Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu na osnovu člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11... 55/14), pa je utvrdio da je revizija tužioca osnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda osnovano se revizijom ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava, zbog čega je činjenično stanje na kome su zasnovane nižestepene presude ostalo nepotpuno utvrđeno.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac je dana 21.04.2009. godine u svojstvu kupca potpisao ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koja se nalazi na lokaciji ... broj .. u ..., sa prodavcem te nepokretnosti BB koga je tom prilikom zastupao i u njegovo ime potpisao ugovor punomoćnik VV, po overenom specijalnom punomoćju koje je izdato 16.04.2009. godine. Punomoćje je sadržavalo ovlašćenje punomoćniku da „prodavca zastupa u prodaji kuće sa zemljištem upisane u LN br. .., na parceli broj .. KO ..., površine 166 m2“. Punomoćje, po zaključku nižestepenih sudova nije sadržavalo ovlašćenje da zaključi ugovor o kupoprodaji nepokretnosti ni da primi kupoprodajnu cenu. Ugovorena cena je opredeljena na 70.000 evra koju je tužilac predao punomoćniku prodavca dana 23.04.2009. godine. Nakon toga podneo je prijavu za utvrđivanje visine poreza na prenos apsolutnih prava Poreskoj upravi u Novom Sadu i to dana 23.04.2009. godine. Poreska obaveza tužiocu kao kupcu po pitanju kupoprodaje nepokretnosti je utvrđena na 164.512,08 dinara rešenjem Poreske uprave koje je doneto tek 06.10.2010. godine, tj. 15 meseci nakon predaje poreske prijave. Takav rad poreskog organa, po navodima tužioca, koncipira izvor štete za tužioca, jer je u međuvremenu u periodu nepostupanja poreskog organa po prijavi tužioca, drugi kupac upisan kao vlasnik iste nepokretnosti na osnovu ugovora o kuporodaji nepokretnosti koji je drugi kupac - GG dana 11.05.2019. godine u ... zaključio neposredno sa istim prodavcem BB iz ..., za ugovornu cenu od 130.000 evra. Nakon toga je novi kupac podneo prijavu za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava. Prijava je podneta 14.05.2009. godine sa urgencijom za hitno rešavanje u poreskom postupku uz prilaganje preliminarne procene tržišne vrednosti nepokretnosti. Poreska uprava je dana 29.05.2009. godine u veoma kratkom roku donela rešenje i utvrdila porez na prenos apsolutnih prava u vezi te kupoprodaje na iznos od 438.000,00 dinara. Nakon toga, novi kupac se, obzirom da je u to vreme važio propis da se ne može novi kupac uknjižiti kod Službe za katastar nepokretnosti dok ne plati porez na prenos apsolutnih prava, uknjižio kao vlasnik predmetne nepokretnosti i to dana 16.07.2009. godine. Tužilac je saznao da novi vlasnik preduzima radove na istoj nepokretnosti dana 23.09.2010. godine. Otišao je na lice mesta, pozvao policiju zbog radova koje je preduzeo drugi kupac, ali policija nije reagovala. Podneo je tužbu 02.11.2010. godine i tražio da se utvrdi ništavost kupoprodajnog ugovora koji je prodavac BB zaključio sa drugim kupcem GG. Ta parnica je pravnosnažno okončana presudom Višeg suda u Novom Sadu P 446/10 od 06.03.2013. godine, tako što je tužbeni zahtev tužioca odbijen uz obrazloženje da je drugi kupoprodajni ugovor punovažno zaključen, a kao prethodno pitanje je ocenjivana i punovažnost ugovora od 21.04.2009. godine između tužioca i tuženog (koji ugovor je zaključen preko punomoćnika). Konstatovano je da taj ugovor nije pravno valjan jer je punomoćnik prekoračio granice ovlašćenja, tj. nije bio ovlašćen da u ime i za račun prodavca zaključi takav ugovor i primi kupoprodajnu cenu, već samo da prodavca zastupa u pregovorima, i da cena koju je punomoćnik ugovorio nije bila povoljna za prodavca. Tužilac smatra da je pretrpeo štetu jer nije mogao biti upisan kao vlasnik u zemljišnoj knjizi bez dokaza da je izmirio poresku obavezu kao kupac nepokretnosti, a i pored postojanja činjenice da je odmah nakon zaključenja ugovora i overe istog kod suda podneo, pre novog kupca poresku prijavu za utvrđivanje visine poreza na prenos apsolutnih prava.

Nižestepeni sudovi smatraju da uzrok naknade štete za tužioca ne predstavlja to što je poreska uprava u značajno kraćem roku odredila visinu obaveze drugom kupcu, već prekoračenje granica ovlašćenja punomoćnika prodavca sporne nepokretnosti, pa je tužbeni zahtev odbijen kao neosnovan.

Ovako pravno stanovište nižestepenih sudova, po nalaženju Vrhovnog kasacionog suda, nije prihvatljivo. Stoji činjenica da je tužilac nakon overe ugovora o kupoprodaji sporne nepokretnosti, dana 23.04.2009. godine podneo prijavu za utvrđivanje visine poreza za prenos apsolutnih prava. Međutim, poreska uprava nije postupila po takvoj prijavi, već je ekspresno postupila po prijavi koju je podneo novi kupac za istu nepokretnost – GG. On je svoju prijavu podneo nakon podnete prijave od tužioca, tj. dana 14.05.2009. godine. Za novog kupca rešenje o utvrđenju visine poreza na prenos apsolutnih prava poreska uprava je donela dana 29.05.2009. godine. Nakon plaćenog poreza drugi kupac se upisao kao vlasnik predmetne nepokretnosti dana 16.07.2009. godine, u Službi za katastar nepokretnosti. Pogrešno zaključuju nižestepeni sudovi da uzrok štete za tužioca, a vezano za visinu plaćenog poreza na prenos apsolutnih prava od 164.512,08 dinara, ne predstavlja razlog što je poreska uprava u značajno kraćem roku odredila visinu poreza na prenos apsolutnih prava drugom kupcu, već prekoračenje granica ovlašćenja punomoćnika tuženog. Ovo iz razloga što prekoračenje granica ovlašćenja punomoćika može da bude od značaja za štetu koju tužilac potražuje u visini od 70.000 evra (eventualni zahtev 6.517.812,00 dinara). Prekoračenje granica ovlašćenja punomoćnika za prodaju nepokretnosti, ni u kom slučaju ne može da utiče na eliminisanje uzroka štete koju je tužilac pretrpeo zbog prekorednog utvrđivanja visine poreza na prenos apsolutnih prava od strane poreske uprave za drugog kupca. Ovo i iz razloga što je poreska uprava imala obavezu da po redosledu prijema rešava zahteve za utvrđivanje poreza za istu nepokretnost. Da je tako postupila i rešila prijavu tužioca pre docnije podnete prijave drugog kupca, tužilac bi nakon plaćenog poreza na prenos apsolutnih prava bio uknjižen u Registar Službe za katastar nepokretnosti kao vlasnik. Stoga je očigledno da se u konkretnoj situaciji radi o nepravilnom radu poreskog organa usled čega je za tužioca nastupila šteta u visini plaćenog poreza od 164.512,08 dinara. Osim toga, ugovor o kupoprodaji zaključen između tužioca i prodavca nije stavljen van snage a tužilac nema pravni osnov da od Poreske uprave potražuje vraćanje uplaćenog poreza od 164.512,08 dinara. Te činjenice od strane nižestepenih sudova uopšte nisu cenjene prilikom donošenja odluke o zahtevu tužioca, a posebno se nije imalo u vidu da je odredba člana 38a Zakona o porezu na imovinu („Sl. glasnik RS“ broj 26/01, 45/02, 80/02 i 135/04) odlukom Ustavnog suda RS broj I Uz 225/2005 od 19.04.2012. godine utvrđeno da nije u saglasnosti sa Ustavom, te da plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava ne sme biti uslov za upis prava svojine. Iz toga proizilazi da je tužilac zbog neustavne odredbe citiranog zakona (što je utvrđeno naknadno – 19.04.2012. godine) i određenog rada organa tužene pretrpeo štetu.

U ponovljenom postupku otkloniće se propusti na koje je ukazazno ovim rešenjem. To podrazumeva i obavezu prvostepenog suda da oceni da li je zahtev za isplatu iznosa od 70.000 evra, (odnosno 6.517.812,00 dinara), restitutivnog karaktera, te da li to spada u odnos između samih stranaka spornog ugovora o kupoprodaji ili ne. Nakon pravilnog utvrđenja svih činjenica doneće se odgovarajuća odluka o tužbenom zahtevu u ovom sporu.

Na osnovu člana 416. stav 2. ZPP odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća - sudija

dr Dragiša B. Slijepčević, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić