Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilac je izjavio reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pobijanu presudu primenom člana 408, u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, br. 72/11, 55/14, 87/18 i 18/20), Vrhovni kasacioni sud je našao da revizija tužioca nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, a u postupku pred drugostepenim sudom nema propusta u primeni odredaba Zakona o parničnom postupku.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac kao vlasnik dvosobnog stana i investitor zgrade u izgradnji u ul. ... br. .. u Novom Sadu kao prodavac i prenosilac prava i obaveza i tuženi kao kupac i primalac prava i obaveza, zaključili su 11.09.2005. godine Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji, koji je overen pred Opštinskim sudom u Novom Sadu pod Ov1 55355/2005. U ugovoru je navedeno: da je predmet ugovora prodaja i prenos svih prava i obaveza koje prodavac i investitor prodaje i prenosi kupcu i primaocu prava i obaveza nepokretnosti u izgradnji (tačka 1); da je prodavac upoznao kupca da je vlasnik dvosobnog stana i investitor zgrade u izgradnji u ul. ... br. .. u Novom Sadu na parceli br. .., .., .. i .. KO Novi Sad 1, da neopozivo prodaje kupcu za iznos od 800.000,00 dinara ukupnu investiciju i prenosi svoja prava i obaveze investiranja nepokretnosti zgrade u izgradnji na navedenoj adresi, te da od dana prodaje prestaju sva njegova prava i obaveze koje su vezane za investiciju, odnosno nepokretnost zgrada u izgradnji, a koja je predmet ugovora (tačka 2); da prodavac upoznaje kupca i to: da su građevinske dozvole izdate na P+1+Pot, da je objekat izveden P+1+Pk2 u svim etapama, zbog čega se vodi postupak legalizacije, te da je prodavac predao kupcu svu ishodovanu dokumentaciju, kako bi kupac mogao produžiti odnosno završiti izgradnju predmetnog objekta, kao i da je u toku postupak izrade projekta izvedenog stanja objekta u kome se nalazi i deo za legalizaciju (tačka 4); konstatovano je i da je kupac upoznat sa spiskom prodatih stanova u objektu u izgradnji u Novom Sadu u ul. ... br. .., te da je kupac prihvatio sve obaveze po prikazanim/zaključenim ugovorima (tačka 6); da su ugovorne strane saglasne da potpisivanjem ugovora prodavac prodaje i prenosi prava i obaveze, a kupac kupuje i prima ta prava i obaveze i tako postaje vlasnik i investitor zgrade u izgradnji na navedenoj adresi (tačka 7); konstatovano je da ugovor sadrži izraženu i ugovorenu volju obe strane (tačka 10). Ugovor je potpisan od strane BB, specijalno opunomoćenog od strane prodavca i VV u ime tuženog.

Utvrđeno je i to: da je JP Urbanizam, Zavod za urbanizam Novi Sad 23.11.2001. godine izdao urbanističko tehničke uslove, da je Sekretarijat za urbanizam, stambene poslove i zaštitu životne sredine, Odeljenje za urbanizam 27.12.2001. godine izdalo urbanističku dozvolu i da je Sekretarijat za urbanizam i stambene poslove, Odeljenje za građevinarstvo 14.08.2003. godine donelo rešenje o odobrenju za izgradnju, sve navedeno za: rekonstrukciju, dogradnju i nadogradnju stambene zgrade na buduću spratnost: prizemlje, jedan sprat i potkrovlje (P+1+Pk) u ul. ... br. .. na parceli br. .. i .. KO Novi Sad 1 u Novom Sadu, investitora AA iz ... (uz napomenu da su na navedenim parcelama postojale dve stambene zgrade i pomoćni objekat i uz obavezu investitora da poruši objekte obeležene u urbanističko tehničkim uslovima). Ugovorom o naknadi za uređivanje građevinskog zemljišta br. .. (bez datuma zaključenja), koji je zaključen između JP Zavoda za izgradnju Grada Novi Sad i tužioca, regulisani su međusobni odnosi za uređenje građevinskog zemljišta za rekonstrukciju, dogradnju i nadogradnju navedene stambene zgrade, definisane aktom o urbanističkim uslovima od 27.12.2001. godine i odbrenjem za gradnju od 14.08.2003. godine. Tužilac kao investitor je 27.09.2003. godine zaključio ugovor o građenju sa G.Z.R. „JANJ“ Futog kao izvođačem radova, kojim investitor naručuje, a izvođač se obavezuje da za račun investitora izgradi stambenu zgradu lociranu na građevinskom zemljištu u Novom Sadu, u ul. ... br. .., na parceli br. .. i .. KO Novi Sad 1, u svemu prema izdatom odobrenju za izgradnju od 14.08.2003. godine, uz napomenu da će se graditi zgrada - prizemlje, 2 sprata, potkrovlje i krov. Sekretarijat za urbanizam i stambene poslove, Odeljenje za građevinarstvo je 20.05.2004. godine izdalo potvrdu o prijemu dokumentacije za početak izvođenja radova za rekonstrukciju, dogradnju i nadogradnju navedene stambene zgrade P+1+Pk u ul. ... br. .. .

Pred Osnovnim sudom u Novom Sadu u predmetu P 489/2010 (ranije P 7298/07) vodio se parnični postupak po tužbi tužilaca GG, DD i ĐĐ protiv ovde tuženog radi predaje poseda i isplate, sa zahtevom tužilja da im tuženi preda u posed stan – garsonjeru i isplate na ime izgubljene zarade, po osnovu kupopordajnog ugovora Ov 16664/99 od 27.09.1999. godine. Ovom postupku je spojena protivtužba ovde tuženog protiv tuženih GG, DD i ĐĐ, radi raskida navedenog kupoprodajnog ugovora od 27.09.1999. godine, koji postupak je na saglasan predlog stranaka pravnosnažno prekinut do pravnosnažog okončanja parničnog postupka koji se pred ovim sudom vodi po tužbi istih tužilaca protiv tuženih „Imperia international“ d.o.o. Novi Sad, EE i ŽŽ.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je primenom odredbi članova 46, 47, 50, 99, 103. i 454. Zakona o obligacionim odnosima usvojio tužbeni zahtev, zaključivši da je predmet ugovora o kupoprodaji potpuno neodređen i neodrediv, a samim tim je ugovor ništav, te da se priložena dokumentacija ne može smatrati sastavnim delom ugovora u cilju identifikacije predmeta ugovora jer se navodi iz spornog ugovora o bitnim činjenicama razlikuju od činjenica konstatovanih u toj dokumentaciji.

Međutim, drugostepeni sud je zaključio da je predmet spornog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji odrediv, budući da iz odredbi predmetnog ugovora proizilazi da je predmet ovog ugovora prenos investitorskih prava i obaveza, te da odredbe spornog ugovora sadrže podatke na osnovu kojih se može zaključiti da je tužilac, kao prodavac i investitor, predao dvosoban stan i stambeni objekat u izgradnji u ul. ... br. .. u Novom Sadu, kako bi tuženi dovršio započetu gradnju i na taj način realizovao preneta investitorska prava i obaveze, ocenivši da je predmet ugovorne obaveze moguće identifikovati kako pomoću adrese objekta, tako i pomoću njegovog stanja u pogledu izgrađenosti. Drugostepeni sud je ocenio i da činjenica da je tužilac pribavio rešenje o odborenju za izgradnju i rekonstrukciju, dogradnju i nadogradnju stambene zgrade na spratnost P+1+Pk, a da je tokom izgradnje odstupio od tog rešenja i da je objekat izveden na P+1+Pk2 ne dovodi do protivrečnosti i nejasnoće, tim pre što je to konstatovano i u spornom ugovoru i sa čime je tuženi bio upoznat, zbog čega je prvostepena presuda preinačena i odbijen tužbeni zahtev.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda odluka drugostepenog suda zasnovana je na pravilnoj primeni materijalnog prava.

Odredbom člana 46. Zakona o obligacionim odnosima – ZOO propisano je da se ugovorna obaveza može sastojati u davanju, činjenju, nečinjenju ili trpljenju (stav 1), da ona mora biti moguća, dopuštena i određena, odnosno odrediva (stav 2). Članom 47. istog zakona propisano je da kad je predmet obaveze nemoguć, nedopušten, neodređen ili neodrediv, ugovor je ništav, a članom 50. stav 1. predmet obaveze je odrediv ako ugovor sadrži podatke pomoću kojih se može odrediti ili su strane ostavile trećem licu da ga odredi.

Predmet ugovora je jedan od opštih uslova za zaključenje ugovora, a šta predstavlja predmet ugovora opredeljeno je voljom ugovornih strana. Zbog toga se i pitanje određenosti predmeta ugovora mora ceniti u skladu sa pravom voljom parničnih stranaka, što znači da predmet ugovorne obaveze mora biti određen i nesporan među ugovornim stranama. U konkretnom slučaju, tužilac kao vlasnik dvosobnog stana i investitor zgrade u izgradnji u ul. ... br. .. u Novom Sadu kao prodavac i prenosilac prava i obaveza, s jedne strane i tuženi kao kupac i primalac prava i obaveza, zaključili su 11.09.2005. godine predmetni Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji u kome je konstatovano da je prodavac upoznao kupca da je vlasnik dvosobnog stana i investitor zgrade u izgradnji u ul. ... br. .. u Novom Sadu na parceli br. .., .., .. i .. KO Novi Sad 1, da neopozivo prodaje kupcu za iznos od 800.000,00 dinara ukupnu investiciju i prenosi svoja prava i obaveze investiranja nepokretnosti zgrade u izgradnji, da od dana prodaje prestaju sva njegova prava i obaveze koje su vezane za investiciju, odnosno nepokretnost zgradu u izgradnji koja je predmet ugovora, da je kupac upoznat sa spiskom prodatih stanova u navedenom objektu u izgradnji, te da je kupac prihvatio sve obaveze po prikazanim/zaključenim ugovorima (tokom postupka utvrđeno je da se vodi pranični postupak protiv ovde tuženog po tužbi radi predaje poseda stana – garsonjere, koja se nalazi na adresi ul. ... br. .. u Novom Sadu, i isplate na ime izgubljene zarade, po osnovu kupopordajnog ugovora Ov 16664/99 od 27.09.1999. godine i po protivtužbi ovde tuženog protiv tužilja protivtuženih, radi raskida ugovora Ov 16664/99 od 27.09.1999. godine). Imajući u vidu navedeno, po oceni Vrhovnog kasacionog suda pravilna je odluka drugostepenog suda da iz odredbi ovog ugovora o kupoprodaji proizilazi da je predmet ugovora prenos investitorskih prava i obaveza, te da njegove odredbe sadrže podatke na osnovu kojih se može zaključiti da je tužilac, kao vlasnik dvosobnog stana i investitor zgrade u izgradnji u svojstvu prodavca i prenosioca prava i obaveza, prodao dvosoban stan i stambeni objekat u izgradnji tuženom, kako bi tuženi dovršio započetu gradnju i na taj način realizovao preneta investitorska prava i obaveze (sve bliže navedeno u predmetnom ugovoru).

Neosnovani su navodi revizije da iz navedenog ugovora ne proizilazi da je predmet ugovorne obaveze određen niti odrediv u odnosu na obavezu prenosa prava svojine na dvosobnom stanu. Naime, pitanje određenosti ugovorne obaveze tužioca ne može se ceniti sa aspekta formalnih propusta iskazanih u izostavljanju podataka o bližem određenju lokacije u zgradi i broja dvosobnog stana koji je tužilac kao vlasnik prodao tuženom kao kupcu spornim ugovorom. Naime, taj propust, i kad postoji, nije pravno relevantan ako između ugovornih strana nema spora šta je predmet njihovih obaveza. Kako je predmet ugovorne obaveze bio određen i nesporan među ugovornim stranama, budući da je u predmetnom ugovoru o kupoprodaji konstatovano da su ugovorne strane saglasne da potpisivanjem ugovora prodavac prodaje i prenosi prava i obaveze, a kupac kupuje i prima ta prava i obaveze i tako postaje vlasnik i investitor zgrade u izgradnji u ul. ... br. .. u Novom Sadu, kao i da ugovor sadrži izraženu i ugovorenu volju obe strane. Stoga je drugostepeni sud pravilno primenio materijalno pravo kada je zaključio da je predmet ugovorne obaveze moguće identifikovati kako pomoću adrese njegovog nalaženja, tako i pomoću njegovog stanja u pogledu izgrađenosti.

Neosnovan je navod revizije da je navedeni ugovor trebalo ceniti i sa stanovišta njegove prividnosti, u smislu odredbe člana 66. ZOO. Ugovor nastaje tek postizanjem saglasnosti volja ugovarača o predmetu obaveze, prirodi i osnovu ugovora, odnosno ugovor ne nastaje ako se saglasnost volja o navedenom ne postigne. Osnov ugovorne obaveze (kauza) je cilj kome stranke teže prilikom preuzimanja ugovornih obaveza, odnosno osnov za zaključenje ugovora je neposredan razlog za zaključenje ugovora, koji u ugovoru može biti vidno izražen ili prikriven, ali u svakom slučaju mora biti dopušten. Ukoliko se osnov zaključenja ugovora iz samog ugovora ne vidi ili je on prikriven, radi ocene njegove dopuštenosti treba ustanoviti osnov zaključenja ugovora i to ne samo iz sadržine ugovora, već ispitivanjem okolnosti koje su dovele do zaključenja takvog ugovora. Pri oceni da li neka okolnost predstavlja kauzu treba imati u vidu i pobude, odnosno motive stranaka za zaključenje ugovora. U konkretnom slučaju, tužilac u smislu pravila o teretu dokazivanja nije dokazao da između stranaka nije postignuta saglasnost volja o prenosu svojine na dvosobnom stanu i prenosu prava i obaveze investiranja nepokretnosti zgrade u izgradnji za kupovnu cenu navedenu u ugovoru, odnosno nije dokazao da je namera stranaka bila da stvore privid da je kupoprodajni ugovor zaključen. Naime, tužilac ni u tužbi, a ni tokom postupka nije predložio, niti dostavio, dokaze na okolnost koji se to ugovor prikriva zaključenjem predmetnog ugovora o kupoprodaji, niti je pristupio na ročište zakazano radi njegovog saslušanja u svojstvu parnične stranke, a kako bi se izjasnio na ove okolnosti.

Suprotno navodima revizije, pravilan je zaključak drugostepenog suda da je prava volja tužioca izražena u ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji, s obzirom da je on u konkretnom slučaju nastupao u svojstvu prodavca i investitora, pa ukoliko je tužilac smatrao da u spornom ugovoru nije izražena prava volja ugovornih strana u pogledu predmeta obaveze, to je bio dužan da u tom pravcu predloži odgovarajuće dokaze kako bi se prava volja ugovornih strana istražila, a što tužilac nije učinio, pa je u tom pogledu po oceni Vrhovnog kasacionog suda pravilno drugostepeni sud odredbe predmetnog ugovora primenio onako kako glase, u smislu odredbe člana 99. stav 1. ZOO.

Sud je cenio i ostale navode revizije, pa našao da ne dovode u sumnju pravilnost i zakonitost pobijane presude, a pri tom su u pobijanoj presudi dati jasni, pravilni i potpuni razlozi za donetu odluku.

Pravilna je i odluka o troškovima postupka doneta u skladu sa članom 153. i članom 154. ZPP.

Na osnovu iznetog, primenom člana 414. stav 1. ZPP, Vrhovni kasacioni sud je odbio reviziju tužioca, kao neosnovanu, odnosno odlučio kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Zvezdana Lutovac,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić