Vrhovni kasacioni sud je, prethodno ocenjujući dozvoljenost revizije zaključio da je revizija dozvoljena u smislu člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku - ZPP („Službeni glasnik RS“, br.72/11...18/20). Ispitujući pobijanu presudu na osnovu člana 408. ZPP, Vrhovni kasacioni sud je utvrdio da je revizija tužilaca osnovana.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, stranke su 14.01.2001. godine zaključile i pred sudom overile pod Ov br. 11525/01 ugovor o kupoprodaji, kojim su tužioci, kao kupci od tuženih „Osnova projekt“ a.d. Beograd, kao prodavca i „KB Dom“ d.o.o. Beograd, kao investitora, kupili po ½ idelanih delova stana br. 2, površine 93,02 m2, po strukturi dvosoban, u poslovno – stambenom objektu u Beogradu u ... ulici br. .. . Članom 1. ugovora konstatovano je da je za izgradnju poslovno – stambenog objekta u kome se nalazi kupljeni stan Sekretarijat za imovinsko - pravne i građevinske poslove Grada Beograda izdao rešenje za izgradnju i da su pribavljena sva ostala dokumenta osim upotrebne dozvole. Kupoprodajna cena saglasno je određena u iznosu od 45.200,00 dinara po m2 što ukupno iznosi 4.204.504,00 dinara (član 4.), koja cena je isplaćena prodavcima na dan zaključenja ugovora (član 5.), a kupcima stan predat u posed i državinu (član 6.). Članom 9. ugovora prodavac i investitor su se obavezali da kupcima stave na raspolaganje svu dokumentaciju potrebnu za uknjižbu prava vlasništva, što podrazumeva i upotrebnu dozvolu nakon njenog dobijanja, te da će izvršiti uknjižbu prava vlasništva kupaca o trošku kupaca. Rešenje o dozvoli upotrebe za objekat u kome se nalazi stan koji su tužioci kupili doneto je 26.03.2010. godine i na osnovu njega je Služba za katastar nepokretnosti dozvolila upis prava svojine tuženog „KB Dom“ d.o.o. Beograd na ovom stanu. Tužioci su kupljeni stan prodali ugovorom o kupoprodaji overenim pred sudom 01.12.2007. godine VV sa svim ugrađenim elementima i belom tehnikom za kupoprodajnu cenu od 115.000 evra. U vreme kada su tužioci prodali stan, ugovor koji su stranke zaključile 14.01.2001. godine bio je izvršen u pretežnom delu osim upisa prava svojine kupaca na predmetnom stanu. Time je, prema nalazu i mišljenju sudskog veštaka Dragana Papića tržišna vrednost kupljenog stana umanjena za 10%, koji iznos tužioci potražuju u ovoj parnici. Razliku je sudski veštak zasnovao na verovatnim propustima tuženih i to ne samo prilikom izgradnje već i prilikom pribavljanja potrebnih odobrenja od nadležnih organa za izvršene izmene u gradnji (odstupanja od urbanističkih paramatera zbog izgradnje objekta veće spratnosti i gabarita od dozvoljenog) ali ne i spram razlike tržišne vrednosti uknjiženog i neuknjiženog stana komparativnom metodom kao što bi bilo stanje na tržištu nekretnima ili izgubljena dobit, već samo sa aspekta izvršenja ugovora o gradnji, s obzirom da je veštak građevinske struke. Razliku u vrednosti između uknjiženog i neuknjiženog stana sudski veštak nije utvrđivao na osnovu razlike tržišne vrednosti uknjiženog i neuknjiženog stana komporativnom metodom, jer za to nije stručan, niti prinosnom metodom koja na bazi eventualno izgubljene zakupnine definiše tržišnu vrednost objekta. Orjentacionu razliku od 10% u tržišnoj vrednosti stana sudski veštak je utvrdio isključivo građevinskim parametrima.

Prvostepeni sud je usvojio zahtev tužilaca, primenom člana 154. Zakona o obligacionim odnosima, sa obrazloženjem da su postojali propusti u postupanjima tuženih koji nisu blagovremeno preduzimali mere za dobijanje upotrebne dozvole, već su to učinili tek 2009. godine, zbog čega nisu postupali u skladu sa načelom savesnosti i poštenja iz člana 12. Zakona o obligacionim odnosima, s obzirom na preuzetu obavezu iz člana 9. ugovora zaključenog 14.11.2001. godine.

Drugostepeni sud je nakon održane rasprave, preinačio prvostepenu presudu i odbio, kao neosnovan zahtev tužilaca, sa obrazloženjem da nisu ispunjeni uslovi iz člana 262. stav 2. u vezi člana 155. i 189. Zakona o obligacionim odnosima za obavezivanje tuženih na naknadu štete tužiocima u visini razlike između tržišne kupoprodajne cene stana koji je upisan u javnim evidencijama o pravima na nepokretnostima i cene koju su tužioci ostvarili prilikom prodaje stana koji u tom trenutku nije bio uknjižen. Drugostepeni sud je pošao od toga da su tužioci zahtev za naknadu štete zasnovali na neblagovremenom izvršenju ugovorne obaveze suprotne strane, tuženih da izvrše upis prava svojine na kupljenom stanu u korist kupaca, a obim štete definisali kao razliku između cene koju su ostvarili prilikom prodaje stana 2007. godine i cene koju su mogli da ostvare da su u tom trenutku bili upisani kao suvlasnici stana (izgubljena korist), pa kako tužioci na ovu okolnost nisu pružili dokaze, a da iz nalaza i mišljenja sudskog veštaka proizlazi da je on razliku tržišne vrednosti uknjiženog i neuknjiženog stana bazirao na građevinskim parametrima (verovatnim propustima tuženih i to ne samo prilikom izgradnje već i prilikom pribavljanja potrebnih odobrenja od nadležnih organa za izvršene izmene u gradnji), a ne na stanju na tržištu nekretnina, to po oceni drugostepenog suda iz utvrđenih činjenica ne sledi zaključak da je u imovini tužilaca došlo do umanjenja usled nedobijanja rešenja o upotrebi objekta u razumnom roku, a za zaključak da je postojala razlika između tržišne vrednosti uknjiženog i neuknjiženog stana tužioci nisu pružili relevantne dokaze.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda osnovani su navodi revizije tužilaca da je zbog pogrešne primene materijalnog prava od strane drugostepenog suda činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno.

Članom 262. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, propisano je da je poverilac u obaveznom odnosu ovlašćen da od dužnika zahteva ispunjenje obaveze, a dužnik je dužan ispuniti je savesno u svemu kako ona glasi, dok je stavom 2. istog člana propisano da kada dužnik ne ispuni obavezu ili zadocnji sa njenim ispunjenjem, poverilac ima pravo zahtevati naknadu štete koju je usled toga pretrpeo. Članom 155. istog zakona propisano je da je šteta umanjenje nečije imovine (obična šteta) i sprečavanje njenog povećanja (izmakla korist), kao i nanošenje drugome fizičkog ili psihičkog bola ili straha (nematerijalna šteta).

Tužioci od tuženih traže naknadu materijalne štete zbog umanjenja vrednosti stana koji su kupili od tuženih, jer tuženi nisu ispunili svoju obavezu iz člana 9. ugovora o kupoprodaji i izvršili uknjižbu prava svojine tužilaca, kao kupaca na stanu koji je bio predmet kupoprodaje, uz prethodno pribavljanje upotrebne dozvole.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju stranke su 14.01.2001. godine zaključile i pred sudom overile ugovor o kupoprodaji, kojim su tužioci od tuženih kupili po ½ idealnih delova stana. Članom 9. ugovora tuženi su se obavezali da tužiocima stave na raspolaganje svu dokumentaciju potrebnu za uknjižbu prava vlasništva, što podrazumeva i upotrebnu dozvolu nakon njenog dobijanja i da izvrše uknjižbu prava vlasništva tužilaca. Tužioci su stan koji su kupili od tuženih prodali ugovorom o kupoprodaji overenim pred sudom 01.12.2007. godine VV za kupoprodajnu cenu od 115.000 evra, koja je prema njenom iskazu bila niža od cene da je stan bio uknjižen. Rešenje o dozvoli upotrebe za objekat u kome se nalazi stan koji su tužioci kupili od tuženih doneto je 26.03.2010. godine i na osnovu njega je izvršen upis prava svojine i na stanu u korist tuženog „KB Dom“ d.o.o. Beograd. Iz spisa proizlazi da je „Markor“ grupa iz Madrida, Španije iskazala interes za kupovinu stana, tako što je tužiocima dostavila ponudu za kupovinu stana 02.02.2007. godine za iznos od 176.738 evra, ali da je potom otkazala ponudu za kupovinu stana 16.02.2007. godine, jer u traženom roku nisu dobili potvrdu o upisu imovine u imovinski list, što je bio neophodan uslov za njihovu ponudu. Za kupovinu stana bio je zainteresovan i GG, koji je saslušan u svojstvu svedoka izjavio da su mu odgovarali kvadratura i raspored stana, kao i cena koja je bila između 180.000 i 190.000 evra, da se dogovorio sa tužiocima oko kupovine stana, ali da je odustao, jer je saznao da stan nije uknjižen. Osim toga iz dopisa Ministarstva finansija RS, Poreske uprave, Filijale Palilula od 12.01.2011. godine sledi da je procenjena cena stana po ugovoru o kupoprodaji od 07.12.2007. godine iznosila 130.000,00 dinara za m2. S obzirom na to da je drugostepeni sud propustio da ceni i napred navedene dokaze, odnosno da su tužioci imali ponude za veću cenu od cene za koju su prodali stan da je stan bio uknjižen i da iz izveštaja Ministarstva finansija RS, Poreske uprave, Filijale Palilula sledi da je procenjena cena stana po ugovoru o kupoprodaji od 07.12.2007. godine iznosila 130.000,00 dinara za m2, to se pravilnost primene materijalnog prava nije mogla ispitati, zbog čega je drugostepena presuda morala da bude ukinuta.

U ponovnom postupku drugostepeni sud će imati u vidu primedbe iz ovog rešenja, tako što će ceniti i napred navedene dokaze i pravilnom primenom materijalnog prava doneti pravilnu odluku o žalbama tuženih, s tim što će imati u vidu i eventualnu odgovornost tužilaca koji od 2001. do 2007. godine, kada su odlučili da prodaju stan, nisu proveravali da li su tuženi izvršili svoju obavezu iz člana 9. ugovora o kupoprodaji koji su zaključili 14.01.2001. godine sa tužiocima, već su tek 2007. godine opomenuli tužene da izvrše svoju ugovornu obavezu i pribave upotrebnu dozvolu, kao i da je tuženi „Osnova projekt“ a.d. Beograd u toku 2009. godine podneo zahtev za pregled izgrađenog objekta, da je rešenjem Sektora za građevinske poslove od 26.03.2010. godine odobrena upotreba stambeno-poslovnog objekta u ... ulici broj .. u Beogradu, gde se nalazi stan i da je rešenjem Službe za katastar nepokretnosti od 30.01.2011. godine dozvoljen upis prava svojine u korist tuženog „KB Dom“ d.o.o. Beograd, sa delom poseda 1/1 na stanu.

Sa napred navedenih razloga, na osnovu člana 416. stav 2. ZPP, odlučeno je kao u izreci, a ukinuta je i odluka o troškovima postupka, s obzirom da ista zavisi od odluke o glavnoj stvari.

Predsednik veća – sudija

Dobrila Starajina, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić