U postupku nije učinjena bitna povreda odredba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, a nisu učinjene ni druge bitne povrede odredbi parničnog postupka zbog kojih se revizija može izjaviti.

Prema činjeničnom stanju, utvrđenom od strane prvostepenog suda, tužilac je sredinom 2006. godine, posredstvom agencije „VV“ iz ..., nameravao da kupi stan u ..., za ćerku koja je studirala. Vlasnik pomenute agencije, GG, ponudio mu je stan broj .., površine 34,49m2 koji se nalazio u stambenoj zgradi u ... ulici broj .. u ..., koji je kupio od tužene BB, koja se dalje vodila kao vlasnik stana. Pomenuti GG je kupoprodajnu cenu predmetnog stana od 27.000,00 evra isplatio ocu tužene DD, kao punomoćniku tužene i to tako što je dana 06.05.2006. godine isplatio iznos od 2.000,00 evra, a dana 16.05.2006. godine 18.000,00 evra i dana 06.11.2006. godine 7.000,00 evra. Međutim, ugovorne strane nisu sačinile ugovor o kupoprodaji. Dalje je utvrđeno da je GG bio u poslovnim odnosima sa ĐĐ iz ... i da je od njega kupovao građevinski materijal za koji mu je GG ustupio predmetni stan, takođe bez sačinjavanja ugovora i bez posebne novčane isplate. Zatim je dogovoreno da ĐĐ kompenzira dug prema tužiocu AA, tako što će mu na ime duga ustupiti predmetni stan, te je tako tužilac trebalo da na ime isplate duga od strane ĐĐ postane vanknjižni vlasnik spornog stana, ali ni tom prilikom nije sačinjen kupoprodajni ugovor. Kako je tužiocu više odgovaralo da ima stan u ..., jer mu je ćerka nastavila da studira u ..., došao je u kontakt sa EE i sa njim se dogovorio da izvrše razmenu stanova, tako što će tužiocu ustupiti navedeni stan u ..., a EE tužiocu stan u ..., koji je građen od strane investitora ŽŽ i koji je EE dugovao iznos od 60.000,00 evra, s tim da tužilac na ime razlike u kvadraturi stanova EE isplati iznos od 16.000,00 evra. U tom smislu, tužilac je sa ŽŽ, dužnikom EE, dana 31.07.2005. godine, zaključio predugovor o prodaji nepokretnosti koji nije bio overen. Po osnovu ovog predugovora, tužilac je EE isplatio iznos od 8.000,00 evra na ime razlike u kvadraturi stanova, dok je iznos od još 8.000,00 evra namaravao da isplati EE i ZZ kada se useli u stan u ... . Nakon sastanka koji je sa svim učesnicima u kupoprodajnom lancu organizovao GG, dogovoreno je da se sačini isključivo ugovor o kupoprodaji nepokretnosti između BB kao prodavca i ZZ, kao kupca, te je ovaj ugovor sačinjen, a potom i overen pred Opštinskim sudom u Novom Sadu. Dalje je utvrđeno da ŽŽ nikada nije želeo da zaključi glavni ugovor o prodaji sa tužiocem, da se tužilac nikada nije uselio u sporni stan, te da je ŽŽ uhapšen u ... iz razloga što je više puta prodavao stanove u izgradnji u ... na lokaciji na kojoj se nalazi i stan koji je bio predmet razmene između EE i tužioca, zbog čega je tužilac kao oštećeni, Prvom opštinskom javnom tužilaštvu u Beogradu podneo krivičnu prijavu protiv ŽŽ i EE zbog krivičnog dela prevare. U parničnom postupku koji je vođen pred Osnovnim sudom u Loznici u predmetu P broj 1445/10, dana 21.12.2011. godine, doneta je presuda kojim je utvrđeno da je ugovor o prodaji nepokretnosti koji je zaključen između BB iz ..., kao prodavca i ZZ, kao kupca, ništav i da ne proizvodi pravno dejstvo, pri čemu je ova prvostepena presuda potvrđena presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž broj 1717/12 od 08.05.2013. godine.

Kako je, dakle, tokom postupka utvrđeno da se preko agencije „VV“ i njenog vlasnika GG odvijao promet nepokretnosti na osnovu usmenih dogovora o kompenzaciji, kao i na osnovu ništavih pravnih poslova o razmeni nepokretnosti, to je prvostepeni sud ocenio da se radilo o pokušaju višestrukog prometa nepokretnosti bez sačinjavanja valjanih ugovora u cilju izbegavanja plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, da su svi ugovori protivni prinudnim propisima, zbog čega su ništavi, pri čemu se ne mogu ni konvalidirati, iz kog razloga ne postoji zakonit osnov za sticanje prava svojine tužioca na predmetnom stanu. Takođe, odbijen je eventualni tužbeni zahtev tužioca za povraćaj novčanog iznosa od 44.850,00 evra u dinarskoj protivvrednosti iz razloga što je utvrđeno da tužena nikada nije zaključila kupoprodajni ugovor sa tužiocem, tako da tužilac nije bio u obavezi da tuženoj isplati kupoprodajnu cenu, niti je to učinio neko od tužiočevih dužnika, zbog čega nije bilo osnova da sud obaveže tuženu da izvrši ovu isplatu tužiocu.

Apelacioni sud u Novom Sadu je presudom Gž broj 2444/19 od 02.07.2019. godine, odbio kao neosnovanu žalbu tužioca i potvrdio prvostepenu presudu, prihvatajući u svemu obrazloženje prvostepenog suda kao pravilno.

Pravilno su nižestepeni sudovi postupili kada su odbili tužbeni zahtev tužioca kao neosnovan.

Tužilac, ponavljajući žalbene navode, u reviziji iznova ukazuju na to da nižestepeni sudovi nisu pravilno postupili kada su propustili da primene odredbu člana 73. Zakona o obligacionim odnosima kojom je uređena mogućnost konvalidacije ništavih ugovora.

Odredbom člana 73. Zakona o obligacionim odnosima, propisano je da ugovor za čije se zaključenje zahteva pismena forma, smatra se punovažnim i ako nije zaključen u toj formi, ako su ugovorne strane izvršile u celini ili u pretežnom delu, obaveze koje iz njega nastaju, osim ako iz cilja zbog koga je forma propisana očigledno ne proizlazi šta drugo. Međutim, prema Zakonu o prometu nepokretnosti koji je važio u vreme zaključenja spornih ugovora („Službeni glasnik RS“ broj 42/98) u članu 4. bilo je propisano da se ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje u pismenoj formi, da potpisi ugovarača moraju biti overeni od strane suda. Prema stavu 2. ovog člana, ugovori koji nisu zaključeni na način iz stava 1. ovog člana, ne proizvode pravno dejstvo, ali sud može da prizna pravno dejstvo ugovoru o prometu nepokretnosti, koji je zaključen u pisanom obliku, na kome potpisi ugovarača nisu overeni od strane suda, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili u pretežnom delu, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen primarni propis.

U konkretnom slučaju, prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac, koji pretenduje na utvrđenje prava svojine na spornom stanu, nije zaključio ugovor o kupoprodaji u pismenoj formi. Naprotiv, utvrđeno je da ni jedan od ugovora koji je za predmet imao promet prava svojine na spornom stanu nije bio zaključen u pismenoj formi, osim ugovora koji su zaključili BB i ZZ, za koji je, međutim, pravnosnažnom sudskom odlukom utvrđeno da je ništav. Prema tome, u situaciji kada ugovor o kupoprodaji nepokretnosti nije bio zaključen u pismenoj formi, nisu ispunjeni uslovi za konvalidaciju ugovora, zbog čega Vrhovni kasacioni sud u celosti prihvata ocenu nižestepenih sudova da nisu ispunjeni uslovi za utvrđenje prava svojine tužioca na spornom stanu.

Imajući sve izneto u vidu, odlučeno je kao u izreci primenom odredbe člana 414. stav 1. ZPP.

Predsednik veća – sudija

Jasminka Stanojević, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić