Prema činjeničnom stanju utvrđenom od strane prvostepenog suda, na osnovu koga je doneta pobijana presuda, ugovorom o zakupu poslovnog prostora broj .. od 06.04.2005. godine, tužilac je, kao zakupodavac, izdao pravnom prethodniku tuženog, kao zakupcu poslovni prostor površine 172,80 m2. U članu 8. stav 1. ugovora predviđeno je da zakupodavac može vršiti prepravke, adaptacije ili investiciona ulaganja zakupljene prostorije sa ciljem privođenja prostora nameni obavljanja bankarske delatnosti, a ukoliko se nameravane prepravke odnose na konstruktivne elemente objekta za iste mora pribaviti pismenu saglasnost zakupodavca, koji je prethodno upoznat sa nameravanim radovima i propratnom dokumentaciju. Članom 8. stav 2. ugovora predviđeno je da po prestanku zakupa, bez obzira na osnov prestanka, zakupac je dužan da zakupljeni prostor zapisnički preda zakupodavcu u stanju u kome ga je primio, a uzimajući u obzir pogoršanje do kojih je došlo usled redovnog korišćenja tih prostorija. Tuženi je, kao tužilac vodio drugu parnicu protiv ovde tužioca, radi utvrđenja da je ništav i da ne proizvodi pravno dejstvo član 8. stav 2. ugovora o zakupu poslovnog prostora broj .. od 06.04.2005. godine, odnosno sa zahtevom da se menja član 8. stav 2. ugovora o zakupu, koji je tužbeni zahtev odbijen pravnosnažnom presudom, kao neosnovan.

Pravni prethodnik tuženog je zaključio ugovor sa „Hauzmajstor“ DOO Beograd, za radove na dovođenju poslovnog prostora u prvobitno stanje dana 27.01.2016. godine, nakon zatvaranja poslovnice, zašta je platio 02.06.2016. godine 2.568.938,10 dinara, prema ugovorenoj vrednosti radova od 29.165,90 evra. Parnične stranke su pre podnošenja tužbe u ovoj parnici imale komunikaciju u vezi izvođenja radova za vraćanje objekta u stanje kako je bilo pre zaključenja ugovora. Sačinjen je protokol u vezi primopredaje poslovnog prostora na dan 28.04.2016. godine, prema kome radovi koji se vrše na poslovnom prostoru u cilju dovođenja u stanje predviđeno za primopredaju nisu završeni, te je zakazana primopredaja za 04.05.2016. godine, kog dana je i izvršena primopredaja i sačinjen je zapisnik kada je zakupac vratio poslovni prostor zakupodavcu. Zapisnik sadrži konstataciju da poslovni prostor i magacin čine ukupan poslovni prostor koji je predmet zakupa. Tužilac je u 12 tačaka izneo primedbe da se poslovni prostor ne vraća u svemu prema članu 8. Ugovora o zakupu, dok je tuženi uneo konstataciju da smatra da se poslovni prostor vraća vlasniku u stanju predviđenom za predaju u svemu prema članu 8. Ugovora o zakupu, pri čemu su potpisnici sporazuma potvrdili da je stanje poslovnog prostora na dan 04.05.2016. godine utvrdio veštak građevinske struke koga je banka angažovala o svom trošku. Veštak je dana 20.05.2016. godine, sačinio nalaz radi obezbeđenja dokaza u poslovnom prostoru, a nakon izvršenog uviđaja od 04.05.2016. godine. Sastavni deo nalaza čine i fotografije 04.05.2016. godine kada je obavljeno veštačenje, i skica prostora. Iz osnovanog nalaza i mišljenja komisije veštaka od 12.07.2016. godine, utvrđeno je da vrednost ukupnih radova, građevinsko-zanatskih, mašinskih i elektro iznosi ukupno 13.067.690,00 dinara, a prema dopuni nalaza vrednost izvedenih građevinskih radova, mašinskih radova i elektro radova prema cenama na datum dopune iznosi 15.716.248,00 dinara. Zaključak sudova je da tuženi nije zakupljeni prostor vratio u stanju u kome ga je primio po Ugovoru o zakupu, u skladu sa članom 8. stav 2. To je utvrđeno na osnovu nalaza komisije veštaka koja je utvrdila da je izvedenim radovima poslovni prostor koji je bio predmet zakupa nije vraćen u stanje pre izdavanja u zakup pravnom prethodniku tuženog.

Sudovi polazeći od odredbe člana 262. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima zaključuju da tužilac ima pravo da zahteva naknadu štete koju trpi zbog neispunjenja obaveze tuženog preuzete odredbom člana 8. stav 2. Ugovora o zakupu, na osnovu odredbe člana 585. stav 4. Zakona o obligacionim odnosima. Kako je nalazom veštaka utvrđeno da je vrednost radova potrebnih za vraćanje predmeta zakupa u stanje pre izdavanja, novčani iznos od 15.716.248,00 dinara, obavezan je tuženi da tužiocu naknadi štetu u tom iznosu.

Drugostepeni sud zaključuje da dosuđena novčana naknada predstavlja u stvari uspostavljanje ranijeg stanja, pošto tužilac kao oštećeni izričito zahteva novčanu naknadu usmislu odredbe člana 185. tačka 3. i 4. ZOO.

Vrhovni sud za sada ne prihvata razloge pravnosnažne presude za pravilne.

Odredbom člana 185. Zakona o obligacionim odnosima odgovorno lice dužno uspostaviti stanje koje je bilo pre nego što je šteta nastala (stav 1.), ukoliko uspostavljanje ranijeg stanja ne uklanja štetu potpuno, odgovorno lice je dužno da ostatak štete da naknadu u novcu (stav 2.), kad uspostavljanje ranijeg stanja nije moguće, ili kad sud smatra da to nije nužno da to učini odgovorno lice, sud će odrediti da ono isplati oštećeniku odgovarajuću svotu novca na ime naknade štete (stav 3.), a sud će dosuditi oštećeniku naknadu u novcu kad on to zahteva, izuzev ako okolnosti datog slučaja opravdavaju uspostavljanje ranijeg stanja. Prema ovakvoj sadržini zakonske odredbe proizilazi da je pravnosnažna presuda doneta pogrešnom primenom materijalnog prava, s obzirom da je novčana naknada dosuđena samo sa razloga što oštećenik tako zahteva. Redosled odredaba zakona upravo ukazuje na uspostavljanje stanja pre nastanaka štete, odnosno naturalnu restituciju kao primaran princip naknade štete. U pravnosnažnoj presudi nisu izneti razlozi prema kojima bi bilo opravdano dosuditi novčanu naknadu. Opravdano revident ukazuje na odredbu ugovora o zakupu prema kojoj zakupac ne odgovara za istrošenost stvari koja nastaje njenom redovnom upotrebom, čime dovodi u pitanje pravilnost odluke o dosuđenju novčanog iznosa koji je prema nalazu veštaka potreban da se nepokretnost vrati u stanje u vreme uzimanja u zakup. Opravdano revident ističe da je drugostepeni sud samo konstatovao da predmet zakupa tuženi nije vratio u stanje u vreme prijema u zakup, i da nije želeo da ga vrati u to stanje, a da nije imao u vidu sve okolnosti slučaja kada se odlučio za dosuđenje novačnog iznosa. Prema utvrđenom činjeničnom stanju tuženi jeste preduzimao radnje radi dovođenja prostora u stanje pre uzimanja u zakup. Primedbe tužioca prilikom preuzimanja poseda iznete su u 12 tačaka, o čemu sud nije dao razloge kada je cenio u kojoj meri tuženi nije ispunio obavezu na vraćanje predmeta zakupa u određeno stanje. Revident ukazuje i na rešenje Gradske uprave za inspekcijski nadzor Grada Čačka od 05.05.2016. godine, rešenje Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture od 28.06.2016. godine, rešenje gradske uprave za inspekcijski nadzor od 02.08.2016. godine i rešenje Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture od 21.09.2016. godine, kojima je tuženom bilo zabranjeno dalje vršenje radova na rekonstrukciji predmetnog lokala. Ovo može biti od značaja posebno kod zaključka prvostepenog suda iznetog u prvostepenoj presudi, da je tuženi izveo radove sa ciljem vraćanja lokala u stanje prema građevinskoj i upotrebnoj dozvoli, što nije saglasno ugovorenom u odredbi člana 8. stav 2. ugovora o zakupu.

Izneto dovodi u pitanje pravilnost odluke o dosudi novčanog iznosa na ime naknade štete tužiocu zbog neispunjenja ugovorne odredbe, jer za primenu materijalnog prava nisu raspravljene sve činjenice od značaja. Odredbom člana 262. ZOO poverilac, ovde tužilac, u obveznom odnosu je pre svega ovlašćen da od dužnika, ovde tuženog, zahteva ispunjenje obaveze, a dužnik je dužan ispuniti je savesno u svemu kako ona glasi. Kad dužnik ne ispuni svoju obavezu, poverilac ima pravo da zahteva i naknadu štete koju je usled toga pretrpeo. Na naknadu štete zbog neispunjenja ugovorne obaveze shodno se primenjuju odredbe zakona o naknadi vanugovorne štete (član 269. ZOO), pa i odredbe člana 185. ZOO. Međutim, za sada se ne može prihvatiti za pravilno da se tuženi obaveže da tužiocu, umesto ispunjenja ugovorene obaveze na vraćanje predmeta zakupa u stanje u kome ga je primio, isplati novčani iznos radi uspostavljanja ranijeg stanja , jer za to nisu dati razlozi niti utvrđene relevantne činjenice iz kojih bi to proizilazilo za opravdano.

Zbog toga su ukinute drugostepena i prvostepena presuda i predmet je vraćen prvostepenom sudu na ponovno suđenje, po odredbi člana 416. stav 2. ZPP.

Predsednik veća-sudija

Branko Stanić, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković