Rešenjem Višeg suda u Beogradu Gž 4366/19 od 30.05.2019. godine, stavom prvim izreke, odbijena je kao neosnovana žalba protivnika predlagača i potvrđeno rešenje R1 45/17 od 14.12.2018. godine u stavu prvom izreke. Stavom drugim izreke, ukinuto je rešenje Trećeg osnovnog suda u Beogradu R1 45/17 od 14.12.2018. godine u preostalom delu i predmet je vraćen istom sudu na ponovni postupak.

Protiv pravnosnažnog rešenja donetog u drugom stepenu protivnik predlagača je blagovremeno izjavio reviziju zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava. Predlagač je podnela odgovor na reviziju protivnika predlagača.

Odlučujući o izjavljenoj reviziji, na osnovu članova 408. i 420. stav 1. i 6. Zakona o parničnom postupku (ZPP), u vezi sa članovima 27. stav 1. i 30. stav 2. Zakona o vanparničnom postupku (ZVP), Vrhovni kasacioni sud je našao da je revizija protivnika predlagača osnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti. Irelevantni su navodi revizije o protivrečnosti izreke pobijanog rešenja sa njegovim razlozima, odnosno protivrečnosti između onoga što je u obrazloženju navedeno o sadržini isprava ili zapisnika o iskazima datim u postupku i samih tih isprava ili zapisnika. Ovim navodima protivnik predlagača u suštini ukazuje na postojanje bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 12. ZPP, zbog koje se revizija ne može izjaviti (član 407. stav 1. tačka 2. ZPP).

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, predlagač je 24.09.2014. godine podnela protivniku predlagača zahtev za otkup stana broj .. površine 70 m2 u ulici ... broj .. u ..., ali je dobila negativan odgovor. Ugovor o zakupu navedenog stana predlagač je zaključila 23.02.2018. godine, kao supruga ranijeg zakupca stana, pokojnog BB i član njegovog porodičnog domaćinstva upisana u ugovor o zakupu stana od 13.12.1993. godine. Visina otkupne cene predmetnog stana uvrđena je pod uslovima važećim na dan 24.09.2014. godine – dan podnošenja zahteva za otkup (umanjena za revalorizovani iznos od 140.000,00 dinara koji je 15.02.1992. godine uplatio tadašnji nosilac stanarskog prava, sada pokojni VV, otac predlagačevog, sada takođe pokojnog supruga BB), uz njenu valorizaciju do dana veštačenja (15.11.2018. godine).

Na osnovu tako utvrđenog činjeničnog stanja prvostepeni sud je zaključio da su ispunjeni uslovi za donošenje rešenja koje zamenjuje ugovor o otkupu stana propisani članom 16. stav 1. Zakona o stanovanju, jer je predlagač podnela zahtev za otkup stana 24.09.2014. godine koji je protivnik predlagača odbio, a 23.02.2018. godine sa protivnikom predlagača zaključila ugovor o zakupu stana, tako da kao njegov zakupac ima pravo na otkup.

Drugostepeni sud je delimično odbio žalbu protivnika predlagača i potvrdio prvostepeno rešenje u delu kojim je utvrđeno da ono zamenjuje ugovor o otkupu stana, sa obrazloženjem da su ispunjeni uslovi propisani članom 16. stav 1. Zakona o stanovanju za donošenje rešenja koje takav ugovor zamenjuje. U preostalom delu rešenje prvostepenog suda je ukinuto zbog učinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 12. ZPP i u tom delu predmet je vraćen prvostepenom sudu na ponovni postupak. Po nalaženju drugostepenog suda, ugovor o otkupu stana ne može se zaključiti pre nego što se zaključi ugovor o zakupu stana ili donese rešenje koje taj ugovor zamenjuje, pa je zato nejasno zašto je visina otkupne cene utvrđena pod uslovima važećim na dan 24.09.2014. godine kada je ugovor o zakupu predmetnog stana predlagač zaključila 23.02.2018. godine.

Po nalaženju Vrhovnog kasacionog suda, osnovano se revizijom protivnika predlagača ukazuje da je pravnosnažna odluka kojom je utvrđeno da doneto rešenje zamenjuje ugovor o otkupu stana doneta pogrešnom primenom materijalnog prava.

Otkup stanova u društvenoj, odnosno državnoj svojini, uređen je odredbama članova 16 – 28. Zakona o stanovanju („Službeni glasnik RS“ broj 50/92 sa kasnijim izmenama i dopunama), koje se primenjuju i nakon 31.12.2016. godine kao dana stupanja na snagu Zakona o stanovanju i održavanju zgrada („Službeni glasnik RS“ broj 104/2016).

Odredbom člana 16. stav 1. Zakona o stanovanju propisano je da je nosilac prava raspolaganja na stanu u društvenoj svojini i vlasnik stana u državnoj svojini dužan da nosiocu stanarskog prava, odnosno zakupcu koji je to svojstvo stekao do dana stupanja na snagu tog zakona, na njegov zahtev u pismenoj formi omogući otkup stana koji koristi, pod uslovima propisanim tim zakonom.

Iz navedene odredbe proizilazi da naspram obaveze vlasnika stana u državnoj svojini, odnosno nosioca prava raspolaganja na stanu u društvenoj svojini, da omogući otkup stana stoji pravo zakupca na otkup stana koje se realizuje podnošenjem pismenog zahteva. Pravo na otkup pripada zakupcu stana, a to je lice koje je sa vlasnikom, odnosno nosiocem prava raspolaganja zaključilo pismeni ugovor o zakupu stana, u smislu člana 7. stav 1. i 2. Zakona o stanovanju. Predlagač je u ovom slučaju zahtev za otkup stana podnela pre zaključenja pismenog ugovora o zakupu stana i sticanja svojstva zakupca koje joj daje pravo na otkup i stvara obavezu protivnika predlagača da sa njom zaključi ugovor o otkupu, a po zaključenju tog ugovora protivniku predlagača nije podnosila novi zahtev za otkup.

Prema članu 16. stav 4. Zakona o stanovanju, ako nosilac prava raspolaganja odbije zahtev za otkup stana ili ne zaključi ugovor o otkupu u roku od 30 dana od dana podnošenja zahteva, lice iz stava prvog tog člana (nosilac stanarskog prava i zakupac) može da podnese predlog nadležnom sudu da u vanparničnom postupku donese rešenje koje zamenjuje ugovor o otkupu stana.

Rešenje koje sud u tom postupku donosi je jedinstvena odluka koja sadrži sve bitne elemente ugovora o otkupu, između ostalog i ugovornu cenu. Zbog toga nije moguće da to rešenje postane pravnosnažno u pogledu konstatacije da ono zamenjuje ugovor o otkupu stana, a da pritom ne bude pravnosnažno odlučeno o visine ugovorne cene stana. U ovom slučaju to nije moguće i imajući u vidu da u vreme podnošenja pismenog zahteva za otkup stana predlagač nije bila njegov zakupac, jer nije imala zaključeni ugovor o zakupu, a po zaključenju tog ugovora nije podnela pismeni zahtev protivniku predlagača za otkup stana koji koristi u svojstvu zakupca.

Iz navedenih razloga, pobijane odluke su morale biti ukinute i u delu kojim je utvrđeno da doneto rešenje zamenjuje ugovor o otkupu stana i predmet je i u tom delu vraćen prvostepenom sudu na ponovni postupak.

U ponovnom postupku prvostepeni sud će odluku u ovoj pravnoj stvari doneti pravilnom primenom članova 16. stav 1. i stav 4. Zakona o stanovanju, vodeći naročito računa da pravo na otkup stana pripada zakupcu stana i da se visina otkupne i ugovorne cene stana utvrđuje pod uslovima na dan kada je zakupac stana podneo pismeni zahtev za njegov otkup.

Shodno izloženom, na osnovu člana 416. stav 2. ZPP u vezi člana 30. stav 2. ZVP, odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća - sudija

Branislava Apostolović,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić