Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu odluku, primenom člana 408. u vezi sa članom 420. stav 6. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11, 55/14, 87/18 i 18/20) i članom 27. stav 2. Zakona o vanparničnom postupku, pa je našao da je revizija neosnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema do sada utvrđenom činjeničnom stanju, pravnosnažnim rešenjem Gradske opštine Palilula, Odeljenje za imovinskopravne poslove od 14.09.2012. godine, eksproprisana je u potpunosti kat.parc. br. ... upisana u LN br. ... KO ..., površine 2368 m2, vlasništvo predlagača, za potrebe krajnjeg koristika, radi izgradnje saobraćajnice „Severna tangenta“ od saobraćajnice T6 do Pančevačkog puta – Sektor 2 „deonica od Zrenjaninskog puta – M24.1 do Pančevačkog puta – M1,9“. Navedenim rešenjem predviđeno je da će naknada za predmetno eksproprisano zemljište biti određena u posebnom postupku, kao i da je istu dužan da isplati krajnji korisnik u roku od 15 dana od dana određivanja te naknade. Kako pred organom uprave nije postignut sporazum o visini naknade, to su opštinski spisi prosleđeni Prvom osnovnom sudu u Beogradu, radi određivanja naknade u vanparničnom postupku. Prema proceni tržišne vrednosti nepokretnosti od strane Poreske uprave, Filijala Palilula od 20.01.2015. godine, tržišna vrednost zemljišta koje je predmet ovog postupka je 164,00 dinara po m2. Iz nalaza i mišljenja veštaka utvrđeno je da je tržišna vrednost predmetne katastarske parcele 2.422,00 dinara po m2, ukupno 5.735.296,00 dinara.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su na osnovu člana 42. Zakona o eksproprijaciji, odredili naknadu za predmetnu katastarsku parcelu na osnovu procene tržišne vrednosti date od strane sudskog veštaka i obavezali krajnjeg korisnika da naknadu isplati predlagaču, zaključivši da procena data od strane Poreske uprave, Filijala Palilula za predmetnu nepokretnost nije adekvatna tržišnoj vrednosti, kao i da cena data od Poreske uprave, predstavlja najnižu vrednost i u tom smislu polaznu osnovu za utvrđivanje stvarne vrednosti zemljišta, uz konstataciju da se na primedbe krajnjeg korisnika veštak izjasnio u podnesku od 18.11.2014. godine i na ročištu održanom 18.02.2015. godine.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda osnovano se u reviziji ukazuje da je metodologija utvrđivanja tržišne vrednosti izuzete nepokretnosti pogrešna i da je nalaz veštaka nedovoljno obrazložen i nejasan, jer nisu bliže objašnjeni parametri za utvrđivanje tržišne vrednosti nepokretnosti.

Odredbom člana 42. stav 1. Zakona o eksproprijaciji („Službeni glasnik RS“ broj 53/95, „Službeni glasnik SRJ“ broj 16/01, „Službeni glasnik RS“ broj 23/01, 20/09 i 55/13), propisano je da se naknada za eksproprisano poljoprivredno i građevinsko zemljište određuje u novcu prema tržišnoj ceni takvog zemljišta, ako zakonom nije drugačije propisano, dok je stavom 2. istog člana propisano da procenu tržišne cene iz stava 1. ovog člana vrši organ nadležan za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava na nepokretnostima.

Naime, tržišna vrednost se definiše kao novčana suma za koju se nepokretnost može prodati ili razmeniti na otvorenom i konkurentnom tržištu pod normalnim okolnostima i dobrovoljno između zainteresovanih strana. Metodologija procene vrednosti nepokretnosti zasniva se na troškovnom metodu, komparativnom metodu i metodu kapitalizacije dohotka (prihod). Visina naknade za eksproprisano poljoprivredno i građevinsko zemljište utvrđuje se prema tržišnoj vrednosti oduzetog zemljišta koju, između ostalog, određuje i karakter tog zemljišta, kvalitet, klasa, lokacija, udaljenost odnosno blizina naseljenog mesta i asfaltnog puta, postojanje i udaljenost infrastrukturne instalacije i drugih korektivnih faktora koji utiču na tržišnu vrednost nepokretnosti.

U konkretnom slučaju veštačenje jeste formalno izvršeno po izloženim principima, ali iz nalaza i mišljenja uopšte nije jasno kako je veštak utvrdio (na osnovu kojih parametara) tržišnu vrednost eksproprisane nepokretnosti, niti su dovoljno objašnjeni korektivni faktori (lokacija, faktor karaktera i kvaliteta, udaljenost odnosno blizina naseljenog mesta, izgrađenosti). Imajući u vidu da nižestepeni sudovi, zbog pogrešne primene materijalnog prava nisu cenili pravilnost obračuna i visine tržišne vrednosti eksproprisane nepokretnosti koju je dao sudski veštak Velimir Aleksić, što znači da je na taj način činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno, zbog čega je Vrhovni kasacioni sud na osnovu člana 416. stav 2. ZPP ukinuo nižestepene presude i predmet vratio prvostepenom sudu na ponovno odlučivanje.

Ukinuta je i odluka o troškovima postupka jer zavisi od konačnog ishoda spora.

U ponovnom postupku prvostepeni sud će utvrditi činjenično stanje imajući u vidu primedbe iz ovog rešenja, pri tom vodeći računa da se visina naknade utvrđuje prema cenama u vreme presuđenja, i pravilnom primenom materijalnog prava doneti pravilnu i zakonitu odluku.

Predsednik veća – sudija

Vesna Popović, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić