na čije ime glasi građevinska dozvola, a građevinska dozvola izdata za građenje spornog objekta ne glasi i na tužioce, kao suinvestitore. Zakonom o planiranju i izgradnji je uređeno i pitanje izmene rešenja o građevinskoj dozvoli, usled izmene investitora (član 141), koja se takođe vrši u upravnom postupku pred nadležnim organima.
Imajući izloženo u vidu, nižestepene presude su morale biti ukinute i predmet vraćen prvostepenom sudu na ponovno suđenje.
U ponovljenom suđenju prvostepeni sud će odluku o tužbenom zahtevu doneti nakon prethodne ocene o sudskoj nadležnosti da se tužiocima prizna pravo gradnje i svojstvo sunvestitora, a o pravu tužilaca da u svoje ime i o trošku tuženog okončaju gradnju započetog objekta odlučiti vodeći računa o pravnim poslovima koje su oni zaključili sa tuženim, njihovom sadržinom i pravnoj važnosti.
Shodno izloženom, na osnovu člana 416. stav 2. ZPP, odlučeno je kao u izreci.
Predsednik veća - sudija
Branislav Bosiljković, s.r.
Za tačnost otpravka
Upravitelj pisarnice
Marina Antonić
