O b r a z l o ž e nj e

Presudom Višeg suda u Beogradu P 7517/18 od 17.12.2018. godine, stavom prvim izreke, usvojen je tužbeni zahtev i utvrđeno da je tužilac suvlasnik na četvorosobnom – tripleks stanu površine 130m2, sa delovima u suterenu, prizemlju i spratu porodične stambene zgrade Su+P+1 u ulici ... u ..., postojeće na kat. parceli br. ... KO ..., upisane kao zgrada broj ... u listu nepokretnosti br. ... KO ..., sa obimom udela od 80/130 idealnih delova i vlasnik garaže br.1/bb u suterenu iste porodične stambene zgrade, sa obimom udela od 1/1, što je tužena dužna da prizna i trpi i omogući tužiocu da na osnovu ove presude upiše svoje pravo u list nepokretnosti br. ... KO ..., bez njene posebne izjave ili saglasnosti. Stavom drugim izreke, usvojen je tužbeni zahtev i utvrđeno da je tužilac suvlasnik na zemljištu postojećem na kat. parceli br. ... KO ..., čija je ukupna površina 8,52 ara, sa obimom udela koji je srazmeran veličini njegovog suvlasničkog udela na objektu postojećem na predmetnoj parceli, što je tužena dužna da prizna i trpi i omogući tužiocu da svoje pravo susvojine upiše u list nepokretnosti broj ... KO ..., bez njene posebne izjave ili saglasnosti, a na osnovu ove presude koja će predstavljati osnov za upis prava svojine i prava susvojine na predmetnim nepokretnostima u korist tužioca, bez posebne izjave, saglasnosti ili prisustva tužene. Stavom trećim izreke, obavezana je tužena da tužicu na ime troškova parničnog postupka isplati iznos od 531.700,00 dinara.

Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 3561/19 od 13.05.2020. godine, stavom prvim izreke, odbijena je kao neosnovana žalba tužene i potvrđena presuda Višeg suda u Beogradu P 7517/18 od 17.12.2018. godine. Stavom drugim izreke, odbijen je kao neosnovan zahtev tužene za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv pravnosnažne drugostepene presude tužena je blagovremeno izjavila reviziju, zbog pogrešene primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu na osnovu člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11...87/18) i ocenio da je revizija osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, otac tužioca je u svojstvu kupca, sa VV i GG kao prodavcima dana 25.03.1982. godine zaključio ugovor o kupoprodaji dela kuće u ..., ulica ..., sagrađene na kp.br. ..., upisane u ZKUL ... KO ..., koji je predstavljao neuseljivi suteren, useljivo prizemlje i garaža, ukupne površine 80m2, sa pravom korišćenja zemljišta neophodnog za redovnu upotrebu kupljenog dela. Ugovorena kupoprodajna cena isplaćena je prodavcima danom potpisivanja ugovora, a kupac je uveden u posed nepokretnosti 01.05.1982. godine. Prema članu 4. ugovora, prodavci su zadržali pravo svojine na preostalom delu kuće – spratu i garaži ukupne površine 50m2. Ugovor o kupoprodaji fizički opredeljenog dela zgrade od 80m2 nije overen kod suda iz razloga što je između stanja u zemljišnim knjigama (gde se kuća vodila kao četvorosobni – tripleks stan u suterenu, prizemlju i na spratu, površine 130m2) i stanja na terenu (gde su adaptacijom formirane tri zasebne stambene jedinice) postojala razlika, zbog čega pre prethodnog usaglašavanja zemljišnoknjižnog i realnog stanja nije bilo moguće izvršiti upis prava svojine kupca na ovako opredeljenom predmetu kupoprodaje. Od uvođenja u posed do svoje smrti 28.05.1999. godine, otac tužioca je sa porodicom nesmetano koristio kupljenu nepokretnost, a nakon njegove smrti u državini nepokretnosti je tužilac, koji je nasledio od oca rešenjem Trećeg opštinskog suda u Beogradu O 2409/02 od 05.05.2003. godine, kao vanknjižno vlasništvo. Porez na promet po osnovu kupoprodaje je plaćen ali pravo svojine tužioca i njegovog pravnog prethodnika nije uknjiženo za života prodavaca (VV je preminuo 1985. godine a GG 2004. godine). Pre zaključenja navedenog ugovora o kupoprodaji, supružnici ... su, u svojstvu primalaca izdržavanja, sa tuženom, kao davaocem izdržavanja, dana 29.09.1981. godine pod R 328/81, kod Opštinskog suda u Obrenovcu overili ugovor o doživotnom izdržavanju, čiji je predmet bila kuća površine 130 m2 i pravo korišćenja kat. parcele ... upisane u ZKUL ... KO ..., površine 8,63 ara, u ulici ..., ... Na osnovu navedenog ugovora o doživotnom izdržavanju, nakon smrti primalaca izdržavanja, tužena je 2016. godine uknjižila pravo svojine na nepokretnostima iz ugovora. U ostavinskom postupku koji je vođen iza smrti pok. VV kod Četvrtog opštinskog suda u Beogradu O.br.2296/85-88, nije prijavljeno postojanje ugovora o doživotnom izdržavanju, a kao njegova zaostavština, između ostalog, raspravljena je samo ½ trosobnog stana na spratu i jedne garaže broj 1 ispod dvorišne terase od 13m2, kao dela predmetne porodične stambene zgrade koji je ostao u njegovom i vlasništvu njegove supruge nakon zaključenja ugovora o kupoprodaji od 25.03.1982. godine.

Na osnovu ovako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su utvrdili da su ispunjeni uslovi propisani članom 4. stav 4. tada važećeg Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik SRS“, br.43/81...40/89), za konvalidaciju ugovora o kupoprodaji dela nepokretnosti, zaključenog dana 25.03.1982. godine, pa su priznavajući pravno dejstvo tog ugovora, ocenili da je tužbeni zahtev osnovan. Po stanovištu nižestepenih sudova, predmetni ugovor nije overen iz objektivnih razloga, odnosno zbog neslaganja faktičkog – realnog stanja na terenu, gde su adaptacijom na svakom nivou spratnosti formirane stambene jedinice i stanja u javnim knjigama, po kome je kuća upisana kao jedan četvorosobni -tripleks stan sa delovima u suterenu, prizemlju i na spratu, sa dve garaže. Izjašnjavajući se o navodima žalbe tužene, drugostepeni sud je stao na stanovište da je bez uticaja na odlučivanje činjenica da površine postojećih stanova na svim etažama predmetne kuće prevazilaze upisanu površinu od 130 m2, prema kojoj je utvrđen suvlasniči udeo tužioca na osnovu kupljene površine po ugovoru.

Vrhovni kasacioni sud ocenjuje da su nižestepeni sudovi na utvrđeno činjenično stanje pogrešno primenili materijalno pravo.

Naime, predmet sticanja prava svojine, shodno odredbi člana 9. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, mogu biti ne samo stambene zgrade nego i stanovi, poslovne zgrade, poslovne prostorije, poljoprivredno zemljište i druge nepokretnosti. Na osnovu člana 19. stav 1. istog zakona, dozvoljeno je sticanje prava svojine na posebnom delu zgrade, odnosno na stanu, poslovnoj prostorji ili garaži, odnosno garažnom mestu. Odredbom člana 3. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik SRS“, br.43/81...40/89) koji je važio u vreme zaključenja ugovora, propisano je da je promet nepokretnosti na kojima postoji pravo svojine, slobodan, ako zakonom nije drugačije određeno. Nije zabranjeno prometovati takvu nepokretnost ugovorom o kupoprodaji, a nepokretnosti u smislu člana 1. ovog člana jesu, između ostalog: zemljište, zgrade, stanovi, poslovne prostorije, idealni delovi svojine na nepokretnostima.

U konkretnom slučaju, pravni prethodnik tužioca kupio je po ugovoru od 25.03.1982. godine deo kuće koji je predstavljao posebne stanove u suterenu i prizemlju, kao i garažu, sa pravom korišćenja zemljišta neophodnog za redovnu upotrebu tog dela nepokretnosti, dok su prodavci ostali vlasnici na posebnom stanu na spratu kuće i druge garaže. S obzirom da je ovaj deo bio realno izdvojen, predmet kupovine je bio moguć, dopušten i određen, zbog čega ugovor nije ništav u smislu člana 47. i 103. Zakona o obligacionim odnosima. Suprotno navodima revizije, pravilan je zaključak nižestepenih sudova da navedeni ugovor proizvodi pravno dejstvo jer su ispunjeni uslovi za njegovu konvalidaciju, prema članu 4. stav 4. tada važećeg Zakona o prometu nepokretnosti, s obzirom da je zaključen u pisanoj formi, potpisan od strane ugovarača i ispunjen u celosti - isplaćena kupoprodajna cena, plaćen porez na promet, a kupac je stupio u posed nepokretnosti, koja je stečena u granicama zakona i nije povređeno pravo preče kupovine ili drugi društveni interes. Imajući u vidu navedeno, po oceni Vrhovnog kasacionog suda, pravilan je zaključak drugostepenog suda da činjenica da postojeći posebni deo zgrade nije kao takav evidentiran u javnom registru nepokretnosti (kao što nije ni poseban deo – sprat i garaža, koje su prodavci zadržali za sebe) ne uslovljava mogućnost sticanja svojine.

Međutim, tužiocu pripada u svojinu samo poseban deo stambene zgrade koji je bio predmet kupovine, odnosno suturen, prizemlje i jedna garaža u ukupnoj površini 80m2, sa pravom korišćenja odgovarajućeg dela zemljišta, a ne zahtevani suvlasnički udeo na celoj nepokretnosti. Naime, prema odredbi člana 13. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, susvojina postoji kada na nepodeljenoj stvari više lica ima pravo svojine, ali tako da je deo svakog titulara svojine određen srazmerno celini. To znači, da na jednoj stvari pravo svojine pripada većem broju lica, a pošto stvar nije podeljena, to niko od suvlasnika nema isključivu vlast na fizički određenom delu stvari, nego svako vrši svoja vlasnička ovlašćenja srazmerno svom suvlasničkom idealnom delu na celoj stvari, a u smislu odredbe člana 14. istog zakona, što znači da je idealni deo, deo prava na stvari, za razliku od realnog dela koji je deo same stvari. S obzirom da predmet kupoprodaje nije bio idealni deo cele porodične stambene zgrade na kojoj su prodavci bili vlasnici (što je prema članu 1. tada važećeg Zakona o prometu nepokretnosti bilo moguće), već jasno opredeljeni realni deo, koji je mogao biti u prometu, volja ugovornih strana je bila da pravni prethodnik tužioca dobije isključivo u svojinu tačno određeni postojeći posebni deo stambene zgrade. Kako su prodavci ostali vlasnici prestalog dela zgrade, ugovorom je faktički izvršena fizička deoba cele nepokretnosti.

Stoga se u takvoj činjeničnopravnoj situaciji, po stanovištu Vrhovnog kasacionog suda, ne može osnovano zahtevati pretvaranje vlasništva na realnom delu u suvlasnički udeo na nepokretnosti kao celini, jer bi na taj način, imajući u vidu pravnu prirodu suvlasništva, tužilac imao svojinska ovlašćenja i na delu koji nije kupio.

Okolnost da tužilac ne može upisati pravo svojine u javnim knjigama jer ne postoje materijalnopravni uslovi i volja vlasnika objekta da se izvrši etažiranje, nije od odlučnog značaja za osnovanost tužbenog zahteva. U konkretnom slučaju reč je o vanknjižnom vlasništvu tužioca na samostalnoj i funkcionalnoj građevinskoj celini u okviru porodične stambene zgrade, pri činjenici da etažiranje zgrade nije izvršeno u javnom registru nepokretnosti.

Na osnovu izloženog, nižestepene presude su pravilnom primenom materijalnog prava preinačene tako što je tužbeni zahtev odbijen kao neosnovan i odlučeno kao u izreci, primenom člana 416. stav 1. ZPP.

Odluka o parničnim troškovima doneta je na osnovu člana 150, 153. stav 1, 154, 163. stav 1 do 4 i 165. stav 2 ZPP, primenom važeće Tarife o nagradama i naknadama za rad advokata i Taksene tarife, pa je tužilac dužan da tuženoj naknadi parnične troškove: za sastav odgovora na tužbu 30.000,00 dinara, za sastav žalbe na rešenje o privremenoj meri 60.000,00 dinara, za zastupanja na 3 održana ročišta po 31.500,00 dinara (ukupno 94.500,00 dinara), za zastupanja na dva neodržana ročišta po 16.500,00 (ukupno 33.000,00 dinara), na ime taksi za odgovor na tužbu, žalbu protiv rešenja o privremenoj meri i drugostepeno rešenje o privremenoj meri po 39.650,00 dinara, za sastav žalbe protiv prvostepene presude 60.000,00 dinara i na ime sudskih taksi za žalbu i drugostepenu odluku po 79.300,00 dinara, što ukupno iznosi 555.050,00 dinara, sa zakonskom zateznom kamatom na ovaj iznos, na osnovu člana 277. stav 1 u vezi člana 324. stav 1 ZOO. Tuženoj pripadaju i troškovi revizijskog postupka i to: za sastav revizije 60.000,00 dinara, sudske takse na reviziju 158.600,00 dinara i takse za odluku po reviziji 237.900,00 dinara, ukupno 456.500,00 dinara, u skladu sa opredeljenim troškovnikom, s tim što tužena nema pravo na naknadu troškova povodom izjavljivanja odgovora na žalbu jer ti troškovi nisu bili potrebni za vođenje parnice, shodno članu 154. stav 1 ZPP, kao ni na uvećanje troškova po osnovu člana 13. Advokatske tarife, jer nije dostavljen dokaz da je advokat koji je zastupao u revizijskom postupku obveznik poreza na dodatu vrednost.

Predsednik veća - sudija

Branislav Bosiljković, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić