U IME NARODA

Vrhovni kasacioni sud u veću sastavljenom od sudija: Jasminke Stanojević, predsednika veća, Biserke Živanović i Spomenke Zarić, članova veća, u parnici tužioca AA iz ..., čiji je punomoćnik Rajko Jelušić, advokat iz ..., protiv tuženih BB iz ..., sada na adresi ..., i VV iz ..., Republika ..., sada na adresi ..., čiji je zajednički punomoćnik Milorad Aćimović, advokat iz ..., radi delimičnog poništaja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, odlučujući o reviziji tužioca izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 814/20 od 16.06.2020. godine, na sednici održanoj 16.03.2022. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE, kao neosnovana, revizija tužioca izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 814/20 od 16.06.2020. godine.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 814/20 od 16.06.2020. godine, žalbe tužioca i tuženih su usvojene, pa je presuda Višeg suda u Sremskoj Mitrovici P 466/17 od 13.11.2018. godine, ukinuta i presuđeno tako što je: Odbijen tužbeni zahtev kojim je traženo da se poništi i oglasi da je bez dejstva prema tužiocu ugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključen između tužene BB, kao prodavca, i tuženog VV, kao kupca, u formi javnobeležničkog zapisa, potvrđen kod javnog beležnika Save Dedajića iz ..., broj OPU: ..-2014 od 10.09.2014. godine, u delu koji se odnosi na kupoprodaju poljoprivrednog zemljišta i to: katastarske parcele broj ... k.o. ..., poljoprivredno zemljište, njiva 1. klase, površine 1ha 15a 09m2, potez ..., katastarska parcela broj .. k.o. ..., poljoprivredno zemljište, njiva 1. klase površine 1. klase površine 1ha 15a 09m2, potez ..., katastarska parcela broj .., k.o. ..., poljoprivredno zemljište, njiva 2. klase, površine 68a 34m2, potez ..., katastarska parcela broj .. k.o. ..., poljoprivredno zemljište, njiva 2. klase, površine 35a 97m2, potez ..., katastarska parcela broj .., k.o. ..., poljoprivredno zemljište, njiva 2. klase, površine 1ha 72a 63m2, potez ..., katastarska parcela broj .. k.o. ..., poljoprivredno zemljište, njiva 1. klase površine 57a 55m2, potez ..., katastarska parcela .. k.o. ..., poljoprivredno zemljište, njiva 1. klase, površine 28a 77m2, potez ..., katastarska parcela broj .. k.o. ..., poljoprivredno zemljište, njiva 2. klase površine 57a 55m2, potez ..., ukupne površine 6ha 50a 99m2, sve upisane u list nepokretnosti broj .. k.o. ...; Odbijen tužbeni zahtev kojim je traženo da se utvrdi da tužilac ima pravo preče kupovine poljoprivrednog zemljišta i to svih parcela bliže opisanih napred, ukupne uslovima navedenim u ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti, koji je zaključen između BB, kao prodavca i VV, kao kupca u formi javnobeležničkog zapisa, potvrđen kod javnog beležnika Save Dedajića iz ... pod broj OPU: ..-2014 od 10.09.2014. godine; Odbijen tužbeni zahtev kojim je traženo da se obaveže tužena BB da sa tužiocem zaključi ugovor o kupoprodaji poljoprivrednog zemljišta i to napred navedenih parcela, ukupne površine 6ha 50a 99m2 sve upisane u list nepokretnosti broj .. k.o. ..., pod istim uslovima navedenim u ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti koji je zaključen između BB, kao prodavca i VV, kao kupca, u formi javnobeležničkog zapisa, potvrđen kod javnog beležnika Save Dedajića iz ..., pod br. OPU: ..-2014 od 10.09.2014. godine, a ako ne učini u ostavljenom roku, ova presuda će služiti kao osnov i podobna isprava za upis prava svojine tužioca na navedenom poljoprivrednom zemljištu što su tuženi BB i VV dužni da priznaju i trpe da tužilac na osnovu ove presude upiše pravo svojine na navedenom poljoprivrednom zemljištu kod nadležne službe za katastar nepokretnosti; Odbijen tužbeni zahtev kojim je traženo da se ovlasti tuženi VV da po pravnosnažnosti ove presude iz depozita Osnovnog suda u Staroj Pazovi SJ Inđija primi na ime povraćaja dela kupoprodajne cene koji se odnosi na parcele navedene u izreci ove presude novčana sredstva u iznosu od 6.640.098,00 dinara koji je otvoren rešenjem Osnovnog suda u Staroj Pazovi SJ Inđija R3 193/15, a sredstva deponovana dana 15.05.2015. godine; Odbijen tužbeni zahtev kojim je traženo da se obavežu tuženi da tužiocu predaju u nesmetanu državinu poljoprivredno zemljište i to napred navedene parcele, ukupne površine 6ha 50a 99m2, sve upisane u list nepokretnosti broj .. k.o. ..., kao i zahtev da se tuženi obavežu da tužiocu solidarno naknade troškove postupka, sa zakonskom zateznom kamatom počev od dana presuđenja do isplate; Obavezan je tužilac da tuženima naknadi troškove postupka u iznosu od 760.100,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od izvršenja do isplate; Obavezan je tužilac da tuženima naknadi troškove žalbenog postupka u iznosu od 113.338,00 dinara; Odbijen je zahtev tužioca za naknadu troškova žalbenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilac je blagovremeno izjavio reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pravilnost pobijane presude primenom člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, broj 72/11 i 55/14), Vrhovni kasacioni sud je utvrdio da revizija nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužena BB koja živi u Kanadi, u ... je imala imanje, kuću, okućnicu i poljoprivredno zemljište (oko 16 jutara zemlje sa kućom), koje je nameravala da zajedno proda. Tužilac AA se bavi zemljoradnjom, obrađuje preko 100 jutara zemlje, koja je delom u njegovom vlasništvu i u vlasništvu njegovog brata, a delom je uzeta od drugih lica u zakup. Saznao je da tužena namerava da proda svoje imanje, te je stupio u kontakt sa tuženom radi kupovine poljoprivrednog zemljišta. Oni su komunicirali u periodu dok je tužena bila u Kanadi, a i nakon što je došla u Srbiju. Tužena je sve vreme iskazivala svoju želju da proda kuću, okućnicu i zemljište zajedno, dok je tužilac nameravao da kupi samo poljoprivredno zemljište - parcele koje su predmet ove parnice, usled čega između njih nije postignut dogovor oko kupoprodaje. Tuženi VV, je takođe saznao da tužena prodaje kuću i okućnicu sa poljoprivrednim zemljištem sve zajedno, za kupoprodajnu cenu od 155.000 evra, nakon čega je otišao u ..., obišao imanje tužene i odlučio da isto kupi. Dana 07.09.2014. godine tuženi VV je došao u ... kod GG, vlasnika agencije za promet nepokretnosti koja je oglašavala prodaju celokupnog imanja tužene, gde je bila i tužena BB, radi sačinjavanja predugovora o kupoprodaji. GG je predočio tuženoj, a što je i ona znala da je potrebno da ponudi prvom komšiji kupovinu zemlje, te joj je sačinio jedno pismeno koje je predstavljalo ponudu za kupovinu kuće i zemlje, a VV je tuženu odvezao do AA, ovde tužioca, kome je predočila to pismeno. Tužilac nije bio zainteresovan za kupovinu kuće, već je želeo da kupi samo poljoprivredno zemljište, pa to pismeno nije potpisao. O navedenom tužena je obavestila GG, koji je na pismenu u vidu službene beleške naveo da je tužena pismeno predočila tužiocu koji je odbio da isto potpiše. Nakon toga zaključen je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti između tužene BB, kao prodavca, i tuženog VV, kao kupca, u formi javnobeležničkog zapisa, potvrđen kod javnog beležnika Save Dedajića iz ..., broj OPU: ..-2014 od 10.09.2014. godine, a predmet ugovora su nekretnine: stambena zgrada- kuća površine 164m2 sa zemljištem pod zgradom i uz zgradu-parcela .. k.o. ... i poljoprivredno zemljište, koje čine parcele koje su predmet ove parnice - kp.br. .., .. i .., kao i parcela .. isto poljoprivredno zemljište, za ukupnu cenu od 155.000 evra. Tuženi VV je po osnovu navedenog ugovora upisan kao vlasnik na navedenim parcelama. Tužilac je vlasnik katastarskih parcela koje se graniče sa spornim parcelama. Istog dana kada je podneo tužbu tužilac je u sudski depozit uplatio iznos od 6.640.098,00 dinara kao tržišnu vrednost parcela u odnosu na koje traži poništaj kupoprodajnog ugovora zbog povrede prava preče kupovine, po proceni Poreske uprave o tržišnoj vrednosti tog zemljišta.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, drugostepeni sud je preinačio prvostepenu presudu, odbijanjem tužbenog zahteva tužioca, zaključujući da nije povređeno njegovo pravo preče kupovine, a sve sa pozivom na odredbe članova 6, 7. i 10. Zakona o prometu nepokretnosti u vezi sa odredbom člana 3. stav 1. ZOSPO i člana 58. Ustava Republike Srbije.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda revizijom tužioca se neosnovano ukazuje da je drugostepena odluka doneta uz pogrešnu primenu materijalnog prava.

Odredbom člana 3. stav 1. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa je propisano da vlasnik ima pravo da svoju stvar drži, da je koristi i da njome raspolaže u granicama određenim zakonom. Odredbom člana 6. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti („Sl.glasnik RS“ 93/2014), koji se u konkretnom slučaju primenjuje, propisano je da je vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. Odredbom člana 7. Istog zakona propisano je da ponuda iz čl. 5. i 6. ovog zakona, koja se dostavlja istovremeno svim nosiocima prava preče kupovine, mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje (stav 1.), da ponuda mora biti u pismenom obliku (stav 2.), da je pismenim putem izjasni o ponudi (stav 3.) i da se ponuda i izjava o prihvatanju ponude iz st. 1. i 3. ovog člana mora učiniti preporučenim pismom (stav 4.). Odredbama člana 10 stav 1. navedenog Zakona je propisano da ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom da zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima.

U konktretnom slučaju, pravilno je drugostepeni sud primenio citirano materijalno pravo kada je odbio tužbeni zahtev dajući za svoju odluku razloge koje u svemu prihvata i ovaj sud. Neophodan uslov koji mora biti ispunjen da bi vlasnik poljoprivrednog zemljišta mogao da ga proda je da je to zemljište prethodno ponudio vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. Tužena BB je lično tužiocu dostavila pismenu ponudu po osnovu prava preče kupovine koja je sadržala sve neophodne podatke o nepokretnostima koje se prodaju, sa navodom da se zajedno prodaju i kuća i okućnica i zemljište, kao i ukupna kupoprodajna cena i predočila mu to pismeno. Tužilac nije bio zainteresovan za kupovinu kuće, već je želeo da kupi samo poljoprivredno zemljište, pa to pismeno nije potpisao. Volja i namera tužene da svu svoju imovinu proda istovremeno bila je jasna i nedvosmislena od samog početka prodaje, što proizilazi iz dokaza izvedenih tokom postupka. Kako je smisao zakonskih odredbi koje regulišu pravo preče kupovine da imalac tog prava bude obavešten o nameri i uslovima prodaje i da njemu bude prvobitno ponuđeno zemljište što je u konkretnom slučaju ispunjeno, to se neosnovano u reviziji navodi i insistira da zbog toga što pismena ponuda nije tužiocu poslata preporučeno, forma nije ispunjena. Zakon propisuje dostavu ponude i izjave o prihvatanju preporučenim pismom iz razloga da bi postojao pisani trag da su prethodne imperativne odredbe zakona ispunjene, a ne da bi se zbog toga isticao nedostatak forme u situaciji kada je utvrđeno da je pismena ponuda lično odneta i predočena nosiocu prava preče kupovine. Ponuda nije prihvaćena jer je tužilac bio zainteresovan za delimičnu kupovinu onoga što je ponuđeno, odnosno za kupovinu samo određenih poljoprivrednih parcela, a on kao imalac prava preče kupovine nema i ovlašćenja da utiče i određuje sadržinu i predmet ponude i postavlja uslove u skladu sa svojim potrebama, u skladu sa čim je i podneo tužbu uplaćujući u depozit vrednost nepokretnosti koje potražuje, a ne vrednost svih prodatih nepokretnosti. Kako je utvrđeno da tužilac nije bio zainteresovan za kupovinu celokupnog imanja tužene, ukazivanje na propust da se ponuda pošalje putem preporučene pošiljke, nije od uticaja na valjanost zaključenog kupoprodajnog ugovora između tuženih čiji se poništaj u ovoj parnici traži. Takođe, neosnovano je ukazivanje u reviziji na odluku ovog suda, s obzirom da je u navedenoj odluci akcenat bio na pitanju od kog momenta počinje da teče rok za podnošenje tužbe zbog povrede prava preče kupovine, a ne pitanje povrede forme ponude, što nije ni bio predmet raspravljanja u toj odluci. Zbog iznetog, neosnovani su navodi revizije o pogrešnoj primeni materijalnog prava.

Kako se ni ostalim navodima revizije pravilnost pobijane presude ne dovodi u sumnju Vrhovni kasacioni sud je primenom odredbe člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku odlučio kao u izreci.

Predsednik veća-sudija

Jasminka Stanojević, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić