Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 1477/20 od 17.06.2020. godine, stavom prvim izreke, odbijena je kao neosnovana žalba tužioca i potvrđena presuda Višeg suda u Beogradu P 1296/15 od 18.09.2019. godine. Stavom drugim izreke, odbijen je zahtev tužioca za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilac i umešač su blagovremeno izjavili revizije zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Odredbom člana 420. stav 1. ZPP propisano je da stranke mogu da izjave reviziju i protiv rešenja drugostepenog suda kojim je postupak pravnosnažno okončan.

Pobijanom drugostepenom presudom odbijena je žalba tužioca izjavljena i protiv rešenja o odbijanju njegovog predloga za određivanje privremene mere i prekidu postupka, u odnosu na zahtev za utvrđenje ništavosti ugovora o poklonu zaključenog između sada pokojnog RR i tuženog NJNJ, sadržanih u četvrtom i šestom stavu izreke prvostepene presude. Ovim rešenjima postupak se pravnosnažno ne okončava, zbog čega revizije nisu dozvoljene, pa je na osnovu člana 413. u vezi člana 420. stav 6. ZPP odlučeno kao u prvom stavu izreke.

Odlučujući o izjavljenim revizijama u preostalom delu, na osnovu člana 408. ZPP, Vrhovni kasacioni sud je našao da revizije tužioca i umešača nisu osnovane.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Revizije ne sadrže navode o drugim bitnim povredama odredaba parničnog postupka iz stava drugog označenog člana, predviđene članom 407. stav 2. tačka 2. ZPP kao razlozi za ovaj vanredni pravni lek, niti se konkretno ukazuje na odredbu procesnog prava koju drugostepeni sud nije primenio ili je pogrešno primenio i tako učinio bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. tog zakona.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac, umešač i SS bili su upisani u katastru nepokretnosti kao sukorisnici parcele ... KO ... i kao suvlasnici ili vlasnici posebnih delova tri porodične stambene zgrade i pomoćne zgrade na označenoj parceli u ulici ... broj ... u ... . Između njih i Preduzeća „OO“ iz ... zaključen je i kod suda, pod Ov. .../... od 25.08.2006. godine, overen ugovor o suinvestiranju izgradnje nepokretnosti. Tim ugovorom regulisani su njihovi međusobni odnosi povodom rušenja postojećih zgrada i izgradnje novog objekta. Prema tom ugovoru, stranke su se sporazumele da na označenoj lokaciji izgrade novi objekat u kojem će tužilac, umešač i SS postati vlasnici neto stambene površine od 250m2, identifikovane aneksom ugovora, a njihovom saugovaraču pripasti sav preostali stambeni, poslovni i ostali prostor u novoizgrađenoj zgradi. Po odredbama tog ugovora Preduzeće „OO“ iz ... ovlašćeno je da formira kupoprodajne uslove, zaključuje predugovore i ugovore, prima finansijska sredstva i proda stambeni, poslovni i drugi prostor koji mu pripadne u novoizgrađenom objektu. Između istih stranaka zaključena su i dva aneksa tog ugovora. Prvim aneksom od 18.09.2007. godine, overenim kod suda pod Ov. .../..., izvršena je deoba budućeg objekta tako što je tužiocu u svojinu pripao lokal - poslovni prostor broj ... neto površine 23,11m2 u prizemlju sa pogledom na ulicu ..., umešaču i SS po dva stana i dva garažna mesta u suterenu, a preduzeću stanovi broj ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... i ..., zajednička prostorija, ostave i garažni prostor u prizemlju, kao i preostala garažna mesta u suterenu. Drugim aneksom od 04.05.2009. godine, overenim kod suda pod Ov. .../..., izmenjen je prethodni aneks utoliko što su tužiocu pripala dva garažna mesta u prizemlju, identifikovana garažna mesta koja pripadaju umešaču i SS a preduzeću su, pored stanova navedenih u aneksu ugovora od 18.09.2007. godine, pripali lokal u prizemlju, ostave i zajednički prostor na istoj etaži, sedam garažnih mesta u suterenu zgrade, prolaz ka dvorištu i isključivo pravo korišćenja dvorišta iza zgrade i prizemlja - svetlarnika (atrijuma). Označeno preduzeće je osporenim ugovorima i aneksima pojedinih ugovora prodalo tuženom LL stan broj ..., tuženom KK stan broj ..., tuženoj ZZ stan broj ..., tuženom DD stan broj ..., tuženom LJLJ stan broj ..., tuženom NN stan broj ..., tuženom GG stan broj ... i tuženom JJ stan broj ... . Tuženi NN je stan broj ... naknadno prodao tuženoj ŽŽ. Preduzeće je tuženom, sada pokojnom RR, prodalo stan koji nije identifikovan brojem - adaptiran od zajedničke prostorije, ostave i prilaza ka zadnjem dvorištu, lokal u prizemlju tuženom TT, garažno mesto broj ... tuženom ĐĐ i zajedničke prostorije u prizemlju zgrade koje će biti adaptirane u stan tuženoj MM. Tuženom NJNJ je naknadno poklonjen stan u zgradi koji je kupio sada pokojni RR. Preduzeće „OO“ iz ... je tokom 2009. godine prestalo sa izvođenjem radova na izgradnji zgrade. Nad tim preduzećem otvoren je postupak stečaja i ono je tokom 2011. godine brisano iz registra privrednih društava. Tuženi VV je bio osnivač i jedini član tog privrednog društva. Tužilac, umešač i SS su 11.04.2013. godine zaključili ugovor o izgradnji nepokretnosti i njenoj podeli, po kojem su tužiocu pripali stanovi broj ..., ... i ..., kao i sav tavanski prostor i garažna mesta.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su odbili tužbeni zahtev kojim je traženo utvrđenje ništavosti kupoprodajnih ugovora. Po stanovištu sudova, osporeni ugovori nisu ništavi iz razloga predviđenih članom 103. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima jer su zaključeni za posebne delove zgade u izgradnji koji su, po ugovoru o suinvestiranju od 25.08.2006. godine sa njegovim aneksima, pripali prodavcu na ime njegovog učešća u izgradnji zgrade. Tuženi, kao savesni kupci, po shvatanju sudova ne mogu snositi štetne posledice ni u slučaju da između suinvestitora nisu ispoštovane sve obaveze iz njihovog ugovora, s`obzirom da su finansirali nastavak gradnje i nalaze se u posedu kupljenih stanova. Nalazeći da ugovori koji su tuženi zaključili nisu ništavi, sudovi su odbili i zahtev kojim je tužilac tražio predaju određenih stanova u državinu, dok su tužbu u delu za naknadu štete odbacili kao neurednu.

Izjavljenim revizijama, po oceni Vrhovnog kasacionog suda, izloženo pravno stanovište nižestepenih sudova neosnovano se osporava zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Ugovor koji su tužilac i umešač zaključili sa Preduzećem „OO“ iz ... nije ugovor o građenju, bez obzira što je to preduzeće u ugovoru označeno i kao izvođač radova na izgradnji objekta u ulici ... broj ... u ... . To je ugovor o suinvestiranju u kom ugovarači vrše određena ulaganja u investicije - izgradnju novog objekta na označenoj lokaciji, tužilac, umešač i treće lice SS pravo sukorišćenja na građevinskom zemljištu i pravo susvojine na objektima na tom zemljištu koji će biti srušeni i na njihovom mestu sagrađena nova zgrada, a druga ugovorna strana sredstva u izgradnju tog objekta. Tim ugovorom i njegovim aneksima ugovarači su regulisali svoje međusobne odnose, kako u pogledu onoga što ulažu u izgradnju, tako i u pogledu onoga što svaka od njih po tom osnovu dobija u novosagrađenom objektu. Zbog toga, suprotno navodima revizije, ugovor o suinvestiranju jeste pravni osnov po kojem ugovarači stiču pravo svojine na posebnim delovima novosagrađenog objekta, u skladu sa svojim ugovorom i izvršenim ulaganjima.

Predmet prodaje može biti i buduća stvar, jer je takva mogućnost predviđena članom 458. stav 3. Zakona o obligacionim odnosima. Zato pojedini ugovori o kupoprodaji koje je prodavac zaključio za određene stanove u objektu koji još uvek nije ni počeo da se gradi, odnosno pre nego što je zaključio ugovor o suinvestiranju i njegove anekse, nisu ništavi samo iz tog razloga.

Prema članu 99. Zakona o obligacionim odnosima, odredbe ugovora primenjuju se onako kako glase, a pri tumačenju spornih odredbi ne treba se držati doslovnog značenja upotrebljenih izraza već treba istraživati zajedničku nameru ugovarača i odredbu tako razumeti kako to odgovara načelima obligacionog prava utvrđenih tim zakonom. Tumačenjem odredbe člana 6. ugovora o suinvestiranju od 25.08.2006. godine ne može se izvesti zaključak koji izvode revidenti - da njihov saugovarač nije imao ovlašćenje da prodaje stanove pre završetka izgradnje objekta. To ne proizilazi iz gramatičkog tumačenja označenog člana, po kojem preduzeće može prodavati stambeni, poslovni i drugi prostor koji mu prema ugovoru pripadne u novosagrađenom objektu. Ugovornim stranama je bilo jasno da će se izgradnja objekta finansirati iz sredstava ostvarenih i prodajom stanova u izgradnji, što je inače uobičajeni način finansiranja gradnje u ugovornim odnosima ove vrste. Uostalom, da je označeno preduzeće moglo prodavati stanove koji mu pripadnu u svojinu tek po završenoj izgradnji objekta, to bi moglo činiti bez saglasnosti ostalih suinvestitora i njihovo ovlašćenje mu ne bi bilo ni potrebno. Odredbu člana 6. ugovora o suinvestiranju treba tumačiti i razumeti tako da je jedan suinvestitor mogao raspolagati posebnim delovima zgrade i u toku njene izgradnje, i da su se ostali suinvestitori sa tim saglasili.

Okolnosti koje iznose revidenti u vezi sa ugovorenom kupoprodajnom cenom nižom od tržišne i njihovom isplatom, nisu razlozi za apsolutnu ništavost ugovora. Očigledna nesrazmera uzajamnih davanja (član 139. Zakona o obligacionim odnosima) je razlog za poništaj ugovora koji u roku od godinu dana od njegovog zaključenja može isticati samo oštećena ugovorna strana, a neplaćanje cene u potpunosti je razlog za raskid ugovora (član 124. Zakona o obligacionim odnosima) koji mogu tražiti samo ugovorne strane, odnosno njihovi naslednici. Isti značaj za punovažnost ugovora imaju i tvrdnje revizija o dvostrukoj prodaji određenih stanova.

Punovažnost ugovora o kupoprodaji stanova broj ..., ... i ... u potkrovlju zgrade, odnosno stanova nastalih adaptacijom zajedničkog prostora u njenom prizemlju, vodi odbijanju tužbenog zahteva kojim je tužilac tražio da mu se ti posebni delovi zgrade predaju u državinu. Osnov takvog zahteva ne može biti ugovor od 11.04.2013. godine, koji je tužilac zaključio sa umešačem i SS, s`obzirom da tužilac ne dokazuje da su ugovorne strane iz tog ugovora dovršile izgradnju objekta i da im po tom osnovu pripada pravo svojine na tom prostoru.

Tužba u delu kojim je tražena naknada štete nije uredna jer ne sadrži činjenice na kojima je taj tužbeni zahtev zasnovan, a s`obzirom da tužilac ima punomoćnika - advokata nije bilo mesta postupanju suda u skladu sa članom 293. ZPP.

Iz navedenih razloga, na osnovu člana 414. stav 1. ZPP, odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća - sudija

Branislav Bosiljković, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić