Protiv pravnosnažne presude donesene u drugom stepenu, tužilac je izjavio reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu odluku primenom člana 399. Zakona o parničnom postupku ("Sl.glasnik RS" br.125/04 i 111/09), pa je našao da je revizija neosnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 361. stav 2. tačka 9. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, a pobijana odluka sadrži jasne i potpune razloge o odlučnim činjenicama, koji nisu u suprotnosti sa izvedenim dokazima, a ocenjeni su i žalbeni navodi od odlučnog značaja, pa nema povrede iz tačke 12. istog stava, na koju se revizijom ukazuje. Ni u postupku pred drugostepenim sudom nije došlo do propusta u primeni ili do pogrešne primene koje od odredaba ovog zakona, pa nema ni povrede iz člana 361. stav 1. ZPP, na koju se revizijom takođe ukazuje.

Prema činjeničnom stanju na kome je zasnovana pobijana odluka, tuženi BB je postao vlasnik porodične stambene zgrade br. ..., u ul. ... u ..., koja se sastoji od dva stana, zaključenjem ugovora o kupoprodaji ove nepokretnosti sa prethodnim vlasnikom i isplatom kupoprodajne cene od po šezdeset i nešto hiljada evra po stanu, te upisom prava svojine na ovoj kući, kod Službe za katastar nepokretnosti ... . Kuća zbog lošeg stanja u kome se nalazila, nije bila podobna za renoviranje, što je bila prvobitna namera ovog tuženog, pa je GG, porodični prijatelj tuženog BB i njegovog oca DD, predložio da porazgovaraju sa tužiocem, koji zida zgradu u blizini predmetne nepokretnosti, što su oni i učinili, kojom prilikom su predložili tužiocu da mu ustupe kuću za stan i garažu u zgradi koju on zida, ali takav dogovor nije postignut. Posle izvesnog vremena (oko godinuipo dana) tuženi BB je odlučio da proda kuću i imao je ponudu za nju od 200.000 evra (uz kompenzaciju za skupe automobile) i 160.000 evra, koje ovaj tuženi nije prihvatio. Međutim, GG mu je rekao da ima zainteresovanog kupca, ne pominjući ime tužioca, pa je tuženi sačinio punomoćje, kojim ga je ovlastio „da ga zastupa u prodaji kuće sa zemljištem upisane u LN br. ..., na kp.br. ..., KO ..., površine 166m2”. Potpis na punomoćju je overen pred Osnovnim sudom u Cetinju 16.04.2009. godine. Iako je prema postignutom dogovoru, BB ovim punomoćjem ovlastio GG da ga zastupa samo u pregovorima oko prodaje kuće, da ga o svemu obaveštava i da ga pozove da dođe radi zaključenja ugovora, ukoliko do toga dođe, GG je 21.04.2009. godine, u svojstvu punomoćnika tuženog BB, kao prodavca, sa tužiocem zaključio ugovor o kupoprodaji predmetne kuće, za kupoprodajnu cenu od 70.000 evra. Ni tužilac, ni GG nisu tuženog BB obavestili ni o toku pregovora, niti su ga pozvali radi zaključenja ugovora, a nisu ga obavestili ni da je ugovor zaključen, niti mu je GG isplatio kupoprodajnu cenu koju je primio od tužioca. Istoga dana, 21.04.2009. godine, GG je tužiocu predao ključeve od kuće, o čemu je sačinjen i zapisnik o primopredaji nepokretnosti. Tužilac je 23.04.2009. godine podneo poresku prijavu za prenos apsolutnih prava na nepokretnosti, a 26.05.2009. godine je sa Elektrodistribucijom zaključio ugovor o prodaji električne energije za ovu kuću. Zahtev za upis prava svojine na ovoj nepokretnosti, tužilac nije podneo nadležnoj Službi za katastar nepokretnosti, pa ovo njegovo pravo nikada nije ni upisano.

Kako GG nije obaveštavao tuženog BB o ishodu pregovora oko prodaje ove nepokretnosti, niti ga je obavestio da je kuća prodata, tuženi BB je najpre pokušao par puta da ga dobije, ali GG nije odgovarao na telefonske pozive, pokušao je bezuspešno da dođe do njega i preko svog oca DD, to je sa tuženim VV sam započeo pregovore oko prodaje kuće, sa kojim je postigao dogovor za kupoprodajnu cenu od 130.000 evra. Pre postizanja dogovora o prodaji, kao i pre zaključenja ugovora, oba tužena su proverila stanje u katastru, odnosno da li je izvršena promena vlasnika i da li postoji zahtev za upis promene, te da li ima upisanih tereta na nepokretnosti, s tim što je tuženi VV (preko prijatelja) izvršio i proveru na licu mesta, na koji način je utvrdio da je kuća prazna. Ugovor o kupoprodaji zaključili su 11.05.2009. godine, koji je i overen pred Osnovnim sudom u Budvi, a istoga dana BB je VV predao ključeve od kuće, nakon što je od njega primio kupoprodajnu cenu od 130.000 evra. Nakon zaključenog ugovora tuženi VV je platio porez na promet i podneo zahtev za uknjižbu, pa je u katastru nepokretnosti i upisan kao vlasnik kuće i korisnik zemljišta- parcele. Dana 22.05.2009. godine došao je u ..., otključao i ušao u kuću koja je bila prazna, a 01.07.2009. godine, prijateljima je dao ovlašćenje da u njegovo ime i za njegov račun pribave dokumenta za izgradnju. Dana 04.01.2010. godine tuženi VV je ponovo došao u ..., obišao plac i kuću, koja je i ovaj put bila prazna, a tom prilikom zaključio je i ugovor s izvođačem radova, s obzirom da mu je 04.11.2009. godine izdata lokacijska dozvola za rekonstrukciju postojećeg objekta. Raščišćavanje terena započeo je u avgustu 2010. godine i od tada su radnici ovog tuženog bili stalno na terenu, ali je tužilac 23.09.2010. godine izvršio smetanje ovog tuženog u posedu predmetne nepokretnosti, što je utvrđeno i pravnosnažnim rešenjem Osnovnog suda u Novom Sadu od 11.03.2011. godine. Građevinska dozvola tuženom VV izdata je 24.10.2009. godine.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, pobijanom odlukom odbijen je tužbeni zahtev za poništaj ugovora o kupoprodaji nepokretnosti zaključen između tuženih 11.05.2009. godine, pa Vrhovni kasacioni sud nalazi da se neosnovano revizijom ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava.

Naime, pravilan je zaključak nižestepenih sudova da prethodno pitanje za ocenu osnovanosti tužbenog zahteva predstavlja ocena pravne valjanosti ugovora o kuporodaji od 21.04.2009. godine, zaključenog između tuženog BB, kao prodavca, a preko punomoćnika GG i tužioca, kao kupca. Odlučujući o ovom pravnom pitanju, sudovi osnovano nalaze da taj ugovor ne proizvodi pravno dejstvo, jer je GG, zaključenjem ugovora o kupoprodaji sa tužiocem, prekoračio granice ovlašćenja iz punomoćja od 16.04.2009. godine, jer istim nije bio ovlašćen da u ime i za račun tuženog BB zaključi takav ugovor. Pri tom, kupoprodajna cena od 70.000 evra, za koji iznos je kuću prodao tužiocu je više nego nepovoljna za tuženog BB, kao vlasnika i prodavca, imajući u vidu kako tržišnu vrednost kuće i posebno lokaciju na kojoj se ista nalazi, kao i cenu koju je sam za nju platio (približno 130.000 evra).

Imajući ovo u vidu, kao i da punomoćnik može preduzimati samo one pravne poslove za čije je preduzimanje ovlašćen (član 91. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima), što GG nije učinio, već je prekoračio dato ovlašćenje, a tuženi BB ugovor od 21.04.2009. godine naknadno nije odobrio, to ga, primenom člana 87. stav 1. i 2. ZOO, taj ugovor i ne obavezuje.

U takvoj situaciji, tuženi BB, koji u momentu zaključenja spornog ugovora sa tuženim VV, nije imao saznanja da je GG prekoračio dato mu ovlašćenje, jeste imao pravo da sam proda svoju nepokretnost, posebno imajući u vidu da ni tužilac ni GG, nisu obavestili tuženog BB da je kuća prodata, da je tuženi BB pre pregovora sa tuženim VV više puta bezuspešno pokušao da dođe do GG i saznanja da li je kuća prodata, pri čemu su tuženi postupali savesno prilikom zaključenja spornog ugovora, jer su oba tužena i tokom pregovora i neposredno pre zaključenja ugovora izvršili provere kako u katastru – da li je izvršen upis promene vlasnika, da li je podnet zahtev za upis promene, da li je izvršen upis tereta na predmetnoj nepokretnosti, tako i provere na terenu - kada je utvrđeno da nijedno lice nije u državini kuće i zemljišta.

Primenom člana 33. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa (“Sl. list SFRJ” br.6/80, …“Sl. list SRJ” br.29/96 i “Sl. Glasnik RS” br.115/05), ugovor o kupoprodaji nepokretnosti predstavlja osnov za sticanja prava svojine, ali se svojina stiče upisom u javne knjige. Tuženi BB je u momentu zaključenja ugovora sa tuženim VV, bio zakoniti, a u skladu sa napred iznetim i savestan vlasnik nepokretnosti za koju je zaključio ugovor o kupoprodaji, na način propisan članom 4. stav 1. tada važećeg Zakona o prometu nepokretnosti (“Sl. Glasnik RS” br.42/98 i 111/09), pa sudovi pravilno nalaze da je neosnovan tužbeni zahtev kojim je tužilac tražio da se utvrdi da je ništav ugovor zaključen između tuženih i kao takav odbijen.

Navodima u reviziji kojima se osporava ocena izvedenih dokaza, zapravo se osporava utvrđeno činjenično stanje, što primenom člana 398. stav 2. ZPP, u postupku po reviziji nije dozvoljeno, pa ih iz tih razloga Vrhovni kasacioni sud nije ni cenio.

Na osnovu člana 405. stav 1. ZPP, Vrhovni kasacioni sud je odlučio kao u izreci.

Predsednik veća-sudija

Vesna Popović,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić