Tužilja je podnela odgovor na reviziju. Troškove sastava odgovora na reviziju kao i sudskih taksi za odgovor na reviziju je tražila i opredelila.

Ispitujući pobijanu odluku primenom člana 408. u vezi člana 403. stav 2. tačka 3. ZPP („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 72/11, 55/14, 87/18 i 18/20), Vrhovni kasacioni sud je ocenio da revizija tuženog nije osnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti. Nema ni bitne povrede iz člana 374. stav 1. u vezi sa članom 8. ZPP na koju se ukazuje u reviziji, s obzirom da je drugostepeni sud sve izvedene dokaze cenio savesnom i brižljivom ocenom svakog dokaza zasebno, svih dokaza zajedno i na osnovu rezultata celokupnog postupka utvrdio sve bitne činjenice za odluku o tužbenom zahtevu.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tuženi VV, kao investitor i BB kao naručilac su zaključili predugovor o kupoprodaji dva stana u izgradnji i isti overili pred Opštinskim sudom u Nišu pod Ov1 br. 3778/07 dana 25.05.2007. godine. Predmet predugovora bila je nadgradnja stambene jedinice u ..., u ulici ... broj ..., ..., ..., na osnovu rešenja o odobrenju za izgradnju Up 351-825/2004-06 od 08.09.2004. godine. Prema predugovoru, investitor organizuje izgradnju stambene jedinice koja se dograđuje kao sprat i potkrovlje u ..., u ulici ... broj ..., a naručilac se obavezuje da sa investitorom učestvuje u izgradnji stanova i to stana B i C, ulaz broj 6, određene projektovane površine, na osmom spratu, kupoprodajna cena iznosi 35.280 evra i obuhvata tzv. „sivu“ gradnju stana, što predstavlja obavezu prodavca, dok je obaveza kupca da sam nabavi materijal i izvrši sve zanatske radove u stanovima i da ukupnu cenu uplati na račun investitora. Na ime isplate kupoprodajne cene po predugovoru, tuženi VV je primio od tuženog BB iznos od 36.280 evra, o čemu su sačinili priznanicu 30.05.2007. godine i istu potpisali uz sastavljanje pečata Agencije za nekretnine „GG“ VV iz ... Tuženi BB je više puta tražio od tuženog VV da zaključi glavni ugovor o kupoprodaji predmetnih stanova u izgradnji, do čega nije došlo, jer tuženi BB nije mogao da ga pronađe i da stupi u kontakt sa njim, pa je podneo tužbu sudu. Presudom Osnovnog suda u Nišu P 2885/10 od 12.05.2010. godine, odbijen je tužbeni zahtev tužioca BB, ovde tuženog, a presudom Apelacionog suda u Nišu Gž 4453/10 od 06.12.2011. godine usvojena je njegova žalba pa je prvostepena presuda preinačena, tako što je tuženi VV obavezan da u primerenom roku od 30 dana, po prijemu presude, kao investitor, pristupi zaključenju glavnog ugovora o kupoprodaji predmetnih stanova u ... u ulici ... broj ..., stana B i C, ulaz ..., navedene projektovane površine na osmom spratu sa tužiocem kao kupcem, u svemu prema odredbama iz Predugovora zaključenog dana 25.05.2007. godine pod Ov. br. 3 778/07, a u slučaju da tuženi VV kao investitor ne zaključi ugovor o kupoprodaji sa tužiocem BB, kao naručiocem, da se onda utvrđuje da je glavni ugovor o kupoprodaji zaključen sa bitnim elementima iz predugovora Ov. br. 3 778/07 od 25.05.2007. godine. Tuženi BB nije nikada bio u državini stanova koji su bili predmet predugovora zaključenog 25.05.2007. godine pod Ov. 3 778/07.

Nakon izvesnog vremena od zaključenja navedenog predugovora o kupoprodaji stanova u izgradnji, tuženi VV je ponovo raspolagao jednim od tih stanova, koji je predmet i ovog spora, i prodao ga trećem licu, DD, kao kupcu, sa kojim je zaključio ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, overen pred Opštinskim sudom u Nišu pod Ov I broj 815/09 dana 30.01.2009. godine. Prodavac je vlasništvo dokazao rešenjem za odobrenje za izgradnju Uk 351-323/08-06, ugovorena je kupoprodajna cena od 990.000,00 dinara i konstatovano da je kupac na dan overe ugovora isplatio kupoprodajnu cenu u celosti. DD je dalje raspolagao tim stanom, tako što je kao prodavac sa ĐĐ, kao kupcem, zaključio ugovor o kupoprodaji nepokretnosti overen pred Opštinskim sudom u Nišu pod Ov1 broj 3186/09 dana 06.04.2009. godine. Prodavac je vlasništvo dokazao ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti Ov1 broj 815/09 od 30.01.2009. godine, ugovorena je cena od 990.000,00 dinara i konstatovano je da je kupac istu isplatio u celosti. ĐĐ je dalje raspolagao tim stanom tako što je kao prodavac sa tužiljom kao kupcem, a koja je inače njegova snaja, zaključio ugovor o kupoprodaji nepokretnosti overen pred Opštinskim sudom u Nišu pod Ov br. 3377/12 od 17.10.2012. godine. Za navedeni stan prodavac je vlasništvo dokazao ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti Ov1 broj 3186/09 od 06.04.2009. godine, ugovorena je cena 400.000,00 dinara i konstatovano da je kupac istu isplatio u celosti. Rešenjem RGZ SKN ... od 04.03.2013. godine u LN broj ... KO ... dozvoljeno je promena upisa korisne površine na predmetnom stanu, koji je upisan kao poseban deo zgrade broj ..., izgrađene na kp broj ... držaoca AA iz ..., sa delom poseda 1/1. U izvodu iz LN ... KO ... od 21.10.2015. godine na kp ... upisane su ulice ... broj ... i zemljište pod zgradom i objektom površine 806 m2, stambena zgrada za kolektivno stanovanje, spratnosti PO + PR + 8 SP + PK, dok je u zgradi broj ..., broj ulaza ..., ... sprat, predemtni stan kao dvosoban stan broj ..., građevinske površine 35 m2, na kome je kao držalac sa privatnom svojinom upisana tužilja.

Tuženi BB nikada tuženog VV nije tužio za utvrđenje prava svojine na predmetnom stanu, niti je tužio GG i ĐĐ, jer je smatrao da je presudom Apelacionog suda u Nišu Gž 4453/10 od 06.12.2011. godine postao vlasnik predmetnog stana, pa je na osnovu navedene presude Apelacionog suda u Nišu podneo tužbu sudu protiv ovde tužilje i tuženog VV radi iseljenja iz predmetnog stana, koji je predmet ovog spora, a koji postupak je sada u prekidu.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, po oceni Vrhovnog kasacionog suda, drugostepeni sud je pravilno primenio materijalno pravo kada je usvojio tužbeni zahteva tužilje za utvrđenje jačeg prava svojine na predmetnoj nepokretnosti - stanu.

Revizijom se neosnovano ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava. Kod višestruke prodaje nepokretnosti - stana, što je ovde slučaj, o jačem pravu se odlučuje primenom načela savesnosti i poštenja i načela zloupotrebe prava propisanih članom 12. i 13. ZOO kao i člana 4. i 33. ZOSPO. Naime, primena navedenih načela podrazumeva da kada su svi kupci iz ugovora o kupuprodaji iste nepokretnosti savesni, a nijednom od njih nepokretnost nije predata u državinu niti je ishodovan upis prava u javnim knjigama, jači pravni osnov ima raniji kupac. Kada su svi kupci iz ugovora o kupuprodaji iste nepokretnosti savesni, jači pravni osnov ima kupac koji je ishodovao upis u Katastar nepokretnosti, bez obzira kom kupcu je nepokretnost predata, pošto samo takav kupac ispunjava uslove iz člana 33. ZOSPO za sticanje nepokretnosti. Ako ni jedan od njih nije izvršio upis u Katastar nepokretnosti, jači u pravu je kupac kome je nepokretnost predata u državinu, pošto činjenica predaje poseda ima značaj izvršavanja ugovorne obaveze, a savestan posed dovodi i do održaja, pa ne bi bilo opravdano da se savenom kupcu oduzima posed nepokretnosti. Raniji savesni kupac ima jači pravni osnov u odnosu na kasnijeg nesavesnog kupca u slučaju kada je prodavac nepokretnosti predao u državinu kasnijem nesavesnom kupcu ili je nesavestan kupac ishodovao upis u Katastru nepokretnosti.

U konkretnom slučaju je bilo sporno da li postoji jače pravo svojine tužilje na predemtnom stanu po osnovu zaključenog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti koja je i držalac predmetnog stana ili pravo svojine tuženog BB po osnovu presude Apelacionog suda u Nišu Gž 4453/10 od 06.12.2011. godine.

Sledom svega do sada navedenog, Vrhovni kasacioni sud smatra da bi tuženi BB kao raniji savesni kupac imao jače pravo od tužilje kao kasnijeg kupca da je ishodovao upis u Katastar nepokretnosti ili ušao u posed nepokretnosti. Međutim, tuženi nije u posedu nepokretnosti niti se na nepokretnosti upisao kao vlasnik, pa je u tom slučaju, primenom navedenih načela relevantna savesnost tužilje kao kasnijeg sticaoca koja je u posedu, s obzirom na ishodovani upis tužilje kao držaoca predmetnog stana u Katastru nepokretnosti. Naime, savesnost kasnijeg sticaoca – kupca ceni se na osnovu utvrđenja da li je to lice znalo ili moglo znati da kupuje nepokretnost koja je nekim pravnim poslom, već preneta na drugo lice, a uzima se u obzir ponašanje razumnog kupca u konkretnim i opštim okolnostima kupoprodaje. U konkretnom slučaju pretpostavka savesnosti na strani tužilje nije oborena. Tuženi nije dokazao da je tužilja nesavesna odnosno da je prema utvrđenim okolnostima (posebno načina izvršenih ranijih prenosa i predaje nepokretnosti ranijim sticaocima kao i prenosiocu tužilje) znala ili mogla znati da kupuje stan koji je već prodat. Zbog toga je pravilan zaključak drugostepenog suda da tužilja kao kasniji savesni sticalac – kupac, koja je i držalac predmetne nepokretnosti - stana, ima jači pravni osnov za sticanje svojine na toj nepokretnosti od tuženog BB.

S tim u vezi, po oceni Vrhovnog kasacionog suda, u ugovoru o kupoprodaji koji je tužilja zaključila sa ĐĐ, kao kupcem, izražena je stvarna volja parničnih stranaka, a to je prenos prava vlasništva na predmetnom stanu, pa se ne radi o simulovanom pravnom poslu u smislu člana 66 ZOO, kako to revizija neosnovano ukazuje. Ovo s toga jer je, prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilja kasniji savesni sticalac, zaključila ugovor o kupoprodaji sa vanknjižim vlasnikom, koji ispunjava sve uslove za punovažnost ugovora i proizvodi pravno dejstvo, odnosno isplatila je kupoprodajnu cenu i u posedu je predmetne nepokretnosti. Okolnost da je u ovom slučaju ugovor o kupoprodaji zaključen između lica koji su tazbinski srodnici (tužilja je snaja prenosioca ĐĐ) u skladu je sa načelom autonomje volje ugovornih strana (član 10) i zabrane zlopupotrebe prava (član 13 ZOO), i ne predstavlja ograničenje za punovažno zaključenje ovog ugovora.

S obzirom da na strani tuženog postoji pravnosnažna sudska presuda kojom je između ovde tuženog VV kao investitora i tuženog BB kao naručioca utvrđeno punovažno zaključenje ugovora o kupoprodaji sa bitnim elementima iz predugovora Ov. br. 3 778/07 od 25.05.2007. godine, koji za predmet ima i promet predmetne nepokretnosti, neosnovani su i bez uticaja na drugačiji ishod ove pravne stavri, navodi revizije o sticanju svojine tuženog BB na predmetnom stanu po samom zakonu stavranjem nove stvari u smislu člana 21. ZOSPO i u vremenskom sledu pre svih izvršenih prenosa, pa time i postojanju jačeg pravnog osnova za sticanje svojine na strani revidenta. Kod takvog stanja, kao i utvrđenja da je na strani tužilje punovažan kupoprodajni ugovor, pravilno je drugostepeni sud zaključio da je u konkretnom slučaju reč o konkurenciji dva teretna pravna posla u cilju sticanja svojine na istoj nepokretnosti. S obzirom na sve do sada izneto, drugostepeni sud je na utvrđeno činjenično stanje pravilno primenio materijalno pravo kada je usvojio tužbeni zahtev.

Iz navedenih razloga, primenom člana 414. ZPP, odlučeno je kao u stavu prvom izreke.

Zahtev tužilje za naknadu troškova sastava odgovora na reviziju odbijen je na osnovu člana 154. stav 1. ZPP, jer se ne radi o troškovima potrebnim radi vođenja ove parnice, pa je odlučeno kao u stavu drugom izreke.

Predsednik veća - sudija

Dobrila Strajina, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić