Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 445/22 od 13.07.2022. godine, stavom prvim izreke, odbijena je kao neosnovana žalba tužioca i potvrđena presuda Prvog osnovnog suda u Beogradu P 1407/18 od 07.03.2020. godine i dopunsko rešenje istog suda P 1407/18 od 26.10.2021. godine, u stavu prvom izreke. Stavom drugim izreke, obavezan je tužilac da isplati tuženom iznos od 36.750,00 dinara na ime troškova drugostepenog postupka. Stavom trećim izreke, odbijen je zahtev tužioca za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv pravnosnažne drugostepene presude tužilac je blagovremeno izjavio reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pobijanu presudu na osnovu člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, br. 72/11... 18/20), Vrhovni sud je utvrdio da je revizija osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, niti je učinjena bitna povreda postupka na koju se u reviziji tužioca ukazuje.

Međutim, nižestepeni sudovi su pogrešno primenili materijalno pravo, što je za posledicu imalo nepotpuno utvrđeno činjenično stanje, a što predstavlja ukidni razlog.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac je kao kupac 06.08.1996. godine, zaključio sa berzanskim posrednikom, brokersko-dilerskom firmom „JU Finansijski centar“ AD kao prodavcem, koga je zastupao direktor BB, ovde tuženi, ugovor o kupoprodaji lokala opisanog u prvostepenoj presudi za iznos od 51.615 nemačkih maraka, što će se isplatiti u 18 jednakih mesečnih rata od po 2.868 nemačkih maraka u dinarskoj protivvrednosti prema kursu na tržištu novca u vreme plaćanja, s tim što mesečna rata dospeva 10. u mesecu i to počev od septembra 1996. godine, a do februara 1998. godine. Prema članu 2. ugovora kupac stupa u posed lokala u roku od 3 dana po konačnoj isplati kupoprodajne cene i overi ugovora o sudu. Ovaj ugovor nije overen kod suda. Tužilac je u postupku dostvio priznanice kao dokaz da je isplatio kupoprodajnu cenu, a te priznanice su navedene u odlukama nižestepenih sudova sa iznosom, datumom uplate i naznakom potpisnika i te isprave su sudovi cenili. Tuženi je kao kupac sa brokersko-dilerskom firmom „JU Finansijski centar“ AD kao prodavcem zaključio ugovor o kupoprodaji ranije pomenutog lokala za iznos od 575.000,00 dinara sa rokom plaćanja do 31.12.2005. godine. Prodavac se saglasio da kupac na osnovu ugovora i potvrde o isplati kupoprodajne cene izvrši uknjižbu bez posebne saglasnosti i učešća prodavca. Ugovor je overen kod Drugog opštinskog suda u Beogradu 27.12.2005. godine pod Ov br.19642/05, a u javnim knjigama izvršen je upis vlasništva u korist tuženog. Agencija za privredne registre je 31.01.2006. godine objavila odluku o pokretanju postupka likvidacije brokersko – dilerskog društva „JU Finansijski centar“ i pozvani su poverioci da svoja potraživanja prijave u roku od 60 dana od dana objavljivanja oglasa na internet stranici agencije. Tužilac je preko punomoćnika dana 27.03.2006. godine prijavio potraživanje koje se odnosi na pomenuti lokal. Odlukom likvidacionog upravnika brokersko dilerskog društva „JU Finansijski centar“ AD u likvidaciji od 17.05.2006. godine prijava potraživanja tužioca je odbačena kao neuredna. Nakon toga je 25.05.2006. godine zabeleženo brisanje pomenutog društva iz registra privrednih subjekata Agencije za privredne registre po sprovedenom postupku likvidacije.

Kod napred utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi nalaze da su tužbeni zahtevi neosnovani jer tužilac u postupku nije dokazao da je njegov pisani ugovor o kupoprodaji lokala, koji nije overen kod suda, izvršen, te da mu se može priznati pravno dejstvo. Otuda tužilac nije dokazao da je postao vlasnik spornog lokala, a kako mu je neosnovan zahtev za svojinu na ovom lokalu, to su neosnovani i ostali tužbeni zahtevi.

Vrhovni sud nalazi da se ovakva pravna argumentacija ne može prihvatiti kao pravilna.

Nižestepeni sudovi zaključuju da tužilac nije dokazao da je isplatio kupoprodajnu cenu. Međutim, tužilac je prezentirao u toku postupka priznanice o uplati – radi isplate cene, koje priznanice je tuženi osporio. Činjenica je da priznanice postoje, a tuženi na kom je teret dokazivanja suprotne činjenice to nije dokazao. Sudovi nisu utvrđivali činjenice od značaja za okolnost da li je isplaćena ukupna cena u celosti ili u preteženom delu.

Nižestepeni sudovi zaključuju da tužilac nije uveden u posed kao vlasnik, već mu je lokal dat u zakup, iz kog se kasnije iselio, da bi potom posed naknadno stekao samoinicijativno, pri čemu dokazi izvedeni u toku postupka ne ukazuju na takvu situaciju. U ugovoru je konstatovano da kupac stupa u posed lokala u roku od tri dana po konačnoj isplati cene i overe ugovora u sudu. Ugovor nije overen kod suda. Prema članu 4. stav 4. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“, br. 43/81... 48/94) predviđeno je da sud može priznati pravno dejstvo ugovora o prenosu prava nepokretnosti između nosilaca prava svojine ukoliko promet nije bio zabranjen, koji je zaključen u pismenom obliku, na kome potpisi ugovarača nisu overeni kod suda, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnim delom, da je nepokretnost stečena u granicama zakona, da je plaćen porez na promet, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen drugi društveni interes.

U ovom slučaju postoje dva teretna ugovora i dva kupca za istu stvar. Faktički, tužilac je u državini spornog lokala. Pri ovakvoj situaciji ako su ispunjeni uslovi za konvalidaciju tužiočevog ugovora trebalo je da nižestepeni sudovi imaju u vidu odredbu člana 41. stav 2. ZOSPO kojim je propisano: „kada se dva lica smatraju pretpostavljenim vlasnicima iste stvari, jači pravni osnov ima lice koje je stvar steklo teretno u odnosu na lice koje je stvar steklo besteretno. Ako su pravni osnov ovih lica iste jačine prvenstvo ima lice kod koga se stvar nalazi.“

Pri svemu ovome mora se imati u vidu savesnost kupaca, koju činjenicu nižestepeni sudovi uopšte nisu utvrđivali. Ako savesnost tužioca u pogledu isplate cene i državine postoji (to se mora utvrđivati) onda se mora razmotriti primena naznačene odredbe člana 41. stav 2. ZOSPO. Ako je tuženi BB mogao da zna da je tužilac u državini lokala, morao je da se informiše o osnovu državine tužioca. Savesnost stranaka u pogledu svih ovih činjenica za sticanje svojine na lokalu je od bitnog značaja za pravilno i potpuno utvrđenje činjeničnog stanja i donošenja zakonite odluke. Tek nakon utvrđivanja svih neophodnih činjenica i njihove pravilne ocene može se doneti zakonita odluka.

Na osnovu člana 416. stav 2. ZPP, Vrhovni sud je odlučio kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Gordana Komnenić,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić