U IME NARODA

Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: Branislava Bosiljkovića, predsednika veća, Branke Dražić i Danijele Nikolić, članova veća, u parnici tužioca AA iz ..., čiji je punomoćnik Vera Đurović Bojović, advokat iz ..., protiv tuženog BB iz ..., čiji je punomoćnik Danilo Rabrenović, advokat iz ..., radi utvrđenja prava svojine, odlučujući o reviziji tuženog koja je izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 2440/2019 od 16.01.2020. godine, u sednici veća koja je održana dana 27.05.2021. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE kao neosnovana revizija tuženog izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 2440/2019 od 16.01.2020. godine.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Višeg suda u Beogradu P broj 1568/16 od 06.09.2018. godine, stavom prvim izreke, delimično je usvojen tužbeni zahtev pa je utvrđeno da je tužilac stekao vanknjižno pravo svojine na ½ idealnog dela nepokretnosti koju čini poslovni prostor – restoran „VV“ koji se nalazi na ..., ulica ... broj ..., površine 240 m2, izgrađen na katastarskoj parceli .../... KO ..., što je tuženi dužan da prizna i trpi i dozvoli da tužilac svoje pravo svojine upiše u javne knjige kada se za to budu stekli svi potrebni zakonski uslovi. Stavom drugim izreke, delimično je odbijen tužbeni zahtev kojim je tužilac tražio da se utvrdi da je stekao vanknjižno pravo svojine na idealnom delu od još ½ iste nepokretnosti, što bi tuženi bio dužan da prizna i trpi i dozvoli da tužilac svoje pravo svojine na celom upiše u javne knjige kada se za tu budu stekli svi potrebni zakonski uslovi. Stavom trećim izreke, odlučeno je da svaka stranka snosi svoje troškove postupka.

Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 2440/2019 od 16.01.2020. godine odbijene su kao neosnovane žalbe tužioca i tuženog i potvrđena presuda Višeg suda u Beogradu P broj 1568/16 od 06.09.2018. godine. Stavom drugim izreke, odbijeni su kao neosnovani zahtevi tužioca i tuženog za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv ove presude presude tuženi (u reviziji pogrešno označeno „tužilac“) je blagovremeno izjavio reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pobijanu presudu, u smislu odredbe člana 408. ZPP, Vrhovni kasacioni sud je našao da revizija nije osnovana.

Od strane drugostepenog suda nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tuženi je 1991. godine od Mesne zajednice Ušće dobio tada neiskorišćenu lokaciju u Bloku ... radi postavljanja kioska za ugostiteljstvo, a 1992. godine dobio je priključke za vodu i struju i započeo radove na izgradnji ugostiteljskog objekta koji je trebalo da bude manji od sadašnjeg. Tužioca, direktora i vlasnika PD „GG“, upoznao je 1994. godine i tada je počela njihova poslovna saradnja, tako što se PD „GG“ uključio u izgradnju novog, većeg objekta. Dana 24.09.1996. godine tuženi je sa PD „GG“, koga je zastupao tužilac, zaključio ugovor o regulisanju međusobnih prava i obaveza kojim su ugovorili da zajednički, kao suvlasnici sa idealnim suvlasničkim delovima finansiraju i izgrade poslovni objekat – restoran na katastarskoj parceli .../... KO ... u ulici ... broj ..., površine 240 m2. Članom 2. ugovora, konstatovano je da tuženi izradio projekat, obezbedio dozvolu, izgradio deo objekta i nabavio deo građevinskog materijala, odnosno svu potrebnu dokumentaciju za gradnju novog objekta na svoje ime, da je Preduzeće „GG“ do dana sačinjavanja ugovora završilo objekat, da su ugovorom uredili svoje međusobne suvlasničke odnose za kompletno završeni objekat, što podrazumeva zaključno sa tehničkim prijemom objekta, da je vrednost investicije iznosila 240.000 DEM, da je pravo na korišćenje katastarske parcele .../... i pravo na gradnju drugih delova objekata u skladu sa urbanističkim planom i urbanističkim uslovima zadržalo Preduzeće „GG“. Članom 3. ugovora regulisani su suvlasnički delovi na izgrađenom objektu u odnosu 50:50%, a članom 4. ugovora, ugovorači su jedan drugom dali saglasnost za knjiženje ugovorenih suvlasničkih udela, s tim što je Preduzeće „GG“ tu saglasnost, datu tuženom, uslovilo izmirenjem obaveze članom 7. ugovora. Članom 5. je ugovoreno da će po završetku gradnje objekta biti zaključen ugovor o načinu upravljanja objektom i ugovoreno je pravo preče kupovine za drugog suvlasnika, s tim što je tuženom ograničeno pravo prodaje trećem licu do izmirenja duga do učešća od 50:50% od ukupne investicije. Članom 6 ugovora je regulisano pitanje upravljanja i deljenja dobiti, te se tuženi obavezao da će u roku od 10 godina u jednakim mesečnim ratama ili više, vratiti iznos do učešća od 50:50, odnosno 74.085 DEM. U članu 7. je ugovoreno da ako tuženi ne vrati dug, u skladu sa članom 6. ugovora, saglasan je da se na celom objektu bez njegove dalje saglasnosti može uknjižiti „GG“. Ugovor su potpisali tužilac, kao direktor preduzeća „GG“ i tuženi, a ugovor je snabdeven pečatom ovog preduzeća. U vreme zaključenja ugovora objekat je bio skoro u potpunosti završen. Prvobitni tekst ugovora koji je naknadno menjan i dopunjavan, bio je odštampan u privrednom društvu „GG“, a nakon više meseci pregovora, prvenstveno oko sredstava obezbeđenja uloga tužiočeve firme koji je bio veći od ukupnog uloga tuženog, dokucane su odredbe člana 2. i člana 7. tačka 3. ugovora o čemu su se strane ugovornice saglasile posle čega je ugovor potpisan. Ugovor nije overen od strane suda.

Privredno društvo „GG“ je dana 02.01.2006. godine donelo odluku da proda osnovno sredstvo – nepokretnost – poslovni prostor – restoran, idealni suvlasnički deo od 120 m2, koji je predmet spora, vrednosti 1.392.400,04 dinara, po poslovnim knjigama na dan 31.12.2005. godine, kupcu AA, tužiocu u ovoj parnici, koji kupuje označenu nepokretnost u dinarskoj protivvrednosti od 16.285,38 evra. Tužilac je kao kupac sa ... „GG“, kao prodavcem, zaključio dana 10.10.2006. godine ugovor o kupovini i prodaji poslovnog objekta – restorana koji nije overen i čijim su članom 1. ugovorne strane saglasno konstatovale da je predmet ugovora kupovina poslovnog objekata – restorana na ..., imovina koju je prodavac stekao po osnovu ugovora od 24.09.1996. godine zaključenim sa tuženim, te da po tom ugovoru tuženi nije izvršio ugovornu obavezu iz člana 6. i 7. zbog čega vlasništvo na celom objektu pripada preduzeću „GG“. Članom 4. određena je ukupna kupoprodajna vrednost korisne površine ugovorenog poslovnog objekta u dinarskoj protivvrednosti od 16.285,38 evra sa stepenom završenosti „ključ u ruke“ na dan sklapanja ugovora, a članom 5. je konstatovano da je danom potpisivanja ugovora poslovni objekat – restoran u potpunosti isplaćen po Ugovoru o pristupu dugu i prenosu potraživanja od 10.10.2006. godine, u ukupnom ugovorenom iznosu koji je uplaćen u periodu od 03.02.2004. godine, zaključno sa uplatom od 12.03.2004. godine. Ugovoreno je da će se primopredaja objekta izvršiti na dan potpisivanja ugovora a da će se konačna primopredaja zapisnički izvršiti po završenoj legalizaciji objekta, vezano i za mogućnost uknjižbe poslovnog objekta u katastru nepokretnosti. Članom 8. ugovora prodavac se obavezao da će izgrađeni poslovni objekat – restoran predati kupcu u državinu pod uslovom da je kupac izvršio sve svoje ugovorne obaveze, te da kupac stiče pravo na useljenje po izvršenoj zajedničkoj primopredaji poslovnog objekta, dok je članom 9. ugovora kupcu data klauzula clausula intabulandi. Tužilac je u potpunosti isplatio poslovni objekat koji je predmet spora po ugovoru od 10.10.2006. godine, a zapisnikom o konačnoj primopredaji konstatovano je da je primopredaja izvršena u viđenom stanju, bez primedbi kupca.

U decembru 2007. godine tužilac i tuženi u svojstvu zakupca su zaključili Ugovor o zakupu restorana sa privrednim društvom „DD“ d.o.o. u svojstvu zakupca, kojim je predviđeno da zakupodavci garantuju pod punom materijalnom i krivičnom odgovornošću da je restoran njihovo vlasništvo i da nije opterećen bilo kakvim pravima trećih lica koja bi ugrozila pravo zakupca, da zakupac plaća zakupninu u iznosu od 40% ostvarenog profita koji iznos deli zakupodavcima u odnosu 50:50%. U tom trenutku dug tuženog prema preduzeću „GG“ iznosio je 10.000 DEM, što je tuženi u roku od godinu dana, do decembra 2008. godine isplatio, ali potvrdu o isplati tog duga u celosti nije dobio. Za objekat koji je predmet spora ne postoji ni građevinska, ni privremena građevinska dozvola, a tuženi je 2006. godine pokrenuo postupak legalizacije.

Na osnovu pravilno i potpuno utvrđenog činjeničnog stanja, pravilno su nižestepeni sudovi primenili materijalno pravo odredbe člana 17. stav 1, 70. stav 1, 73, 103. stav 1. i 105. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, kao i odredbe članova 20. stav 1, 21, 21. stav 1. i 33. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa, kao i člana 4. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti, te članova 723-757. Srpskog građanskog zakonika koji se primenjuje na osnovu odredbe člana 4. Zakona o nevažnosti pravnih propisa donetih pre 06.04.1941. godine za vreme neprijateljske okupacije („Službeni list SFRJ“ broj 86/46 sa izmenama i dopunama).

Prema paragrafu 723. Srpskog građanskog zakonika, ugovor o ortakluku nastaje kada se dva ili više lica sporazumeju da ulože svoj rad i stvari svoje radi postizanja koristi koju će među sobom deliti.

U konkretnom slučaju, pravni prethodnik tužioca i tuženi su ugovorom o regulisanju međusobnih prava i obaveza od 24.09.1996. godine ugovorili da zajednički, kao suvlasnici, finansiraju i izgrade poslovni objekat – restoran koji je predmet spora, da je tuženi kao ugovarač izradio projekat, obezbedio dozvolu i izgradio deo objekta i nabavio deo građevinskog materijala, odnosno svu potrebnu dokumentaciju za gradnju novog objekta, a da je pravni prethodnik tužioca do dana sačinjavanja ugovora završio objekat, te da njihovi idealni suvlasnički delovi na izgrađenom objektu iznose 50:50%, dakle, objekat je izgrađen zajedničkim angažovanjem ortaka, parničnih stranaka. Zakonikom nije propisana obavezna overa takvog ugovora, a takođe, kako su ugovorom regulisani međusobni odnosi ugovornih strana povodom izgradnje poslovnog objekat – restorana, ugovor ne podleže obaveznoj overi ugovora, jer ne predstavlja ugovor o prometu nepokretnosti, već je po svojoj pravnoj prirodi ugovor o ortakluku. Na ovakvu pravnu prirodu ugovora o regulisanju međusobnih prava i obaveza ukazuje i činjenica da su korist iz ovog ugovora zajednički delili jer su u decembru 2007. godine u svojstvu zakupca su zaključili ugovor o zakupu restorana sa privrednim društvom „DD“ d.o.o. u svojstvu zakupca i zakupninu delili u odnosu 50:50%.

Ugovor o kupovini i prodaji poslovnog objekta-restorana koji je tužilac zaključio sa privrednim društvom „Invest export group“ dana 10.10.2006. godine, u svemu ispunjava uslove za konvalidaciju, kako su to pravilno zaključili nižestepeni sudovi.

Prema Zakonu o obligacionim odnosima, ugovor koji nije zaključen u propisanoj formi nema pravno dejstvo ukoliko iz cilja propisa kojim je određena forma ne proizilazi šta drugo (član 70. stav 1.) što znači da svrha (cilj) propisa kojim se određuje forma predstavlja odlučujući kriterijum u rešavanju pitanja nedostatka potrebne forme. Ugovori o prometu nepokretnosti koji su zaključeni u vreme ranijih važenja zakona o prometu nepokretnosti, u konkretnom slučaju važenja Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“, broj 42/98 i 111/2009) mogu se konvalidirati ukoliko su ispunjeni uslovi za konvalidaciju propisani tim zakonom, bez obzira na vreme podnošenja tužbe. Po odredbi člana 4. tog zakona za konvalidaciju ugovora o prometu nepokretnosti koji je zaključen u pisanom obliku, na kome potpisi ugovarača nisu overeni od strane suda, potrebno je da ugovor ispunjen u celini ili pretežnim delom, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen prinudni propis. U konkretnom slučaju, ugovor koji je tužilac zaključio sa svojim pravnim prethodnikom ispunjava napred navedene uslove za konvalidaciju, pa je tužilac postao vlasnik ½ idelnog dela poslovnog prostora koji je predmet spora, obzirom da je nižesteponim odlukama utvrđena ništavost odredbe člana 7. stav 3.ugovora (kojim je ugovoreno da ako tuženi ne vrati dug, u skladu sa članom 6. ugovora, saglasan je da se na celom objektu bez njegove dalje saglasnosti može uknjižiti „GG“) s obzirom da predstavlja nedozvoljeno sredstvo obezbeđenja, a koja saglasno članu 105. stav 1.ZOO ta odredba nije bila odlučujuća pobuda za zaključenje ugovora i koji može da opstane bez takve odredbe.

Sa iznetih razloga, su neosnovani navodi u reviziji tuženog da je drugostepeni sud pogrešno kvalifikovao pravni posao između parničnih stranaka kao ugovor o ortakluku koji je uređen Srpskim građanskim zakonikom i isti nije formalan, te nije bila potrebna njegova overa u sudu, jer je zaključak suda u koliziji sa odredbama Zakona o obligacionim odnosima i Zakona o prometu nepokretnosti.

Navodi u reviziji tuženog da su radovi na objektu konačno završeni isključivo od strane tuženog krajem 1992. godine, da pravni prethodnik tužioca, preduzeće „GG“ nije učestvovalo u izgradnji objekta niti ga je završilo, a u prilog tome je i tvrdnja tuženog da je priključke komunalnih usluga dobio kada je dobio kućni broj početkom 1992. godine i kada je registrovao restoran na svoje ime, odnosno da iz tih činjenica nedovosmisleno proizilazi da je tuženi sam iz svojih sredstava izgradio objekat, obezbedio potrebne priključke i dovršio objekat zaključno sa 1993. godinom, ukazuju na pogrešno i nepotpuno utvrđeno činjenično stanje, zbog čega se saglasno odredbi člana 407. stav 3. ZPP revizija ne može izjaviti.

Sa iznetih razloga, saglasno odredbi člana 414. ZPP odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Branislav Bosiljković, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić