Protiv pravnosnažne presude, donete u drugom stepenu, tužilja je blagovremeno izjavila reviziju zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava sa pozivom na odredbu člana 404. ZPP.

Vrhovni sud je ocenio da su ispunjeni uslovi za odlučivanje o reviziji tužilje, kao izuzetno dozvoljenoj na osnovu člana 404. stav 1. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, broj 72/11 ... 18/20 i 10/23 – drugi zakon) radi ujednačavanja sudske prakse, pa je na osnovu člana 404. stav 2. tog zakona odlučio kao u stavu prvom izreke.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju tužilja je vodila pregovore u vezi kupoprodaje predmetnih nepokretnosti sa sinom tuženog, sada pok. VV, a nakon njegove smrti nastavila sa tuženim i u aprilu ili maju mesecu 2017. godine, zaključili su predugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Predugovor je tada potpisan i postignut je sporazum da se isti ne overava jer nisu želeli da se zna da je kuća prodata. Predugovorom su identifikovane nepokretnosti koje su predmet ugovora (kompleks parcela sa kućom), ali pošto se iste nisu vodile na ime tuženog, već na sina, čiji je tuženi jedini zakonski naslednik, predugovorom je preuzeo obavezu da nakon okončanja ostavinskog postupka iste uknjiži na svoje ime. Ugovorena je kupoprodajna cena u iznosu od 8.000 evra koja se isplaćuje u ratama i to prva prilikom potpisivanjem predugovora u iznosu od 4.000 evra, a druga u iznosu od 2.000 evra do 01.01.2018. godine i treća u iznosu od 2.000 evra do 01.07.2018. godine. Prodavac je preuzeo obavezu da najkasnije sa dospećem druge rate pribavi svu neophodnu dokumentaciju i upiše pravo svojine na navedenim nepokretnostima na svoje ime kako bi se mogao sačiniti i overiti ugovor o kupoprodaji, kao i da izvrši omeđavanje parcela koje su predmet predugovora, te da će troškove oko toga snositi ugovarači na jednake delove. Ugovarači su potvrdili da je kupac stupila u državinu predmetnih nepokretnosti i da ih koristi, a ugovoreno je da troškove prenosa svojine a posebno troškove zaključenja ugovora, poreza na prenos apsolutnih prava i troškove uknjižbe snosi kupac. Tuženi je sproveo postupak omeđavanja parcela i rešenjem o nasleđivanju od 26.03.2018. godine, oglašen je za naslednika na celokupnoj zaostavštini svog sina (pored ostalog i na predmetnim parcelama), pa je izvršio uknjižbu prava svojine u javnim knjigama. Nakon što je tuženi izvršio sve obaveze iz predugovora stekli su se uslovi za zaključenje ugovora o kupoprodaji nepokretnosti ali je tužilja istakla zahtev za legalizaciju objekata koji se nalaze na predmetnim parcelama, pa nakon što je postupak legalizacije okončan, podnela je tužbu u ovoj parnici (22.01.2019. godine).

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su zaključili da su parnične stranke zaključile predugovor o prodaji nepokretnosti u pisanoj formi, koji je u pretežnom delu izvršen i sadrži sve bitne elemente ugovora o kupoprodaji, pa isti obavezuje strane koje su ga potpisale i u situaciji kada isti nije zaključen u skladu sa propisanom formom proizvodi pravno dejstvo. Ocenjujući savesnost parničnih stranaka nižestepeni sudovi su zaključili da je tuženi postupao savesno ispunjavajući sve obaveze preuzete predugovorom, pri čemu su rokovi za ispunjenje zavisili od nadležnih službi na čiji rad tuženi nije mogao da utiče, dok je tužilja bila nesavesna saglašavajući se da predugovor ne bude overen i da tuženi postupa po istom, ističući i novi zahtev za ozakonjenje objekata na predmetnim parcelama, što je tuženi takođe ispunio, pa nisu ispunjeni za utvrđenje ništavosti predugovora, kao ni uslovi za raskid i vraćanje novca. Zato su osnovni i eventualni tužbeni zahtev odbijeni, kao neosnovani.

Prema članu 455. Zakona o obligacionim odnosima (ZOO) ugovor o prodaji nepokretne stvari mora biti zaključen u formi propisanoj posebnim zakonom koji uređuje promet nepokretnosti, pod pretnjom ništavosti, a po članu 4. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ broj 93/14, 121/14 i 6/15) ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave. Za posao iz prethodnog stava isključivo je nadležan javni beležnik na čijem se području nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora, a ako se nepokretnosti koje su predmet ugovora nalaze na području više javnih beležnika, nadležan je svaki od tih javnih beležnika. Ugovor koji nije zaključen na način iz prethodnih stavova ne proizvodi pravno dejstvo.

Navedene odredbe važe i za formu predugovora shodno odredbi člana 45. ZOO koja propisuje da je predugovor takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se docnije zaključi drugi, glavni ugovor i propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor, ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora.

Ugovori o prometu nepokretnosti koji su zaključeni u vreme važenja ranijih Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik SRS“ broj 43/81 ... 40/89, „Službeni glasnik RS“ broj 53/93 sa izmenama i dopunama) i („Službeni glasnik RS“ broj 42/98 i 111/09) mogu se konvalidirati ukoliko su ispunjeni uslovi za konvalidaciju propisani tim zakonima, bez obzira na vreme podnošenja tužbe (pravni stav usvojen na sednici Građanskog odeljenja Vrhovnog kasacionog suda održanoj 02.11.2018. godine). To znači da su raniji Zakoni o prometu nepokretnosti propisivali mogućnost konvalidacije ugovora o prometu nepokretnosti koji je zaključen u pismenom obliku, na kome potpisi ugovarača nisu overeni kod suda. Međutim, sada važeći Zakon o prometu nepokretnosti ne predviđa mogućnost konvalidacije ugovora o prometu nepokretnosti koji nije sačinjen u zakonom propisanoj formi, već kao posledicu propisuje da takav ugovor ne proizvodi pravno dejstvo (član 4. stav 4. zakona).

S obzirom da važeći Zakon o prometu nepokretnosti (koji se primenjuje u konkretnom slučaju imajući u vidu vreme zaključenja predugovora o kupoprodaji nepokretnosti - april ili maj mesec 2017. godine) ne sadrži pravilo o mogućnosti konvalidacije ugovora kome nedostaje potrebna forma, ne može se prihvatiti kao pravilno stanovište nižestepenih sudova zasnovano na odredbi člana 73. ZOO, da predmetni predugovor o prodaji nepokretnosti proizvodi pravno dejstvo zato što su obaveze ugovornih strana u pretežnom delu izvršene i sadrži sve bitne elemente glavnog ugovora o prodaji nepokretnosti, pozivajući se na pravila o savesnosti ugovarača prilikom ispunjenja obaveza iz predugovora. Po članu 104. ZOO u slučaju ništavosti ugovora svaka ugovorna strana dužna je da vrati drugoj sve ono što je primila po osnovu takvog ugovora, a ako to nije moguće, ili ako se priroda onog što je ispunjeno protivi vraćanju, ima se dati odgovarajuća naknada u novcu, prema cenama u vreme donošenja sudske odluke, ukoliko zakon što drugo ne određuje. Ali, ako je ugovor ništav zbog toga što je po svojoj sadržini ili cilju protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima, sud može odbiti, u celini ili delimično, zahtev nesavesne strane za vraćanje onog što je drugoj strani dala a može i odlučiti da druga strana ono što je primila po osnovu zabranjenog ugovora preda opštini na čijoj teritoriji ona ima sedište, odnosno prebivalište, ili boravište. Prilikom odlučivanja sud će voditi računa o savesnosti jedne, odnosno obeju strana, o značaju ugroženog dobra ili interesa, kao i o moralnim shvatanjima. Sledom navedenog savesnost ugovarača je od bitnog značaja kod odlučivanja o posledicama ništavosti ugovora, odnosno predugovora, ali ne i prilikom ocene punovažnosti sa stanovišta zahteva forme, jer su propisi o formi ugovora imperativne prirode. Pobijanom presudom odlučeno je i o tužbenom zahtevu za vraćanje datog (4.000 evra), kao o delu eventualnog tužbenog zahteva za raskid predugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Međutim, tužbenim zahtevom je predloženo usvajanje sledećeg tužbenog zahteva za raskid predugovora ako prvi za utvrđenje ništavosti nije osnovan (koji su u odnosu osnovnog i eventualnog), dok zahtev za vraćanje datog nije u tom odnosu, već može biti posledica i ništavosti i raskida, što se osnovano i revizijom tužilje ukazuje. Zato je Vrhovni sud ukinuo nižestepene presude, kako bi se pravilnom primenom materijalnog prava utvrdile bitne činjenice i ocenio njihov pravni značaj za donošenje odluke u ovoj parnici, vodeći računa o odnosu istaknutih tužbenih zahteva. Ukinuta je i odluka o troškovima postupka jer ista zavisi od konačnog uspeha stranaka u sporu.

Na osnovu člana 416. stav 2. ZPP odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Dragana Marinković,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić