Presudom Apelacionog suda u Kragujevcu Gž 1061/16 od 23.12.2016. godine odbijena je kao neosnovana žalba tužioca i presuda Osnovnog suda u Novom Pazaru - Sudska jedinica u Tutinu P 508/15 od 25.01.2016. godine, ispravljena rešenjem istog suda P 508/15 od 31.10.2016. godine, potvrđena.

Protiv navedene pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilac je blagovremeno izjavio reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava. Revizijski navodi o potrebi ujednačavanja sudske prakse i tumačenja prava - odredbi čl. 7. i 10. Zakona o prometu nepokretnosti važećeg u vreme zaključenja osporenog kupoprodajnog ugovora, ukazuju na predlog tužioca da se o njegovoj reviziji odlučuje primenom člana 404. Zakona o parničnom postupku.

Rešenjem Apelacionog suda u Kragujevcu R3 19/17 od 30.03.2017. godine ustupljeni su na stvarnu nadležnost Vrhovnom kasacionom sudu spisi predmeta Osnovnog suda u Novom Pazaru - Sudska jedinica u Tutinu P 508/15 radi odlučivanja o dozvoljenosti i osnovanosti revizije tužioca AA iz sela ... izjavljenoj protiv presude tog suda Gž 1061/16 od 23.12.2016. godine.

Odlučujući o dozvoljenosti izjavljene revizije, u smislu člana 404. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik Republike Srbije“, broj 72/11 ... 55/14) Vrhovni kasacioni sud je, imajući u vidu okolnosti konkretnog slučaja i navode revizije, našao da su ispunjeni uslovi za odlučivanje o posebnoj reviziji radi tumačenja odredbi materijalnog prava relevantnih za zaštitu prava preče kupovine u sudskom postupku.

Iz tog razloga je, na osnovu člana 404. Zakona o parničnom postupku, odlučeno kao u prvom stavu izreke.

Odlučujući o osnovanosti revizije, u smislu člana 408. Zakona o parničnom postupku, Vrhovni kasacioni sud je našao da je revizija osnovana.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tuženi BB, kao prodavac i tuženi VV kao kupac su 14.11.2012. godine zaključili ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji je overen kod Osnovnog suda u Novom Pazaru pod Ov ... . Predmet tog ugovora bila je prodaja poljoprivrednog zemljišta, katastarskih parcela ..., ..., ... i ... upisanih u list nepokretnosti broj ... KO ... . Predmetne parcele se celom dužinom graniče sa katastarskom parcelom ... u istoj katastarskoj opštini koja je vlasništvo tužioca. Tuženi BB nije uputio tužiocu pismenu ponudu za prodaju označenih parcela, ali je tu ponudu učinio usmeno. Tokom proleća 2012. godine, povodom prodaje spornih parcela, izvršeno je njihovo omeđavanje. Tužilac nije prisustvovao postavljanju međnih oznaka, ali ga je nakon nekoliko dana o tome obavestio geometar koji je taj posao obavio, a u proleće sledeće godine, na njegov zahtev, predao mu je i kopiju plana. U kupoprodajnom ugovoru navedena je prodajna cena u iznosu od 300.000,00 dinara, ali je stvarna cena iznosila 9.000 evra. Prodajnu cenu označenu u ugovoru o kupoprodaji tužilac je položio u sudski depozit pre podnošenja tužbe od 04.11.2013. godine. Ugovorom o kupoprodaji Ov ... od 13.12.2013. godine tuženi VV je predmetne parcele prodao tuženom BB, koji se u katastru nepokretnosti upisao kao njihov vlasnik.

Na osnovu tako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je odbio tužbeni zathev kojim je tužilac tražio sudsku zaštitu povređenog prava preče kupovine. Po nalaženju tog suda, tužilac je za prodaju zemljišta saznao u proleće 2012. godine, tako da je tužba podneta po isteku roka od 30 dana od dana saznanja za prodaju, predviđenog članom 10. stav 2. tada važećeg Zakona o prometu nepokretnosti.

Drugostepeni sud je prihvatio razloge nižestepenog suda o neosnovanosti tužbenog zahteva zbog neblagovremenosti podnete tužbe. Taj sud je za takvu odluku naveo još dva razloga: prvi, da iznos položen u sudski depozit prilikom podnošenja tužbe ne odgovara stvarnoj tržišnoj vrednosti nepokretnosti, što je u suprotnosti sa članom 10. stav 3. Zakona o prometu nepokretnosti i drugi, da je predmet spora prestao da postoji a samim tim i pravni interes tužioca za vođenje ove parnice, jer su na osnovu ugovora o kupoprodaji Ov ... od 13.12.2013. godine i upisom u katastar nepokretnosti sporne parcele ponovo u svojini tuženog BB.

Po nalaženju Vrhovnog kasacionog suda, osnovano se izjavljenom revizijom ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava, zbog čega činjenično stanje nije u potpunosti i pravilno utvrđeno.

Odredbom člana 10. stav 2. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik Republike Srbije“, broj 42/98 i 111/09), važećeg u vreme zaključenja osporenog kupoprodajnog ugovora, propisano je da se tužba iz stava prvog tog člana (tužba za poništaj ugovora o prodaji nepokretnosti zbog povrede prava preče kupovine) može podneti u roku od 30 dana računajući od dana kad je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti. Rok od 30 dana od dana saznanja za prodaju, propisan navedenom zakonskom odredbom, ne može početi da teče pre zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kojim je povređeno pravo preče kupovine. Nižestepeni sudovi su ovu odredbu, u konkretnom slučaju pogrešno primenili, zato što je nelogično da se navedeni rok za podnošenje tužbe zbog povrede prava preče kupovine, izvršene zaključenjem ugovora o kupoprodaji Ov ... od 14.11.2012. godine, računa od aprila 2012. godine, odnosno da je taj rok počeo teći pre prodaje nepokretnosti.

Iz tog razloga, pobijane presude su morale biti ukinute i predmet vraćen prvostepenom sudu na ponovno suđenje.

U ponovljenom suđenju prvostepeni sud će, ocenom izvedenih dokaza, pouzdano utvrditi kada je tužilac saznao da su tuženi zaključili ugovor o kupoprodaji Ov ... od 14.11.2012. godine, jer je ta činjenica bitna za ocenu blagovremenosti podnete tužbe u smislu člana 10. stav 2. tada važećeg Zakona o prometu nepokretnosti. Po utvrđenju ove činjenice, prvostepeni sud će oceniti da li je ispunjen prethodni uslov za odlučivanje o podnetoj tužbi, predviđen trećim stavom navedene odredbe, odnosno da li je tužilac polaganjem u depozit suda iznosa od 300.000,00 dinara, koji je u spornom ugovoru o kupoprodaji naveden kao prodajna cena i u zanemarljivo višem iznosu (307.073,00 dinara) utvrđen kao osnovica za naplatu poreza na prenos apsolutnih prava u smislu člana 27. stav 1-3. Zakona o porezima na imovinu, položio iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti. Tek po razjašnjenju ovih činjenica, prvostepeni sud će odlučiti o zahtevu kojim je tužilac tražio utvrđenje da mu je povređeno pravo preče kupovine u smislu čl. 6. i 7. Zakona o prometu nepokretnosti kojima je propisana obaveza vlasnika koji namerava da proda poljoprivredno zemljište da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta i da ta ponuda mora biti učinjena preporučenom pošiljkom, što znači u pismenoj formi. U konkretnom slučaju, prvostepeni sud će oceniti i značaj činjenice da su tuženi, nakon prijema tužbe i pošto je parnica već počela da teče, zaključili ugovor Ov ... od 13.12.2013. godine kojim je tuženi VV iste nepokretnosti prodao tuženom BB.

Ukinuta je i odluka o troškovima postupka, jer zavisi od konačnog ishoda spora.

Shodno izloženom, na osnovu člana 416. stav 2. Zakona o parničnom postupku, odlučeno je kao u drugom stavu izreke.

Predsednik veća - sudija

Katarina Manojlović Andrić, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić