U IME NARODA

Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: Zvezdane Lutovac, predsednika veća, Jelene Borovac i Branka Stanića, članova veća, u parnici tužilja AA iz ..., BB iz ..., čiji je punomoćnik Marija Dabić, advokat u ... i tužilje VV iz ..., čiji je punomoćnik Dragan Krajnović, advokat u ..., protiv tuženih GG iz ..., čiji je punomoćnik Miodrag Stević, advokat u ... i DD iz ..., čiji je punomoćnik Nikola Rašić, advokat u ..., radi utvrđenja ništavosti ugovora, odlučujući o reviziji tužilje VV, izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Beogradu broj Gž 2318/17 od 21.03.2018. godine, u sednici veća održanoj 06.11.2019. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE kao neosnovana revizija tužilje VV izjavljene protiv presude Apelacionog suda u Beogradu broj Gž 2318/17 od 21.03.2018. godine.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Višeg suda u Beogradu broj P 872/11 od 28.10.2016. godine je odbijen tužbeni zahtev tužilja kojim su tražile da se utvrdi da je apsolutno ništav i da ne proizvodi pravno dejstvo ugovor o zajedničkoj gradnji (suinvestiranju) zaključen između tužilja kao investitora i DD kao suinvestitora, overen pred Petim opštinskim sudom u Beogradu pod II/3 Ov br. ../06 dana 16.10.2006. godine. Odbijena su dva predloga tužilja za određivanje privremene mere. Obavezane su tužilje da tuženoj GG na ime troškova parničnog postupka solidarno isplate iznos od 489.750,00 dinara, a tuženom DD iznos od 80.000,00 dinara, sve u roku od 15 dana.

Apelacioni sud u Beogradu je presudom broj Gž 2318/17 od 21.03.2018. godine odbio kao neosnovane žalbe tužilja i potvrdio prvostepenu presudu. Odbio je zahtev tužilje VV za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude drugostepenog suda tužilja VV je izjavila blagovremenu reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava i bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. ZPP učinjenom pred drugostepenim sudom.

Odlučujući o reviziji tužilje VV na osnovu člana 399. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ broj 125/04, 111/09), koji se primenjuje na osnovučlana 506. stav 1. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ broj 72/11 i 55/14), jer je tužba podneta 14.12.2011. godine, Vrhovni kasacioni sud je ocenio da revizija tužilje nije osnovana.

U postupku pred nižestepenim sudovima nije učinjena bitna povreda parničnog postupka iz člana 361. stav 2. tačka 9. Zakona o parničnom postupku, na koju se u revizijskom postupku pazi po službenoj dužnosti. Nije učinjena ni bitna povreda postupka iz člana 361. stav 1. Zakona o parničnom postupku (pogrešno označeno kao član 374. stav 1.), pred drugostepenim sudom zbog koje je revizija izjavljena, ali se ne navodi u čemu se te bitne povrede konkretno sadrže.

Iz utvrđenog činjeničnog stanja proizilazi da su tužilje bile suvlasnice kuće koja se nalazi u ... u ... ulici broj .., sagrađenoj na katastarskoj parceli .. KO ... . Kuća je bila stara, a tužilje nisu imale sredstava da u nju ulažu, pa su odlučile da na toj lokaciji umesto stare sagrade novu. Za taj posao su angažovale tuženu GG za koju su saznale da može da pronađe investitora. Tužilja VV je 23.06.2004. godine, a tužilje AA i BB 01.07.2004. godine u svojstvu investitora su zaključile ugovor o zajedničkoj izgradnji (suinvestiranju) sa GG i ĐĐ u svojstvu investitora. Predmet navedenih ugovora je uređenje međusobnih odnosa investitora i suinvestitora, kao i njihova prava i obaveze povodom rušenja postojećeg objekta i izgradnje novog. Ugovoreno je da suinvestitorima pripadne: AA stan površine 65 m2 i garažno mesto, BB stan površine 65 m2 i garažno mesto po sistemu „Ključ u ruke“, a VV 130 m2 u dve stambene jedinice, jedna ssa 70m2, i druga ssa 60m2 i jedno garažno mesto, da investitor snosi troškove odgovarajućeg smeštaja za suinvestore za period od napuštanja njihovog stana do povratka u novoizgrađene stanove u iznosu od po 250 evra mesečno za 12 meseci unapred, odnosno 500 evra kao i da je investitor ovlašćen od strane suinvestitora da pribavi svu neophodnu pravnu, urbanističku i građevinsku dokumentaciju, da zaključuje neophodne ugovore sa drugim suinvestitorima, projektantima i izvođačima radova u cilju realizacije novog građevinskog objekta iz ugovora, odnosno da investitor sačini izbor najkvalitetnijih izvođača u cilju realizacije pomenutog objekta. Na dan zaključenja ugovora tužilja VV je overenim punomoćjem ovlastila tuženu GG da u ime davaoca punomoćja, a za svoj račun može da preduzme sve potrebne pravne i faktičke radnje radi izgradnje novog stambeno- poslovnog objekta u ... ulica ... broj .. na katastarskoj parceli .. upisana u zknj. uložak .. KO ..., nakon rušenja postojećih starih objekata, a između ostalog i da može da zaključi ugovor o zajedničkom suinvestiranju nepokretnosti. Tužilje AA i BB su 27.11.2005. godine izdale overenu specijalnu punomoć sa ovlašćenjem prema GG. Do realizacije ugovorne obaveze nije došlo jer GG nije imala novca za finansiranje izgradnje (njen prevashodni zadatak je bio pronalažanje investitora i prikupljanja sve neophodne dokumentacije za izgradnju objekta), a ĐĐ se povukao iz tog posla.

Tužilje su i usmeno ovlastila tuženu ĐĐ da ukoliko ona ne može da zida da pronađe odgovarajućeg investitora, ali da i njih mora da upozna sa investitorom. Tužena GG je tokom 2006. godine obavestila tužilje da je našla investitora, te su se tužilje upoznale sa DD kao novim investitorom u njenoj kancelariji i tada im je tužena predočila da će sve zakupnine dobijati od njega, da će on sagraditi ceo objekat. Tada je postignut dogovor da se ne raskidaju prethodni ugovori zaključeni 2004. godine i da će sve obaveze koje su bile definisane tim ugovorom biti prenete u novi ugovor sa DD. Tužena GG je 16.10.2006. godine u ime tužilja kao investitora zaključila ugovor o zajedičkoj izgradnji (suinvestiranju) sa DD kao investitorom. Ugovorom su regulisana međusobna prava i obaveze ugovornika povodom rušenja postojećeg objekta i izgradnje novog na pomenutoj parceli. Navedenim ugovorom je između ostalog predviđeno da suinvestitorima pripada i to tužilji VV dve stambene jedinice i dva garažna mesta, odnosno dvosoban stan površine ssa 50 m2 i trosoban stan površine ssa 70 m2. Tužilji AA dvosoban stan površine 60 m2 i garažno mesto, a tužilji BB, dvosoban stan površine 60 m2. Ugovoreno je da investitor snosi troškove odgovarajućeg smeštaja za suinvestitore za period od napuštanja njihovog stana do povratka u novoizgrađene stanove u iznosu od po 250 evra za 12 meseci unapred, odnosno 500 evra, da je investitor ovlašćen od strane suinvestitora da pribavi svu neophodnu pravnu, urbanističku i građevinsku dokumentaciju i da zaključuje neophodne ugovore sa drugim suinvestitorima, projektantima i izvođačima radova u cilju realizacije novog građevinskog objekta iz ugovora. Novi objekat je u pretežnom delu završen. U stanovima koji su pripali tužiljama nisu ugrađene pločice u kupatilu i nije postavljen parket u sobama.

Na osnovu ovako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su zaključili da se ovlašćenje tužene GG da zaključi sporni ugovor zasniva na punomoćjima koje su tužilje dala tuženoj kroz ugovore o zajedničkoj gradnji (suinvestiranju), overene 23.06.2004. i 01.07.2004. godine, obzirom da ovi ugovori pored saglasnosti volja ugovornih strana o zajedničkoj izgradnji novog objekta na mestu starog u suvlasništvu tužilja, sadrže i izjavu volja tužilja (punomoćja), da tužena GG može da zaključi neophodne ugovore sa drugim suinvestitorima u cilju realizacije novog građevinskog objekta iz ugovora. Zaključili su da punomoćja koja su izdata u pismenoj formi i za zaključenje ugovora o građenju sadrže sve neophodne elemente iz člana 84, 99. i 90. Zakona o obligacionim odnosima, te da zaključenjem spornog ugovora od 16.10.2006. godine tužena GG kao punomoćnik tužilje (zaključila ga sa tuženim DD), nije prekoračila granice izdatih ovlašćenja jer je preduzela pravni posao za koji je bila izričito ovlašćena (član 91. ZOO), pa ugovor nije zaključen protivno prinudnim propisima.

Neosnovano se revizijom tužilje VV osporava pravilnost primene materijalnog prava. Pravilan je zaključak nižestepenih sudova da sporni ugovor od 16.10.2006. godine zaključen između tužilja putem punomoćnika GG sa tuženim DD nije ništav u smislu člana 103. Zakona o obligacionim odnosima. Naime, tužilja VV je kao suinvestitor zaključila 23.06.2004. godine sa tuženom GG i ĐĐ kao investitorima ugovor o zajedničkoj gradnji (suinvestiranju). Tužilja je ustupila svoje pravo gradnje investitorima (član 1. ugovora). Takođe je ovlastila investitore između ostalog da zaključuju neophodne ugovore sa drugim suinvestitorima u cilju realizacije novog građevinskog objekta iz ovog ugovora. Koristeći se ovlašćenjem iz člana 4. ovog ugovora investitor, GG je zaključila sporni ugovor sa tuženim DD 16.10.2006. godine. Tužilja je bila obaveštena (kao i druge dve tužilje), da tužena GG traži novog investitora te da ga je pronašla u ličnosti DD, susrele su se sa njim i usmeno se dogovarale o budućim odnosima. Tužilja je prihvatila predlog tužene GG da se ne raskidaju prethodni ugovori zaključeni 2004. godine i da će sve obaveze koje su bile definisane tim ugovorom biti prenete u novi ugovor sa DD. Prema tome, ugovor zaključen 23.06.2004. godine je ostao na snazi, a time i ovlašćenje koje je revident dala GG da može sa drugim suinvestitorom da zaključi ugovor što je ona i učinila. Tužilja se ovom prilikom nije ponašala u smislu člana 18. Zakona o obligacionim odnosima (pažnja dobrog domaćina) kada je pristala da novi ugovor sa DD zaključi u njeno ime tužena GG, a da se ona kao suinvenstitor prethodno ne upozna sa detaljima ugovora. Pristala je i na to da se ne raskida prethodni ugovor u kome je suinvestitor bio i ĐĐ. To je bila njena volja i zato se nakon dovršetka objekta i prijema državine stanova od strane DD ne može pozivati na ništavost ugovora. Investitor GG se članom 4. obavezala da tužilji VV nadoknadi svu eventualnu štetu koja bi mogla nastati mogućem nepridržavanjem uslova, kvaliteta i obima radova određenim urbanističkim uslovima i odobrenjem za gradnju. Revident se nije koristila ovim pravom iako je očigledno nezadovoljna što je dobila stanove manje površine od one koja je bila ugovorena članom 11. ugovora od 23.06.2004. godine. Vrhovni kasacioni sud je zaključio da je pravilan zaključak nižestepenih sudova da sporni ugovor nije ništav jer je tužena GG kao punomoćnik tužilje (kao i druge dve tužilje) preduzela pravni posao za koji je bila izričito ovlašćena (član 91. Zakona o obligacionim odnosima).

Pravilno su se nižestepeni sudovi izjasnili da punomoćje koje je dala revident VV i koja je overen pred Prvim opštinskim sudom u Beogradu 23.06.2004. godine, nije specijalna punomoć da bi morala da sadrži elemente ugovora koji će biti zaključen na osnovu njega, a što revident tokom postupka pokušava da dokaže, pa te navode ponavlja i u reviziji. Drugostepeni sud je dao dovoljno jasne i detaljne razloge zašto ovu tvrdnju ne prihvata. Što se tiče naknadnog odobrenja ugovora konkludentnim radnjama revidenta o čemu su se nižestepeni sudovi izjasnili, osnovano se u reviziji primećuje da se naknadno odobrenje iz člana 88. ZOO daje u istoj formi u kojoj je zaključen ugovor o zajedničkoj gradnji (suinvestiranju), a što nije bilo u konkretnom slučaju. Međutim, ponašanje svih tužilja uključujući i revidenta sagledano u celini počevši od predaje ključeva od svoje nekretnine radi rušenja, tuženom DD, primanje najma za stanovanje od ovog tuženog, dogovaranje oko završetka radova i konačno primanjem u posed stanova od tuženog je takvo da govori u prilog zaključka da se revident nije ponašala u skladu sa načelom pažnjom dobrog domaćina u odnosu na svoju poziciju. Očekivala je površinu stanova iz ugovora zaključenim 23.06.2004. godine, a da nije ni tražila da vidi sporni ugovor kojim je ugovorena manja povrašina stanova. Održavala je u uverenju tužene (izgradnja je proces koji traje i mogla je i neposredo da uoči koja veličina stanova se gradi), da prihvata ispunjenje obaveze koje je drugotuženi preuzeo zaključenjem spornog ugovora. Činjenica je da u formalnom smislu tužilja nije naknadno konkludentnim radnjama odobrila zaljučeni ugovor jer to nije zakonita forma odobrenja, ali njeno ponašanje ne može da uživa pravnu zaštitu.

Pravilna je i odluka o troškovima postupka doneta na osnovu članova 149. stav 1. i 150. stav 2. Zakona o parničnom postupku.

Vrhovni kasacioni sud je iz navedenih razloga ocenio da revizija tužilje nije osnovana, pa je odlučio kao u izreci na osnovu člana 404. stav 1. Zakona o parničnom postupku.

Predsednik veća - sudija

Zvezdana Lutovac,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić