Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 1728/22 od 05.10.2022. godine, stavom prvim izreke, odbijena je žalba tužioca i potvrđena prvostepena presuda. Stavom drugim izreke, odbijen je zahtev tuženog za naknadu troškova žalbenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilac je blagovremeno izjavio reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pravilnost pobijane presude primenom člana 408. Zakona o parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik RS“, broj 72/11 ... 10/23 – drugi zakon), Vrhovni sud je utvrdio da revizija nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, kat. parcela .../... je na dan 02.03.2021. godine bila upisana u listu nepokretnosti ..., sa ukupnom površinom 1438 m2, u Ulici ..., po vrsti zemljište u građevinskom području, a po kulturi zemljište pod zgradom i drugim objektom (u površini od 10 m2) i vinograd prve. klase (u površini od 1428 m2), sa upisanim objektom br. 1 (površine 10 m2) koji je po načinu korišćenja pomoćna zgrada – zgrada za smeštaj oruđa u poljoprivredi (kao objekat izgrađen bez odobrenja za izgradnju), a kao imalac prava na ovoj nepokretnosti bila je upisana tužena BB. Na parceli je postojao vinograd sve do 1973. godine, kada je njen suprug tužene kupio tu parcelu. Tužena BB i njen sada pok. suprug nisu koristila predmetnu parcelu kao poljoprivredno zemljište (koristili su je od 1990. godine). Na placu se nalazilo par stabala voćaka, tri srebrne jele, dve tuje, ukrasno bilje, mimoze i oko 50 ruža, a za života njenog supruga i desetak strukova paradajza. Na parceli su se nalazili pomoćni objekt (koji je imao VC i jednu prostoriju u kojoj je njen suprug držao alat za orezivanje ruža, kanistere za vodu i slično) i jedna prikolica na betonskoj ploči sa prostorom za sedenje (na kome je bio postavljen sto i stolice) iznad koga je bila velika nastrešnica (koja je bila adaptirana tako da su u njoj boravili). Na placu nije bila sprovedena vodovodna i kanalizaciona mreža. Plac su smatrali građevinskim zemljištem i plaćali su porez na građevinsko zemljište, a razmišljali su o gradnji kuće. Njihov sin je želeo da na placu sazida kuću, te su mu u Zavodu za urbanizam date informacije da je manji deo placa predviđen za saobraćajnicu, a da je u drugom delu placa predviđeno porodično stanovanje sa mogućnošću za izgradnju objekta koji ima prizemlje, sprat i potkrovlje. Nakon smrti supruga 2019. godine, tužena BB odlučila je da proda ovu nekretninu, koju je oglasila i imala nekoliko ponuda. Konačno je sa tuženom VV, koja je imala nameru da na placu sazida kuću, zaključila 11.02.2021. godine ugovor o kupoprodaji predmetne parcele sa prikolicom za kupoprodajnu cenu od 50.000 evra, koji je solemnizovan istog dana pred javnim beležnikom Tatjanom Lončar pod brojem OPU 106-2021, koja im je predočila sva potrebna upozorenja i prava i obaveze prilikom zaključenja ovog ugovora.

Predmetna kat. parcela .../... graniči se sa parcelom .../..., ukupne površine 1112 m2, od toga je zemljište pod zgradom i drugim objektom (u površini od 60m2) i vinograd prve klase (u površini od 1052 m2), u Ulici ..., po vrsti zemljište u građevinskom području, koja je u evidenciji nepokretnosti na dan 02.03.2021. godine bila upisana na ime GG kao njeno vlasništvo u celini, sa porodičnom stambenom zgradom površine 60 m2 (koji objekat je izgrađen bez odobrenja za gradnju). Nakon njene smrti ovu parcelu je nasledio prvobitni tužilac DD (na osnovu rešenja o nasleđivanju O 11760/10 od 27.09.2010. godine). Na ovoj parceli se nalazio objekat – kuća koja nije bila u celosti završena koje je on oglašavao radi prodaje sve do 2020. godine. Na parceli je postojao vinograd i voćnjak koji je periodično obilazio. Po saznanju da je tužena BB prodala svoju parcelu tuženoj VV, DD je angažovao Biro za sudska i vansudska veštačenja „Ekspert“ DOO Novi Sad je, koji je njegovom zahtevu dana 26.02.2021. godine obavio vansudsko veštačenje tržišne vrednosti predmetne parcele .../... KO ..., procenivši je na iznos od ukupno 6.307.128,11 dinara (vrednost građevinskog zemljišta 6.221.886,17 dinara, a vrednost građevinskog objekta 85.241,94 dinara). Nakon toga, prvobitni tužilac DD je dana 03.03.2021. godine uplatio u depozit Osnovnog suda u Novom Sadu navedeni iznos, kao tržišnu vrednost predmetne nepokretnosti i podneo tužbu u ovoj pravnoj stvari. Želja tužioca je bila da kupi susednu parcelu kako bi ukrupnio parcelu koju je nasledio od svojih roditelja. Međutim, u toku parnice, prodao je svoju parcelu (.../...) sada označenom tužiocu AA (na osnovu ugovora o kupoprodaji od 07.07.20121. godine), čija kat. parcela .../... se graniči sa njegovom parcelom. Kat. parcela .../..., ukupne površine 1566 m2, u Ulici ..., po vrsti gradsko građevinsko zemljište, od toga zemljište pod zgradom i drugim objektom (u povšrini od 76m2) , zemljište uz zgradu i drugi objekat (u površini od 500 m2) i vinograd prve klase (u površini od 990 m2), na kojoj se nalazi porodična stambena zgrada površine 76 m2 (koja ima odobrenje za upotrebu), je u evidenciji nepokretnosti (prema stanju na dan 12.08.2021. godine) bila upisana kao suvlasništvo tužioca AA i neparničara ĐĐ sa po 1/2 dela (na kojoj su pravo svojine stekli nasleđem 2007. godine).

Prema stručnom mišljenju Gradske uprave za urbanizam i građevinske poslove – Sektor za prostorno i urbanističko planiranje grada Novog Sada od 18.03.2021. godine, predmetna parcela .../... KO ... nalazi se u okviru građevinskog područja Grada Novog Sada i namenjena je za porodično stanovanje i delom za površinu javne namene – saobraćajnice. Prema Informaciji o lokaciji za predmetnu parcelu koju je izdala gradska uprava za urbanizam i građevinske poslove Grada Novog Sada dana 30.03.2021. godine, na osnovu Plana generalne regulacije Sremske Kamenice sa okruženjem, predmetna parcela nalazi se u zoni porodičnog stanovanja, njena namena je zemljište za porodično stanovanje, lokalitet je delimično opremljen uličnom elektroenergetskim i gasnim instalacijama, opremljena je uličnom mrežom elektronske komunikacije, a nije opremljena uličnim instalacijama, vodovoda i kanalizacije. U Informaciji o lokaciji – superstrukturi JP Urbanizam – Zavoda za urbanizam Novi Sad od 22.03.2021. godine, predmetna parcela se nalazi u zoni porodičnog stanovanja i njena namena je za porodično stanovanje, a ista predstavlja cela građevinsku parcelu. Prostor koji obuhvata parcelu .../... KO ... prvi put je ušao u građevinski reon – građevinsko područje Grada Novog Sada – Generalnim urbanističkim planom Grada Novog Sada – GUP („Službeni list Opštine Novi Sad“ br. 5/74) kojim je predmetni prostor pretežno namenjen kao „rezervat za izgradnju“. Služba za katastar nepokretnosti Novi Sad je 21.04.2021. godine izdala uverenje kojim se potvrđuje da predmetna parcela određena kao zemljište u građevinskom području na osnovu planskog dokumenta od 15.07.1992. godine, i za koju se ne plaća naknada za promenu namene obradivog poljoprivrednog zemljišta, bez obzira što je kao način korišćenja tog zemljišta upisana navedena katastarska klasa i kultura poljoprivrednog zemljišta na osnovu člana 88. Zakona o planiranju i izgradnji. Gradska poreska uprava je prilikom utvrđivanja poreza na imovinu za 2020. i 2021. godinu za predmetnu parcelu je ovu nekretninu označila kao građevinsko zemljište, što je uticalo na određivanje visine poreza, a prilikom utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava tuženoj VV po ugovoru od 11.02.2021. godine poreska uprava imala je u vidu da je predmet prenosa građevinsko zemljište i na osnovu toga utvrdila poresku osnovicu.

Polazeći od utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su odbili tužbeni zahtev pozivajući se na odredbe članova 6. stav 1. i 10. Zakona o prometu nepokretnosti, članova 2. stav 1. tačka 1. i 3. Zakona o poljoprivrednom zemljištu i članova 2. stav 1. tačka 4., 82. i 88. stav 3. Zakona o planiranju i izgradnji, smatrajući da tužilac nije imalac prava preče kupovine s obzirom da se u konkretnom slučaju ne radi o poljoprivrednom zemljištu, bez obzira što je po kulturi vinograd prve klase, jer je planskim aktom vežećem u trenutku zaključenja ugovora o kupoprodaji zaključenog između tuženih kupoprodaje bila predviđena za građeivnsko zemljište odnosno zemljište namenjeno za porodično stanovanje, na kojoj parceli se nije obavavljala poljoprivredna proizvodnja već je služila kao vikendica za boravak, te ni po načinu korišćenja niti planskim aktom ne predstavlja poljoprivredno zemljište. Predmetna parcela je faktički postala građevinsko zemljište izgradnjom objekta, kao i susedna parcela .../..., pri čemu je bez značaja činjenica da su objekti na ovim parcelama izgrađeni bez građevinske dozvole, s obzirom da je na istom potezu na parceli tužioca .../... (koja je susedna parceli .../... ) izgrađena porodična stambena zgrada koja ima odobrenje za upotrebu i kao takva upisana u list nepokretnosti, što ukazuje da je u ovom građevinskom reonu dozvoljena gradnja.

Dodatna argumentacija drugostepenog suda je bila da je predmetna parcela .../... počev od 1992. godine u evidenciji nepokretnosti određena kao zemljište u građevinskom području Grada Novog Sada, čija namena je planskim aktom predviđena za porodično stanovanje, te da upravo tužilja i njen suprug nisu koristili parcelu za poljoprivrednu proizvodnju, već za odmor vikendom i to prikolicu postavljenu na ovoj parceli sa betonskim platoom i nastrešnicom, adaptiranu tako da se u njoj boravi, te izgrađeni porodični objekat u koji se nalazi VC i ostava za alate, na kojoj se nalazio vinograd od 1983. godine. Susedna parcela .../... koju je tužilac kupio od DD u toku trajanja ovog postupka, kao i parcela .../... čiji je tužilac suvlasnik sa 1/2 dela, a koja je sledeća u nizu, takođe predstavljaju zemljište u građevinskom području na kome su izgrađene porodične stambene zgrade u zoni porodičnog stanovanja, koji lokalitet je delimično opremljen uličnom elektroenergetskom i gasnom instalacijom i mrežom elektronske komunikacije. Pri ovakvog stanju stvari, odredba člana 3. Zakona o poljoprivrednom zemljištu na koju se tužilac poziva kao normu deklarativnog karaktera nije od uticaja, jer u konkretnom slučaju predmetna parcela ne predstavlja poljoprivredno zemljište i pored toga što je u evidenciji nepokretnosti kao način korišćenja naveden vinograd prve klase, pošto se u te svrhe faktički nije koristila, već predstavlja građevinsko zemljište, što isključuje primenu zakonskih odredbi o pravu preče kupovine (član 6. stav 1. i član 10. Zakona o prometu nepokretnosti) koje je ustanovljeno u javnom interesu u cilju ukrupnjavanja poljoprivrednog zemljišta, jer bi usvajanje tužbenog zahteva ovde vodilo ukrupnjavanju građevinskog, a ne poljoprivednog zemljišta, što je protivno cilju kojem služi institut prava preče kupovine.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, pravilno su nižestepeni sudovi primenili materijalno pravo kada su odbili tužbeni zahtev tužioca, dajući za svoju odluku razloge koje u svemu prihvata i ovaj sud.

Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa u članu 3. stav 1 propisao je da vlasnik ima pravo da svoju stvar drži, da je koristi i da njome raspolaže u granicama određenim zakonom.

Zakon o poljoprivrednom zemljištu („Službeni glasnik RS“, br. 62/06...95/18-dr- zakon) u članu 3. stav 1. propisuje da se poljoprivredno zemljište koje je u skladu sa posebnim zakonom određeno kao građevinsko zemljište, do privođenja planiranoj nameni, koristi se za poljoprivrednu proizvodnju.

Zakon o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS“, br. 72/09...9/20) u članu 88 stav 3. takođe propisuje da se poljoprivredno zemljište kojem je planskim dokumentom promenjena namena u građevinsko, do privođenja zemljišta nameni može koristiti za poljoprivrednu proizvodnju.

Prema članu 6. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“, 93/14, 121/14 i 22/15), vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. Prema članu 7. ovog zakona, ponuda iz članova 5. i 6. ovog zakona, koja se dostavlja istovremeno svim nosiocima prava preče kupovine, mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje (stav 1.), da ponuda mora biti u pismenom obliku (stav 2.), da je imalac prava preče kupovine dužan da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem izjasni o ponudi (stav 3.) i da se ponuda i izjava o prihvatanju ponude iz stavova 1. i 3. ovog člana mora učiniti preporučenim pismom (stav 4.). Prema članu 10. stav 1. ovog Zakona, ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom da zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima.

I po oceni Vrhovnog suda, neophodan uslov koji mora biti ispunjen da bi se tužiocu pružila pravna zaštita primenom propisa iz član 6. stav 1. i član 10. Zakona o prometu nepokretnosti je da je prometovano zemljište poljoprivredno, koji uslov ovde nije ispunjen. Radi se o građevinskom zemljištu, kako kada je reč o parceli koja je bila predmet ovde spornog ugovora o kupoprodaji zaključenih između tuženih, tako i o katastarskoj parceli koja je nakon toga bila predmet ugovora o kupoprodaji između prvobitnog tužioca kao prodavca i sada označenog tužioca kao kupca u ovoj pravnoj stvari, pa nema povrede prava preče kupovine, koje je ustanovljeno u javnom interesu u cilju ukrupljavanja poljoprivrednog zemljišta.

Revizijom tužioca se neosnovano ukazuje da je drugostepena odluka doneta uz pogrešnu primenu materijalnog prava.

Kako se ni ostalim navodima revizije pravilnost pobijane presude ne dovodi u sumnju, Vrhovni sud je primenom odredbe člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku odlučio kao u izreci.

Predsednik veća-sudija

Zvezdana Lutovac, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković

7