U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju tužilac je u svojstvu prodavca sa tuženim u svojstvu kupca zaključio predugovor o kupovini nepokretnosti dana 18.10.2011. godine, čiji su potpisi overeni u Prvom osnovnom sudu u Beogradu pod Ov I 161857/2011. Predmet predugovora je zaključenje ugovora o kupoprodaji porodične stambene zgrade, kućni broj ... u ulici ... u Beogradu, sazidanoj na kp br ... upisana u list nepokretnosti broj ... KO ..., ukupne korisne površine uknjiženog i vanknjižnog dela od 336,35 m2. U predugovoru je predviđeno da budući prodavac prodaje budućem kupcu nepokretnost za kupoprodajnu cenu od ukupno 210.000 evra, te da će cena biti isplaćena u dve rate, prvi deo u visini od 40.000 evra budući kupac plaća u trenutku zaključenja predugovora, što budući prodavac priznaje potpisom na predugovoru, dok će drugi deo kupoprodajne cene u iznosu od 170.000 evra isplatiti kada mu prodavac prezentira list nepokretnosti broj ... bez ikakvih tereta i zabrana, a najkasnije do 31.12.2011. godine, kada je ugovoren krajnji rok za zaključenje ugovora o kupoprodaji. Ugovarači su po zaključenju predugovora i isplate 40.000 evra (koji iznos je umanjen za 10.000 evra koliko su iznosili tužiočevi dugovi za komunalije), zaključili ugovor o kupoprodaji nepokretnosti i dana 10.11.2011. godine pod Ov I 177420/11 u Prvom osnovnom sudu u Beogradu overili potpise na ugovoru. Tužilac je tuženom predao nepokretnost ali tuženi nije isplatio tužiocu ostatak kupoprodajne cene u iznosu od 170.000 evra, već je uz saglasnost tužioca ispunjenje tog dela kupoprodajne cene trebalo izvršiti faktičkom razmenom stanova. Naime, tužilac je kao kupac sa trećim licem VV kao prodavcem, istog dana pred istim sudom zaključio i overio ugovor o kupoprodaji nepokretnosti Ov I 177344/2011 koji je za predmet imao stan u ulici ..., stan broj ..., veličine 124,69 m2 sa garažom površine 22 m2 i ostavom površine 25,6 m2 u Beogradu za kupoprodajnu cenu od 170.000 evra, a trebalo je da tuženi VV preda u svojinu stan koji se nalazi u ulici ..., petosoban, ulaz broj 2, stan broj ..., ukupne površine 88,61 m2 i isplati 30.000 evra, što bi predstavljalo kompletnu kupoprodajnu cenu za stan u ulici .... Međutim, kasnije se ispostavilo da navedeni stan (u ulici ...) nije u svojini tuženog niti njegovog sina, pa ga tuženi nije preneo u svojinu VV, zbog čega je on podneo tužbu protiv ovde tužioca za raskid ugovora o kupoprodaji nepokretnosti (stan u ulici ...). Presudom zbog propuštanja Višeg suda u Beogradu P 1751/15 od 13.01.2016. godine (pravnosnažna 22.02.2016. godine) usvojen je tužbeni zahtev VV i raskinut ugovor o kupoprodaji zaključen sa tužiocem, overen u Prvom osnovnom sudu u Beogradu pod Ov I 177344/11 dana 10.11.2011. godine.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja nižestepeni sudovi su usvojili tužbeni zahtev, nalazeći da su ispunjeni uslovi za raskid ugovora o kupoprodaji nepokretnosti zbog neispunjenja u smislu članova 124, 127. i 132. Zakona o obligacionim odnosima, budući da tuženi kao kupac nije isplatio pretežni deo ugovorene kupoprodajne cene od 210.000 evra, u iznosu od 170.000 evra, niti je kasnije ispunio svoju ugovornu obavezu kroz faktičku razmenu stanova, pri čemu prema okolnostima konkretnog slučaja nije bilo potrebe da tužilac ostavlja tuženom dodatni rok za izvršenje obaveze jer iz držanja tuženog proizilazi da ni u naknadnom roku neće ispuniti svoju ugovornu obavezu.

Po Zakonu o obligacionim odnosima (ZOO) kao opšti osnov za raskid ugovora predviđeno je njegovo neispunjenje (član 124.), pri čemu se pravi razlika između dve situacije: kada je rok bitni element ugovora i kada to nije. U prvom slučaju, ako dužnik ne ispuni ugovor u predviđenom roku, onda se ugovor raskida po samom zakonu (član 125.), a u drugom slučaju se ugovor može raskinuti tek nakon što dužnik ni u naknadnom roku ne pruži ispunjenje (član 126.). Naknadni rok nije obavezan ako iz dužnikovog držanja proizlazi da on svoju obavezu neće ispuniti ni u naknadnom roku (član 127.).

Prema članu 454. stav 1. ZOO ugovorom o prodaji obavezuje se prodavac da prenese na kupca pravo svojine na prodatu stvar i da mu je u tu svrhu preda, a kupac se obavezuje da plati cenu u novcu i preuzme stvar.

Pravilno su nižestepeni sudovi primenili materijalno pravo, kada su zaključili da su u konkretnom slučaju ispunjeni uslovi za raskid ugovora zbog neispunjenja, pri čemu iz okolnosti konkretnog slučaja proizilazi da tuženi, kao kupac svoju obavezu neće izvršiti ni u naknadnom roku. Parnične stranke su zaključile predmetni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti i tužilac je kao prodavac izvršio svoju ugovornu obavezu predajom u posed predmetne nepokretnosti i prenosom prava svojine tuženom koji, kao kupac nije izvršio svoju ugovornu obavezu isplate kupoprodajne cene u pretežnom delu.

Neosnovani su navodi revizije o pogrešnoj primeni materijalnog prava ukazivanjem da je ugovor o prometu nepokretnosti strogo formalni ugovor, te da oblik i način isplate kupoprodajne cene predstavlja bitni element ugovora, pa ugovarači nisu mogli neformalnim usmenim dogovorom menjati način plaćanja cene u smislu člana 67. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima. Kod utvrđene činjenice da tuženi kao kupac nije isplatio pretežni deo ugovorene kupoprodajne cene od 210.000 evra, u iznosu od 170.000 evra (u novcu kako je i ugovoreno), bez uticaja su za raskid ugovora izneti navodi revidenta o formi koja važi i za sve docnije izmene i dopune ugovora za koji zakon zahteva određenu formu.

Ostali navodi revizije zapravo se odnose na dokazni postupak i ocenu izvedenih dokaza, čime se pobija utvrđeno činjenično stanje što prema odredbi člana 407. stav 2. ZPP ne može biti revizijski razlog.

Iz navedenih razloga, Vrhovni kasacioni sud je odlučio kao u izreci na osnovu člana 414. stav 1. ZPP.

Predsednik veća – sudija

Zvezdana Lutovac, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić