Apelacioni sud u Beogradu je presudom Gž 6103/21 od 22.02.2022. godine, stavom prvim izreke, ukinuo presudu Osnovnog suda u Ubu P 433/20 od 16.09.2021. godine. Stavom drugim izreke, delimično je usvojen tužbeni zahtev, pa je utvrđeno da ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, zaključen 28.05.2018. godine između tuženog BB iz ..., kao prodavca i tuženog VV iz ..., kao kupca, overen kod javnog beležnika Vesne Blagojević iz ... pod brojem OPU ..-2018, kojim je tuženi BB prodao suvlasnički udeo od 8/20 na parcelama .., .., .., .. i .., sve u ukupnoj površini od 2.72,73 ha iz Lista nepokretnosti .. K.O. ..., ne proizvodi pravno dejstvo u odnosu na tužioca AA iz ..., pa je obavezan tuženi BB iz ... da proda svoj suvlasnički udeo od 8/20 na kp.br. .., njiva u površini od 0.03,68 ha, kp br. .., njiva u površini od 0.01,75 ha, kp br. .., njiva u površini od 1.32,79 ha, kp br. .., njiva u površini od 1.28,49 ha i kp br. .., njiva u površini od 0.06,02 ha, sve upisano u LN br. .. K.O. ... za kupoprodajnu cenu od 654.540,00 dinara, sačinjavanjem i overom kod javnog beležnika ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, što ako ne učini u roku od 15 dana ova presuda će služiti kao osnov za kupoprodaju i sticanje prava svojine na kp br. .., .., .., .. i .., sve u K.O. ... i to suvlasničkog udela od 8/20 na navedenim parcelama, u korist tužioca, a sve u roku od 15 dana po prijemu prepisa presude, a tuženi VV je dužan da trpi da se u Službi za katastar nepokretnosti Ub u LN br. .. K.O. ..., izvrši otpis suvlasničkog udela od 8/20 na kp br. .., .., .., .. i .. K.O. ... i da se isti udeo upiše na ime tužioca kao njegova svojina i ovlašćuje se tuženi VV da, po pravnosnažnosti presude, iz depozita Osnovnog suda u Ubu primi iznos od 654.540,00 dinara na ime povraćaja vrednosti njegovog suvlasničkog udela na ovim nepokretnostima. Stavom trećim izreke, odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtev u delu kojim je tužilac tražio da sud poništi ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji su tuženi BB, kao prodavac i VV, kao kupac, zaključili 28.05.2018. godine i overili kod javnog beležnika Vesne Blagojević iz ... pod OPU ..-2018, kojim je tuženi BB prodao suvlasnički udeo od 8/20 na parcelama kp br. .., .., .., .. i .., ukupne površnie od 2.72,73 ha iz Lista nepokretnosti .. K.O. ... i u delu kojim je tužilac tražio da sud obaveže tuženog BB da plati troškove overe ugovora na čije zaključenje je obavezan i porez na promet apsolutnih prava iz tog ugovora. Stavom četvrtim izreke, odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtev tužioca za određivanje privremene mere kojom bi se tuženima BB i VV, zabranilo otuđenje udela od 8/20 na kp.br. .., njiva u površini od 0.03,68 ha, kp br. .., njiva u površini od 0.01,75 ha, kp br. .., njiva u površini od 1.32,79 ha, kp br. .., njiva u površini od 1.28,49 ha i kp br. .., njiva u površini od 0.06,02 ha, sve iz LN br. .. K.O. ... . Stavom petim izreke, obavezani su tuženi da tužiocu solidarno naknade troškove spora u iznosu od 380.200,00 dinara.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tuženi su izjavili blagovremenu reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava.

Tužilac je dostavio odgovor na reviziju tuženih.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pravnosnažnu presudu, u pobijanom (usvajajućem) delu, na osnovu člana 408. u vezi člana 403. stav 2. tačka 3. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, br. 72/11... 18/20) i utvrdio da je revizija osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti. Tuženi u reviziji ukazuju na bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 12. Zakona o parničnom postupku, međutim, ta bitna povreda nije razlog za izjavljivanje revizije, na osnovu odredbe člana 407. stav 1. tačka 2. istog Zakona.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tuženi su zaključili i pred javnim beležnikom Vesnom Blagojević iz .., pod brojem OPU ..-2018, 28.05.2018. godine, overili ugovor o kupoprodaji predmetnih nepokretnosti na kojima je upisano suvlasništvo tužioca od 8/20 idealnih delova. Tužilac je za zaključenje predmetnog ugovora saznao 08.08.2018. godine, pa je tužbu sudu, radi ostvarenja svog prava preče kupovine na tim parcelama, podneo 22.08.2018. godine, tako što je u depozit suda položio iznos od 654.540,00 dinara na ime tržišne vrednosti udela od 8/20 na predmetnim parcelama utvrđenog veštačenjem od strane sudskog veštaka Dobrivoja Rašića od 15.08.2018. godine. Kupoprodajna cena iz predmetnog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti od 22.05.2018. godine iznosi 6.000 evra. Ugovorom o deobi suvlasničke imovine zaključenim 11.12.1992. godine između GG iz ... (otac tužioca), tuženog BB iz ... i maloletnih DD i ĐĐ iz ..., koje je zastupao otac EE, ugovarači su se sporazumeli o deobi imovine koja im je vraćena rešenjem Komisije za povraćaj oduzetog zemljišta broj 463-314/91 od 11.05.1992. godine, tako što je ugovaračima vraćena kat.parc. .., njiva IV klase u površini od 2.37.91 ha, upisana u posedovni list K.O. ... i to: ugovraču GG sa udelom od ½, ugovaraču BB sa udelom od 4/10, a ugovaračima maloletnoj DD i maloletnom ĐĐ, sa udelima od po ½, pa ugovarači žele da izvrše deobu suvlasničke imovine, tako što su nakon izvođenja geometra i međusobnog sporazuma izvršili deobu i to: deobničaru GG iz ... da pripadne udeo, kp .. u površini od 1.18.96 ha upisana u Posedovni list .. K.O. ... sa kolskim putem sa glavnog seoskog puta, a deobničaru BB iz ... da pripadne kp .. u površini od 1.18.95 upisane u posedovni list .. K.O. ... sa pravom ulaska sa glavnog seoskog puta. Deobničar BB iz ... je obavezan da ugovaračima maloletnoj DD i maloletnom ĐĐ, a na ruke njihovog zakonskog zastupnika EE, u roku od 30 dana po overi tog ugovora isplati iznos od 10.000,00 dinara i to iz razloga što je ugovarač BB ranije pomagao roditelja ugovarača DD i ĐĐ. Ugovarači su dozvolili jedan drugom da se na osnovu ovog ugovora mogu knjižiti kroz zemljišne i druge javne knjige, bez daljeg prisustva i odobrenja jedno drugome i odrekli se prava traženja raskida i poništaja ovog ugovora, koji je overen u Opštinskom sudu u Ubu 11.12.1992. godine pod brojem I Ov.br. 2058/92, utvrđen i naplaćen porez na promet nepokretnosti i prava u iznosu od 5.060,00 dinara, koji je poreski obveznik platio preko poreske blagajne, Uprave, Republičke uprave javnih prihoda, Područna jedinica Ub 11.12.1992. godine. Od zaključenja tog ugovora svaki od ugovarača je koristio parcele koje je tim ugovorom dobio. Zaključkom Komisije za povraćaj oduzetog zemljišta SO Ub broj 463-314/91-02 od 30.07.2004. godine, utvrđeno je da je u rešenjima Komisije za povraćaj oduzetog zemljišta SO Ub broj 463-314/91-02 od 11.05.1992. godine i 14.03.2000. godine, pričinjena greška u oba rešenja u tački 1. alineja 1. dispozitiva rešenja, u delu koji se odnosi na broj nadeljenih katastarskih parcela, njihove površine i brojeve posedovnih listova, pa je određena ispravka, tako da: umesto kp br. .., njiva IV klase u površini od 2.37.91 ha, upisana u PL.br. .. K.O. ... kao društvena svojina, korisnik DPP „Sveta Popović“ iz Uba; kp br. .., njiva njiva IV klase u površini od 0.34,94 ha, upisana u PL.br. .. K.O. ... kao društvena svojina, faktički posed DPP „Sveta Popović“ iz Uba, treba da stoji: kp br. .., njiva u površini od 1.32,64 ha i kp br. .., njiva u površini od 1.28,84 ha iz Posedovnog lista broj .. K.O. ..., zatim kp br. .., njiva u površini od 0.03,79 ha i kp br. .., njiva u površini od 0.01,79 ha, obe iz Posedovnog lista broj .. K.O. ..., upisane na ime ŽŽ iz ..., a faktički posed DPP „Sveta Popović“ Ub i kp br. .., njiva u površini od 0.05,79 ha, upisane u Posedovni list broj .. K.O. ... na ime ZZ iz ..., faktički posed DPP „Sveta Popović“ Ub u istoj površini od 2.72,85 ha. Zaključak je donet po službenoj dužnosti, tako što se Komisiji obratila Služba za katastar nepokretnosti zahtevom za ispravku brojeva parcela u navedenim rešenjima, navodeći da je tim rešenjima izvršena pogrešna parcelacija za deo poteza „... polja“, a da tako izvršena parcelacija ne može da se sprovede u katastarskom operatu za K.O. ..., pa je Komisija donela ovaj Zaključak kako bi stranke dobijeno pravo na nepokretnosti mogle da sprovedu kroz evidenciju katastarskog operata. Dalje je navedeno „treba napomenuti da se ovim Zaključkom ispravlja broj katastarskih parcela i njihova površina koje stranke dobijaju u istom potezu i na istom mestu kako je navedeno u rešenjima od 11.05.1992. godine i 14.03.2000. godine, a ispravka je izvršena zbog nemogućnosti sprovođenja pravnosnažnih rešenja Komisije od 11.05.1992. godine i 14.03.2000. godine kroz evidentiju katastarskog operata.“

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je tužbeni zahtev tužioca odbio, jer je zaključio da on, sem formalno, nikada nije bio suvlasnik sporne nepokretnosti, jer je udeo od 2/20 stekao od lica čije je pravo na toj parceli prestalo na osnovu Sporazuma o deobi iz 1992. godine, pri čemu je Komisija izvršila izmenu u pogledu oznake parcela, a nema dileme da se radi o parcelama koje su vraćene pravnom prethodniku tužioca, jer druge imovine nije ni bilo za vraćanje.

Drugostepeni sud je, nakon održane rasprave, ukinuo prvostepenu presudu i delimično usvojio tužbeni zahtev tako što je utvrdio da predmetni ugovor o kupoprodaji ne proizvodi pravno dejstvo u odnosu na tužioca, pa je tuženog BB obavezao da svoj suvlasnički udeo od 8/20 na predmetnim parcelama proda tužiocu za kupoprodajnu cenu od 654.540,00 dinara, uz obavezu tuženog VV da trpi upis prava svojine tužioca na predmetnim nepokretnostima, na osnovu odredbe člana 10. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti. Po mišljenju drugostepenog suda, iz pisanih dokaza proizlazi da je predmet ugovora o deobi od 11.12.1992. godine, na koji se pozivaju tuženi, bila vraćena katastarska parcela broj .., međutim, rešenje o njenom vraćanju je izmenjeno, tako što je deobničarima, posle zaključenja ugovora o deobi suvlasničke imovine (11.12.1992. godine), umesto te parcele vraćena parcela .., a zatim Zaključkom izvršena ispravka rešenja o vraćanju zemljišta, tako što umesto kp .. i kp br. .. treba da stoji kp br. .., kp br. .., kp br. .., kp br. .. i kp br. .., pa se ne može smatrati da se ugovor o deobi iz 1992. godine odnosi na katastarske parcele navedene u Zaključku o ispravci rešenja o vraćanju, koje su bile predmet ovde spornog ugovora. Zbog toga, po mišljenju drugostepenog suda, ugovor o deobi ne može da proizvodi bilo kakvo dejstvo na predmetne katastarske parcele. Pošto je izvedenim dokazima utvrđeno da je tuženi BB svoj suvlasnički udeo na predmetnmi parcelama prodao tuženom VV, ne ponudivši ga prethodno na prodaju tužiocu, čime je postupio protivno odredbi člana 5. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti, drugostepeni sud je tužbeni zahtev tužioca usvojio.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda, pobijana presuda zasnovana je na činjeničnom stanju koje je nepotpuno utvrđeno zbog čega se ne može da ispita pravilnost primene materijalnog prava.

Pravo preče kupovine propisano je odredbom člana 5. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“, br. 93/2014... 6/2015), tako što suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo, je dužan da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima. Ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom da zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima, na osnovu odredbe člana 10. stav 1. istog Zakona.

U konkretnom slučaju, aktivna legitimacija tužioca, u smislu njegovog svojstva suvlasnika na predmetnim nepokretnostima, zavisi od punovažnosti ugovora o deobi suvlasničke imovine koji je njegov otac (GG), u svojstvu deobničara, zaključio sa tuženim BB i maloletnim DD i ĐĐ, preko njihovog zakonskog zastupnika, oca EE iz ... . Nejasan je zaključak drugostepenog suda da se taj ugovor ne odnosi na katastarske parcele koje su predmet ovog spora pošto je zaključen pre nego što je Komisija za povraćaj oduzetog zemljišta, Zaključkom broj 463-314/91-02 od 30.07.2004. godine, ispravila rešenje Komisije za povraćaj oduzetog zemljišta SO Ub broj 463-314/91-02 od 11.05.1992. godine, tako što je, po mišljenju drugostepenog suda, deobničarima, umesto prethodno nadeljenog, vraćeno drugo zemljište koje nije bilo predmet ugovora o deobi suvlasničke imovine. Naime, iz sadržaja tog Zaključka vidi se da ga je Komisija donela „kako bi stranke dobijeno pravo na nepokretnosti mogle sprovesti kroz evidenciju katastarskih operata“, pri čemu obrazloženje sadrži napomenu da se „ovim Zaključkom ispravlja broj katastarskih parcela i njihova površina koje stranke dobijaju u istom potezu i na istom mestu kako je navedeno u rešenjima od 11.05.1992. godine i 14.03.2000. godine. Ispravka je izvršena zbog nemogućnosti sprovođenja pravnosnažnih rešenja Komisije od 11.05.1992. godine i 14.03.2000. godine, kroz evidenciju katastarskog operata“, a zbog izvršene pogrešne parcelacije za deo poteza „... polja“. Dakle, nije razjašnjeno da li su predmet ugovora o kupoprodaji zaključenog između tuženih, u odnosu na koji tužilac, ovom tužbom, nastoji da ostvari svoje pravo preče kupovine, i ugovora o deobi suvlasničke imovine od 11.12.1992. godine (I Ov.br. 2058/92), iste nepokretnosti ili to nije slučaj, a od utvrđenja te činjenice zavisi aktivna legitimacija tužioca u ovoj parnici. Pored toga, pri odlučivanju o iznosu kupoprodajne cene, drugostepeni sud nije imao u vidu da je smisao zaštite prava preče kupovine u tome da imalac tog prava predmet prodaje dobije pod istim uslovima (i po ceni iz ugovora), kao i kupac iz pobijanog ugovora na osnovu odredbe člana 10. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti.

Iz izloženih razloga, Vrhovni kasacioni sud je drugostepenu presudu u pobijanom delu, ukinuo, a ukinuta je i odluka o troškovima parničnog postupka jer zavisi od njegovog ishoda, u smislu odredbe člana 163. stav 4. Zakona o parničnom postupku.

U ponovnom postupku potrebno je da drugostepeni sud, postupajući po primedbama iz ovog rešenja, činjenično stanje u potpunosti i pravilno utvrdi kako bi imao mogućnost da, pravilnom primenom materijalnog prava, donese novu i zakonitu odluku.

Na osnovu izloženog, Vrhovni kasacioni sud je odluku kao u izreci doneo primenom odredbe člana 416. stav 3. Zakona o parničnom postupku.

Predsednik veća - sudija

Gordana Komnenić, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić