Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 844/21 od 01.07.2021. godine, odbijena je žalba tuženih i potvrđena prvostepena presuda. Stavom drugim izreke, odbijen je zahtev tuženih za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tuženi su izjavili reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pobijanu odluku u smislu člana 408. Zakona o parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik RS“, broj 72/11 ... 18/20), Vrhovni kasacioni sud je našao da revizija nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, dok se na druge bitne povrede odredaba parničnog postupka revizijom tuženih određeno ne ukazuje.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužioci-protivtuženi AA i BB (koji žive u inostranstvu) su posredstvom agencije stupili u kontakt sa GG, tadašnjim zakonskim zastupnikom drugotuženog – protivtužioca „Trend invest“ DOO Beograd – Čukarica, koje pravno lice je bilo investitor izgradnje stambene zgrade Novom sadu, u Ulici ... broj .. . Dana 26.03.2008. godine zaključen je predugovor o kupoprodaji nekretnine u izgradnji (potpisan od svih ugovarača) između tužilaca-protivtuženih kao kupaca i drugotuženog-protivtužioca kao prodavca, čiji je predmet bio stan u ovoj zgradi bliže opisan u izreci pobijane presude (tada sa površinom od 70,75m2). Ugovorena kupoprodajna cena iznosila je 91.400,00 evra (u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan plaćanja), sa plaćanja u tri rate: 45.700,00 evra do 05.04.2008. godine, 27.400,00 evra do 01.07.2008. godine i 18.280,00 evra prilikom predaje stana u posed kupcima. Nakon toga, dana 30.12.2008. godine zaključen je i aneks predugovora (potpisan od strane tužioca-protivtuženog BB i tadašnjeg zakonskog zastupnika drugotuženog GG) čiji predmet je bila kupoprodaja garaže bliže opisana u izreci pobijane presude (sa površininom 16,64 m2 u aneksu). Aneksom je izvršen i konačan obračun za stan i garažu, prema kojem su kupci u obavezi da plate prodavcu iznos od još 28.040,00 evra (od čega za stan na ime na ime preostalog dela kupoprodajne cene 18.504,00 evra do 30.12.2008. godine, a za garažu 9.500,00 evra do 12.01.2009. godine). Ugovoreno je (aneksom) da će kupci stupiti u posed ovih nekretnina slobodnih od lica i stvari najkasnije do 31.03.2009. godine.

Tužioci-protivtuženi su isplatili celokupnu kupoprodajnu cenu predmetnih nekretnina „na ruke“ GG, tadašnjem zakonskom zastupniku drugotuženog kao prodavca, na njegov zahtev, u više navrata i to u kancelariji advokata Vladete Tarapajića. O ovim isplatama su sačinjene tri priznanice od strane prodavca, koje su pratili i odgovarajući računi izdati od strane prodavca, i to: priznanica od 09.04.2008. godine na iznos od 44.200,00 evra u dinarskoj protivvrednosti kao avans za kupovinu stana (kao i račun 11.04.2008. godine na iznos od 3.719.840,00 dinara, pri čemu je u dnevniku blagajne prodavca pod br.16/08 od 10.04.2008. godine konstatovan prijem pazara od kupaca u ovom iznosu uz davanje naloga blagajni br.21/08 od 10.04.2008. godine da se u korist računa prodavca primi pazar u tom iznosu), priznanica od 11.06.2008. godine na iznos od 27.420,00 evra u dinarskoj protivvrednosti na ime dela kupoprodajne cene stana (kao i račun od 11.06.2008. godine na iznos od 2.165.000,00 dinara, a u dnevniku blagajne prodavca pod br.22/08 od 11.06.2008. godine konstatovan je prijem pazara od kupaca u ovom iznosu uz davanje naloga blagajni br.29/08 od 11.06.2008. godine da se u korist računa prodavca naplati primljeni pazar u tom iznosu) i priznanica 30.12.2008. godine na iznos od 18.500,00 evra za kupovinu navedenog stana (kao i račun 30.12.2008. godine na iznos od 1.628.000,00 dinara, a u dnevniku blagajne prodavca pod br.50/08 od 30.12.2008. godine konstatovan je prijem pazara od kupaca u ovom iznosu uz davanje naloga blagajni br.63/08 od 30.12.2008. godine da se u korist računa prodavca naplati primljeni pazar u tom iznosu).

Nakon toga, dana 08.06.2009. godine zaključen je ugovor o kupoprodaji predmetnih nepokretnosti - trosobnog stana broj .. u površini od 71 m2 na prvom spratu stambene zgrade u Novom Sadu, u ulici ... i garaže – jedno garažno mesto broj .., u površini od 19 m2 u suterenu ove stambene zgrade između tužilaca- protivtuženih AA i BB kao kupaca sa jednakim udelima i drugotuženog- protivtužioca „Trend invest“ DOO Beograd – Čukarica kao prodavca, overen istog dana pred Opštinskim sudom u Novom Sadu Ov1 23705/09, za kupoprodajnu cenu od ukupno 7.982.980,00 dinara (od čega za stan 7.512.980,00 dinara, a za garažu 470.000,00 dinara). U ugovoru je konstatovano da su kupci isplatili kupoprodajnu cenu u celosti, kao i da su stupili u posed nepokretnosti slobodnih od lica i stvari (član 4.). Prodavac je dao svoju bezuslovnu saglasnost da se kupci mogu bez daljeg pitanja i odobrenja upisati u javnu evidenciju nepokretnosti kao suvlasnici predmetne nepokretnosti kada se za to steknu zakonski uslovi (član 5.). Ugovor su potpisali tužioci-protivtuženi kao kupci i GG kao zakonski zastupnik drugotuženog- protivtužioca (prodavca), a na ugovoru se nalazi delovodni pečat prodavca. Dana 09.06.2009. godine prodavac je izdao kupcima konačni račun br. 13 za stan na iznos od 7.512.980,00 dinara i konačni račun br. 14 za garažu na iznos od 470.000,00 dinara. Istog dana su izdata i dva fiskalna računa sa ovim iznosima. Tužioci-protivtuženi su u posed stana stupili danom potpisivanja ugovora o kupoprodaji. Iako su u tom periodu živeli u inostranstvu, povremeno su dolazili u stan, redovno plaćali režijske troškove i u kratkom vremenu ga izdavali u zakup (tako da je i zakupac imao ključ od stana).

Veštačenjem preko veštaka ekonomsko-finansijske struke, utvrđeno da je kupoprodajna cena za stan i garažu u celosti isplaćena prodavcu u iznosu od 7.982.980,00 dinara uplatom na njegov račun i to: 10.04.2008. godine iznosa od 3.719.980,00 dinara, 11.06.2008. godine iznosa od 2.165.000,00 dinara, 30.12.2008. godine iznosa od 1.628.000,00 dinara i 23.03.2009. godine iznosa od 470.000,00 dinara. Tokom 2017. godine, tužioci-protivtuženi su želeli da realiziju uknjižbu stana i garaže, kada su saznali da se kao vlasnik umesto prodavca vodi prvotuženi VV po osnovu ugovora o razmeni nepokretnosti zaključenog 05.09.2017. godine između VV i drugotuženog-protivtužioca „Trend invest“ DOO Beograd – Čukarica solemnizovanog kod javnog beležnika istog dana. Predmet ugovora je bila razmena, između ostalog i spornih nepokretnosti - trosobnog stana broj .. u površini od 71 m2 na prvom spratu stambene zgrade u Novom Sadu, u ulici ... i garaže – jedno garažno mesto broj .., u površini od 19 m2 u suterenu ove stambene zgrade, koje su se u to vreme vodile na ime drugotuženog-protivtužioca sa nepokretnostima (KO ...) u suvlasništvu prvotuženog VV sa udelom od 1/3 dela. Na osnovu ovog ugovora u Listu nepokretnosti .. KO Novi Sad 1, kao vlasnik predmetnih nepokretnosti (stan i garaža) upisan je prvotuženi VV, iako nikada nije bio u njihovom posedu. On je bio upisan kao zastupnik drugotuženog-protivtužioca „Trend invest“ DOO Beograd – Čukarica rešenjem Agencije za privredne registre od 03.08.2017. godine.

Polazeći od utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su usvojili tužbeni zahtev tužilaca-protivtuženih, a odbili protivtužbeni zahtev drugotuženog-protivtužioca, pozivajući se na odredbe člana 20. stav 1. u vezi člana 33. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa i članova 103. stav 1. i 454. u vezi člana 124. Zakona o obligacionim odnosima članova (ZOO). Zaključili da su tužioci- protivtuženi još 2009. godine postali vanknjižni suvlasnici predmetnih nepokretnosti (trosoban stan broj .. u površini od 71 m2 na prvom spratu stambene zgrade u Novom Sadu, u ulici ... i garaže – jedno garažno mesto broj .., u površini od 19 m2 u suterenu ove stambene) sa jednakim udelima na osnovu valjanog pravnog osnova – ugovora o kupoprodaji od 08.06.2009.godine, isplate kupoprodajne cene u celosti (što je utvrđeno ekonomsko finansijskim veštačenjem, a što proizlazi i iz evidencije drugotuženog) i stupanja u državinu predmetnih nepokretnosti na dan zaključenja i overe ugovora. U momentu kasnijeg raspolaganja predmetnim nepokretnostima putem ugovora o razmeni, tuženima nije moglo ostati nepoznato da tužioci-protivtuženi imaju kvalifikovanu državinu na osnovu punovažnog pravnog posla (državina sa atributom svojine kojoj nedostaje upis u javnu knjigu da bi postala perfektna), posebno imajući u vidu da je prvotuženi VV 03.08.2017. godine postao zakonski zastupnik drugotuženog pravnog lica odnosno mesec dana ranije u odnosu na zaključenje ugovora o razmeni od 05.09.2017. godine koji za predmet, između ostalog, ima i sporne nepokretnosti i na osnovu kog pravnog posla je prvotuženi upisan u javnoj evidenciji nepokretnosti kao vlasniko ovih nepokretnosti, iako nikada nije bio u njihovom posedu. Stoga su zaključili da je ništav predmetni ugovor o razmeni zaključen između tuženih u delu u kojem za predmet ima ovde sporne nepokretnosti (stan i garaža) i da u tom delu ne proizvodi pravno dejstvo (što je, između ostalog, predmet tužbenog zahteva). Kako su tužioci-protivtuženi kao kupci ispunili u potpunosti svoju obavezu prema drugotuženom-protivtužiocu kao prodavcu isplatom ugovorene kupoprodajne cene za ove nepokretnosti, to drugotuženi-protivtužilac neosnovano od njih potražuje utuženi iznos, a nisu ispunjeni ni uslovi za raskid predmetnog ugovora o kupoprodaji od 08.06.2009.godine u smislu člana 124. ZOO jer je u celosti izvršen (što je predmet protivtužbenog zahteva).

Nižestepeni sudovi su razmatrali i savesnost sticalaca (tužilaca- protivtuženih i prvotuženog) sa aspekta višestrukog otuđenja istih nepokretnosti (navedenog stana i garaže) različitim sticaocima, u kom slučaju bi se o jačem pravu odlučivalo primenom načela morala, savesnosti i poštenja i načela zabrane zloupotrebe prava iz članova 12. i 13. ZOO. Imali su u vidu da je tuženi- protivtužilac „Trend invest“ DOO Beograd – Čukarica najpre prodao predmetne nepokretnosti tužiocima-protivtuženima po ugovoru o kupoprodaji od 08.06.2009.godine, a potom istim nepokretnostima raspolagao u korist prvotuženog VV ugovorom o razmeni od 05.09.2017. godine. Po nalaženju nižestepenih sudova, tužioci-protivtuženi iako su imali pravno valjan pravni posao nisu se uknjižili u katastru nepokretnosti, dok je prvotuženi VV ishodovao uknjižbu na svoje ime na osnovu navedenog ugovora o razmeni iako nikada nije bio u državini ovih nepokretnosti, za šta su tužioci-protivtuženi saznali 2017. godine u pokušaju realizacije uknjižbe. Tužioci-protivtuženi su savesni i imaju jači pravni osnov u odnosu na ovog tuženog kao kasnijeg nesavesnog sticaoca. Nesavesnost prvotuženog proizilazi iz činjenice da je 03.08.2017. godine postao zakonski zastupnik tuženog pravnog lica odnosno mesec dana ranije u odnosu na zaključenje ugovora o razmeni od 05.09.2017. godine, koji za predmet, između ostalog, ima i sporne nepokretnosti, a na osnovu kog pravnog posla je upisan u javnoj evidenciji nepokretnosti kao vlasnik predmetnog stana i garaže, iako nikada nije bio u njihovom posedu, pa je imao mogućnost da se upozna sa poslovanjem ovog pravnog lica, kao i činjenicom da su ove nepokretnosti bile predmet prodaje tužiocima-protivtuženima po ranije zaključenom ugovoru o kupoprodaji od 08.06.2009. godine.Takođe su imali u vidu nalaz i mišljenje veštaka ekonomsko-finansijske struke od 24.01.2020. godine, kojim je utvrđeno da su tužioci kupoprodajnu cenu predmetnih nepokretnosti u celosti isplatili, te da je novčani iznos od 7.982.980,00 dinara uplaćen na tekući račun drugotuženog kao prodavca, što je i konstatovano u članu 4. ugovora (da su kupci u celosti isplatili kupoprodajnu cenu).

Po nalaženju Vrhovnog kasacionog suda pravilno su nižestepeni sudovi primenili materijalno pravo zaključivši da je tužbeni zahtev osnovan, a protivtužbeni zahtev neosnovan, dajući razloge koje u svemu prihvata i ovaj sud.

Odredbom člana 20.Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa je propisano da se pravo svojine stiče se po samom zakonu, na osnovu pravnog posla i nasleđivanjem.

Odredbom člana 12. ZOO je propisano da su u zasnivanju obligacionih odnosa i ostvarivanju prava i obaveza iz tih odnosa strane dužne da se pridržavaju načela savesnosti i poštenja. Odredbom člana 13. ovog zakona je propisano da je zabranjeno vršenje prava iz obligacionih odnosa protivno cilju zbog koga je ono zakonom ustanovljeno ili priznato.

Odredbom člana 103. stav 1. ZOO je propisano da je ugovor koji je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima ništav ako cilj povređenog pravila ne upućuje na neku drugu sankciju ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo.

Odredbom člana 454. stav 1. ZOO je propisano da se ugovorom o prodaji obavezuje prodavac da prenese na kupca pravo svojine na prodatu stvar i da mu je u tu svrhu preda, a kupac obavezuje da plati cenu u novcu i preuzme stvar. Odredbom člana 467. stav 1. ovog zakona je propisano da prodavac dužan predati stvar kupcu u vreme i na mestu predviđenim ugovorom. Prema stavu 2. istog člana je propisano da je prodavac izvršio obavezu predaje kupcu, po pravilu, kad mu stvar uruči ili preda ispravu kojom se stvar može preuzeti.

Neosnovano se revizijom tuženih ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava. U konkretnom slučaju tuženi su zloupotrebom materijalno pravnih odredbi iz članova 12. i 13. ZOO zaključili ugovor o razmeni koji je za predmet, između ostalog, imao i nepokretnosti ranije otuđene tužiocima-protivtuženima po ugovoru o kupoprodaji koje su im bile predate u državinu, na osnovu kog ugovora o razmeni se tuženi VV upisao kao njihov vlasnik u katastru nepokretnosti. Takođe su neosnovani navodi revizije da je nižestepenim presudama utvrđena ništavost celog ugovora o razmeni, iako je predmet tog ugovora bio i troiposoban stan br. .. - dupleks, površine 91m2, u potkrovlju stambene zgrade u ulici ..., jer to ne odgovara utvrđenom činjenično stanju. Nižestepeni sudovi su odlučivali u granicama postavljenog tužbenog zahteva koji se odnosio na utvrđenje ništavosti navedenog ugovora o razmeni u delu kojim je raspolagano nepokretnostima prethodno prodatim tužiocima-protivtuženima i ovlašćenju tužilaca-protivtuženih da na osnovu presude traže brisanje upisa prava vlasništva u korist prvotuženog VV na tim nekretninama, što su tuženi dužni priznati i trpeti, dok je punovažnost raspolaganja (istim ugovorom o razmeni) i stanom na koji se ukazuje u reviziji predmet drugog parničnog postupka pred istim sudom (P 443/18). Ovim se zapravo ukazuje na nepotpuno utvrđeno činjenično stanje, što ne može biti razlog za izjavljivanje revizije u smislu člana 407. stav 2. ZPP. Ostalim navodima revizije se ponavljaju navodi isticani u žalbi, koji su bili predmet pravilne ocene drugostepenog suda.

Iz navedenih razloga, odlučeno je kao u izreci primenom člana 414. stav 1. ZPP.

Predsednik veća – sudija

Zvezdana Lutovac, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić