Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 708/20 od 26.06.2020. godine, stavom prvim izreke, žalba tuženih je u odnosu na tužilje AA i BB usvojena i prvostepena presuda u ožalbenom usvajajućem delu i delu odluke o troškovima postupka (stavovi prvi, drugi, treći, četvrti i peti izreke) u odnosu na navedene tužilje preinačena, tako što je odbijen tužbeni zahtev kojim je traženo da se utvrdi da je ništav kupoprodajni ugovor overen u Opštinskom sudu u Novom Sadu pod Ov I ... od 09.10.2007. godine, te da se utvrdi da su tužilje AA i BB vlasnice stana broj ... površine 26,5 m2 koji se nalazi na ... spratu u ... ulazu višestambene zgrade u ... u ulici ... broj ... (... broj ...) koja je sagrađena na kp br .../...-... KO Novi Sad 1, što bi tuženi bili dužni trpeti da se tužilja AA i BB po osnovu ove presude upišu kao suvlasnice predmetnog stana u katastarskim i drugim javnim knjigama, kao i da se obavežu tužene GG i DD da tužiljama predaju u posed slobodan od lica i stvari navedeni stan. Tužilje AA i BB su obavezane da solidarno isplate tuženima GG i DD troškove prvostepenog postupka u iznosu od 442.700,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od izvršnosti presude do isplate, dok je zahtev za dosuđenje zakonske zatezne kamate na dosuđeni iznos troškova od dana presuđenja do izvršnosti odbijen. Stavom drugim izreke obavezane su tužilje AA i BB da tuženima GG i DD naknade troškove žalbenog postupka u iznosu od 47.300,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od izvršnosti presude do isplate.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilje AA i BB su blagovremeno izjavile reviziju zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava.

Tužene GG i DD su podnele odgovor na reviziju sa zahtevom za naknadu troškova povodom tog odgovora.

Vrhovni kasacioni sud je ocenio da je revizija tužilja dozvoljena po članu 403. stav 2. tačka 2. ZPP („Službeni glasnik RS“ broj 72/11 ... 55/14), koji se primenjuje na osnovu člana 506. stav 2. tog zakona, ispitao je pobijanu presudu u smislu člana 408. ZPP i utvrdio da revizija nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju Urbanističkom dozvolom gradske uprave Grada Novog Sada od 13.08.1998. godine, ĐĐ kao investitoru izdata je dozvola za nadogradnju sprata i mansarde na stambenoj zgradi u ulici ... broj ... u ... na kp br .../... KO ..., prema urbanističko-tehničkim uslovima od 26.01.1998. godine. Rešenjem odseka za građevinarstvo Grada Novog Sada na osnovu navedene urbanističke dozvole i urbanističko-tehničkih uslova, ĐĐ, kao investitoru izdata je građevinska dozvola za nadogradnju sprata i mansarde na stambenoj zgradi, tako da su pojedinačno označeni projektovni stanovi i garsonjere na spratu i mansardi. Prema navedenim aktima ne postoji garsonjera označena kao ... ..., lamela ... stan broj ..., projektovane površine 22,31 m2 koja je predmet ugovora o kupoprodaji zaključenog 27.09.1999. godine, između investitora ĐĐ i tužilja AA, BB i VV, kao kupaca. Tim ugovorom je konstatovano da investitor prodaje tužiljama AA i BB navedenu garsonjeru u jednakim udelima, a tužilji VV pravo doživotnog plodouživanja, da je kupoprodajna cena isplaćena i da se investitor obavezuje da izgradi predmetni stan, kao i da kupac stupa u posed danom završetka gradnje, a najkasnije do 30.06.2000. godine. Investitor izgradnje stambenog objekta na navedenoj lokaciji bio je ĐĐ, na čije ime je glasila tehnička dokumentacija za izgradnju i akti nadležnih organa kojima se dozvoljava izgradnja objekta, međutim on je punomoćjem ovlastio svoju sestru EE da u njegovo ime i za njegov račun vodi celokupnu investiciju, što je ona i činila i sa tužiljama pregovarala o kupoprodaji garsonjere u izgradnji. U vreme kada su tužilje zaključile ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji, isti nije postojao u zvaničnoj projektnoj dokumentaciji i građevinskoj dozvoli, a predmetni ulaz broj ... nije bio izgrađen već se na tom mestu i dalje nalazio deo starog objekta koji je kasnije srušen radi izgradnje stambene zgrade. Faktički je mimo ishodovane građevinske dozvole i projektne dokumentacije porušen deo ranije postojećeg objekta i otpočela izgradnja potpuno novog objekta spratnosti: prizemlje plus dva sprata i potkrovlje, kao ulaz ... u kome se nalazi sporni stan i koji je predmet tužbenog zahteva. Nakon završene izgradnje ulaza ..., kada je zgrada građevinski dovršena sa 90% radova 2001. godine, tužilje su sa EE neformalno identifikovale da je u pitanju sporni stan u drugom ulazu na ... spratu broj ..., koji se nalazi iznad stana koji je kupio suprug tužilje BB, ŽŽ ali sa investitorom, kako prethodnim tako i sledećim, nisu zaključile aneks ugovora kojim bi precizirale predmet kupoprodaje. Dana 11.09.2005. godine zaključen je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji između ĐĐ kao vlasnika i investitora stambenog objekta u izgradnji u ulici ... broj ... u ..., kao prodavca i prenosioca prava i obaveza sa tuženim „Imperia International“ DOO Novi Sad, kao kupca i primaoca prava i obaveza kojim se utvrđuje predmet ugovora (prodaja i prenos svih prava i obaveza koje prodavac i dotadašnji investitor prodaje, prenosi kupcu i primaocu prava i obaveza nepokretnosti u izgradnji na način opisan u ugovoru). Prodavac je upoznao kupca da je vlasnik dvosobnog stana i investitor zgrade u izgradnji u ulici ... br ... na označenim parcelama i da tim ugovorom neopozivo predaje kupcu za ugovoreni iznos od 800.000,00 dinara investiciju i prenosi sva svoja prava i obaveze investiranja nepokretnosti zgrade, tako da od dana prodaje prestaju sva njegova prava i dalje obaveze vezane za investiciju odnosno nepokretnost u izgradnji koja je predmet ugovora. Pored toga upoznao je kupca da je predmetna zgrada građena u etapama, da je ishodovao građevinske dozvole koje su sastavni deo ovog ugovora, te da su iste date na uvid kupcu, kao i da se vodi postupak legalizacije i to na zahtev Komisije za utvrđivanje objekata sagrađenih bez građevinske dozvole, a po osnovu prijave investitora koju je podneo njegov zastupnik. U tu svrhu prodavac je predao kupcu ishodovanu dokumentaciju kako bi mogao produžiti, odnosno završiti izgradnju predmetnog objekta, a pored toga prodavac ga je upoznao da je u toku postupak izrade projekta izvedenog stanja objekta u kome se nalazi i deo za legalizaciju, te da je kupac upoznat da je investicija – objekat u izgradnji izgađen pre 2000. godine i da postoji problem zbog koga zgrada nije tehnički predata u upotrebu. Kupac je upoznat sa spiskom prodatih stanova u objektu u izgradnji i isti prihvata obaveze po svim prikazanim odnosno zaključenim ugovorima, pa je prodavac stavio na raspolaganje i uvid kupcu svu postojeću dokumentaciju vezanu za ovu investiciju kako bi se kupac kao primalac prava i obaveza upoznao sa dotadašnjim stanjem i mogao produžiti i završiti objekat i isporučiti prodate stanove. Zakonskom zastupniku tuženog „Imperia International“ DOO Novi Sad je od strane EE predat spisak kupaca, projektna dokumentacija i ugovori određenog broja kupaca, a početkom 2006. godine kupac je počeo pozivati kupce sa kojima su zaključeni ugovori, kako bi se identifikovali stanovi koji su im prodati. Tada su se pojavili i kupci koji su imali ugovore ali nisu bili na spisku ugovora koje je kupacu predala EE, dok su tužilje bile na spisku kupaca. Tuženi „Imperia International“ je pokušao da neke ugovore raskine i novac vrati, s obzirom da su za neke stanove izvršene uplate od 20 do 30% vrednosti stana na koji način je računao da će doći do stanova koji nedostaju, a sve u cilju završetka zgrade. Tako je zakonski zastupnik „Imperia International“ pismeno izvestio tužilje da je preuzeo investiciju započetog objekta i time obavezu da ga završi i po ugovorima isporuči kupcima stanove, te je ponudio tužiljama da raskinu ugovor i da isplati 15.700 evra, a ukoliko to ne žele zamolio je za strpljenje, s tim što ne može da garantuje rok isporuke. Tužilje su kasnije 05.10.2007. godine obaveštene da „Imperia International“ nije u mogućnosti da izvrši ugovor predajom nepokretnosti, jer je analazom ugovora koji je zaključen sa prethodnim investitorom utvrđeno da raniji investitor nije postupio u skladu sa ishodovanom dokumentacijom, da se objekat koji je izgrađen ne podudara sa opisom objekta iz predmetnog ugovora, te da postoji nemogućnost određivanja položaja kupljene nepokretnosti i njena identifikacija. Zbog toga je prihvatio da tužiljama izvrši povraćaj uplaćenih sredstava uvećan za zakonsku zateznu kamatu ili da im preda drugu nekretninu – stan na drugoj lokaciji veće kvadrature uz doplatu. Tužilje nisu prihvatile ponudu da u zamenu dobiju veći stan uz doplatu, jer za to nisu imale sredstava. Tužilja AA je često sa suprugom obilazila gradilište jer žive u blizini, pa su jednom prilikom 2003. godine uočili da u spornom stanu curi voda kod kade, koji nedostatak je otklonio ZZ, koga je EE angažovala da na predmetnoj stambenoj zgradi izvede radove na struji, vodi, keramici i završi nedovršene radove, a na intervenciju ŽŽ koji mu je otključao vrata. U to vreme, a i u vreme preuzimanja investicije 2005. godine, u ovom ulazu nije bilo struje i nije bilo grejanja, a na stanovima su postojala drvena vrata. Tužiljama sporni stan nije predat u posed, niti su izvodile radove u predmetnom stanu, nisu unele svoje stvari, niti su ga obilazile u periodu od 2005. do 2007. godine. Tužene GG, kao kupac i DD, kao plodouživalac su zaključile kupoprodajni ugovor sa tuženim „Imperia International“ overen u Opštinskom sudu u Novom Sadu pod Ov I ... od 09.10.2007. godine, koji je za predmet imao stan u izgradnji na ... spratu, ulaz ..., stan ..., orijentacione površine 26,5 m2 u zgradi u ... u ulici ... broj ... (... broj ...), koja je sagrađena na kp br .../...-... KO ... . Za prodaju stana tužene su saznale iz oglasa objavljenog u javnom glasilu, nakon čega su sa tuženim „Imperia International“ DOO Novi Sad zaključile navedeni ugovor, a koji se legitimisao kao vlasnik predmetne nepokretnosti prikazujući dokumentaciju i ne izveštavajući ih da treća lica pretenduju na stan. Zgrada nije bila upisana u katastru nepokretnosti, pa tužene nisu mogle izvršiti proveru svojinskog stanja, a pre kupoprodaje stan je pokazan tuženoj DD i u posed je uvedena od strane tuženog „Imperia International“ DOO iz Novog Sada kao investitora 25.10.2007. godine, uselila se i nastavila da u stanu živi, te da plaća komunalije za isti.

Navedeno činjenično stanje drugostepeni sud je utvrdio nakon što je otvorio raspravu na osnovu člana 383. stav 4. ZPP i izveo predložene dokaze koje je cenio u smislu člana 8. ZPP. Drugostepeni sud je zaključio da su tužilje zaključile ugovor o kupoprodaji garsonjere u izgradnji sa ranijim investitorom, koji po svojoj sadržini odgovara ugovoru o građenju iz člana 630. Zakona o obligacionim odnosima (ZOO), ali ono što je ugovoreno i za to isplaćena kupoprodajna cena nije izgrađeno, već drugi stan za koji tužilje nisu zaključile aneks ugovora, kako bi usaglasile svoje imovinsko-pravne odnose koji su nastali izgradnjom. Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji od 11.09.2005. godine zaključen između ĐĐ kao ranijeg investitora i tuženog „Imperia International“ po svojoj sadržini predstavlja ugovor o ustupanju izgradnje, odnosno ustupanju investicije u smislu člana 145. ZOO, čemu se tužilje nisu protivile, nakon što su obaveštene o promeni investitora. Tužiljama stan nije predat u posed, a sa druge strane tužene su zaključile kupoprodajni ugovor i nepokretnost im je predata u državinu, pa su kao kasniji savesni sticaoci jačeg pravnog osnova za sticanje prava svojine na predmetnoj nepokretnosti stekle, tužena GG svojinu, a tužena DD pravo doživotnog plodouživanja. Zato je prvostepena presuda preinačena i tužbeni zahtev odbijen.

Drugostepeni sud je na raspravi 26.06.2020. godine utvrdio prekid postupka u odnosu na tužilju VV na osnovu člana 222. stav 1. tačka 1. ZPP, s obzirom da je utvrđeno da je preminula 17.01.2019. godine. Tužilja VV po stanovištu drugostepenog suda nema svojstvo jedinstvenog suparničara, s obzirom da je predmet tužbenog zahteva utvrđenje ništavosti kupoprodajnog ugovora zaključenog između tuženih i utvrđenje prava svojine tužilja AA i BB na osnovu ranije zaključenog pravnog posla, dok je tužilja VV po tom ugovoru nosilac prava doživotnog plodouživanja, koje kao lična službenost prestaje smrću titulara. Tužilje, takođe u odnosu na tužbeni zahtev za predaju u posed predmetnog stana nemaju svojstvo jedinstvenih suparničara.

Po stanovištu Vrhovnog kasacionog suda drugostepeni sud je, suprotno navodima revizije, pravilnom ocenom dokaza izvedenih na raspravi u smislu člana 8. ZPP utvrdio činjenično stanje i pravilnom primenom materijalnog prava odlučio o tužbenom zahtevu.

Drugostepeni sud je ocenio sve izvedene dokaze i svoju ocenu tih dokaza obrazložio, pa je na osnovu rezultata celokupnog postupka po svom uverenju zaključio da tužilje nisu stekle pravo svojine na predmetnom stanu, već da tužene kao savesni sticaoci kojima je predmetni stan predat u državinu, imaju jači pravni osnov za sticanje prava svojine tužena GG, a tužena DD prava doživotnog plodouživanja. Slobodna ocena dokaza znači vrednovanje dokaza na osnovu kojeg sud po svom uverenju na osnovu savesne i brižljive ocene svakog dokaza zasebno i svih dokaza kao celine, te na osnovu rezultata celokupnog postupka odlučuje koje će činjenice uzeti kao dokazane. Naime, na raspravi pred drugostepenim sudom izvedeni su dokazi, pa je na osnovu člana 8. ZPP drugostepeni sud imao mogućnosti da izvrši ocenu dokaza i formira zaključak o bitnim činjenicama na osnovu rezultata celokupnog postupka obrazlažući izneto uverenje. Imajući u vidu navedeno, neosnovano se u reviziji tužilja ističe da drugostepeni sud nije pravilno ocenio izvedene dokaze, pa suprotno navodima revizije drugostepeni sud nije učinio bitnu povredu postupka iz člana 374. stav 1. ZPP.

Pravilno je stanovište drugostepenog suda da tužilje koje su faktički uložile novčana sredstva u izgradnju stana – garsonjere u skladu sa tada definisanim projektom gradnje, nisu stekle pravo svojine na osnovu zaključenog ugovora, koji suprotno navodima revizije predstavlja ugovor o građenju na koji se shodno primenjuju odredbe ugovora o građenju i ugovora o delu, a ne ugovora o prometu nepokretnosti. U konkretnoj pravnoj situaciji, investitor ĐĐ je zaključio ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji sa tuženim „Imperia International“ koji po sadržini predstavlja ugovor o prenosu imovinske celine, kada dolazi do prelaska imovine sa kojom zajedno prelaze aktiva i pasiva i kao takav stvara obavezu za lice na koje pređe neka imovinska celina ili jedan deo te celine, da odgovara za dugove koji se odnose na tu celinu, odnosno na njen deo pored dotadašnjeg imaoca i solidarno s njim ali samo do vrednosti njene aktive. Naime, prema članu 452. ZOO lice na koje pređe na osnovu ugovora neka imovinska celina fizičkog ili pravnog lica ili jedan deo te celine, odgovara za dugove koji se odnose na tu celinu, odnosno na njen deo, pored dotadašnjeg imaoca i solidarno s njim, ali samo do vrednosti njene aktive. Nema pravnog dejstva prema poveriocima odredba ugovora kojom bi se isključivala ili ograničavala odgovornost utvrđena u navedenom stavu. Kako Vrhovni kasacioni sud u primeni prava nije vezan pravnom kvalifikacijom razloga i primenom materijalnog prava na osnovu kojih je doneta odluka koja se revizijom pobija, to su bez uticaja navodi revizije kojima se osporava stanovište drugostepenog suda da je u pitanju ugovor o ustupanju izgradnje, odnosno ustupanju investicije u smislu člana 145. ZOO i ukazuje da je takav pravni posao ništav jer tužilje nisu dale pisanu saglasnost, nakon što su obaveštene o promeni investitora.

U slučaju kada su dva lica zaključila posebne pravne poslove radi sticanja prava svojine na istoj nepokretnosti, o jačem pravu odlučuje se primenom načela savesnosti i poštenja i načela zloupotrebe prava (članovi 12. i 13. ZOO). Kada su oba sticaoca savesna, a nijednom od njih nepokretnost nije predata u državinu niti je izvršen upis u javnu knjigu, jači pravni osnov ima lice koje je ranije zaključilo pravni posao. Ako su oba sticaoca savesna, jači pravni osnov ima sticalac koji je ishodovao upis u javnu knjigu, a ako nijedan od njih nije ishodovao upis u javnu knjigu, jači je u pravu onaj kome je nepokretnost predata u državinu.

Tužene su kao savesni sticaoci zaključile kupoprodajni ugovor i nepokretnost (stan) im je predata u državinu, pa imaju jači pravni osnov za sticanje prava svojine (tužena GG) na predmetnoj nepokretnosti, a tužena DD prava doživotnog plodouživanja. Navodima revizije ne dovodi se u sumnju savesnost tuženih GG i DD kao sticalaca, već ukazuje na nesavesnost tuženog „Imperia International“, kao prodavca što ne utiče na ocenu jačeg pravnog osnova za sticanje prava svojine na predmetnoj nepokretnosti. Zato se neosnovano revizijom ukazuje da je stanovište drugostepenog suda zasnovano na pogrešnoj primeni materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je na osnovu izloženog ocenio da revizija tužilja nije osnovana pa je odlučio kao u izreci na osnovu člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku.

Zahtev tuženih za naknadu troškova odgovora na reviziju je odbijen na osnovu člana 154. stav 1. ZPP, jer se ne radi o troškovima potrebnim za vođenje ove parnice.

Predsednik veća – sudija

Zvezdana Lutovac, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić