U IME NARODA

Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: Jasminke Stanojević, predsednika veća, Biserke Živanović i Spomenke Zarić, članova veća, u parnici tužioca AA iz ...-..., čiji je punomoćnik Goran Brdar, advokat iz ..., protiv tuženih BB iz ..., VV i GG, oboje iz ..., čiji je zajednički punomoćnik Božidar Leković, advokat iz ..., radi utvrđenja, odlučujući o reviziji tuženih VV i GG, izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Kragujevcu Gž 848/17 od 24.01.2019. godine, na sednici održanoj 02.06.2021. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE kao neosnovana revizija tuženih VV i GG izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Kragujevcu Gž 848/17 od 24.01.2019. godine.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Osnovnog suda u Kragujevcu P2254/14 od 01.07.2015. godine, stavom prvim izreke, usvojen je tužbeni zahtev tužioca i utvrđeno prema tuženima da je tužilac vlasnik na kp. br. .../... „....“ u površini od 0.01,45 ha, upisanoj u ln. br. ... KO ..., što su tuženi dužni priznati, trpeti i dozvoliti da se tužilac na osnovu ove presude uknjiži kao vlasnik na predmetnoj nepokretnosti, u nadležnoj javnoj knjizi. Stavom drugim izreke, tuženi su obavezani da tužiocu naknade troškove postupka u visini od 108.500,00 dinara, sa zakonskom zateznom kamatom počev od dana presuđenja do konačne isplate.

Presudom Apelacionog suda u Kragujevcu Gž 848/17 od 24.01.2019. godine, ukinuta je prvostepena presuda, usvojen je tužbeni zahtev tužioca i utvrđeno prema tuženima da je tužilac vlasnik na kp. br. .../... „....“ u površini od 0.01,24 ha upisanoj u ln. br. ... u KO ..., što su tuženi dužni priznati, trpeti i dozvoliti da se tužilac na osnovu ove presude uknjiži kao vlasnik na predmetnoj nepokretnosti, u nadležnoj javnoj knjizi, i obavezani su tuženi VV i GG da tužiocu naknade troškove postupka u ukupnom iznosu od 183.500,00 dinara, sa zakonskom zateznom kamatom počev od dana izvršnosti presude pa do konačne isplate.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu reviziju su blagovremeno izjavili tuženi VV i GG zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pravilnost pobijane presude u smislu odredbe člana 408. u vezi člana 403. stav 2. tačka 3. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11 i 55/14), Vrhovni kasacioni sud je ocenio da je revizija neosnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti, a u postupku pred drugostepenim sudom nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1, na koju se neosnovano ukazuje u reviziji. Neosnovani su navodi revizije da je u drugostepenom postupku učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. u vezi člana 8. Zakona o parničnom postupku, jer je drugostepeni sud imao u vidu sve okolnosti konkretnog slučaja, činjenično stanje koje je utvrđeno u postupku pred prvostepenim sudom kao i na raspravi pred drugostepenim sudom i za svoju odluku dao jasne i obrazložene razloge.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, pravni prethodnik tuženog BB, deda po majci DD, biv. iz ..., bio je vlasnik cele kp. br. ... u KO ..., koja je podeljena na više placeva. Plac označen kao kp. br. .../... u površini od 0,04,20 ha, DD je prodao 1981. godine ĐĐ na osnovu pismenog ugovora o kupovini i prodaji overenog pred Opštinskim sudom u Kragujevcu Ov .../... . Ovim ugovorom prodavac se obavezao kupcu da obezbedi pešački prolaz od državnog puta do kupljene parcele. Tužilac AA, kao kupac, je sa ĐĐ, kao prodavcem, zaključio dva ugovora o kupoprodaji iste nepokretnosti, parcele sa oznakom .../..., sa navedenom ustanovljenom obavezom obezbeđenja prolaza od državnog puta do kupljenog placa. Prvi ugovor zaključen je 15.07.1989. godine u Kragujevcu, kao svojeručni ugovor potpisan od strane ugovorača u prisustvu dva svedoka i nije overen pred sudom. Drugi pisani ugovor o prodaji iste nepokretnosti (.../...), zaključen je 07.03.2002. godne i isti je overen pred Opštinskim sudom u Kragujevcu Ov .../... , ugovori su ispunjeni u celini, tužilac je stupio u posed i državinu, nije se upisao kao vlasnik nepokretnosti. Obaveza ustanovljenja pešačke staze u širini od 1 m i dužini od 49 m i pravo korišćenja vode iz bunara, koju je zajedno sa parcelom kupio najpre ĐĐ, a zatim tužilac, je izvršena. DD, biv. iz ..., na osnovu pisanog ugovora o kupoprodaji od 09.12.1992. godine prodao tužiocu AA, deo od svoje parcele označene kao .../... u širini od 2m i dužini od 49m,tako da su formirali put u širini od 3 metra i dužini od 49m, koji sada čini parcelu označenu kao kp. br. .../... u pov.od 0.01,24 ha. Ovaj ugovor nije overen pred sudom, kupoprodajna cena je isplaćena, a tužilac je u mirnoj i nesmetanoj državini iste počev od 1992. godine.Ugovoreno je da se ovim putem koriste prodavac DD i kupac, u ovoj parnici tužilac AA, koji je prema ugovoru, ovu parcelu-put i ogradio. Tuženi BB, kao zakonski naslednik pok. DD biv. iz ... (rešenjem o nasleđivanju O 947/2000 oglašen za naslednika) zaključio je sa tuženima, GG i VV,ugovor o kupoprodaji nepokretnosti - parcele označene kao kp. br. .../... u označenoj površini od 0.12,10 ha koja je upisana u list nepokretnosti ... u KO ..., overen pred Opštinskim sudom u Kragujevcu Ov. .../... od 23.07.2007. godine. Predmet kupoprodaje jeoznačenstavom 1 ugovora kao porodična stambena zgrada i pomoćna zgrada koje se nalaze na kp. br. .../... i cela kp. br. .../... . Nakon toga, tuženi zaključuju Aneks napred navedenog ugovora o kupoprodaji dana 20.11.2007.godine u kome navode da je predmet kupoprodaje i cela kp. br. .../..., a radi ispunjenja prave volje ugovorača,overavaju Aneks pred Opštinskim sudom u Kragujevcu Ov. .../... od 20.11.2007. godine, i pri tome, u Aneks ne unose površinu parcele označene kao kp. br. .../..., u ovoj parnici sporne parcele-puta, i upisuju se kao nosioci prava svojine sa po 1/2 udela na spornoj parceli. Parcela kp. br. .../... na terenu je ograđena žicom, tužilac se nesmetano koristi ovom parcelom kao vlasnik, radi dolaska do svoje kuće i placa, kontinuirano od momenta kupoprodaje, najpre u užem obimu putnog prolaza (širine 1m, a od 1992. godine u širini od 3 metra), a da ga tuženi i njihovi pravni prethodnici u ovom pravu nisu onemogućavali. Tuženi ovu parcelu koriste povremeno za prolaz cisternom i radi sakupljanja plodova sa svoje parcele .../..., u čemu ih tužilac nije ometao.U konkretnoj pravnoj situaciji radi se o višestrukoj prodaji parcele označene kao kp. br. .../... .

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je zaključio da se tužiocu može priznati pravo svojine primenom načela savesnosti i poštenja i načela zabrane zloupotrebe prava u slučaju dvostruke prodaje iste nepokretnosti, shodno članu 12. ZOO, jer je tužilac bio savestan kupac katastarske parcele .../..., prvi je kupio, ispunjavajući ugovor u celini i bez obzira što isti nije overen, stekli su se uslovi za konvalidaciju predmetnog ugovora shodno članu 4. stav 4. Zakona o prometu nepokretnosti, važećem u vreme zaključenja ugovora, jer je isti pretežno ispunjen u momentu ocene ispunjenosti uslova za konvalidaciju, dok su tuženi VV i GG prilikom zaključenja Aneksa kojim su kupili spornu parcelu od tuženog BB, bili nesavesni jer su znali da se u državini iste nalazi tužilac.

Drugostepeni sud je ukinuo prvostepenu presudu zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 7. ZPP, jer prvostepeni sud nije tuženom BB dostavio tužbu na odgovor, a koji je dostavio sudu podnesak o priznanju zahteva pre prijema tužbe na odgovor,zbog čega je drugostepeni sud održao raspravu i na raspravi utvrdio činjenično stanje, nakon čega je usvojio tužbeni zahtev tužioca kao osnovan zaključujući da se u konkretnom slučaju odlučuje o jačem pravu na kp br .../... koja je višestruko prodata, primenom člana 4. stav 4. Zakona o prometu nepokretnosti, te da su ispunjeni uslovi za konvalidaciju pisanog ugovora o kupoprodaji koji je zaključio tužilac sa sada pok. DD dana 09.12.1992. godine, jer je isti pretežno ispunjen u momentu ocene ispunjenosti uslova za konvalidaciju ugovora u vreme zaključenja, naročito iz razloga što je cenio uslove za konvalidaciju ugovora predviđene članom 73. Zakona o obligacionim odnosima.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda odluka drugostepenog suda zasnovana je na pravilnoj primeni materijalnog prava, zbog čega se neosnovano revizijom ukazuje na suprotno.

Odredbom člana 12. Zakona o obligacionim odnosima propisano je da su u zasnivanju obligacionih odnosa i ostvarivanju prava i obaveza iz tih odnosa strane dužne da se pridržavaju načela savesnosti i poštenja. Ovo načelo se javlja kao posledica uske povezanosti morala i prava, tako što kao neka vrsta standarda dopunjuje i zajedno sa normama pozitivnog prava reguliše određene odnose, zato što i ono što nije zabranjeno može da ne bude pošteno.

Društveni interes u konkretnom slučaju nije samo da se ubuduće stvore stabilni pravni i ekonomski odnosi u oblasti nepokretnosti već i u tome da se razreše raniji odnosi i da se faktička stanja koja su nastala ranije, a koja nisu pravno perfektna usklade sa zakonom tamo gde je to moguće. Ugovor je zaključen kada su se ugovorne strane saglasile o bitnim sastojcima ugovora što propisuje član 26. Zakona o obligacionim odnosima.

Po nalaženju ovog suda, u navedenoj situaciji ugovorne strane ugovora o kupoprodaji iz 1992. godine, tužilac i pokojni DD, su se saglasili o bitnim sastojcima ugovora, ispunili su svoje obaveze iz ugovora o prometu nepokretnosti, tako što je kupac isplatio kupoprodajnu cenu, prodavac predao stvar kupcu, koji se od predaje nalazi u nesmetanoj državini. Na spornoj parceli formiran je put i istu je tužilac ogradio. Ugovor je zaključen u pisanoj formi, potpis ugovornih strana nije overen od strane suda ali su ugovorne strane imale u vidu mogućnost priznanja konvalidacije ovakvih ugovora koja je bila propisana članom 4. Zakona o prometu nepokretnosti koji je važio u vreme zaključenja tih ugovora. Na osnovu izloženog proizlazi da postoji mogućnost konvalidacije ugovora o prometu nepokretnosti, ukoliko su ispunjeni ostali uslovi za konvalidaciju propisani zakonom koji je važio u vreme zaključenja ugovora, što je ovde slučaj.

Neosnovani su revizijski navodi koji ukazuju na prekoračenje ovlašćenja drugostepenog suda, a ovo s toga što je drugostepeni sud pravilno odlučujući o jačem pravu kod višestruke prodaje iste nepokretnosti i oceni savesnosti, cenio i uslove za konvalidaciju ugovora između tužioca i pokojnog DD iz 1992. godine, što samo govori u prilog osnovanosti postavljenog tužbenog zahteva tužioca, zbog čega nije došlo do prekoračenja ovlašćenja suda prilikom odlučivanja o tužbenom zahtevu. Tužilac je prema utvrđenom činjeničnom stanju raniji savesni sticalac, jer je zaključio ugovor o kupoprodaji sa uknjiženim vlasnikom, koji ispunjava sve uslove za punovažnost ugovora i proizvodi pravno dejstvo, isplatio kupoprodajnu cenu, i stupio u državinu nepokretnosti, dok su tuženi VV i GG zaključili sa tuženim BB osnovni ugovor o kupoprodaji parcele ..../... dana 23.07.2007. godine, a bili nesavesni i znali prilikom zaključenja Aneksa da kp br .../... nije predmet prodaje iz osnovnog ugovora, zbog čega je i zaključen Aneks, nekoliko meseci nakon osnovnog ugovora o kupoprodaji, te su tuženi znali i morali znati da njihov prodavac, tuženi BB, nije u posedu sporne parcele i da je bio nesavestan kada je istu Aneksom otuđio, što je i priznao podneskom kojim je priznao tužbeni zahtev, sa čim je i upoznao tužene VV i GG, da je put u vlasništvu tužioca, a između ostalog za navedenu parcelu koja je obuhvaćena Aneksom ništa nisu platili, već je tuženi BB Aneks poptisao jer je već bio isplaćen za glavni ugovor. Suprotno revizijskim navodima pravilno su nižestepeni sudovi cenili da je ranije zaključen ugovor o kupoprodaji sporne nepokretnosti između tužioca kao kupca i pokojnog Ovčarević Radosava (pravnog prethodnika tuženog BB), kao prodavca, pravno valjan u smislu odredbi Zakona o prometu nepokretnosti i da primenom načela savesnosti i poštenja i zabrane zloupotrebe prava tužilac ima jači pravni osnov za sticanje prava svojine na nepokretnosti u odnosu na tužene VV i GG. Ovo zbog toga što je tužilac koji ima državinu na spornoj parceli plaća porez na imovinu, savestan je kupac nepokretnosti, a tuženi su iako su upisani u javne knjige kao nosioci prava svojine na nepokretnosti, nesavesni sticaoci, jer su Aneks zaključili znajući da se u državini sporne parcele nalazi tužilac, te da su predmetnu parcelu kupili od tuženog BB, kao nevlasnika iako je u knjigama po osnovu rešenja o nasleđivanju on bio upisan, što je postupanje suprotno načelu savesnosti i poštenja.Tužilac kao raniji savesni kupac- sticalac, ima jači pravni osnov u odnosu na kasnijeg nesavesnog sticaoca, čak i u slučaju kada je kasniji nesavesni sticalac stekao svojinu i ishodovao upis u zemljišnu, odnosno drugu javnu knjigu.

Iz izloženih razloga, Vrhovni kasacioni sud je na osnovu člana 414. stav 1. ZPP odlučio kao u stavu prvom izreke presude.

Predsednikveća - sudija

JasminkaStanojević, s.r.

Zatačnostotpravka

Upraviteljpisarnice

MarinaAntonić