Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 1387/20 od 27.08.2020. godine, stavom prvim izreke, odbijena je žalba tužioca i potvrđena presuda Višeg suda u Novom Sadu P 156/2016 od 24.01.2020. godine. Stavom drugim izreke, odbijen je zahtev tužioca za naknadu žalbenih troškova.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilac je blagovremeno izjavio reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pobijanu presudu, u smislu člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11... 87/18), Vrhovni kasacioni sud je utvrdio da je revizija tužioca neosnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP-a, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. U postupku pred drugostepenim sudom nije učinjena bitna povreda postupka iz člana 371. stav 1. u vezi člana 3. stav 3. ZPP, na koju se revizijom ukazuje, jer odluke nižestepenih sudova nisu zasnovane na nedozvoljenim raspolaganjima stranaka.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, dana 05.06.2006. godine zaključen je ugovor o kupoprodaji lokala u izgradnji broj 6, ulične orijentacije koji se nalazi u ... u ulici ..., na kp. ...KO ..., u stambeno- poslovnoj zgradi na kojoj su otpočeli građevinski radovi od strane investitora d.o.o. „Mark trade CO“ na osnovu odobrenja za gradnju, u projektovanoj površini od 92 m2, između tužioca u svojstvu prodavca i tuženog BB u svojstvu kupca, a na kome je prodavac stekao pravo svojine na osnovu ugovora o zameni Ov Š 578/3 od 16.04.2003. godine, zaključenim sa tuženim doo „Mark trade CO“. Ugovorena je kupoprodajna cena u ukupnom iznosu od 55.200 evra koju će prodavac isplatiti, i to iznos od 35.000 evra odmah nakon potpisivanja ugovora, a preostali iznos od 20.000 evra najkasnije do 31.12.2006. godine. Prodavac se obavezao da lokal preda u posed kupcu potpuno završen u roku od godinu dana od dana potpisivanja ugovora i dao saglasnost kupcu da se može na osnovu ugovora i eventualnog aneksa upisati u RGZ, Služba za katastar nepokretnosti, kao vlasnik nepokretnosti kada se za to steknu zakonski uslovi i kada isplati celokupnu kupoprodajnu cenu, uz obavezu da kupcu izda posebnu potvrdu o isplaćenoj kupoprodajnoj ceni. Ugovor je potpisan od strane tadašnjeg direktora tužioca DD, uz čiji potpis je stavljen pečat tužioca i tuženog BB. Ispod potpisa na ugovoru nalazi se potvrda o overi potpisa od strane Opštinskog suda u Novom Sadu, Odeljenje u Žablju Ov III 967/2006 od 05.06.2006. godine, kao i podatak da je istovetnost ugovornih strana utvrđena na osnovu njihovih ličnih karata i izjave svedoka koji je lično poznat sudu. U evidenciji Opštinskog suda u Novom Sadu, Odeljenje u Žablju, u upisniku overa za 2006. godinu, pod brojem Ov III 967/2006 niti pod bilo kojim drugim brojem na dan 05.06.2006. godine nije zaveden predmetni ugovor o kupoprodaji lokala, a pod tim brojem zaveden je kupoprodajni ugovor zaključen između trećih lica. Dana 05.06.2006. godine sačinjena je potvrda o isplati dela kupoprodajne cene od 35.300 evra, a dana 18.08.2006. godine i 25.10.2006. godine potvrde o isplati iznosa od po 10.000 evra na ime kupoprodajne cene, koja pismena su potpisali DD u svojstvu direktora tužioca, sa pečatom tužioca i tuženi BB. Dozvolom za uknjižbu (clausula intabulandi), overenom pred Opštinskim sudom u Novom Sadu, Odeljenje u Žablju Ov III 1326/2006 od 25.10.2006. godine, tužilac je kao prodavac tuženom BB kao kupcu dao saglasnost da se uknjiži kao vlasnik nekretnine koja je bila predmet kupoprodaje, koju je u ime tužioca takođe potpisao tadašnji direktor DD, sa pečatom tužioca. Tužilac je preduzeću tuženog BB d.o.o „Mark trade CO“, kao zakupcu, dana 12.04.2012. godine otkazao ugovor o zakupu zbog neplaćanja zakupnine spornog poslovnog prostora i nakon što je komisijski ponovo ušao u posed lokala, proverom u katastru nepokretnosti došao do saznanja da je u odnosu na isti lokal podnet zahtev tuženog VV za upis njegovog prava vlasništva, na osnovu ugovora o kupoprodaji poslovnog prostora od 17.04.2015. godine overenog u kancelariji Javnog beležnika Tanje Šarenac iz Novog Sada, OPU 698/2015, po kome se tuženi BB javlja kao prodavac a tuženi VV kao kupac, dok je GG (supruga tuženog BB) ugovor potpisala kao davalac saglasnosti. U navedenom ugovoru konstatovano je da je kupac u celosti isplatio kupoprodajnu cenu od 44.500,00 evra. Tuženi VV se nalazi u posedu spornog lokala. U Listu nepokretnosti broj ... KO. ... od 09.05.2016. godine, kao vlasnik predmetnog lokala br. 6 kao posebnog dela poslovno-stambene zgrade br. ... na kp. ..., upisan je tuženi d.o.o „Mark trade CO“, a u G listu – podaci o teretima i ograničenjima, izvršena zabeležba o podnetim zahtevima tuženog VV od 28.04.2015. godine i tužioca od 18.01.2016. godine za provođenje promene nosioca prava na spornom lokalu.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, pravilno su nižestepeni sudovi primenili materijalno pravo kada su odbili tužbeni zahtev za utvrđenje ništavosti predmetnih ugovora o kupoprodaji, utvrđenje prava svojine tužioca na spornom lokalu uz upis tog prava u javnim knjigama, kao i zahtev za predaju lokala tužiocu u posed.

Odredbom člana 103. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, propisano je da je ugovor koji je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima ništav, ako cilj povređenog pravila ne upućuje na neku drugu sankciju ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo.

Odredbom člana 4. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ br. 42/98 i 111/09), koji je bio u primeni 05.06.2006. godine, propisano je da se ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje u pismenoj formi, a potpisi ugovarača overavaju od strane suda. Prema stavu 2. navedenog člana, ugovori koji nisu zaključeni na način iz stava 1. ovog člana, ne proizvode pravno dejstvo, dok je stavom 3. predviđeno da sud može da prizna pravno dejstvo ugovora o prometu nepokretnosti iz stava 2. ovog člana, koji je zaključen u pisanom obliku, na kome potpisi ugovarača nisu overeni od strane suda, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnim delom, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen prinudni propis. Zakonom o overavanju potpisa, rukopisa i prepisa („Službeni glasnik RS“, br. 39/1993) u stavu 3. propisano je da se overavanje potpisa, rukopisa i prepisa zabeležava u upisniku za overavanje.

Primenjujući citirane zakonske odredbe na utvrđeno činjenično stanje, pravilno je drugostepeni sud izrazio stanovište da ugovor o kupoprodaji lokala od 05.06.2006. godine, zaključen između tužioca kao prodavca i tuženog BB kao kupca nije ništav pravni posao, zbog toga što ovlašćeni službenik suda izvršenu overu spornog ugovora nije zabeležio u upisniku za overu. Kod nesporno utvrđene činjenice da su potpisi ugovarača na navedenom ugovoru i potvrdama o isplati kupoprodajne cene verodostojni, uz postojanje pečata tužioca i potpis tadašnjeg direktora kao ovlašćenog lica, koji je potpisao i overio pečatom tužioca i dozvolu za uknjižbu predmetnog lokala na ime tuženog BB, overene kod suda overom koja nije osporena i dovedena u sumnju, pravilan je zaključak da je ugovor o kupoprodaji lokala od 05.06.2006. godine u celosti izvršen isplatom kupoprodajne cene i predajom lokala u posed kupcu, pre zaključenja spornog ugovora - po osnovu zakupodavnog odnosa, i da stoga navedeni ugovor proizvodi pravno dejstvo na osnovu člana 4. stav 3. Zakona o prometu nepokretnosti. Kako volja ugovarača za zaključenje ugovora nije dovedena u pitanje i kako su se ugovarači saglasili o bitnim sastojcima ugovora, pri čemu je predmet ugovora dozvoljen i moguć, a zaključenje ugovora nije bilo zabranjeno nijednoj od ugovornih strana niti je došlo do povrede prava preče kupovine, ugovor nije ništav na osnovu člana 103. ZOO jer nije protivan prinudnim propisima, javnom poretku i dobrim običajima. U toj situaciji, nedostatak u formi – validnoj overi, upisom odgovarajućeg broja u knjizi overe, nije od značaja za punovažnost ugovora.

S obzirom da ugovor od 05.06.2006. godine predstavlja punovažni pravni osnov za prenos prava svojine sa tužioca kao prodavca na tuženog BB kao kupca, shodno članu 20. stav 1. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, nije osnovan tužbeni zahtev za utvrđenje ništavosti ugovora o kupoprodaji poslovnog prostora OPU 698/2015 od 17.04.2015. godine kojim je tuženi BB, u zakonom propisanoj formi, kod javnog beležnika naknadno raspolagao predmetnim lokalom u korist tuženog VV. Iz tih razloga je neosnovan i tužbeni zahtev za utvrđenje prava svojine tužioca na predmetnom poslovnom prostoru, kao i zahtev za predaju u posed tog prostora ispražnjenog od lica i stvari, na osnovu člana 37. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.

Kako se navodima revizije ne dovodi u sumnju pravilnost i zakonitost drugostepene presude, revizija je odbiijena kao neosnovana.

Na osnovu izloženog, primenom člana 414. ZPP odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Branislav Bosiljković, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić