Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijano rešenje na osnovu člana 398. u vezi člana 412. ZPP, pa je našao da je revizija osnovana.

Rešenjem o eksproprijaciji nadležnog organa Opštine Šid od 18.05.2005. godine eksproprisane su u korist državne svojine radi izgradnje graničnog prelaza ... nekretnine i to poslovni objekat sagrađen na kp. br. .../... građevinsko izgrađeno zemljište u površini od 109m² KO ... sa pravom svojine predlagača prvog reda – poslovnog objekta od 37,28m² i predlagača drugog reda površine 48m² u kojima su oni obavljali ... delatnost. Na mestu postojanja ranijih objekata sagrađen je novi poslovni građevinski objekat. Pokušaj sporazumnog određivanja naknade nije uspeo (predlagači su tražili poslovni prostor na istom mestu). Dana 19.08.2005. godine izvršen je uviđaj na licu mesta radi obezbeđenja dokaza o vrednosti nepokretnosti. Prva procena tržišne vrednosti eksproprisanih poslovnih objekata izvršena je 22.11.2007. godine (veštačenje veštaka Milana Grčića) a zatim je obavljeno veštačenje od strane Zavoda za sudska veštačenja iz Novog Sada od 25.06.2014. godine. Lokal prvog predlagača površine od 37,28m² procenjen je na 11.238.654,19 dinara (2.561,20 evra po m²), a lokal drugog predlagača procenjen je na 14.621.103,23 dinara odnosno na 124.218,20 evra ukupno). Prvostepeni sud je prihvatio nalaz veštaka Zavoda za sudska veštačenja smatrajući da je zasnovano na pravilima struke i da je argumentovano obrazložen; da je osnov za procenu građevinske odnosno tržišne vrednosti veštacima je poslužio laborat za obezbeđenje dokaza koji je sačinjen za sve poslovne objekte; odbijen je prigovor protivnika predlagača da je utvrđena tržišna cena nerealna i previsoka; da je veštak prilikom određivanja tržišne vrednosti primenjivao komparativnu i troškovnu metodu i da je na raspolaganju imao podatke o prodaji poslovnog prostora – zidanog objekta na graničnom prelazu ..., da na tržišnu vrednost utiče činjenica da su lokali bili na autoputu, da je prilikom procene tržišne vrednosti po troškovnoj metodi veštak koristio podatke o starom sistemu građenja objekta, stanju i funkcionalnosti, ulaganje u investicioni i tekuća održavanja, građevinskoj vrednosti novoizgrađenih objekata, stepenu amortizacije i prometu sličnih objekata na tržištu. Poreska uprava – Filijala u ... nije vršila procenu građevinskog zemljišta poslovnog prostora niti građevinskih objekata na graničnom prelazu ....

Osnovano se u reviziji ukazuje da je metodologija utvrđivanja tržišne naknade pogrešna i da je nalaz veštaka građevinske struke (Zavod za veštačenja) nedovoljno obrazložen i nejasan jer nisu bliže objašnjeni parametri za utvrđivanje tržišne vrednosti nepokretnosti.

Naime, tržišna vrednost se definiše kao novčana suma za koju se imovinu (u ovom slučaju građevinsko poslovni objekat) može prodati ili je razmeniti na otvorenom i konkurentnom tržištu pod normalnim okolnostima i dobrovoljno između zainteresovanih strana. Metodologija procene vrednosti nepokretnosti zasniva se na troškovnom metodu (građevinska vrednost objekta sa korekcijama), komparativnom metodu (upoređenje tržišnih vrednosti iz ugovora o prometu) i metodu kapitalizacije dohotka (prihod).

U konkretnom slučaju veštačenje jeste formalno izvršeno po izloženim principima, ali iz nalaza i mišljenja uopšte nije jasno kako je veštak utvrdio (na osnovu kojih parametara) građevinsku vrednost objekta (cene konstrukcije, zanatskih završnih radova i instalacija - strana šest nalaza), niti su dovoljno objašnjeni korektivni faktori (lokacija, korisna površina, faktor za poslovne objekte, faktor kvaliteta, usklađenosti, izgrađenosti). Prvostepeni sud nije utvrdio da li postoji građevinska i upotrebna dozvola, da li je objekat izgrađen od strane predlagača ili kupljen. Po Pravilniku o načinu utvrđivanja osnovice poreza na imovinu i prava na nepokretnostima koji su u nedostatku pravila o načinu utvrđivanja tržišne vrednosti mogao po analogiji primeniti i u postupku veštačenja (''Službeni glasnik RS'' 38/2001... 27/2011), montažni objekti su manje vredni od građevinske vrednosti zgrada od tvrdog materijala (montažni objekti imaju 150 bodova, a zgrade od tvrdog materijala 300 bodova).

Ako je zemljište na kome su se nalazili poslovni objekti i bili u režimu državne svojine, predlagači nemaju prava na tržišnu naknadu za zemljište koje se nalazi pod zgradom i koje služi za redovnu upotrebu.

Tržišna vrednost objekta po članu 42. Zakona o eksproprijaciji određuje se prema stanju stvari u vreme kada je izvršena eksproprijacija, a cena u vreme presuđenja, a ne prema tržišnoj vrednosti novosagrađenih poslovnih objekata.

Na osnovu člana 416. stav 2. ZPP odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća sudija

Predrag Trifunović,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić