Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: Božidara Vujičića, predsednika veća, Vesne Subić i Jelice Bojanić Kerkez, članova veća, u parnici tužioca AA iz ..., koga zastupa punomoćnik Afrodita Savinov, advokat iz ..., protiv tuženog BB iz ..., koga zastupaju punomoćnici Vladimir Hadži Makunčević i Nenad Konstantinović, advokati iz ..., radi duga i naknade štete, odlučujući o reviziji tužioca izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 5373/16 od 07.12.2017. godine, u sednici veća održanoj dana 24.06.2020. godine, doneo je

R E Š E NJ E

UKIDAJU SE presuda Apelacionog suda u Beogradu Gž 5373/16 od 07.02.2017. godine i presuda Višeg suda u Beogradu P.br.826/13 od 26.04.2016. godine i predmet vraća prvostepenom sudu na ponovno suđenje.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Višeg suda u Beogradu P.br. 826/13 od 26.04.2016. godine, stavom prvim izreke, odbijen je tužbeni zahtev tužioca AA iz ..., protiv tuženog BB iz ..., kojim je traženo da se obaveže tuženi da tužiocu isplati iznos od 1.730.000 evra sa kamatom po stopi Evropske centralne banke počev od 24.11.2003. godine pa do isplate, sve u dinarskoj protivvrednosti po prodajnom kursu Narodne banke Srbije na dan plaćanja. Stavom drugim izreke odbijen je eventualni tužbeni zahtev kojim je traženo da se obaveže tuženi da tužiocu isplati iznos od 1.557.000 evra sa kamatom po stopi Evropske centralne banke počev od 15.02.2005. godine pa do isplate, sve u dinarskoj protivvrednosti po prodajnom kursu Narodne banke Srbije na dan plaćanja, kao i zahtev za naknadu troškova postupka u iznosu od 3.064.258,70 dinara. Stavom trećim izreke obavezan je tužilac da tuženom naknadi troškove postupka u iznosu od 570.000,00 dinara, u roku od 15 dana od dana prijema presude.

Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 5373/16 od 07.12.2017. godine odbijena je, kao neosnovana, žalba tužioca i potvrđena prvostepena presuda, te je odbijen i zahtev tužioca za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilac je blagovremeno izjavio reviziju, zbog pogrešne primene materijalnog prava i pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu, u smislu člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11 ... 87/18), pa je ocenio da je revizija tužioca osnovana.

U prvostepenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postuku, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Revizijom se ne ukazuje posebno na ostale bitne povrede odredaba parničnog postupka zbog kojih se revizija, u smislu člana 407. stav 1. tačka 2. i 3. ZPP može izjaviti.

Iz utvrđenog činjeničnog stanja proizlazi da su tužilac i tuženi dana 03.09.2002. godine sačinili pismeni neovereni ugovor o kupovini i prodaji nepokretnosti – dela stambenog objekta u ulici ... u ..., koji se sastoji od udela od ½ useljivog četvorosobnog stana na prvom spratu, useljivog jednosobnog stana levo od ulaza u prizemlju, neuseljivog dvosobnog stana u prizemlju desno od ulaza, sa pripadajućim pravom korišćenja pet podrumskih prostorija i garaže, useljivog jednosobnog stana u suterenu sa podrumskom prostorijom ispod stepenica i pravom korišćenja parcele. Ugovorena je kupoprodajna cena od 870.000 evra od čega se na ime kapare plaća 100.000 evra do sledećeg dana u 10,00 časova, deo cene od 270.000 evra u gotovini, a 500.000 evra na inostrani račun prodavca najkasnije do 15.09.2002. godine. Predviđeno je da troškovi poreza i overe ugovora padaju na teret kupca, da će prodavac kada primi cenu izdati priznanicu i dozvolu za upis svojine i da će kupcu tada predati nepokretnost u državinu. Rok za ispunjenje obaveze kupca je ugovoren kao bitan elemenat ugovora, a raskid kao posledica neplaćanja cene do 15.09.2002. godine. Ugovor su potpisali prodavac i kupac i svedoci. Zaključenju ovog ugovora prethodio je zapisnik od 02.09.2002. godine iz koga se utvrđuje da je prodavac imao aktivnosti na regulisanju zemljišno knjižnog stanja, brisanja hipoteke, uređenje imovinskih odnosa sa nosiocima stanarskog prava i vlasnikom jednog od stanova u zgradi, VV, te da je sačinio predloge ugovora sa čijom sadržinom je druga ugovorna strana saglasna. Ovaj ugovor nije izvršen do ugovorenog roka, jer nijedna od ugovornih strana nije ispunila svoje obaveze iz ugovora.

Godinu dana kasnije, 15.09.2003. godine tužilac i tuženi su zaključili tri ugovora o prodaji posebnih delova zgrade u ... br. .., i to ugovor Ov. ../03 po kojem je predmet prodaje suvlasnički udeo od ½ na useljivom četvorosobnom stanu na prvom spratu sa pripadajućom podrumskom prostorijom po ceni od 150.000 evra, od čega se 50.000 evra plaća na devizni račun prodavca, a 100.000 evra u gotovini u momentu zaključenja ugovora; Ov. ../03 o prodaji jednosobnog stana levo od ulaza sa pripadajućom podrumskom prostorijom po ceni od 50.000 evra koja se plaća na devizni račun prodavca; Ov. ../03 o prodaji useljivog dvosobnog stana u prizemlju desno od ulaza sa podrumskom prostorijom po ceni od 50.000 evra sa plaćanjem na devizni račun prodavca. Prodavac je po svim ugovorima dozvolio uknjižbu kupca uz potvrdu o isplati cene. Istog dana tuženi je sa prodavcem VV zaključio ugovor Ov. ../03 o prodaji jednosobnog useljivog stana u suterenu sa podrumskom prostorijom ispod stepeništa u sastavu iste zgrade, po ceni od 70.000 evra.

Zaključenju ovih ugovora prethodio je pisani dogovor ugovornih strana o isplati cene od 10.09.2003. godine, u kome je navedeno da cena iznosi 870.000 evra, da kupac na dan dogovora u gotovini plaća 120.000 evra i 100.000 evra po priznanici sačinjenoj godinu dana ranije, da će do 16.09.2003. godine na devizni račun prodavca u Srbiji po navedenom dogovoru platiti tri puta po 50.000 evra i 500.000 evra na označeni račun prodavca kod banke u ... . Kupac je po navedena tri ugovora dana 07.10.2003. godine na devizni račun prodavca u Srbiji uplatio tri puta po 50.000 evra, 220.000 evra je platio u gotovini po dogovoru od 10.09.2003. godine, a 11.11.2003. godine na devizni račun prodavca u inostranstvu uplaćeno je 300.000 evra.

Tuženi je stanove kupljene od tužioca po navedenim ugovorima, kao i jednosoban stan u suterenu za koji je zaključio ugovor sa prodavcem VV, prodao GG ugovorom Ov. ../03 od 24.11.2003. godine, uz zadržavanje prava korišćenja na delu kp. .. opisanom u ugovoru, sa pravom da zadržani deo pripoji susednom placu i da na ugovorenoj granici postavi ogradu. Njegov kupac je na osnovu ovog ugovora i navedenih ugovora od 15.09.2003. godine uknjižio svojinu na posebnim delovima zgrade, a uknjižba je dozvoljena rešenjem Drugog opštinskog suda u Beogradu Dn 21234/03 od 09.12.2003. godine. Tužilac je izjavio žalbu protiv ovog rešenja koja je odbijena rešenjem Okružnog suda u Beogradu Gž 7035/04 od 09.02.2005. godine.

Imajući u vidu ovako utvrđeno činjenično stanje prvostepeni sud je zaključio da tužilac nije dokazao da tuženi po zaključenim ugovorima nije u celosti isplatio ugovorenu kupoprodajnu cenu, niti je dokazao da je bila ugovorena veća kupoprodajna cena od one koja je navedena ugovorima, kao ni koja je bila stvarna vrednost sporne nepokretnosti u vreme zaključenja svih ugovora koji su predmet spora. S obzirom da je tužilac, kao prodavac, izvršio svoju ugovornu obavezu predajom sporne nepokretnosti u posed tuženom i plaćanjem poreza na prenos apsolutnih prava po zaključenim ugovorima, te da je tuženi isplatio u celosti kupoprodajnu cenu koja je bila označena u svim overenim ugovorima, nelogično je, prema oceni prvostepenog suda, da prava – realna cena nije navedena ni u jednom overenom ugovoru, ako su bili upoznati i saglasni i tužilac i tuženi. Kupoprodajna cena koja je označena u ugovorima je bila uzeta kao osnov za utvrđenje poreza na prenos apsolutnih prava, zbog čega prvostepeni sud zaključuje da je kupoprodajna cena u overenim ugovorima realno označena. Takođe, tužilac nije dokazao ni da ima bilo kakvo potraživanje prema tuženom koje se odnosi na naknadu plaćenu ranijim vlasnicima radi pribavljanja nepokretnosti koje je prodao tuženom, kao ni za plaćanje provizije i advokatskih troškova, zbog čega je tužbeni zahtev odbio kao neosnovan, i to kako prvopostavljeni tako i eventualni tužbeni zahtev.

Drugostepeni sud je u svemu prihvatio razloge prvostepenog suda zbog kojih je odbijen tužbeni zahtev, smatrajući da je prvostepeni sud pravilno postupio kada je ceneći pismene dokaze, priložene ugovore i dogovor od 10.09.2003. godine, prihvatio iskaz tuženog i na njemu zasnovao činjenično stanje. Pri tome je drugostepeni sud utvrdio da je pismeni i neovereni ugovor od 03.09.2002. godine ništav, zbog čega tužilac, kao prodavac, ne može da potražuje naknadu štete ili kamatu za docnju iz takvog – ništavog ugovora. Takođe, tuženi nema obavezu da tužiocu naknadi porez na imovinu i komunalne troškove do zaključenja ugovora, s obzirom da tuženi nije koristio stanove od jula 2002. godine do zaključenja kupoprodajnih ugovora od 15.09.2003. godine, a tužilac nije pružio dokaze da je posle zaključenja ugovora učinio ove izdatke. Iz spisa ne proizlazi da je tužilac bio posrednik između tuženog i trećeg lica u zaključenju nekog pravnog posla, pa ni potraživanje za proviziju za posredovanje i advokatske usluge nije dokazano. Tužilac nije dokazao ni da je pretrpeo štetu zbog propuštene prodaje po povoljnijoj ceni usled neodržanog obećanja tuženog da tužioca dovede u vezu sa inostranim kupcem radi pregovora o prodaji drugih nepokretnosti.

Međutim, za sada se ovakvo stanovište nižestepenih sudova ne može prihvatiti, jer je zbog pogrešne primene materijalnog prava činjenično stanje nepotpuno utvrđeno, na šta se u reviziji tužioca osnovano ukazuje.

Članom 17. Zakona o obligacionim odnosima propisano je da su strane u obligacionom odnosu dužne da izvrše svoju obavezu i odgovorne su za njeno ispunjenje. Obaveza se može ugasiti samo saglasnošću volja strana u obligacionom odnosu ili na osnovu zakona.

U konkretnom slučaju, ugovorne strane su 10.09.2003. godine, pre zaključenja overenih ugovora, zaključile pisani dogovor u kome je navedeno da kupoprodajna cena iznosi 870.000 evra, te je navedena dinamika isplate ove cene, s tim što je utvrđeno da je tuženi već isplatio jedan deo kupoprodajne cene pre zaključenja pisanog dogovora, a u toku postupka nije bilo sporno da je tuženi ukupno isplatio tužiocu 670.000 evra, a da je ukupna kupoprodajna cena po zaključenim overenim ugovorima bila 250.000 evra. Nižestepeni sudovi nisu na pouzdan način utvrdili zbog čega su tužilac i tuženi u overenim ugovorima utvrdili kupoprodajnu cenu u mnogo manjem iznosu od dogovorenih 870.000 evra i zbog čega je tuženi isplatio 670.000 evra, iako je ukupna ugovorena kupoprodajna cena u ugovorima bila 250.000 evra. Prema oceni Vrhovnog kasacionog suda nižestepeni sudovi nisu dali dovoljan značaj ovakvom sporazumu, odnosno dogovoru parničnih stranaka od 10.09.2003.godine, kako bi se utvrdila prava volja ugovornih strana prilikom pregovaranja o kupoprodaji spornih nepokretnosti koja je trajala godinu dana.

Takođe, u postupku nije pouzdano utvrđeno da li se spornih 200.000 evra za koje tužilac tvrdi da mu tuženi nije platio po dogovoru od 10.09.2003. godine odnosi na nepokretnost za koju tuženi tvrdi da je njegov kupac, GG, kupila neposredno od vlasnika te nepokretnosti i za to platila 200.000 evra.

Pošto pravilnost primene materijalnog prava nije mogla biti ispitana jer nižestepeni sudovi nisu potpuno utvrdili činjenično stanje, revizija tužioca je usvojena, a nižestepene presude ukinute.

U ponovnom postupku prvostepeni sud će postupiti po primedbama iz ovog rešenja i utvrditi pravu volju tužioca i tuženog u pogledu predmeta kuporpdaje i visine kuoprodajne cene prilikom zaključenja overenih ugovora o kupoprodaji, pisanog dogovora od 10.09.2003. godine i pregovora koji su prethodili pisanom dogovoru i zaključenju overenih ugovora i isplati novčanih izosa na ime kupoprodaje nepokretnosti koji su predmet ugovora, nakon čega će prvostepeni sud ponovo odlučiti o tužbenom zahtevu.

S obzirom da odluka o troškovima postupka zavisi od konačnog ishoda spora pobijane presude su ukinute i u delu odluke o troškovima postupka. Iz navedenih razloga odlučeno je kao u izreci rešenja, na osnovu člana 416. stav 2. Zakona o parničnom postupku.

Predsednik veća-sudija

Božidar Vujičić,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić