Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tuženi su izjavili blagovremenu reviziju, zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu, primenom odredbe člana 408., u vezi člana 403. stav 2.tačka 3. Zakona o parničnom postupku (''Službeni glasnik RS'' br. 72/11...18/20), i utvrdio da je revizija neosnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, a u postupku pred drugostepenim sudom nisu učinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka propisane odredbom člana 407.stav 1. tačke 2. i 3. istog Zakona, na koje revidenti u reviziji ukazuju.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilja BB i njen supružnik, sada pok. DD, čiji je pravni sledbenik tužilja AA (kćerka), su 70-tih godina prošlog veka nelegalno izgradili objekte na parcelama br. ..., njiva 3.klase od 20 a 12 m2, upisana u LN ... KO ..., parceli br. ..., njiva 3.klade od 19a 53 m2 i parceli br. .../... koja je javna svojina Grada Zrenjanina. U svojstvu prodavaca, oni su sa tuženima, tokom 2014.godine, vodili pregovore o prodaji nelegalno izgrađenih objekata i parcela na kojima su izgrađeni, tako što je postignuta saglasnost da kupoprodajna cena iznosi 10.000 evra i da će stranke kupoprodajni ugovor da zaključe nakon ''sređivanja imovinsko-pravnih odnosa''. Počev od marta meseca 2014.godine, tuženi su se uselili u predmetne nekretnine koje od tada koriste, međutim, tužiocima nisu isplatili kupoprodajnu cenu. Dogovorom zaključenim između prodavca DD i kupca GG, 09.08.2014. godine, koji su potpisali svedoci ĐĐ i EE, ugovoreni su bitni elementi ugovora o kupoprodaji i to predmet i cena od 10.000 evra, tako što je isplata dogovorena do momenta rešenja imovinsko-pravnih odnosa, „a ukoliko se do tada ne reše, rok je 31.12.2015. godine“. Presudom Osnovnog suda u Zrenjaninu P 735/15 od 26.04.2017. godine, tuženi su obavezani da tužiocu DD predaju u posed 1/2 dela nekretnina upisanih u LN br. ... KO ..., parcelu br. ..., zemljište od 20 a, 12 m2, celu stambenu zgradu izgrađenu bez odobrenja, na parceli br. ... u Ul. ... ... u ..., oslobođenu od svih lica i stvari. Zaključkom javnog izvršitelja Željka Kesića II 5/2018 od 08.10.2018. godine, odbijen je zahtev DD, kao izvršnog poverioca, protiv ovde tuženih, radi predaje poseda stambene zgrade, sa obrazloženjem da je veštak građevinske struke utvrdio da se na parceli br. ... nalazi deo objekta u širini od oko 1 m i u dužini objekta od 12,10 m, koji je bespravno sagrađen, nije uknjižen i nije naveden u katastarskoj dokumentaciji. Pomoćni objekat (garaža i šupa), objekat br. ..., se pretežnim delom nalazi na parceli br. ... koja nije predmet tog izvršnog postupka. Na parceli br. ... nalazi se još i pomoćni objekat – hidroforska kućica i pomoćni objekat – upijajući bunar za fekalnu kanalizaciju. Stoga, ne postoji stambena zgrada na parceli br. ..., što onemogućava sprovođenje izvršenja. Na osnovu rešenja javnog beležnika Mane Majstorović iz Zrenjanina UPP 241-2020 od 22.06.2020. godine, na zaostavštini iza pok. DD, biv.iz ..., koju, između ostalog, čine 3/6 dela nekretnine upisane u LN br. ... KO ..., kat.parc. br. ..., njiva 3.klase, površine 20 a 12 m2 i 2/4 dela nekretnine upisane u LN br. ... KO ..., parcela br. ..., njiva 3.klase, površine 19 a 53 m2, za naslednika je oglašena AA, kćerka ostavioca, u celosti.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, po oceni Vrhovnog kasacionog suda, drugostepeni sud je pravilno odbio prigovor presuđene stvari jer je predmet ranije vođene parnice između pravnog prethodnika tužilje AA i tuženih, bila parcela br. ... KO ..., kao i nekretnina koja je sagrađena na toj parceli, a to nije predmet ove parnice pa nema identiteta predmeta spora. Pravilno su obavezani tuženi da se isele iz stambene zgrade u ..., Ul. ... ..., sagrađene na parceli br. .../..., upisanoj u LN ... KO ..., kao i da predaju u posed tužilji AA 1/2 dela nekretnine uisane u LN ... KO ..., parcelu br. ... od 19 a 53 m2.

Zakon o prometu nepokretnosti (''Službeni glasnik RS'', br. 93/2014 ... 6/2015), u odredbi člana 4., propisuje da se ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje u obliku javno beležnički potvrđene (solemnizovane) isprave. Ugovor koji nije zaključen na način iz stava 1. do 3. tog člana, ne proizvodi pravno dejstvo (stav 4.). Taj zakon stupio je na snagu 01.09.2014. godine, a danom stupanja na snagu tog zakona prestao je da važi Zakon o prometu nepokretnosti (''Službeni glasnik RS'', br. 42/98, 111/09), koji je u odredbi člana 4. stav 1. propisivao da ugovor o prometu nepokretnosti se zaključuje u pismenoj formi, a potpisi ugovarača overavaju se od strane suda. Ugovor koji nije zaključen na način iz stava 1. tog člana zakona, ne proizvodi pravno dejstvo (stav 2.).

Ugovor koji je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima je ništav, ako cilj povređenog pravila ne upućuje na neku drugu sankciju, ili zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo, pošto je tako propisano odredbom člana 103.stav 1. Zakona o obligacionim odnosima. Posledice ništavosti propisane su odredbom člana 104.stav 1.istog Zakona, tako što je u slučaju ništavosti ugovora, svaka ugovorna strana dužna da vrati drugoj sve ono što je primila po osnovu takvog ugovora, a ako to nije moguće ili ako se priroda onoga što je ispunjeno protivi vraćanju, ima se dati odgovarajuća naknada u novcu, prema cenama u vreme donošenja sudske odluke, ukoliko zakon što drugo ne određuje.

U konkretnom slučaju, između parničnih stranaka je sačinjen dogovor o zaključenju kupoprodajnog ugovora koji je trebalo da za predmet ima predmetne nepokretnosti, međutim, ugovor o kupoprodaji nije zaključen, niti su tuženi tužiocima isplatili kupoprodajnu cenu za predmetne nepokretnosti. Pošto, kako u vreme kada su između parničnih stranaka vođeni pregovori i potpisan „dogovor“, tako i nakon useljenja tuženih u nepokretnosti tužilaca (u martu 2014.godine), su zakoni o prometu nepokretnosti propisivali za ugovor o prometu nepokretnosti pisanu formu uz overu potpisa ugovarača od strane suda, odnosno javnog beležnika, sledi da je usmeni ugovor o kupoprodaji ništav, jer je protivan prinudnim propisima. Konvalidacija ugovora koji nije zaključen u zakonom propisanoj formi je moguća ako su ugovorne strane izvršile, u celini ili u pretežnom delu, obaveze koje iz njega nastaju, u smislu odredbe člana 73. Zakona o obligacionim odnosima, a to ovde nije slučaj pošto tuženi nisu tužiocima isplatili kupoprodajnu cenu. Posledica ništavosti je obaveza tuženih da tužiocima vrate nepokretnosti koje koriste po osnovu ništavog ugovora, na osnovu odredbe člana 104. stav 1. istog zakona..

Navodima revizije revidenata o tome da je parcela .../... javna svojina u vlasništvu Grada Zrenjanina, ne dovodi se u sumnju pravilnost pobijane presude. Predmet ove parnice nije ta parcela, već stambena zgrada koju su tužilja BB i pravni prethodnik tužilje AA, pok. DD, izgradili na toj parceli. S tim u vezi, posledica ništavosti ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, na osnovu kog tuženi koriste predmete nepokretnosti, je restitucija, odnosno obaveza tuženih da te nepokretnosti vrate svojim saugovaračima, a to su tužilje. Rukom pisani „dogovor“ prodavca DD i kupca GG, o bitnim elementima ugovora o kupoprodaji, odnosno predmetu i ceni, koji su potpisala dva svedoka (ĐĐ i EE), na koju revidenti u reviziji ukazuju, nije bitan, jer se ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje na način propisan odredbom člana 4.stav 1.gore navedenih zakona o prometu nepokretnosti. Nisu ispunjeni ni uslovi za konvalidaciju ugovora koji nije zaključen u zakonom propisanoj formi, imajući u vidu da tuženi tužiocima nisu isplatili kupoprodajnu cenu za predmetne nepokretnosti.

Pravilna je i odluka o troškovima parničnog postupka jer je doneta pravilnom primenom odredbe člana 153. stav 1. i 154. Zakona o parničnom postupku.

Iz navedenih razloga, Vrhovni kasacioni sud je odluku kao u izreci doneo primenom odredbe člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku.

Predsednik veća - sudija

Dobrila Strajina,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić