Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 4088/20 od 22.10.2020. godine, ispravljenom rešenjem istog suda Gž 4088/20 od 05.08.2021. godine, stavom prvim izreke, odbijena je, kao neosnovana, žalba tužilaca i potvrđena prvostepena presuda u odbijajućem delu (stav drugi i treći izreke). Stavom drugim izreke, preinačena je prvostepena presuda u stavu prvom izreke, tako što je tužbeni zahtev odbijen, kao neosnovan. Stavom trećim izreke, preinačeno je rešenje o troškovima parničnog postupka, sadržano u stavu četvrtom izreke prvostepene presude, tako što su obavezani tužioci da tuženoj, na ime troškova parničnog postupka, isplate iznos od 746.550,00 dinara.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužioci su blagovremeno izjavili reviziju, primenom člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku ("Službeni glasnik RS", br. 72/2011...18/2020). Revizija je izjavljena zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava, a navodima revizije ukazano je i na bitnu povredu postupka koja je učinjena u postupku pred drugostepenim sudom (član 407. stav1. tačka 3. ZPP)

Tužena je podnela odgovor na reviziju.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu u smislu člana 408. ZPP, i ustanovio da je revizija tužilaca osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac AA je 18.02.2002. godine, kao zakupodavac, sa pravnim prethodnikom tužene „Micro Finance Bank“ a.d Beograd, kao zakupcem, zaključio i pred Prvim opštinskim sudom u Beogradu overio Ugovor o zakupu poslovno stambenog objekta na uglu ulice ... i ..., odnosno u ... broj ... u ..., postojećeg na kat. parc. ... KO ..., ukupne površine 454,11m2 radi obavljanja registrovane delatnosti zakupca. Ugovor je dopunjen i izmenjen Aneksom broj 1 ugovora od 18.02.2002. godine, u pogledu izvođenja radova u okviru zakupljenog prostora, a Aneksom broj 3 od 18.08.2002. godine, u pogledu mogućnosti kupovine objekta.

Dana 13.06.2005. godine tužilac AA je, kao zakupodavac, sa tuženom, pravnim sledbenikom ranijeg zakupca, zaključio ugovor o zakupu istog poslovnog prostora, kojim je tuženoj izdao u zakup zgradu ukupne površine 454m2 za mesečnu zakupninu od 7.264 evra, s tim što je aneksima od 11.05.2010. godine i 30.06.2010. godine ovaj ugovor izmenjen, utoliko što je zakupac obavezan da zakupninu umesto samo tužiocu AA, kao prvobitnom zakupodavcu, isplaćuje i tužiocima BB i VV, i to svakom po 1/3 zakupnine, jer je ugovorom o poklonu od 21.04.2010. godine tužilac AA poklonio tužiocima BB i VV po 1/3 idealnih delova nepokretnosti, koja je predmet ugovora o zakupu.

Tužiocu AA je rešenjem o građevinskoj dozvoli SO Čačak, Odeljenje za urbanizam i stambene i komunalne delatnosti od 15.11.2001. godine odobreno izvođenje radova na rekonstrukciji prvog sprata, na nadogradnji drugog sprata i na nadogradnji predmetnog stambenog poslovnog objekta, a 21.01.2002. godine mu je izdato rešenje o upotrebnoj dozvoli izvedenih radova. Tužilac AA je upisan kao nosilac prava privatne svojine na predmetoj stambeno poslovnoj zgradi, koja se sastoji od podruma površine 71,14m2, poslovnog prostora u prizemlju površine 69,48m2, poslovnog prostora na prvom spratu površine 151,84m2 i stambenog prostora na drugom spratu površine 156,05m2, što ukupno čini površinu od 448,51m2, kako sledi iz tapije.

Prema nalazu i mišljenju sudskog veštaka Milene Bogićević ukupna neto površina tavanskog prostora iznosi 139,10m2. Sam prostor uz završetak zanatsko instalaterskih radova može se adaptirati u komforan stan, atelje i studio, a tavan je mogao da bude predmet zakupa sa namenom za odlaganje dokumenata i skladišni prostor zakupca. U postojećem stanu, tavanski prostor ne može da se koristi zasebno od prostora koji koristi tužena kao zakupac, jer se na tavan ulazi iz prostora banke, kroz otvor u tavanici-plafonu, za koji je montiran stepenišni krak, kojim korisnici poslovnog prostora banke izlaze na tavanski prostor i tavan koriste za odlaganje stvari i dokumentacije. U građevinskom pogledu u taj prostor bi moglo da se uđe sa fasadne strane objekta, ako bi se postavio manji putnički lift.

U pogledu cene zakupa spornog tavanskog prostora u svom nalazu i mišljenju od 05.08.2019. godine veštak Veljko Topalović je, uporednom metodom u smislu lokacije i vrste prostora koje prema svojim karakteristikama najviše odgovaraju spornom prostoru, utvrdio da se predmetna nepokretnost nalazi u ekstra zoni ... ulice, te da prema uporednoj ceni zakupa priručnog magacinskog prostora lociranog u ekstra zoni, koja iznosi 8,22 evra/m2, vrednost zakupa celokupnog spornog tavanskog prostora za jedan mesec iznosi 1.143,40 evra (139,10 m2 h 8,22 evra).

Među parničnim strankama je sporno da li je predmet ugovora o zakupu bila kuća u celini ili kuća bez tavana. Tužioci tužbom tvrde da je predmet ugovora zakupa bila kuća bez tavana i da tužena bez pravnog osnova koristi tavanski prostor, zbog čega traže naknadu za korišćenje tog prostora po osnovu korišćenja i upotrebe tuđe stvari, u smislu člana 219. Zakona o obligacionim odnosima, a tužena tvrdi da je predmet zakupa bila cela kuća, sa tavanskim prostorom.

Ocenom iskaza tužioca i saslušanih svedoka, prvostepeni sud je utvrdio da tavan nije bio predmet ugovora o zakupu, da tužilac nije imao nameru da taj prostor izdaje, već da od njega napravi stan, da prema nalazu veštaka građevinske struke, uz završetak zanatsko instalaterskih radova ovaj prostor može da bude komforan stan i adaptiran da se posebno u njega uđe, pa je izveo zaključak da tužena od zaključenja ugovora o zakupu u 2002. godini bez pravnog osnova koristi i tavanski prostor u objektu, a da bi se prema redovnom toku stvari osnovano moglo očekivati da bi tužioci i ovaj prostor izdavali, u čemu su sprečeni radnjom tužene, zbog čega je tužena u obavezi da tužiocima naknadi štetu koju trpe zbog bespravnog korišćenja njihovog objekta u vidu izmakle koristi, shodno odredbi člana 189. ZOO.

Odlučujući o visini tužbenog zahteva, prvostepeni sud je ocenio da je potraživanje tužilaca, u smislu člana 376. ZOO, za period pre 18.06.2009. godine zastarelo i u tom delu tužbeni zahtev tužilaca odbio, kao neosnovan. Za period od 18.06.2009. godine do kraja aprila 2010. godine, kada je tužilac AA bio jedini zakupodavac, ovom tužiocu je za 10,5 meseci dosudio iznos od 12.005,70 evra (10,5h 1.143,40 evra), a za period od maja 2010. godine do 18.06.2012. godine, do kada je opredeljen tužbeni zahtev, a u kom periodu su svi tužioci bili suvlasnici, tužiocima je za 25,5 meseci na ime naknade štete dosudio ukupan iznos od 29.156,70 evra, odnosno svakom od tužilaca po 9.718,90 evra u dinarskoj protivvrednosti, sa zakonskom zateznom kamatom od 05.08.2015. godine, kao dana veštačenja do isplate, shodno članu 277. ZOO u vezi člana 4. Zakona o zateznoj kamati. Odbijen je i zahtev tužilaca za isplatu zakonske zatezne kamate na dosuđene iznose od 18.06.2012. godine kao dana podnošenja tužbe u ovoj pravnoj stvari, do 04.08.2019. godine.

Drugostepeni sud je u postupku odlučivanja o žalbama parničnih stranaka, ocenio neosnovanom žalbu tužilaca i prvostepenu presudu potvrdio u odbijajućem delu glavnog zahteva i zahteva za isplatu zakonske zatezne kamate, dok je u preostalom, usvajajućem delu ocenio osnovanom žalbu tužene i prvostepenu presudu preinačio, tako što je tužbeni zahtev tužilaca odbio, kao neosnovan.

Drugostepeni sud smatra da iz utvrđenog činjeničnog stanja proizlazi zaključak da su tužioci, kao zakupodavci, tuženoj kao zakupcu, po osnovu zaključenog ugovora o zakupu predali na upotrebu i korišćenje poslovno stambeni objekat u celini, dakle i sporan tavanski prostor, za dogovorenu cenu zakupa, te da je tužena stvar upotrebljivala onako kako je to određeno ugovorom, kao dobar privrednik odnosno dobar domaćin, u smislu člana 581. tačka 1. i 2. ZOO. Prema shvatanju drugostepenog suda, ne radi se o upotrebi tuđe stvari u svoju korist, jer se u smislu člana 219. ZOO pod upotrebom tuđe stvari podrazumeva takvo korišćenje stvari pri kome se ona pretvara u nešto drugo ili prestaje da postoji, u kom slučaju je i savestan sticalac stvari dužan da korist ostvarenu takvom upotrebom stvari naknadi imaocu, što ovde nije slučaj, jer tužena stvar koristi za obavljanje svoje delatnosti kao poslovni prostor banke, kako je to ugovorom o zakupu predviđeno. Korišćenje tuđe stvari postoji u situaciji propisanoj odredbom člana 38. stav 2. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, kada se stvar upotrebljava tako da njen identitet ostaje očuvan uz moguće smanjenje vrednosti zbog upotrebe, ali savesni držalac odnosno sticalac nije dužan da plati naknadu za takvo korišćenje stvari za vreme dok je bio savestan. U konkretnom slučaju tužena banka kao zakupac upotrebljava objekat u celini, pošto joj je prema ugovoru ceo i predat u zakup radi obavljanja bankarske delatnosti. Kao savestan držalac, u skladu sa ugovorom koristi celu zgradu, pa nema korišćenja objekta suprotno ugovoru niti upotrebe tuđe stvari zbog koje bi tužena bila dužna da tužiocima plati naknadu za korišćenje tavana.

Ocenjena je neosnovanom tvrdnja tužilaca da su stranke ugovorile zakup kuće bez tavana, jer to ne sledi iz člana 2. stava 4. Ugovora o zakupu od 18.02.2002. godine. Tom ugovornom odredbom je dogovorena cena celog objekta u slučaju kupoprodaje objekta, koja bi se regulisala posebnim ugovorom i u kom slučaju bi prestalo dejstvo ugovora o zakupu (stav 5. istog člana). To što se cena za slučaj kupoprodaje objekta ugovara utvrđivanjem više cene m2 za površinu od 454,11 kvm kuće, a niže cene po m2 tavana 137,78m2, ne znači da je u zakup izdata kuća bez tavana. Članom 1. stav 1. ugovora o zakupu predviđeno je da se u zakup daje poslovno stambeni objekat na uglu ulica ... i ... ..., što znači ceo objekat-zgrada, koji je takav i predat zakupcu, a što sledi i iz kasnije zaključenih aneksa, da se radi o zgradi kao građevinskoj celini. To što je u tom članu uneta površina objekta 454,11kvm takođe ne znači da je u zakup izdata kuća u toj površini bez tavana, jer je podatak o površini prenet onako kako je upisan u knjigu tapija, ali je predmet zakupa ceo objekat.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda, osnovani su navodi revizije tužilaca kojima se zapravo ukazuje da je u postupku pred drugostepenim sudom učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. u vezi člana 383. ZPP, a koja predstavlja dozvoljeni razlog za reviziju prema članu 407. stav 1. tačka 3. u vezi člana 387. stav 1. tačka 5. i člana 394. ZPP.

Naime, pred prvostepenim sudom je sproveden dokazni postupak, između ostalog, čitanjem iskaza saslušanog tužioca AA i brojnih svedoka, između ostalih svedoka GG, koja je kao advokat kod tužene bila angažovana na poslovima ugovora o zakupu, iz čijih iskaza je utvrđeno da sporni tavanski prostor nije bio predmet ugovora o zakupu, već isključivo prostor površine 454m2, na koji ugovor o zakupu glasi, te da se tužilac AA protivio korišćenju tavana zbog čega se više puta obraćao predstavnicima tužene sa upozorenjem da banka koristi tavanski prostor koji nije predmet ugovora o zakupu, što proizlazi i iz iskaza saslušanih svedoka DD, ... tužene banke i ĐĐ, u spornom periodu zaposlene kod tužene na poslovima ... .

Drugostepeni sud je bez otvaranja glavne rasprave svoju odluku zasnovao na drugačijoj oceni dokaza izvedenih pred prvostepenim sudom, tako što je izveo zaključak da je tuženoj prema zaključenom ugovoru dat u zakup stambeno poslovni objekat u celini, dakle i sa tavanskim prostorom, a da je kao podatak o površini objekta koji je dat u zakup uneta površina objekta bez tavana, jer je taj podatak o površini objekta upisan u knjigu tapije.

Na taj način, donošenjem pobijane presude, drugostepeni sud je ocenio izvedene dokaze i utvrdio drugačije činjenično stanje od onog koje je utvrdio prvostepeni sud, a bez otvaranja rasprave u smislu člana 383. ZPP i na tako utvrđenom činjeničnom stanju zasnovao svoju odluku o tužbenom zahtevu. Pritom, u istoj parnici prvostepena presuda je već jedanput bila ukinuta.

Zbog navedenog, primenom člana 415. stav 1. ZPP, drugostepena presuda je ukinuta i predmet vraćen drugostepenom sudu na ponovno odlučivanje o žalbama tužilaca i tužene. Ukinuta je i odluka o troškovima postupka sadržana u stavu trećem izreke drugostepene presude, jer zavisi od konačnog ishoda spora.

U ponovnom postupku drugostepeni sud će otkloniti učinjenu bitnu povredu odredaba parničnog postupka, tako što će, u skladu sa ovlašćenjem iz člana 383. stav 4. ZPP, za slučaj da smatra da je prvostepena presuda zasnovana na pogrešno ili nepotpuno utvrđenom činjeničnom stanju, zakazati glavnu raspravu, na kojoj će ponovnim izvođenjem dokaza, kao i ocenom svih izvedenih dokaza, razjasniti da li je tavanski prostor bio predmet ugovora o zakupu, koja činjenica je od značaja za pravilnu primenu materijalnog prava.

Uz izneto, po nalaženju Vrhovnog kasacionog suda, revizija je osnovano ukazala na pogrešno pravno stanovište nižestepenih sudova zauzeto u obrazloženjima donetih presuda. Imajući u vidu da je predmet spora naknada za neovlašćeno korišćenje stvari ( tavana u svojini odnosno susvojini tužilaca), potrebno je ispitati uslove za primenu instituta upotrebe tuđe stvari u svoju korist iz člana 219. Zakona o obligacionim odnosima. Tom odredbom je propisano da kada je neko upotrebio tuđu stvar u svoju korist, imalac može zahtevati nezavisno od prava na naknadu štete, ili u odsustvu ove, da mu ovaj naknadi korist koju je imao od upotrebe. To znači da bi u slučaju neovlašćenog korišćenja tavana kao pomoćnog prostora za odlaganje stvari banke, dakle upotrebom tuđe stvari u svoju korist, bez pravnog osnova u sporazumu sa vlasnikom objekta odnosno suvlasnicima, tužena bila dužna da naknadi koristi, čija se visina određuje kroz prosečnu tržišnu vrednost cene koja bi se morala platiti u periodu neovlašćenog korišćenja za odlaganje stvari, a za zakup sličnog prostora, jer je takvo plaćanje korišćenjem prostora tužilaca u tom slučaju izostalo, pa se u označenoj visini neopravdano obogati onaj koji tuđu stvar upotrebljava u svoju korist.

U ponovnom postupku, drugostepeni sud će imati u vidu primedbe iz ovog rešenja i doneti zakonitu i pravilnu odluku o žalbama i zahtevima stavljenim u postupku.

Iz navedenih razloga Vrhovni kasacioni sud je, primenom člana 415. stav 1. ZPP, odlučio kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Vesna Subić,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić