Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 3358/16 od 08.12.2016. godine, stavom prvim izreke, žalba je delimično usvojena i delimično odbijena a presuda Osnovnog suda u Novom Sadu P 6912/12 od 31.05.2016. godine preinačena tako što je odbijen tužbeni zahtev kojim je traženo da se utvrdi da je ništav i bez pravnog dejstva ugovor o kupovini stana broj ... projektovane površine 46,90m2, na ... spratu ... objekta u ..., ulica ... ... sagrađenog na parceli ... KO ..., koji je zaključen 05.06.2012. godine između tuženog VV kao investitora i prodavca sa jedne strane i tužene BB kao kupca sa druge strane, na kom su ugovorne strane overile potpise pred Osnovnim sudom u Novom Sadu pod brojem Ov.3. ... dana 05.06.2012. godine, i zahtev kojim je traženo da se utvrdi da je ništava i bez pravnog dejstva založna izjava od 01.08.2012. godine na kojoj je, u svojstvu založnog dužnika, tuženi VV overio svoj potpis pred Osnovnim sudom u Novom Sadu pod brojem Ov.1 ... dana 02.08.2012. godine u cilju obezbeđenja potraživanja BB kao založnog poverioca, na osnovu ugovora o kupovini stana u izgradnji Ov.3 broj ... od 08.06.2012. godine zaključenog sa VV, na iznos od 900.000,00 dinara, sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom, a na osnovu koje je dozvoljen upis izvršne vansudske hipoteke na pravu korišćenja na parceli ... KO ... u ulici ... ... na objektu u izgradnji koji VV kao investitor gradi na parceli broj ... KO ..., ... ..., a na osnovu pravnosnažnog rešenja o odobrenju za izgradnju broj … od 26.05.2009. godine, dok je u preostalom pobijanom usvajajućem delu i delu odluke o troškovima parnice (stavovi četiri i šest izreke) ista presuda potvrđena. Stavom drugim izreke, obavezan je tužilac da tuženoj BB naknadi troškove žalbenog postupka u iznosu od 90.600,00 dinara u roku od 15 dana.

Protiv navedene pravnosnažne presude donete u drugom stepenu - dela kojim je preinačena presuda prvostepenog suda, tužilac je blagovremeno izjavio reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Tužena BB je podnela odgovor na reviziju.

Odlučujući o osnovanosti revizije, u smislu člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik Republike Srbije“, broj 72/11 ... 55/14 - ZPP), Vrhovni kasacioni sud je našao da je revizija osnovana.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tuženi VV je bio investitor izgradnje zgrade u ulici ... (ranije ...) u .... Tužena BB kao kupac je sa tuženim VV kao prodavcem zaključila 05.03.2007. godine predugovor o kupoprodaji stana u izgradnji površine 31,21m2 na ... spratu ... zgrade u ulici ... broj ...-... u ... (označenog kao stan ...). Potpisi ugovarača na predugovoru nisu overeni od strane suda. Izgradnja zgrade započeta je u drugoj polovini 2009. godine. Izvođač građevinskih radova bilo je „ DD“ iz ... . Tuženi VV nije imao novca za kupovinu građevinskog materijala i plaćanje radova izvođaču, zbog čega se sa direktorima tužioca i privrednog društva - izvođača radova dogovorio da se građevinski materijal nabavlja od tužioca i plati novcem ostvarenim prodajom stanova u zgradi ili kompenzacijom - predajom stana. S`tim u vezi, između tuženog VV kao prodavca i privrednog društva - izvođača radova kao kupca zaključen je ugovor Ov ... od 02.11.2009. godine o prodaji stana broj ... površine 36,96 m2 na ... spratu stambenog objekta u ulici ... ... u ..., po ceni od 790 po jednom m2, za koju je u samom ugovoru konstatovano da je isplaćena. Aneksom tog ugovora Ov ... od 27.07.2010. godine tuženi VV se obavezao da stan - predmet ugovora o prodaji Ov ... od 02.11.2009. godine, preda u posed novom kupcu - tužiocu, koji je istog dana sa „DD“ iz ..., kao prodavcem, zaključio ugovor Ov ... o prodaji stana broj ... u ulici ... ... u ... po ceni isplaćenoj kompenzacijom tužiočevih potraživanja od prodavca, i ugovoreno da će tužioca u posed stana po završetku izgradnje uvesti investitor - tuženi VV. Tužilac je u posed stana stupio krajem 2010. godine, tako što je direktor privrednog društva - izvođača radova u prisustvu investitora - tuženog VV, direktoru tužioca predao ključeve. Izvođač radova je početkom 2011. godine prekinuo gradnju i povukao obezeđenje gradilišta koje je angažovao. Pošto tuženi VV nije angažovao novo obezbeđenje, građevina je izvesno vreme bila neobezbeđena. Polovinom 2011. godine direktor tužioca je obišao stan i na vratima zatekao zalepljenu cedulju sa brojem telefona ĐĐ - sina tužene BB. Na njegov poziv javio se EE - otac ĐĐ i suprug tužene BB, i u tom razgovoru saopštio direktoru tužioca da je taj stan njegova supruga kupila od tuženog VV još tokom 2007. godine. Tuženi su 05.06.2012. godine zaključili ugovor o kupoprodaji stana (označenog brojem ...), na kojem su potpisi ugovarača istog dana overeni kod suda, pod Ov ... . U ugovoru je konstatovano da je ugovorena cena od 900.000,00 dinara isplaćena u celosti i da je kupac - tužena BB preuzela stan u viđenom, sirovom, stanju i obavezala se da će ga završiti o svom trošku. Predmet svih navedenih ugovora je isti stan koji se nalazi na ... spratu zgrade ... od dolaznog stepeništa, .... iz pravca stepeništa. Prilikom uvođenja tužene BB u posed stan je zatečen bez ulaznih vrata, koje je tužena postavila o svom trošku. U dogovoru sa novim izvođačem radova ta vrata je skinuo direktor tužioca i postavio nova. Tim povodom tužena BB je protiv tužioca pokrenula državinski spor koji je pravnosnažno okončan odlukom o odbijanju njenog tužbenog zahteva. Tuženi VV je 01.08.2012. godine sačinio založnu izjavu Ov ... od 02.08.2012. godine kojom je tuženoj BB dao bezuslovnu i neopozivu saglasnost za upis izvršne vansudske hipoteke na pravu korišćenja katastarske parcele ... KO ... i objektu koji gradi na tom zemljištu, radi obezbeđenja njenog potraživanja iz ugovora o kupoprodaji Ov ... od 05.06.2012. godine u iznosu od 900.000,00 dinara, za slučaj da joj do 01.06.2013. godine ne bude omogućena uknjižba prava svojine na stanu. Tužena BB je na osnovu navedene založne izjave podnela 03.08.2012. godine zahtev za upis hipoteke, a 06.06.2014. godine izvršen je upis zabeležbe prvenstva reda za budući upis. Tuženi VV je 07.11.2013. godine dao i overenu pismenu izjavu kojom potvrđuje da je tužena BB stekla pravo svojine na stanu po kupoprodajnom ugovoru od 05.06.2012. godine, a u parnici koju je protiv njega pokrenula tužena priznao je tužbeni zahtev. Pravnosnažnom presudom Osnovnog suda u Novom Sadu P 1430/14 od 25.02.2014. godine utvrđeno je pravo svojine tužene BB na spornom stanu. Tužena BB se od početka 2015. godine nalazi u posedu stana.

Na osnovu ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je utvrdio ništavost ugovora o kupoprodaji Ov ... od 05.06.2012. godine i založne izjave Ov ... od 02.08.2012. godine, i obavezao tuženu BB da se iseli iz stana i preda ga tužiocu. Po nalaženju tog suda, koji se poziva na načelo savesnosti i poštenja i načelo zabrane zloupotrebe prava, sporni kupoprodajni ugovor je ništav jer tuženi VV nije mogao raspolagati stanom na kojem nije bio vlasnik, dok je ništavost njegove založne izjave direktna posledica ništavosti označenog kupoprodajnog ugovora zato što je izjava data kao sredstvo obezbeđenja potraživanja tužene BB iz tog ugovora.

Drugostepeni sud je, odlučujući o žalbi tužene BB, preinačio prvostepenu presudu u delu kojim je odlučeno o ništavosti spornog ugovora i založne izjave, tako što je ove tužbene zahteve odbio. Po shvatanju tog suda, sporni kupoprodajni ugovor nije ništav pravni posao jer je zaključen u formi propisanoj članom 4. stav 1. tada važećeg Zakona o prometu nepokretnosti, a ne postoji ni jedan razlog za njegovu ništavost u smislu člana 103. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, dok iz utvrđenih činjenica ne proizilazi neki razlog za ništavost založne izjave tuženog VV kojom inače nije povređeno nijedno tužiočevo pravo, pošto upis vansudske hipoteke nije izvršen.

Po nalaženju Vrhovnog kasacionog suda, osnovano se revizijom tužioca ukazuje da je drugostepeni sud u ovom slučaju pogrešno primenio materijalno pravo i da je zato propustio da ceni sve činjenice bitne za odluku o tužbenim zahtevima za utvrđenje ništavosti kupoprodajnog ugovora i založne izjave tuženog VV.

Odredbom člana 103. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima je propisano da je ugovor koji je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima ništav, ako cilj povređenog pravila ne upućuje na neku drugu sankciju ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo. Načelo savesnosti i poštenja je deo javnog poretka i dobrih običaja, pa zato ne može biti zanemareno pri oceni punovažnosti pravnih poslova. Odredbom člana 12. Zakona o obligacionim odnosima izričito je propisano da su u zasnivanju obligacionih odnosa i ostvarivanju prava i obaveza iz tih odnosa stranke dužne da se pridržavaju načela savesnosti i poštenja. Ovo načelo se javlja kao posledica uske povezanosti morala i prava, tako što kao neka vrsta standarda dopunjuje i zajedno sa normama pozitivnog prava reguliše određene odnose, zato što i ono što nije zabranjeno može da ne bude pošteno.

U konkretnom slučaju drugostepeni sud je, odlučujući o žalbi tužene BB, ovo načelo cenio samo pri utvrđenju koji od kupaca iz više zaključenih ugovora o kupoprodaji istog stana ima jači pravni osnov, odnosno samo u pogledu pravilnosti odluke o tužbenom zahtevu kojim je traženo iseljenje tužene BB iz predmetnog stana. Međutim, propustio je da isto načelo primeni i kod ocene punovažnosti osporenog ugovora o kupoprodaji, uzimajući u obzir sve utvrđene činjenice u pogledu vremena zaključenja tog ugovora i znanja tuženih da je stan koji je predmet tog ugovora već bio predmet ranije zaključenog ugovora o kupoprodaji. Zbog toga se za sada ne može prihvatiti zaključak drugostepenog suda da ne postoji ni jedan razlog za ništavost spornog ugovora o kupoprodaji iz člana 103. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima.

Isti propust drugostepeni sud je učinio i u pogledu odluke o zahtevu za utvrđenje ništavosti založne izjave tuženog VV. Založnu izjavu može dati samo vlasnik nepokretnosti, u smislu člana 14. Zakona o hipoteci. S`toga je, u situaciji kada je tuženi VV dao založnu izjavu u korist tužene BB, iako je već izvršio prenos prava na spornom stanu, bilo nužno ceniti savsnost tuženih, naročito hipotekarnog poverioca u pogledu njenog saznanja da je pre davanja založne izjave tom nepokretnošću već raspolagano od strane davaoca te izjave. Nije prihvatljiv zaključak drugostepenog suda da spornom založnom izjavom nije povređeno ni jedno tužiočevo pravo zato što upis hipoteke nije izvršen, s`obzirom da nisu uzete u obzir sve okolnosti slučaja - da je reč o zgradi u izgradnji koja nije upisana u katastar nepokretnosti i da je, po zahtevu tužene BB za zabeležbu hipoteke na osnovu sporne založne izjave, u listu nepokretnosti ... KO ... izvršen upis zabeležbe prvenstva za budući upis.

Iz navedenih raloga, pobijana nižestepena presuda je morala biti ukinuta i predmet vraćen drugostepenom sudu na ponovno odlučivanje o žalbi tužene BB.

U postupku ponovnog odlučivanja o žalbi drugostepeni sud će, imajući izloženo u vidu, na osnovu utvrđenih činjenica oceniti pravilnost prvostepene presude u pogledu odluka o tužbenim zahtevima za utvrđenje ništavosti kupoprodajnog ugovora koji su tuženi zaključili i ništavosti založne izjave tuženog VV, sa aspekta zakonom propisanog načela savesnosti i poštenja kao dela javnog poretka i dobrih običaja, u vezi sa citiranom odredbom člana 103. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima.

Ukinuta je i odluka o troškovima postupka po žalbi, jer zavisi od konačnog ishoda tog postupka.

Shodno izloženom, na osnovu člana 416. stav 2. ZPP, odlučeno kao u izreci.

Predsednik veća - sudija

Branislava Apostolović, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić