Apelacioni sud u Beogradu je, presudom Gž 3427/17 od 01.02.2018.godine, stavom prvim izreke odbio kao neosnovanu žalbu tužilja i potvrdio presudu Višeg suda u Beogradu P 98/15 od 16.12.2016.godine, u stavovima petom, šestom i sedmom izreke. Stavom drugim izreke, odbijena je kao neosnovana žalba tužilje AA i u odnosu na nju potvrđena odluka o troškovima postupka sadržana u stavu desetom izreke presude Višeg suda u Beogradu P 98/15 od 16.12.2016.godine. Stavom trećim izreke, ukinuta je presuda Višeg suda u Beogradu P 98/15 od 16..12.2016.godine u stavu osmom izreke i odluka o troškovima postupka sadržana u stavu devetom izreke, u odnosu na tužilju BB i predmet vraćen prvostepenom sudu na ponovno suđenje. Stavom četvrtim izreke, odbijeni su kao neosnovani, zahtevi tužilje AA i tuženih „II bank“ a.d. i „JJ gradnja“ d.o.o. za naknadu troškova drugostepenog postupka. Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, u stavu prvom, drugom i četvrtom izreke, tužilje su blagovremeno izjavile reviziju, zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao presudu drugostepenog suda, u pobijanom delu, primenom odredbe člana 408. Zakona o parničnom postupku (''Službeni glasnik RS'' br.72/11...87/18), pa je našao da je revizija tužilja neosnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, a ni povreda iz stava 1. tog člana Zakona, u vezi člana 8. Zakona o parničnom postupku (na koju revidenti ukazuju), koja bi mogla da utiče na donošenje zakonite i pravilne presude.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju tužilja AA je zaključila ugovor o prodaji nepokretnosti sa tuženim „VV“ d.o.o. ..., koji za predmet ima stan površine 41,80 m2 i jedno garažno mesto, u objektu „koji će biti sagrađen na građevinskoj parceli formiranoj od kat.parc.br. .. k.o. ..., shodno urbanističkom projektu za lokaciju ulica ... broj .. i .. po rešenju o odobrenju C gradnju IX-04 broj ../2008 od 11.12.2008.godine“. U članu 5. tog Ugovora navedeno je da je kupac upoznat sa činjenicom da će ovaj projekat lokacije ... imati projektno finansiranje od strane „II bank“ a.d. koja će staviti založnu izjavu na sve etažne delove kompletne realizacije kredita. Tim članom Ugovora, prodavac, kao investitor, se obavezao da, ukoliko banka koja bude vršila projektno finansiranje, pokrene postupak naplate obezbeđenja ili po bilo kom drugom osnovu umanji pravo vlasništva kupca na predmetnoj nepokretnosti iz člana 1. tog Ugovora, kupcu refundira celokupan iznos naknade štete i izmakle dobiti ili tržišnu vrednost stana. Sa istim tuženim, tužilja BB je zaključila, dana 29.08.2012.godine, kupoprodajni ugovor koji za predmet ima kupovinu jednog garažnog mesta u zgradi u ulici ... broj .. na kp.br... k.o. ... . Tuženi „VV“ d.o.o. ..., se tim ugovorima obavezao da tužilji AA nepokretnosti koje je ona kupila izgradi i preda najkasnije do 31.12.2009.godine, a tužilji BB, da garažno mesto preda do kraja 2013.godine. Rešenjem o odobrenju za izgradnju Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove od 11.12.2008.godine, tuženima „VV“ d.o.o. ..., KK, ĐĐ, EE, ŽŽ i ZZ, izdato je odobrenje za izgradnju stambenog-poslovnog objekta, spratnosti PO+SU+P+5+PK u ulici .. broj .. u ... na kp. .. k.o. ..., ukupne BRGP po GP-u 1.918,30m2, odnosno ukupne BRGP po JUS-u od 3.342,77 m2. Založnim izjavama datim 07.09.2009.godine, gore navedeni tuženi su bezuslovno dozvolili da se na osnovu te izjave izvrši upis založnog prava-izvršna vansudska hipoteka na objektu u izgradnji, u smislu člana 15. Zakona o hipoteci („Službeni glasnik RS2 br. 115/200), a radi obezbeđenja potraživanja „II bank“ a.d. prema dužniku „VV“ d.o.o. ... . Tužena ZZ je založnom izjavom od 22.07.2014.godine, dozvolila da se izvrši upis založnog prava-izvršne vansudske hipoteke u smislu člana 15. Zakona o hipoteci, a radi obezbeđenja istog potraživanja. Rešenjem RGZ-Službe za katastar nepokretnosti ... od 29.07.2017.godine, dozvoljen je upis založnog prava-izvršne vansudske hipoteke, radi obezbeđenja potraživanja „II bank“ a.d. kao poverioca, prema „VV“ d.o.o. ..., na osnovu ugovora o dugoročnom građevinskom kreditu na iznos od 1.590.000 evra, odobren na rok do 31.08.2011.godine. Tužilje su svoju ugovornu obavezu iz gore navedenih ugovora, koje su zaključile sa tuženim „VV“ d.o.o. ... ispunile, tako što su tom tuženom isplatile ugovorenu kupoprodajnu cenu za nepokretnosti koje su predmet zaključenih ugovora, dok tuženi „VV“ d.o.o. ... nije ispunio svoju ugovornu obavezu jer nije izgradio te nepokretnosti pa ih zbog toga nije ni predao tužiljama. Ugovorom o ustupanju potraživanja zaključenim dana 09.06.2014.godine, tužena „II bank“ a.d. je svoje dospelo novčano potraživanje prema tuženoj „VV“ d.o.o. ..., u iznosu od 604.946,86 evra, ustupila tuženom „JJ gradnja“ d.o.o. Rešenjem RGZ-Službe za katastar nepokretnosti ... od 08.12.2014.godine, dozvoljena je promena hipotekarnog poverioca, tako da umesto poverioca „II bank“ a.d., poverilac postaje „JJ gradnja“ d.o.o., a rešenjem istog organa broj ../2014 od 19.12.2014.godine, dozvoljen je upis zabeležbe hipotekarne prodaje radi namirenja obezbeđenja potraživanja obezbeđenog izvršnom vansudskom hipotekom. Ugovorom sačinjenim u formi javnobeležničkog zapisa, od 18.12.2014.godine, između tuženog „VV“ d.o.o. ..., GG, ĐĐ, EE, ŽŽ i ZZ, kao dužnika sa jedne strane i tuženog „JJ gradnja“ d.o.o. kao poverioca, sa druge strane, izvršen je prenos prava susvojine na stambeno-poslovnom objektu u izgradnji na tuženog „JJ gradnja“ d.o.o. kome je, rešenjem o odobrenju za izgradnju Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove Gradske uprave Beograda od 26.01.2015.godine pod brojem IX-18 broj ../2008, izdato odobrenje za izgradnju, nakon što je poništeno ranije odobrenje za izgradnju izdato tuženom „VV“ d.o.o. ... . Tužilje svoj tužbeni zahtev u ovoj parnici za utvrđenje ništavosti pravnih poslova tuženih zasnivaju na činjenici da su obe zaključile ugovore o kuporpodaji sa tuženim „VV“ d.o.o. ... i da je taj tuženi, radi dobijanja finansijskih sredstava za izgradnju, zaključio sa tuženom „II bank“ a.d. ugovor o dugoročnom kreditu, pa je na osnovu založnih izjava suvlasnika predmetne nepokretnosti konstituisana hipoteka na objektu u izgradnji. Smatraju da su zaključenjem ugovora o kupoprodaji i isplatom ugovorene kupoprodajne cene, postale vlasnice kupljenih nepokretnosti i da su morale da učestvuju u postupku konstituisanja hipoteke na izdvojenim delovima nepokretnosti, odnosno da je za zasnivanje hipoteke na objektu u izgradnji bila nužna i njihova saglasnost koju one nisu dale.

Vrhovni kasacioni sud nalazi da je, kod utvrđenog činjeničnog stanja, pravilno odbijen tužbeni zahtev tužilja za utvrđenje ništavosti predmetnih pravnih poslova jer za to nisu ispunjeni uslovi propisani odredbom člana 103. Zakona o obligacionim odnosima. Zaključenjem ugovora sa tuženim „VV“ d.o.o. ..., tužilje su, u odnosu na tog tuženog stekle mogućnost isticanja obligaciono pravnog zahteva, imajući u vidu da su uplatom novčanih sredstava učestvovale u finansiranju izgradnje objekta, koji, međutim, nije izgrađen, a odobrenje za izgradnju izdato investitoru je poništeno.

Odredbom člana 21. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, propisano je da se po samom zakonu, pravo svojine stiče stvaranjem nove stvari, spajanjem, mešanjem, građenjem na tuđem zemljištu, odvajanjem plodova, održajem, sticajem svojine od nevlasnika, okupacijom i u drugim slučajevima određenim zakonom. Pravo svojine stiče se po samom zakonu, na osnovu pravnog posla i nasleđivanjem, shodno odredbi člana 20. stav 1. istog Zakona.

Odredbom člana 8. stav 1. tačka 2. Zakona o hipoteci („Službeni glasnik RS“ br. 115/2005 ... 63/2015) propisano je da hipoteka nastaje upisom u nadležni registar nepokretnosti na osnovu založne izjave (jednostrana hipoteka). Jednostrana hipoteka nastaje na osnovu izjave volje vlasnika nepokretnosti-založna izjava, shodno odredbi člana 14. stav 1. istog Zakona. Založna izjava iz stava 1. tog člana Zakona je isprava sačinjena od strane vlasnika nepokretnosti kojom se on jednostrano obavezuje da u korist poverioca zasnuje hipoteku radi namirenja obezbeđenog potraživanja na način propisan zakonom, kako je propisano stavom 2. odredbe člana 14. Zakona o hipoteci.

U ovom slučaju, predmetne založne izjave tuženih, date su u svemu na način propisan citiranim odredbama Zakona o hipoteci, što znači da se radi o zakonitom, a ne o ništavom pravnom poslu. Zaključenjem ugovora sa tuženim „VV“ d.o.o. ... i isplatom cene nepokretnosti koje su predmet tih ugovora, tužilje nisu postale vlasnice kupljenih nepokretnosti, kako neosnovano tvrde, pošto te nepokretnosti nisu izgrađene.

Neosnovano se revizijom ukazuje da predmetna hipoteka nije konstituisana u skladu sa zakonom, jer je pre davanja založnih izjava tuženi „VV“ d.o.o. ..., otuđio pravo svojine na posebnim delovima predmetnog objekta u izgradnji, pa je zbog toga, po mišljenju tužilja, za zakonito zasnivanje hipoteke bila neophodna njihova saglasnost, kao vlasnika posebnih delova objekta u izgradnji, koja nije pribavljena.

Suprotno navodima revizije, nije bila neophodna saglasnost tužilja za zasnivanje predmetne hipoteke, jer su založne izjave dali oni tuženi kojima je, rešenjem nadležnog organa uprave, odobrena izgradnja objekta na koji se ta izjava odnosi. To rešenje se ne odnosi na tužilje a nepokretnosti koje su bile predmet ugovora zaključenih između tužilja i tuženog „VV“ d.o.o. ..., kao investitorom, nisu izgrađene.

Na osnovu izloženog, Vrhovni kasacioni sud je, primenom odredbe člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku, odlučio kao u stavu prvom izreke ove presude.

Odluka o zahtevu za naknadu troškova postupka po reviziji, sadržana u stavu drugom izreke ove presude, doneta je u smislu odredbe člana 153. stav 1. i 165. stav 1. Zakona o parničnom postupku, imajući u vidu da revidenti nisu uspeli u postupku po reviziji.

Predsednik veća – sudija

Vesna Popović,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić