Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilac je izjavio reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu odluku primenom člana 408. ZPP u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. ZPP, pa je našao da je revizija osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stava 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema do sada utvrđenom činjeničnom stanju, u list nepokretnosti ... KO ... na parceli ... upisano je zemljište pod zgradom objektom Bulevar oslobođenja ... u površini od 1704m2 i građevinska parcela poršine 21m2, zemljište u privatnoj svojini, na kojoj se nalazi stambena zgrada za kolektivno stanovanje, spratnosti P+8+PK, objekat ima odobrenje za upotrebu i nosioci prava na objektu su vlasnici posebnih delova, oblik svojine mešovito, obim udela zajednički. U V listu 2. deo, upisana je zgrada broj 1 na broju ulaza 50, poslovni prostor broj 1 - jedna prostorija za koju nije utvrđena delatnost površine 69m2 i poslovni prostor broj 2 - jedna prostorija za koju nije utvrđena delatnost u površini od 17m2, oba u svojini Republike Srbije, korisnik Grad Novi Sad. Prema stanju na licu mesta, ispred poslovnog prostora broj 2 dograđen je poslovni prostor u širini od 4,40m i dužini 3,50m, enterijerski rešen tako da predstavlja sastavni deo postojećeg poslovnog prostora, na koji način je površina poslovnog prostora povećana za 15,40m2. Sa dvorišne strane zgrade formiran je poslovni prostor ispred erkera zgrade zatvaranjem tj. zaziđivanjem prostora koji diktiraju konstruktivni elemnti zgrade (armiranobetonska platna), na koji način je dobijen poslovni prostor koji se nalazi u prizemlju zgrade širine 4,40m dužine 3,50m, površine 15,40m2. Predmetne (dograđene) prostorije koje se nalaze na parceli ... na kojoj se nalazi stambena zgrada, nastale su od zajedničkih delova stambene zgrade Bulevar oslobođenja ... u ..., tako što su iskorišćeni konstruktivni elementi zgrade i pripojene su poslovnim prostorima 1. i 2.. Pre adaptacije i dogradnje vlasnici posebnih delova koristili su prostor sa dvorišne strane za ostavljanje bicikala, dok su prostor sa ulične strane koristili za održavanje skupštine stanara. Gradnja je dovršena u toku 2003. godine. JP Poslovni prostor Novi Sad je 11.03.2010. godine, kome su poslovni prostori 1. i 2. povereni na upravljanje od strane tuženog, je podneo Gradskoj upravi za opšte poslove zahtev za naknadno izdavanje građevinske dozvole radi ozakonjenja dogradnje poslovnog prostora u prizemlju stambenog objektu u ... Bulevar oslobođenja ..., a tužiocu, tada skupštini stanara Bulevar oslobođenja ..., priznato je svojstvo stranke u tom postupku zaključkom od 13.03.2014. godine. Tužba u ovoj pravnoj stavri podneta je 30.12.2016. godine.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja prvostepeni sud je zaključio da dograđene prostorije koje su pripojene poslovnim prostorima 1. i 2. (dograđeni dvorišni i ulični prostor) predstavljaju zajedničke delove stambene zgrade odnosno zajedničke prostorije stambene zajednice Bulevar oslobođenja ... u ... i odlučio usvajanjem tužbenog zahteva. Drugostepeni sud je zauzeo stanoviše suprotno prvostepenom sudu, nalazeći da je graditelj nesavestan jer je znao da gradnju vrši na tuđem zemljištu i korišćenjem zajedničkih delova stambene zgrade u smislu člana 25. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa (ZOSPO), te da je u konkrentom protekao prekluzivni rok iz člana 25. stav 4. istog zakona jer je gradnja dovršena tokom 2003. godine, zbog čega je preinačio prvostepenu presudu i odbio tužbeni zahtev.

Revizijom se osnovano ističe da je drugostepenom presudom materijalno pravo pogrešno primenjeno, usled čega je činjenično stanje ostalo i nepotpuno utvrđeno. Naime, dogradnjom tuđeg građevinskog objekta, ne stiče se pravo svojine pa time ni pravo korišćenja, osim ako su stranke tako ugovorile. Samo izuzetno, ako je vlasnik znao za dogradnju i tome se nije protivio, savestan graditelj stiče pravo svojine na posebnom delu zgrade nastalom dogradnjom a koji predstavlja zasebnu celinu (shodna primena pravila iz člana 24 ZOSPO).

U konkretnom slučaju, predmet spora su izgrađeni prostori nastali dogradnjom zajedničkih delova stambene zgrade koji se nalaze na parceli ... na kojoj se nalazi stambena zgrada i nastali su dogradnjom zajedničkih delova stambene zgrade Bulevar oslobođenja ... u ..., tako što su iskorišćeni konstruktivni elementi zgrade i pripojeni su poslovnim prostorima 1. i 2. upisanim u javne evidencije kao vlasništvo RS, sa pravom korišćenja tuženog Grada Novog Sada.

Prema članu 19. stav 2 ZOSPO, na zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine. To znači da zajedničari imaju pravo da delove zgrade uz koje ide pravo zajedničke svojine drže, koriste i da sa njima raspolažu. Raspolaganje zajedničkim delovima zgrade podrazumeva prenos prava svojine trećem licu nad zajedničkim delovima zgrade u cilju dogradnje, nadziđivanja, pripajanja ili pretvaranja zaključenjem ugovora između zgrade i trećeg lica u tom cilju ali i prethodno donošenje odluke zgrade o takvom aktu raspolaganja u skladu sa zakonskim propisima kao vid izričito date saglasnosti zajedničara.

Imajući u vidu sve do sada navedeno, posebno da se u konkretnom radi o dogradnji zajedničkih delova stambene zgrade, potrebno je bilo utvrditi okolnosti koje su dovele do izvedene dogranje i vreme kada je sporni odnos nastao, te zavisno od toga da li je između stranaka eventualno postojao ugovor (sporazum) o dogradnji predmentih zajedničkih delova zgrade i prenošenju izgrađenih prostora na taj način u svojinu pripajanjem postojećim poslovnim prostorima, čiji je korisnik tuženi, odnosno da li je u tom cilju data saglasnost vlasnika posebih delova stambene zgrade saglasno članu 19 ZOSPO i važećim zakonskim propisima kojima je uređeno njihovo pravo na raspolaganje zajedničkim delom zgrade (dogradnjom). Umesto toga drugostepeni sud je pobijanu odluku zasnovao na oceni nesavesnosti graditelja (znao je da gradi na tuđem zemljištu i korišćenjem zajedničkih delova stambene zgrade), što nije dovoljno za pravilno razrešenje ove pravne stvari.

Naime, navedene okolnosti su od značaja u pogledu utvrđenja osnovanosti zahteva tužioca, jer ukoliko sporazum stranaka nije postojao, odnosno saglasnost nije data a graditelj je nesavestan, prostori nastali dogradnjom predstavljali bi zajedničke delove stambene zgrade saglasno članu 9 i 19 ZOSPO, a time i zajedničke prostorije tužioca kao stambene zajednice. Pri tom, treba imati u vidu da saglasnost u kontekstu navedenog može postojati i ukoliko nisu preduzete potrebne radnje od strane vlasnika posebih delova stambene zgrade u upravnom postupku pokrenutom od strane graditelja, u cilju sprečevanja ozakonjenja izradnje prostora nastalog dogradnjom (prećutna saglasnost).

U ponovnom postupku, drugostepeni sud će, polazeći od primedaba izraženih u ovom rešenju potpuno utvrditi činjenično stanje od koga zavisi pravilna primena materijalnog prava kako bi o žalbi tuženog doneo pravilnu i zakonitu odluku.

Iz navedenih razloga odlučeno je kao u izreci primenom člana 416. stav 3. ZPP.

Predsednik veća - sudija

Vesna Popović, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić