Protiv pravnosnažne drugostepene presude tužilac je blagovremeno izjavio reviziju zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pobijanu presudu na osnovu člana 408. ZPP (''Službeni glasnik RS'' 72/11, 55/14 i 87/18), Vrhovni kasacioni sud je našao da je tužiočeva revizija neosnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju ovaj sud pazi po službenoj dužnosti, niti je u postupku pred drugostepenim sudom učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. u vezi člana 229. stav 2. ZPP na koju ukazuje revizija (u postupku nisu izvedeni svi dokazi čije je izvođenje sud odredio) jer su sudovi cenili činjenicu da je tuženi BB pravnosnažno osuđen zbog krivičnog dela građenja bez građevinske dozvole, ali su sudovi zaključili da taj dokaz nije od značaja što je pravo suda po članu 8. ZPP.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac kao suinvestitor – prvi ugovarač i tuženi BB kao sufinansijer – drugi ugovarač su 05.08.2009. godine zaključili ugovor o zajedničkoj gradnji koji je overen kod Opštinskog suda u Kragujevcu pod Ov .../... narednog dana. U ugovoru je navedeno da je tužilac kao investitor započeo izgradnju stambenog objekta u ... u ulici ... broj ..., ..., ..., ..., a sve na kp. broj ... KO ... ..., naselje ... ... po tehničkoj dokumentaciji Agencije za projektovanje i inženjering ''LL'' iz ... a na osnovu rešenja i odobrenja za gradnju organa uprave broj ...-...-.../... od 17.11.2008. godine koje je kasnije izmenjeno rešenjem istog organa Uprave grada Kragujevca novim rešenjem broj...-...-... u pogledu promene investitora u čiju izgradnju kao sufinansijer pristupa tuženi BB. Utvrđeno je da tim ugovorom ugovarači regulišu svoja prava i obaveze i to tako što će se naknada za do tada izvedene radove od strane prvog ugovarača rešiti aneksom ugovora, tužilac kao prvi ugovarač na ime svog ulaganja u izgradnji opisanog objekta u svojstvu dotadašnjeg investitora kao svoj ulog u buduće gradnje unosi postojeće pravo svojine na nepokretnostima koje su upisane na kp. broj ... KO ... ..., a što je stečeno po osnovu dotadašnjeg ulaganja, a da on i nadalje finansira završetak izgradnje objekta sa udelom od ½ dok tuženi BB kao drugi ugovarač u dalju izgradnju takođe učestvuje finansiranjem iste sa ½ sredstava, a po kom osnovu stiče podjednaka prava sa prvim ugovaračem na delu objekta od ½ obima izvedenih radova i sve troškove koji su stvoreni do dana zaključenja ugovora drugi ugovarač podmiruje isplatom čime stiče položaj ravnopravnog sufinansijera u svim daljim pravima i obavezama za izgradnju predmetnog objekta. Ugovarači su tim ugovorom definisali i svojinska prava na objektu koji bude izgrađen na navedeni način raspodelom stambenih jedinica i garaža, pa tako su tačno utvrdili koji stanovi pripadaju prvom ugovaraču – osam stanova, a koji stanovi pripadaju drugom ugovaraču, te da svaki ugovarač stiče pravo prodaje svog stana nakon potpune izgradnje objekta, a da će prodaju stanova vršiti prvi ugovarač obzirom da se on javlja kao investitor. Nakon toga, tužilac je kao vlastodavac izdao punomoćje u svojstvu investitora stanova na pomenutoj lokaciji koje je overeno pred Opštinskim sudom u Kragujevcu pod Ov .../... 05.08.2009. godine a kojim je ovlastio tuženog BB da u njegovo ime i za njegov račun istupa pred organima uprave u postupku dobijanja urbanističke dozvole, građevinske, upotrebne dozvole, zatim kod Fonda za uređivanje građevinskog zemljišta kod dobijanja elektrovodovodne i gasne instalacije, PTT instalacije i da u obavljanju tih poslova investitor poklanja puno poverenje pomoćniku imenujući ga ovim punomoćjem za obavljanje napred navedenih radnji. U punomoćju je navedeno da je punomoćnik ovlašćen da zaključuje ugovore o kupoprodaji svih stanova u izgradnji na pomenutoj lokaciji, a da će davalac punomoćja imati svojstvo prodavca i to sa bilo kojim trećim licem u svojstvu kupca i u tom smislu se poklanja BB puno poverenje da je svog punomoćnika tužilac posebno ovlastio da proda stanove navedene u punomoćju te da je punomoćnik ovlašćen da primi iznos kupoprodajne cene od kupca u potpunosti i da o tome izda priznanicu, da se suština njegovog ovlašćenja nalazi u činjenici da je vlastodavac u pogledu svojih potraživanja prema njegovom punomoćniku u potpunosti namiren i da kupac može svoju obavezu plaćanja kupoprodajne cene ispuniti plaćanjem na ruke punomoćniku ili uplatom na njegov račun, da navedenim punomoćjem kroz pisano overenu formu investitor obaveštava svakog kupca da su raniji vlasnici parcele namireni u svojim potraživanjima po osnovu ugovora o gradnji, da mu je punomoćnik kupovnu cenu isplatio u potpunosti za sve stanove navedene u punomoćju i da po tom osnovu poslodavac od punomoćnika nema nikakvih potraživanja priznajući mu pravo svojine na svim stanovima. Na osnovu tog punomoćja između tužioca AA kao prodavca, a koga je zastupao tuženi BB zaključeni su ugovori o kupoprodaji sa ostalim tuženicima, fizičkim licima i to stanova u objektu u izgradnji, deo kupoprodajne cene kupci su isplaćivali tuženom BB u novcu ili kroz kompenzaciju, a koja se uglavnom sastojala u izvođenju pojedinih radova na objektu. Tužilac je pred Osnovnim sudom u Kragujevcu 06.07.2011. godine overio opoziv punomoćja BB. Izvođenje radova na objektu je prestalo polovinom 2011. godine zbog nedostatka sredstava, a kupci stanova su se obraćali tužiocu i tuženom BB radi postizanja dogovora o završetku objekta. Pošto sa tužiocem nije postignut dogovor došlo je do zaključenja spornog ugovora između tuženih radi završetka radova na izgradnji objekta i kupci su se saglasili da isplate preostali deo kupoprodajne cene koji su trebali da isplate po dobijanju upotrebne dozvole za objekat. Sporni ugovor o građenju po sistemu ''ključ u ruke'' zaključili su SZR ''JJ' kao izvođač, suinvestitor – punomoćnik drugoinvestitor BB i savesni kupci, ostali tuženici. U tom ugovoru je navedeno da je AA, tužilac, nosilac investiciono tehničke dokumentacije za izgradnju predmetne zgrade, da je zaključio i overio ugovor o zajedničkoj izgradnji sa BB prema kom ugovoru je BB suinvestitor izgradnje novoprojektovanog objekta, da je AA ovlastio BB da vrši poslove vezane za izgradnju navedenog stambenog objekta i da prodaje stanove po punomoćju koje je opisano, a da su ostali tuženici – fizička lica kupci stanova po ugovorima o kupoprodaji i da imaju po osnovu tih ugovora neizmirene obaveze prema BB. Ugovorom je regulisano i da SZR ''JJ'' radove na objektu izvodi po sistemu ''ključ u ruke'', da je ukupna ugovorena cena radova 166.000 evra od kojih će suinvestitor BB isplatiti 55%, a ostalih 45% kupci stanova. Nakon što je započelo izvođenje radova tužilac je podneo prijavu građevinskom inspektoratu Građevinske uprave za inspekcijske poslove pa je taj inspektorat sačinio zapisnik o inspekcijskom pregledu objekta i tom prilikom je konstatovano izvođenje radova na rekonstrukciji i dogradnji postojećeg objekta bez građevinske dozvole jer je u potkrovlju objekta izvršena demontaža krovnog pokrivača, demontaža drvene krovne konstrukcije, nadogradnja objekta, nadziđivanje i dr. te je naloženo da se izvrši rušenje naknadno izvedenih radova, a da se pre rušenja uradi projekat rušenja. Tužilac je protiv tuženog BB podneo i krivičnu prijavu, pa je u predmetu Osnovnog suda u Kragujevcu K 140/13 BB oglašen krivim zbog krivičnog dela građenja bez građevinske dozvole, te mu je zbog toga izrečena uslovna osuda.

Tužilac u ovoj parnici traži da se utvrdi ništavost ugovora o građenju po sistemu ''ključ u ruke'' koji su zaključili tuženici, smatrajući da je on protivan prinudnim propisima pošto je ugovoreno izvođenje radova na građevinskom objektu bez građevinske dozvole, što predstavlja krivično delo. Otuda je predmet takvog ugovora nedopušten, pa je zbog toga ugovor ništav po članu 47. ZOO. Sve to tužilac navodi i u svojoj reviziji.

Nižestepeni sudovi nalaze da ugovor koji su tuženici zaključili nije ništav jer ne sadrži odredbe koje bi bile protivne prinudnim propisima zbog čega je tužbeni zahtev tužioca odbijen.

Odredbom člana 103. stav 1. ZOO je propisano da ugovor koji je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima je ništav ako cilj povređenog pravila ne upućuje na neku drugu sankciju ili ako zakon u određenim slučajevima ne propisuje šta drugo. Isti zakon u članu 47, a na kome tužilac temelji svoj tužbeni zahtev i reviziju, je propisao da kada je predmet obaveze nemoguć, nedopušten, neodređen ili neodrediv ugovor je ništav. Pod nemogućim predmetom zakon podrazumeva nemogućnost ispunjenja ugovora odnosno obaveze pri čemu ta nemogućnost može biti apsolutna, odnosno da je niko ne može ispuniti, a može biti i relativna, odnosno subjektivna kada je ne može ispuniti samo neko od ugovornih strana. U konkretnom slučaju predmet ugovora je izvođenje građevinskih radova na objektu i nema sumnje da se radi o mogućoj obavezi odnosno mogućem ispunjenju ugovora, tako da taj osnov za ništavost ne postoji. S obzirom da predmet ugovora nije neodređen i neodrediv preostaje da se oceni da li se radi o nedopuštenoj obavezi upravo imajući u vidu tvrdnju tužioca da je ugovorena obaveza izgradnje bespravnog objekta što je protivpravno, odnosno što predstavlja krivično delo. Nema sumnje da je nedopušten svaki postupak kojim se vređa imperativna odredba nekog propisa odnosno pravnog poretka, pa je samim tim jasno i da bi bilo nedopušteno izvođenje građevinskih radova na objektu bez građevinske dozvole.

Iz utvrđenog činjeničnog stanja tužilac i tuženi BB su zaključili ugovor o zajedničkoj gradnji koji je bio na snazi do okončanja ovog postupka. Tim ugovorom oni su izvršili razvrgnuće imovinske zajednice na taj način što su utvrdili šta u budućem objektu pripada kojem od ugovarača, pri čemu je članom 7. utvrđeno i da drugi ugovarač stiče svojinu na određenim delovima objekta, odnosno stanovima. Punomoćjem, koje je tužilac izdao tuženom BB, tuženi je ovlašćen da vrši prodaju svih stanova u objektu, punomoćjem se konstatuje da su oni regulisali svoje međusobne odnose, da je tuženi isplatio tužioca u njegovom delu objekta, te da je u skladu sa tim ovlašćenjem tuženi BB zaključio ugovor o kupoprodaji stanova sa ostalim tuženicima pri čemu stoji izričita odredba da se mogu prodavati i stanovi u izgradnji, a što inače nije protivno prinudnim propisima. Na taj način i tuženi BB i ostali tuženici – fizička lica su postali vlasnici realno određenih delova stambenog objekta – stanova. To što je tužilac kasnije opozvao punomoćje tuženom nije dovelo u pitanje punovažnost ugovora o kupoprodaji stanova niti je tužilac u postupku ukazao da su ti ugovori u nekom postupku kasnije poništeni. Iako je činjenica da tužilac na tuženog BB punomoćjem nije mogao preneti svojinu na delovima zgrade koji su po prvobitnom međusobnom ugovoru pripali tužiocu, to nesumnjivo ne utiče na činjenicu da je tuženi BB zajedno sa kupcima bio vlasnik delova navedene zgrade. U takvoj situaciji lica koja stiču pravo svojine na stanovima u stambenom objektu čija je gradnja zaustavljena imaju realan interes da u skladu sa načelima obligacionih odnosa o zabrani prouzrokovanja štete – član 16, načelu savesnosti i poštenja član 12. i zabrani zloupotrebe prava član 13, preduzmu mere radi sprečavanja buduće štete odnosno ostvarivanja cilja ugovora o kupoprodaji koji je ranije zaključen, tj. da dobiju stanove koji će biti podobni za stanovanje. Otuda se ne može dovesti u pitanje pravo tuženika da zaključe ugovor o građenju po sistemu ''ključ u ruke'' tim pre što tužilac nije prihvatio, a što je utvrđeno u nižestepenom postupku, da se novonastala situacija razreši na neki drugi način. Tačno je da u momentu zaključenja tog ugovora tužilac je već bio opozvao ovlašćenje BB, ali je utvrđeno da ostali učesnici ugovora to nisu znali. Tužilac u reviziji ukazuje na okolnost da on nije učesnik ugovora o građenju po sistemu ''ključ u ruke'' što je tačno, ali imajući u vidu prava koja su ostali tuženici već stekli u odnosu na realne delove zgrade nije ni bilo neophodno da tužilac u tom ugovoru učestvuje imajući u vidu cilj ovog ugovora, a koji je ranije naveden. Prema sadržini ugovora proizilazi da je cilj završetak objekta za koji je izdata građevinska dozvola od strane organa uprave, a po projektnoj dokumentaciji koji je sačinila Agencija za projektovanje i inženjering ''LL'' iz ... . To znači da predmet ovog ugovora nisu naknadni radovi odnosno dogradnja sprata što se ispostavilo da je kasnije urađeno i da je to bespravna gradnja. To što je u toku realizacije samog ugovora došlo do bespravne gradnje ne može, kako to pravilno zaključuju nižestepeni sudovi da povlači ništavost odredaba samog ugovora jer u momentu njegovog zaključenja i prema njegovoj sadržini nema nedopuštenog predmeta ugovora. Sankcije za kršenje odredbi ugovora su već nastupile po tuženike utoliko što je gradnja dalje zabranjena, naloženo rušenje objekta, a investitor tih radova tuženi BB krivično odgovarao.

S obzirom da se ostalim navodima iz revizije ne dovodi u sumnju zaključak nižestepenih sudova da se ne radi o ugovoru u kome je predmet nemoguć ili nedopušten, to je i odlučeno kao u izreci na osnovu člana 414. stav 1. ZPP.

Predsednik veća sudija

Božidar Vujičić,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić