Presudom Apelacionog suda u Nišu Gž 3558/2021 od 16.03.2022. godine odbijena je kao neosnovana žalba tužioca i potvrđena presuda Višeg suda u Nišu P 116/2019 od 06.10.2021. godine u prvom, drugom, trećem, četvrtom, petom, osmom i devetom stavu izreke.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilac je blagovremeno izjavio reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Tuženi su u odgovoru na reviziju predložili da se ista odbije kao neosnovana i tužilac obaveže na naknadu troškova postupka povodom tog pravnog leka.

Odlučujući o izjavljenoj reviziji, na osnovu člana 408. ZPP, Vrhovni sud je našao da tužiočeva revizija nije osnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužiocu je rešenjem o odobrenju za izgradnju od 06.05.2011. godine (kojim je izvršena promena investitora) odobrena izgradnja zgrade na parceli .../... KO ..., u ulici ... . Tužilac je u fazi „sive gradnje“, zbog finansijskih poteškoća stupio u suinvestitorski odnos sa VV, koji je bio zainteresovan da završi izgradnju. Tužilac je tom licu izdao generalno ovlašćenje da u njegovo ime može potpisati i overiti kupoprodajne ugovore, i uraditi sve potrebne radnje pred nadležnim organima za ove poslove, radi prodaje nepokretnosti u tužiočevom vlasništvu, stanova broj ... i ... površine od po 100m2 u ... stambeno- poslovnog objekta u ulici ... broj ... u ... u nedovršenom i viđenom stanju. Potpis tužioca - vlastodavca na tom ovlašćenju overen je kod suda 08.11.2011. godine, pod Ov. .../... . Na osnovu tog ovlašćenja VV je 08.11.2011. godine kod suda overio dva ugovora o kupoprodaji od 02.11.2011. godine - sa tuženim AA za stan broj ... površine 100m2 i sa tuženom BB za stan broj ... površine 100m2 u potkrovlju označene stambeno- poslovne zgrade, urađenih u grubim građevinskim radovima. Oba ugovora sadrže identične klauzule o isplaćenoj prodajnoj ceni sa obračunatim porezom na dodatu vrednost putem kompenzacije u građevinskom materijalu (član 3) i predaji stanova u državinu kupcima, sa obavezom prodavca da ih priključi na elektromrežu, vodovod i kanalizaciju (član 4). Zastupnik tužioca prisustvovao je overi kako punomoćja, tako i označenih ugovora o kupoprodaji. Istog dana kada su zaključeni kupoprodajni ugovori VV je sa tuženim AA i GG (ocem tužene BB) zaključio ugovor o poslovno- tehničkoj saradnji, u kojem se identifikovao kao jedini i isključivi vlasnik stanova broj ... i ... ukupne površine od 200m2 urađenim u grubim građevinskim radovima u ... zgrade u ulici ... broj ... u ..., koje prodaje svojim saugovaračima sa kojima se dogovorio da ukupna cena stanova bude isplaćena kompenzacijom - ustupanjem stana broj ... u ulici ... broj ... u ... i isporukom građevinskog materijala u vrednosti od 60.000 evra. Tuženi AA i GG su sukcesivno isporučivali VV građevinski materijal po izdatim otpremnicama. Tužilac i VV su svoje međusobne odnose regulisali nakon zaključenja navedenih kupoprodajnih ugovora - ugovorom o regulisanju međusobnih odnosa povodom zajedničke izgradnje Ov. .../... od 16.10.2012. godine. Potpisnici ugovora su međusobno priznali pravo svojine, državine i slobodnog raspolaganja stanovima, i po tom ugovoru VV pripali su stan broj ... površine 42,50m2, stan broj ... površine 44,50m2, stan broj ... površine 53,70m2 i stan broj ... površine 56m2, svi u ... zgrade. Naknadno su zaključena i dva aneksa tog ugovora - Ov. .../... od 20.06.2013. godine, po kojem je tužiocu pripao stan broj ... u ... zgrade i Ov. .../... od 23.10.2013. godine, po kojem je tužiocu pripao i stan broj ... na ... spratu zgrade. U katastru nepokretnosti tužilac je upisan kao vlasnik svih stanova u zgradi u ulici ... broj ... u ... . Stanovi broj ... i ... u ... zgrade odgovaraju stanu broj ... iz ugovora o kupoprodaji od 08.11.2011. godine, a stanovi broj ... i ... odgovaraju stanu broj ... iz ugovora o kupoprodaji od istog datuma. Tuženi su sopstvenim sredstvima izgradili ove stanove.

Polazeći od tako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je zaključio da tužilac nije dokazao svoje tvrdnje na kojima je zasnovao zahtev za utvrđenje ništavosti kupoprodajnih ugovora zaključenih sa tuženima. Po stanovištu tog suda, oba kupoprodajna ugovora sadrže neophodne elemente iz članova 455-466 Zakona o obligacionim odnosima jer je njihov predmet moguć, dopušten i određen, a zaključio ih je tužiočev punomoćnik na osnovu datog ovlašćenja, a tuženi su dokazali da su prodajnu cenu isplatili na ugovoreni način i da su svojim sredstvima izgradili stanove u potkrovlju zgrade. Iz tih razloga, prvostepeni sud je odbio tužbeni zahtev za utvrđenje ništavosti ugovora o kupoprodaji i usvojio protivtužbeni zahtev za utvrđenje prava svojine tuženih na predmetnim stanovima, i za njihovu predaju u državinu.

Drugostepeni sud je, prihvatajući razloge nižestepenog suda navedene u obrazloženju njegove presude, odbio tužiočevu žalbu. I po nalaženju tog suda, osporeni kupoprodajni ugovori nisu protivni prinudnim propisima, javnom poretku i dobrim običajima, jer je njihov predmet određen, moguć i dopušten, a kupoprodajna cena se može odrediti na osnovu podtaka iz ugovora (član 462. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima), prema vrednosti građevinskog materijala za koji postoje otpremnice. Tuženi, po stanovištu drugostepenog suda, zato imaju valjane pravne osnove za sticanje prava svojine na nezavršenim stanovima, a svojim radom i sredstvima su završili njihovu izgradnju i na taj način stekli pravo svojine, zbog čega postoji obaveza tužioca da im te stanove preda u državinu.

Izloženo pravno stanovište nižestepenih sudova prihvata i revizijski sud, zbog čega navode revidenta o pogrešnoj primeni materijalnog prava ocenjuje kao neosnovane.

Prema odredbi člana 26. Zakona o obligacionim odnosima, ugovor je zaključen kada su stranke postigle saglasnost volja u pogledu bitnih sastojaka ugovora. Ono što određuje jedan ugovor jeste predmet i sadržina obaveza ugovornih strana, pa se zato pitanje određenosti predmeta ugovora mora ceniti u skladu sa pravom voljom ugovornih strana. Odredbom člana 50. navedenog zakona propisano je da predmet obaveze ne mora biti precizno određen, dovoljno je da na osnovu sadržine ugovora on bude odrediv. U tom smislu, po shvatanju revizijskog suda, dovoljno je da ugovor sadrži podatke na osnovu kojih se u datim okolnostima može utvrditi namera ugovornih strana u pogledu predmeta i sadržine obaveza. S toga, predmet obaveze je odrediv kada se na osnovu sadržine ugovora i volje stranaka zna na šta se obligacija odnosi, zbog čega stepen određenosti predmeta obaveze može biti različit, u zavisnosti od okolnosti svakog konkretnog slučaja.

U ovom slučaju, osnovanost tužbenog zahteva za utvrđenje ništavosti kupprodajnih ugovora zbog neodređenosti, odnosno neodredivosti cene treba posmatrati sa stanovišta svih okolnosti, a posebno onih koje određuju odnos tužioca i njegovog suinvestitora VV, a zatim i ugovorni odnos sa tuženima. U tom odnosu suinvestitor je imao obavezu da izvede sve radove na objektu (član 6. stav 2. ugovora o regulisanju međusobnih odnosa po osnovu zajedničke izgradnje od 16.10.2012. godine) i zato mu je dato ovlašćenje da raspolaže nezavršenim stanovima u potkrovlju zgrade, i da njihovu cenu naplati u građevinskom materijalu potrebnom za završetak izgradnje. Vrednost - cena tih stanova nije bila nepoznata tužiocu i ona je iznosila 72.000 evra (iskaz zastupnika tužioca od 13.09.2019. godine). Isporučeni građevinski materijal nije ni trebalo da bude predat tužiocu, već je trebalo da se iskoristi za završetak izgradnje zgrade, a tu obavezu po dogovoru sa tužiocem imao je suinvestitor kojem je zato građevinski materijal i isporučen.

Osim toga, o neodređenosti predmeta ugovora ne može se govoriti nakon što je preuzeta ugovorna obaveza u celosti i u pretežnom delu izvršena, a tuženi svoju obavezu plaćanja cene na ugovoreni način izvršili sukcesivnom isporukom građevinskog materijala.

Osporeni ugovori zaključeni su bez prekoračenja navedenih u punomoćju koje je tužilac izdao. Ugovori su zaključeni u formi propisanoj članom 4. stav 1. tada važećeg Zakona o prometu nepokretnosti i predstavljaju valjane pravne osnove za sticanje prava svojine na nezavršenim stanovima u potkrovlju zgrade, u smislu člana 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa. Tuženi su dokazali izgradnju ovih stanova - tužilac nije dokazao da je on izveo radove na njihovom završetku i formiranju četiri stana u potkrovlju zgrade, i na taj način su stekli pravo svojine na predmetnim stanovima.

Iz navedenih razloga, na osnovu člana 414. stav 1. ZPP, odlučeno je kao u prvom stavu izreke.

Troškovi odgovora na reviziju po oceni Vrhovnog suda, nisu bili nužni. Zato je zahtev tuženih za njihovu naknadu odbijen i primenom člana 165. stav 1. u vezi člana 154. stav 1. ZPP, odlučeno kao u drugom stavu izreke.

Predsednik veća - sudija

Branislav Bosiljković, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković