U IME NARODA

Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: Dobrile Strajina, predsednika veća, Gordane Komnenić i Dragane Mirosavljević, članova veća, u parnici tužioca AA iz ..., čiji je punomoćnik Mihajlo Srdić, advokat iz ..., protiv tuženog BB iz ... – ..., čiji je punomoćnik Dragan Blagojević, advokat iz ..., radi iseljenja, odlučujući o reviziji tuženog izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 3984/20 od 02.09.2021. godine, u sednici veća održanoj dana 16.11.2022. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE, kao neosnovana, revizija tuženog izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 3984/20 od 02.09.2021. godine.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Višeg suda u Beogradu P 528/19 od 23.10.2019. godine, stavom prvim izreke, usvojen je tužbeni zahtev tužioca i obavezan tuženi da se sa svim licima i stvarima iseli iz stana broj ..., na ... spratu stambeno poslovnog objekta u Ulici ... broj ... u ..., ukupne površine 39,45m2, izgrađenog na katastarskoj parceli ... KO ..., upisan u list nepokretnosti br. ... KO ... i da nepokretnost ispražnjen od lica i stvari preda u posed tužiocu. Stavom drugim izreke, obavezan je tuženi da tužiocu naknadi troškove postupka u iznosu od 171.050,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom počev od nastupanja uslova za izvršenje pa do konačne isplate.

Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 3984/20 od 02.09.2021. godine, stavom prvim izreke, odbijena je kao neosnovana, žalba, tuženog i potvrđena prvostepena presuda. Stavom drugim izreke, odbijen je zahtev tuženog za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tuženi je blagovremeno izjavio reviziju, zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava, sa predlogom da se o reviziji odluči u smislu člana 404. ZPP.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu, u smislu člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11...18/20) i utvrdio da revizija tuženog nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 12. ZPP, na koju se ukazuje u reviziji tuženog, nije propisana kao revizijski razlog u smislu člana 407. ZPP.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, između „...“ banka ..., kao davaoca kredita i Društva „VV“ doo kao korisnika kredita, GG kao jemca 1. i Društva „VV“ doo kao jemca 2. zaključen je 12.08.2004. godine Ugovor o dugoročnom građevinsko-investicionom dinarskom kreditu broj R .../..., radi čijeg obezbeđenja je investitor izgradnje objekta u Ulici ... broj ..., na katastarskoj parceli broj ... KO ..., upisanoj u list nepokretnosti ... KO ..., spratnosti P+5, ukupne BGP nadzemnih etaža 1550m2 i ukupne BGP podzemnih etaža 1072m2, dao založnu izjavu overenu pred Petim opštinskim sudom u Beogradu Ov .../... od 19.06.2006. godine, kojom se saglasio da se na celokupnom stambeno – poslovnom objektu u izgradnji konstituiše hipoteka u korist označene banke kao hipotekarnog poverioca. Hipoteka je upisana kod Službe za katastar nepokretnosti Stari grad rešenjem ...-...-...-.../... od 09.10.2006. godine na celokupnom objektu u izgradnji. Tuženi je, kao kupac, sa Preduzećem „VV“ doo ... kao prodavcem zaključio Ugovor o kupoprodaji, overen kod Drugog opštinskog suda u Beogradu Ov broj .../... dana 31.10.2007. godine, čiji je predmet stan broj ... na ... spratu, površine 39,45m2 u Ulici ... broj ... u ... u stambeno – poslovnom objektu, na katastarskoj parceli ... KO ... .

Nakon dospelosti obaveze dužnika po osnovu Ugovora o kreditu, u toku 2011. godine, pokrenut je postupak vansudskog izvršenja hipoteke namirenja označene hipoteke i upisana je 12.09.2011. godine zabeležba hipotekarne prodaje nepokretnosti kod Službe za katastar nepokretnosti. Preduzeće „DD“ doo kao kupac i „...Bank“ ... kao prodavac zaključili su Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti 19.01.2012. godine koji je overen pred Prvim osnovnim sudom u Beogradu pod Ov br. .../..., kojim je „DD“ doo stekao pravo svojine na celokupnom objektu u izgradnji, uključujući i pravo svojine na spornom stanu broj ... koji se nalazi u navedenom objektu. „... Bank“ je preduzeću „DD“ doo kao kupcu dala saglasnost da se uknjiži u katastar nepokretnosti kao vlasnik nepokretnosti overenom izjavom od 27.08.2013. godine. Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove Grada Beograda izdao je, dana 06.11.2014. godine, rešenje na osnovu koga je poništeno rešenje o odobrenju za izgradnju od 23.12.2003. godine koje je prethodno bilo izdato u korist investitora GG, dok je novo rešenje o odobrenju za izgradnju nepokretnosti izdato Preduzeću „DD“ doo koje je podnelo zahtev za legalizaciju objekta 20.01.2014. godine, o kom zahtevu nije odlučeno. Tužilac je sa preduzećem „DD“ doo iz ... zaključio 26.10.2018. godine Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti – stambeno-poslovnog objekta u Ulici ... broj ... za kupoprodajnu cenu u iznosu od 700.000 evra, koji ugovor je solemnizovan rešenjem Javnog beležnika OPU: 2445/2018.

Imajući u vidu ovako utvrđeno činjenično stanje nižestepeni sudovi su usvojili tužbeni zahtev za iseljenje tuženog iz spornog stana. Prema stanovištu nižestepenih sudova, hipoteka, kao sva druga stvarna prava, deluje prema svima, što za posledicu ima postojanje prava prvenstva i prava sledovanja i zbog apsolutnog dejstva ovog prava potrebno je da sva treća lica znaju da određeno pravo pripada hipotekarnom poveriocu, što se postiže upisom hipoteke u javne knjige, a što je u konkretnom slučaju i učinjeno rešnjem od 09.10.2006. godine, pre nego što je tuženi zaključio ugovor o kupoprodaji spornog stana 31.10.2007. godine. Zato je tuženi dužan da trpi namirenje hipotekarnog poverioca, koje je usledilo 2011. godine i čija posledica je zaključenje ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u postupku hipotekarne prodaje kojim je „DD“, pravni prethodnik tužioca, stekao pravo svojine na čitavom objektu u ulici ... br ... . U vreme prodaje spornog stana tuženom je moralo da bude poznato da postoji upisan teret u vidu izvršne vansudske hipoteke, jer je izvršna vansudska hipoteka bila upisana u javne knjige u vreme kada je tuženi vršio kupovinu stana u izgradnji, pa se ne može dovoditi u pitanje konkurencija ugovora koji je tuženi zaključio i ugovora kojim je pravni prethodnik tužioca zaključio u postupku vansudskog namirenja. S obzirom da je pravni prethodnik tužioca stekao svojinu na celokupnom objektu u postupku hipotekarne prodaje, u svemu u skladu sa odredbama člana 29-39. Zakona o hipoteci, to tužilac kao vlasnik objekta u kome se sporni stan nalazi može zahtevati iseljenje tuženog.

Vrhovni kasacioni sud nalazi da su nižestepeni sudovi na utvrđeno činjenično stanje, pravilno primenili materijalno pravo donoseći pobijanu odluku.

Neosnovano se u reviziji ukazuje da tužilac nije vlasnik sporne nepokretnosti jer ne poseduje pravnosnažan dokaz o vlasništvu.

Članom 39. Zakona o hipoteci propisano je da ako je predmet hipoteke objekat u izgradnji, njegova prodaja radi namirenja vrši se ustupanjem prava gradnje utvrđenog pravosnažnim odobrenjem za gradnju, uz naknadu, i prodajom stvari koje su ugrađene u objekat u izgradnji. Organ koji je izdao odobrenja za gradnju, na zahtev kupca objekta u izgradnji, izdaće bez odlaganja kupcu istovetno odobrenje za gradnju na njegovo ime i poništiti staro odobrenje za gradnju. U slučaju stava 2. ovog člana kupac po samom zakonu stupa u sva zakonom definisana prava i obaveze prodavca po osnovu odobrenja i pre izdavanja odobrenja kupcu.

U smislu navedene zakonske odredbe, namirenje poveriočevog potraživanja, kada je reč o neizgrađenom objektu, sastoji se u ustupanju prava njegove gradnje kupcu, uz istovremenu isplatu kupoprodajne cene tog prava u korist poverioca, kao prodavca. Dakle, ovde se ne prodaje građevinski objekat, jer njega nema, već pravo na izgradnju tog objekta, pri čemu je svejedno da li je njegova gradnja započeta ili nije, već je bitno da izgradnja nije dovršena. Pravo gradnje objekta mora biti utvrđeno pravnosnažnim rešenjem nadležnog državnog organa kojim se odobrava izgradnja tog objekta. Državni organ je dužan da bez odlaganja izda kupcu istovetno odobrenje za izgradnju tog objekta, i to na ime kupca, i da ovim rešenjem poništi staro rešenje za gradnju.

Kupac stupa u državinu prava na gradnju prijavom starog rešenja izdatog prodavcu, i po samom zakonu stiče prava i obaveze koje je imao prodavac, i to pre nego što je nadležni državni organ izdao novo odobrenja za gradnju na njegovo ime. Na taj način se kupac osigurava, kao vlasnik objekta u izgradnji, odnosno prava na njegovu izgradnju, po osnovu kupovine od prodavca, prema kome je, isplatom kupoprodajne cene, izvršio svoju obavezu. Zato je naknadno odobrenje za gradnju akt deklarativne prirode s obzirom da je kupovinom starog odobrenja kupac stekao pravo na gradnju objekta, kao i s obzirom da je on po sili zakona stupio u prava i obaveze poverioca.

U konkretnom slučaju pravni prethodnik tužioca je postao vlasnik sporne nepokretnosti nakon zaključenja ugovora o kupoprodaji sa bankom, i donošenjem rešenja Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove Gradske uprave Grada Beograda od 06.11.2014. godine kojim je poništena građevinska dozvola od 23.12.2003. godine, koja je prethodno izdata u korist GG i izdata nova građevinska dozvola za izgradnju stambeno-poslovnog objekta na kat. parceli ... KO .. na pravnog prethodnika tužioca, koji je sa tužiocem zaključio 26.10.2018. godine ugovor o kupoprodaji objekta u ulici ... br. ... u ... u kome se nalazi i sporni stan, te je tužilac, suprotno revizijskim navodima aktivno legitimisan da zahteva iseljenje tuženog iz spornog stana.

U preostalom delu revizijski razlozi se faktički odnose na pogrešno i nepotpuno utvrđeno činjenično stanje, zbog kojih razloga se revizija u smislu člana 407. stav 2. ZPP ne može izjaviti.

Iz navedenih razloga odlučeno je kao u izreci presude, na osnovu člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku.

Predsednik veća-sudija
Dobrila Strajina,s.r.

Za tačnost otpravka
Upravitelj pisarnice
Marina Antonić