Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilja je izjavila blagovremenu reviziju, zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pobijanu presudu na osnovu člana 408. Zakona o parničnom postupku (ZPP) („Sl. glasnik RS“, br. 72/11 i 55/14) koji se u ovom slučaju primenjuje na osnovu člana 506. stav 2. istog zakona, Vrhovni kasacioni sud je našao da revizija tužilje-protivtužene nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koju se u revizijskom postupku pazi po službenoj dužnosti. Bez uticaja je pozivanje revidenta na bitnu povredu iz člana 374. stav 2. tačka 12. ZPP, jer se iz tog razloga u smislu člana 407. istog zakona revizija ne može izjaviti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju tužilja je zaključila Ugovor o zameni nepokretnosti 08.02.2008. godine, overen pred Opštinskim sudom u Rumi Ov 1007/2008, kojim kao vlasnik kuće u ..., u ulici ..., tu nepokretnot ustupa investitoru preduzeću D.O.O. „Larikop“ iz Rume (nakon registracionih promena sada „Zenit 2012“ d.o.o. iz Šapca) a investitor obavezao da će tužilji u zgradi koja će biti izgrađena na ustupljenoj parceli predati stan površine 55 m2 i isplatiti iznos od 30.000 evra na način određen ugovorom. Stranke su se sporazumele da će položaj stana, sprat i preciznu kvadraturu odrediti aneksom ugovora koji će biti sklopljen najkasnije 5 dana nakon dobijanja odobrenja za izgradnju. Investitor se obavezao da će pribaviti odobrenje za izgradnju u roku od 6 meseci od dana potpisivanja ugovora i da će objekat izgraditi u roku od 12 meseci od dana dobijanja odobrenja za izgradnju, te da se rok može produžiti za još najviše 60 dana. Tužilja kao dotadašnji vlasnik dala je saglasnost da se investitor uknjiži kao vlasnik navedene nepokretnosti, kuće površine 58 m2, karakteristika bliže označenih u prvostepenoj presudi. U vreme zaključenja ugovora kuća je bila zapuštena, bilo je potrebno renoviranje, ali se u njoj moglo živeti. Otac tužilje BB je vodio sve pregovore sa tuženim u vezi pravnog posla, a po ovlašćenju tužilje. On je zadržao ključeve i nepokretnost povremeno obilazio i nakon zaključenja ugovora. Zbog uskraćivanja saglasnosti vlasnice susedne parcele potrebne za izgradnju višestambenog objekta, postalo je očigledno da investitor neće moći da pristupi gradnji kako je ugovoreno, niti da ispuni obavezu iz zaključenog Ugovora o zameni nepokretnosti. Stranke su zaključile Aneks ugovora 08.10.2008. godine kojim se tuženi obavezao da umesto stana označenog u Ugovoru o zameni nepokretnosti tužilji preda stan u ulici ... na prvom spratu, površine 63,46 m2, a da mu tužilja na ime razlike u kvadraturi stana isplati 7.200 eura u dinarskoj protivvrednosti na dan primopredaje stana i da stan preda u posed tužilji u roku od 12 meseci od dana odobrenja za izgradnju. Zastupnik tuženog je nakon zaključenja Aneksa obavestio oca tužilje da nije u mogućnosti da ispuni obavezu po ovom Aneksu.

Na kući tužilje koja nije korišćena nakon zaključenja ugovora sa tuženim nastala su oštećenja od izgradnje objekta na susednoj parceli broj ..., čiji je investitor bilo Preduzeće „Ružić Trejd“ d.o.o. Oštećenja na kući tužilje nastala su i od havarije na vodovodonoj instalaciji usled pucanja ventila na terasi na spoljnem delu objekta, zbog smrzavanja usled niskih temperatura. Otac tužilje se obratio zastupniku tuženog i u dogovoru sa njim tuženi je 11.02.2009. godine uputio Privrednom društvu „Ružić Trejd“ d.o.o. opomenu da otkloni oštećenja. Tim povodom 20.02.2009. godine održan je sastanak, u prisustvu oba zastupnika privrednog društava i oca tužilje, na kome je zastupnik d.o.o. „Ružić Trejd“ prihvatio da izvrši popravku oštećenja nastalih usled izgradnje objekta čiji je investitor, a VV, zastupnik tuženog je tužiljinom ocu tada vratio ključeve od nepokretnosti. Otac tužilje je angažovao sudskog veštaka Miodraga Mišljenovića radi procene štete, koji je uradio nalaz sa obračunom 22.02.2009. godine, u kome šteta od havarije na vodovodnoj instalaciji iznosi 4.477,45 evra, a od izgradnje susednog objekta 3.464,37 evra. Angažovao je majstore za izvođenje radova na kući koji su trajali oko 60 dana i nakon kojih je izvršena temeljna adapatacija kuće. Februara 2009. godine zastupnik tuženog nije prihvatio predlog oca tužilje da se ugovor raskine uz obavezu tuženog da izvrši rekonstrukciju istog objekta i restituciju rekonstruisanog objekta, već je tuženi nastavio sa plaćanjem ugovorenog iznosa do 18.09.2009. godine. Tuženi je tužilji isplatio, počev od 18.02.2008. godine (dana overe ugovora) pa sve do 18.09.2009. godine ukupno 2.500.131,00 dinara, što po obračunu veštaka primenom kursa u vreme izvršenih isplata iznosi 29.620,86 evra. Septembra 2009. godine, zastupnik tuženog se saglasio da se izvrši restitucija tako da se svojina nepokretnosti vrati tužilji, a tuženom 30.000 evra. Presudom Osnovnog suda u Novom Sadu P 5236/10 od 26.02.2015. godine koja je postala pravnosnažna 26.05.2015. godine, odlučeno je o raskidu ugovora o zameni nepokretnosti od 08.02.2008. godine i Aneksa ugovora od 08.10.2008. godine, tako što su usvojeni zahtevi.

Polazeći od tako utvrđenog činjeničnog stanja pravilno su nižestepeni sudovi primeni materijalno pravo kada su zaključili da nije osnovan zahtev tužilje za naknadu štete postavljen po više osnova, a da je osnovan protivtužbeni zahtev za povraćaj primljenih iznosa po Ugovoru o zameni nepokretnosti, odnosno pobijana odluka o kamati na dosuđeni iznos po protivtužbenom zahtevu.

Neosnovano se revizijom tužilje ukazuje da je materijalno pravo pogrešno primenjeno.

Članom 132. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima (ZOO) propisano je da raskidom ugovora obe strane su oslobođene svojih obaveza, izuzev obaveze na naknadu eventualne štete. Ako je jedna strana ispunila ugovor potpuno ili delimično ima pravo da joj se vrati ono što je dala (stav 2).

Prema članu 185. stav 1. ZOO odgovorno lice dužno je uspostaviti stanje koje je bilo pre nego što je šteta nastala. Ukoliko uspostavljanje ranijeg stanja ne uklanja štetu potpuno, odgovorno lice dužno je za ostatak štete dati naknadu u novcu (stav 2). Kad uspostavljanje ranijeg stanja nije moguće, ili kad sud smatra da nije nužno da to učini odgovorno lice, sud će odrediti da ono isplati oštećeniku odgovarajuću svotu novca na ime naknade štete (stav 3). Sud će dosuditi oštećeniku naknadu u novcu kad on to zahteva, izuzev ako okolnosti datog slučaja opravdavaju uspostavljanje ranijeg stanja (stav 4).

Članom 189. stav 3. ZOO propisano je da pri oceni visine izmakle koristi uzima se u obzir dobitak koji se mogao osnovano očekivati prema redovnom toku stvari ili prema posebnim okolnostima, a čije je ostvarenje sprečeno štetnikovom radnjom ili propuštanjem.

Nasuprot navodima revizije, pravilan je zaključak nižestepenih sudova da tužilja nije dokazala da je pretrpela štetu u vidu izgubljene zakupnine u tužbom traženom iznosu. Tužilja nije dokazala da je zakupnina od 350 evra mesečno bila tržišno ostvariva zakupnina, u stanju u kom se nalazila kuća kada je sa tuženim zaključen ugovor, te da je tolika zakupnina bila ostvarivana prema stvarnom stanju objekta nakon iseljenja podstanarke, u vreme kada se pristupilo zaključenju ugovora između stranaka, posebno kada je utvrđeno da je nakon iselenja podstanara kuća bila zapuštena. Prema materijalnom pravu, pravo na naknadu štete zbog izmakle koristi poverilac će imati samo ako je prema onome što se u životu dešava, prema redovnom toku stvari, ili prema posebnim okolnostima slučaja izvesno da bi on tu korist ostvario da je ugovor bio ispunjen. Nije dovoljno neko optimističko predviđanje dobitka i nije dovoljno da je poverilac planirao dobitak iz predmetnog ugovora. Veštačenjem od strane veštaka Jovana Dragaša izvršen je samo obračun na bazi 300 evra mesečno za period od 08.02.2008. godine do 20.02.2009. godine bez ikakvih dokaza da je visina tako utvrđene zakupnine bila i ostvariva i to prema stvarnom stanju objekta. Pored toga veštačenjem nije utvrđena visina zakupnine prema tržišnim prilikama i stanju nepokretnosti, već je samo obračunata dinarska protivvrednost 300 evra po mesecima i kamata za traženi periiod, što ne može biti dokaz o visini gubitka. Takođe nije predlagano da veštak odgovarajuće struke proceni koliko bi iznosila zakupnina po redovnom toku stvari.

U pogledu zahteva tužilje za naknadu štete koja je prouzrokovana na nepokretnosti, pravilno su nižestepeni sudovi odbili zahtev tužilje za naknadu ovog vida štete u tužbom traženom iznosu. U konkretnom slučaju, šteta je jednim delom prouzrokovana gradnjom od strane investitora na drugoj parceli, za koju ne postoji obaveza tuženog da je naknadi, dok je drugim delom prouzrokovana usled pucanja vodovodne cevi, nesavesnim odnosom prema nepokretnosti, budući da je od zaključenja Ugovora o zameni nepokretnosti ista bila kako u posedu tuženog, tako i u posedu oca tužilje, sa zajedničkom obavezom parničnih stranaka da se o njoj savesno staraju. U postupku nije moglo sa sigurnošću da se utvrdi koja je konkretno šteta nastala u vezi pucanja vodovodne cevi, imajući u vidu da je otac tužilje u sopstvenoj režiji izveo radove na otklanjanju ove štete, kao i da tužilja u postupku nije dokazala visinu stvarnih izdataka na otklanjanju štete koja potiče od ovog uzroka (pucanje vodovodnog ventila). Osim toga u situaciji kad je oštećeni sam otklonio štetu koja je prouzrokovana na stvari, ima pravo na naknadu samo za izdatke koje je isplatio za otklanjanje oštećenja, a u konkretnom slučaju nije bilo moguće nakon izvršene adaptacije (od strane oca tužilje) proceniti u kojoj meri i površini su radovi koji su izvedeni uslovljeni havarijom usled pucanja vodovodnog ventila.

Neosnovan je zahtev tužilje za naknadu štete zbog umanjenja tržišne naknade za raseljavanje. Iz nalaza i mišljenja veštaka Banjac Duška, proizilazi da od avgusta 2017. godine procenat na ime raseljavanja koji potencijalni investitori daju vlasnicima nepokretnosti za ustupanje parcela i izgradnju višestambenih objekata iznosi 25%, koliko je iznosio i u vreme kada je zaključen Ugovor o zameni nepokretnosti. Zahtev za naknadu štete zbog umanjenja tržišne naknade za raseljavanje u iznosu od 3.991.596,00 dinara, sudovi su pravilno odbili kao neosnovan, jer tužilja takvu štetu nije pretrpela, niti je dokazala postojanje ove štete primenom pravila o teretu dokazivanja na osnovu člana 231. stav 2. ZPP.

U pogledu zahteva za kamatom, odnosno njenom dospelošću iz protivtužbe, pravilno su nižestepeni sudovi primenili materijalno pravo kada su zaključili da je tuženi isplatama u periodu od 18.02.2008. godine do 18.09.2009. godine isplatio tužilji ukupan iznos od 2.500.131,00 dinara prema dinamici utvrđenoj činjeničnim stanjem, a u skladu sa ugovornim odredbama; pa je protivtužena zato u obavezi u skladu sa članom 132. stav 1. i stav 5. Zakona o obligacionim odnosima, a nakon pravnosnažnog raskida ugovora između parničnih stranaka, da mu vrati primljene iznose sa zakonskom zateznom kamatom od dana prijema svakog pojedinačnog iznosa.

Kako se ni ostalim navodima revizije ne dovodi u sumnju pravilnost pobijane presude, Vrhovni kasacioni sud je odlučio kao u izreci na osnovu člana 414. stav 1. ZPP.

Predsednik veća – sudija

Zvezdana Lutovac, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić