U IME NARODA

Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija Branislave Apostolović, predsednika veća, Branislava Bosiljkovića i Branke Dražić, članova veća, u parnici tužioca Opštine Vrbas iz Vrbasa, koju zastupa Pravobranilaštvo opštine Vrbas, protiv tuženih AA iz ... i BB iz ..., čiji je zajednički punomoćnik Nevena Veselinović, advokat iz ..., radi raskida ugovora i predaje poseda, odlučujući o reviziji tuženih koja je izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 1778/2019 od 24.10.2019. godine, u sednici veća koja je održana dana 16.07.2020. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE kao neosnovana revizija tuženih izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 1778/2019 od 24.10.2019. godine.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Osnovnog suda u Vrbasu P 660/17 od 03.12.2018. godine, stavom prvim izreke odbijen je tužbeni zahtev kojim je tužilac tražio da se utvrdi da je raskinut Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj 361-1-31/2005-IV/05 od dana 24.11.2005. godine, sa Aneksom I Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 07.08.2009. godine, Aneksom II Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 15.07.2010. godine i Aneksom broj III Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 28.09.2016. godine, zaključen između Opštine Vrbas kao zakupodavca, sa jedne strane i AA i BB kao zakupaca sa druge strane, sa danom 08.05.2017. godine i da se obavežu tuženi da se sa svim licima i stvarima isele iz poslovnog prostora koji je predmet Ugovora o zakupu poslovnog prostora broj 361-1-31/2005-IV/05 od 24.11.2005. godine, koji se nalazi u Vrbasu, u ulici ...-... i predaju u posed poslovni prostor tužiocu u stanju objekta nakon izvršenih ulaganja i osposobljavanja za funkcionisanje. Stavom drugim izreke usvojen je eventualni tužbeni zahtev, pa je raskinut Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj 361-1-31/2005-IV/05 od 24.11.2005. godine, sa Aneksom I Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 07.08.2009. godine, Aneksom II Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 15.07.2010. godine i Aneksom broj III Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 28.09.2016. godine, zaključen između Opštine Vrbas kao zakupodavca, sa jedne strane i AA i BB kao zakupca, sa druge strane i obavezani su tuženi da se sa svim licima i stvarima isele iz poslovnog prostora koji je predmet Ugovora o zakupu poslovnog prostora broj 361-1-31/2005-IV/05 od 24.11.2005. godine, koji se nalazi u Vrbasu, u ulici ...-... i predaju u posed poslovni prostor tužiocu, Opštini Vrbas, u stanju objekta nakon izvršenih ulaganja i osposobljavanja za funkcionisanje, u roku od 15 dana, pod pretnjom prinudnog iseljenja. Stavom trećim izreke obavezani su tuženi da tužiocu na ime naknade troškova parničnog postupka isplate iznos od 253.400,00 dinara u roku od 15 dana pod pretnjom izvršenja.

Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 1778/2019 od 24.10.2019. godine stavom prvim izreke konstatovano je da su žalbe parničnih stranaka delimično usvojene, a delimično odbijene i presuda Osnovnog suda u Vrbasu P 660/2017 od 03.12.2018. godine, stavom drugim izreke, preinačena je tako što su obavezani tuženi da se sa svim licima i stvarima isele iz poslovnog prostora koji je predmet Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj 361-1-31/2005-IV/05 od 24.11.2005. godine, koji se nalazi u Vrbasu, u ulici ...-... i predaju u posed tužiocu u stanju objekta nakon izvršenih ulaganja i osposobljavanja za funkcionisanje, a eventualni tužbeni zahtev za raskid Ugovora o zakupu poslovnog prostora broj 361-1-31/2005-IV/05 od 24.11.2005. godine, sa Aneksom I Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 07.08.2009. godine, Aneksom II Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 15.07.2010. godine i Aneksom broj III Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 28.09.2016. godine, zaključen između Opštine Vrbas kao zakupodavca, sa jedne strane i AA i BB kao zakupca, sa druge strane, je odbijen. Stavom trećim izreke potvrđena je u preostalom delu odluke o primarnom tužbenom zahtevu za utvrđenje i u delu odluke o troškovima parničnog postupka. Stavom četvrtim izreke ukinuta je u delu odluka o eventualnom tužbenom zahtevu za predaju poseda, a stavom petim odbijeni su zahtevi parničnih stranaka za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tuženi su blagovremeno izjavili reviziju, zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešne primene materijalnog prava i prekoračenja tužbenog zahteva.

Ispitujući pobijanu presudu u smislu odredbe člana 408. ZPP („Službeni glasnik RS“, broj 72/11 sa izmenama i dopunama), Vrhovni kasacioni sud je našao da revizija nije osnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koje revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Takođe, nije učinjena ni bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. u vezi člana 3. ZPP, niti je drugostepeni sud prekoračio tužbeni zahtev, već je odlučujući o žalbama parničnih stranaka pobijanu presudu potvrdio u delu kojim je odbijen primarni tužbeni zahtev za utvrđenje da je raskinut ugovor o zakupu poslovnog prostora koji je predmet spora, preinačio u delu odluke o primarnom tužbenom zahtevu za iseljenje i predaju poseda istog usvajanjem tužbenog zahteva, a odbio eventualni tužbeni zahtev za raskid ugovora o zakupu poslovnog prostora i ukinuo u delu za predaju poslovnog prostora, dakle odlučio je o primarnom i eventualnom tužbenom zahtevu saglasno odredbi člana 197 stav 3 ZPP-a.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, zaključkom Opštine Vrbas broj 06-1- 755/2005-I/02 od 24.11.2005. godine tuženima je odobren zakup dela poslovnog prostora koji se nalazi u vlasništvu tužioca, ... u izgradnji, u površini od 160 m2, uz korišćenje letnje bašte na platou ispred poslovnog prostora, nakon čega su tužilac, u svojstvu zakupodavca i tuženi u svojstvu zakupca, zaključili Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj 361-1-31/2005-IV/05 dana 24.11.2005. godine, na period od 20 godina. Zakupnina je određena u iznosu od 400,00 dinara po m2, odnosno u iznosu od 64.000,00 dinara, koja će se plaćati do 15.-og u mesecu za tekući mesec, s tim da su se ugovorne strane saglasile da zakupci izvrše ulaganja za osposobljavanje poslovnog prostora za privođenje nameni (obavljanje delatnosti ugostiteljstva), da imaju pravo da se izvrši kompenzacija uloženih sredstava i da se početak plaćanja zakupnine i kompenzacije uloženih sredstava reguliše naknadim aneksom ugovora. Parnične stranke su radi regulisanja pitanja kompenzacije uloženih sredstava u zakupljeni prostor i obaveze plaćanja zakupnine, zaključile dva aneksa, prema kojima su tuženima priznata ulaganja, izvršena je kompenzacija potraživanja, tako da tuženi nisu bili u obavezi da plaćaju zakupninu do 31.08.2012. godine. Od 01.09.2012. godine tužilac je ispostavljao fakture tuženima za zakup poslovnog prostora koje oni nisu plaćali, već su u više navrata tražili novu procenu naknadnih ulaganja i zaključenje novog aneksa. Zbog duga od 4.925.431,99 dinara tužilac je pokrenuo parnični postupak i u toku trajanja tog postupka parnične stranke su zaključile Aneks III kojim su priznata ulaganja u visini od 4.911.612,99 dinara, pa su presudom Višeg suda u Somboru P 30/2015 od 03.10.2016. godine tuženi obavezani na plaćanje iznosa od 686.767,01 dinar, sa kamatom od 31.07.2015. godine. Tokom 2015. godine otpočeti su radovi na rekonstrukciji ... u okviru koga se nalazi poslovni prostor koji je predmet spora, koji nisu okončani za vreme trajanja ovog postupka i zbog kojih radova tuženi ne obavljaju delatnost počev od 16.07.2015. godine, od kog datuma ni tužilac nije fakturisao zakup tuženima. Zaključkom broj 06-6-427/2017 od 08.05.2017. godine tužilac je raskinuo ugovor o zakupu poslovnog prostora sa pripadajućim aneksima sa danom 08.05.2017. godine i rokom od 30 dana, o čemu je tuženima poslao obaveštenje od 08.05.2017. godine kojim ih je obavestio o raskidu i pozvao da plate iznos od 686.767,01 dinar, prema presudi Višeg suda u Somboru P 30/2015 od 03.10.2016. godine, na ime dugovane zakupnine za period od 01.09.2012. godine do 30.07.2015. godine i iznos od 69.711,29 dinara na ime zakupnine za mesec jul 2015. godine, te da se po isteku roka od 30 dana isele iz poslovnog prostora i isti vrate tužiocu u stanje objekta nakon izvršenih ulaganja i osposobljavanja za funkcionisanje. Dana 08.05.2017. godine od strane tuženih izvršena je uplata iznosa od 837.000,00 dinara po presudi Višeg suda u Somboru P 30/2015 od 03.10.2016. godine, a dana 24.05.2017. godine tuženi BB je u korist tužioca uplatio iznos od 69.711,29 dinara na ime zakupnine za mesec jul 2015. godine. Dana 26.05.2017. godine tuženi su kao zakupci, tužiocu kao zakupodavcu, dostavili odgovor na obaveštenje, u kome su naveli da su se u svemu pridržavali ugovora o zakupu i da osporavaju zakonski osnov za raskid ugovora.

Kod napred utvrđenog činjeničnog stanja prvostepeni sud je odbio primarni tužbeni zahtev kojim je tužilac tražio da se utvrdi da je raskinut Ugovor o zakupu poslovnog prostora koji je predmet spora i za iseljenje i predaju poseda u stanju objekta nakon izvršenih ulaganja i osposobljavanja za funkcionisanje, a usvojio eventualni tužbeni zahtev, pa je raskinuo Ugovor o zakupu poslovnog prostora koji je predmet spora sa Aneksima, i obavezao tužene da se sa svim licima i stvarima iz tog prostora isele i isti predaju u posed tužiocu u stanju objekta nakon izvršenih ulaganja i osposobljavanja za funkcionisanje.

Drugostepeni sud je, nalazeći da je pogrešno primenjeno materijalno pravo, prvostepenu presudu delimično preinačio usvajanjem primarnog zahteva za iseljenje tuženih iz poslovnog prostora koji je predmet ugovora o zakupu i predaju u posed tužiocu, u stanju nakon izvršenih ulaganja i osposobljavanja za funkcionisanje i potvrdio pobijanu presudu u preostalom delu odluke o primarnom tužbenom zahtevu, eventualni tužbeni zahtev za raskid ugovora o zakupu poslovnog prostora koji je predmet spora sa aneksima odbio i ukinuo prvostepenu presudu u delu odluke o eventualnom tužbenom zahtevu za predaju poseda.

Pravilno je, po nalaženju Vrhovnog kasacionog suda, drugostepeni sud zaključio da je Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj 361-1-31/2005-IV/05 od 24.11.2005. godine sa aneksima, faktički prestao saglasnošću volja ugovornih strana, s obzirom da počev od 16.07.2015. godine tuženi kao zakupci ne upotrebljavaju poslovni prostor koji je predmet zakupa, a tužilac kao zakupodavac ne obračunava i ne fakturiše ugovorenu zakupninu, pa je ugovor o zakupu od 24.11.2005. godine sa aneksima prestao da se izvršava. Neizvršenje ugovornih obaveza traje počev od 16.07.2015. godine, kada su zbog rekonstrukcije objekta tuženi prestali sa vršenjem delatnosti ugostiteljstva u objektu, odnosno mnogo dana pre dana 08.07.2017. godine za koji datum tužilac vezuje raskid ili utvrđenje raskida predmetnog ugovora, kao dana obaveštenja tuženih o dugu po presudi Višeg suda u Somboru P 30/2015 od 03.10.2016. godine i slanja tuženima izjave o raskidu.

Jedno od osnovnih načela obligacionih odnosa je sadržano u članu 10. Zakona o obligacionim odnosima, kojim je propisano da su strane u obligacionim odnosima slobodne u granicama prinudnih propisa, javnog poretka i dobrih običaja, da svoje odnose urede po svojoj želji. U konkretnom slučaju, ugovorne strane ne ispunjavaju svoje ugovorne obaveze, niti zahtevaju njihovo ispunjenje, što znači da je ugovor o zakupu faktički prestao voljom ugovornih strana, time što jedna ugovorna strana, zakupac, ne vrši delatnost, odnosno ne upotrebljava stvar (prostor) niti zahteva od druge ugovorne strane, zakupodavca, da mu obezbedi upotrebu zakupljene stvari, dok druga strana, zakupodavac, ne obračunava niti zahteva isplatu zakupnine, zbog čega je pravilno drugostepeni sud zaključio da je u konkretnom slučaju, ugovor o zakupu koji je predmet spora prestao saglasnošću volja ugovornih strana. Takođe, pravilno je drugostepeni sud zaključio da je zakonski razlog za raskid ugovora o zakupu- neplaćanje zakupnine, na osnovu odredbe člana 584. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima kojim je propisano da zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ako zakupac ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana pošto ga je zakupodavac pozvao na plaćanje. Međutim, obaveštenjem od 08.05.2017. godine tuženi nisu pozvani na plaćanje zakupnine, već da plate dug po presudi Višeg suda u Somboru P 30/2015 od 03.10.2016. godine u kom postupku je odlučivano o tužbenom zahtevu za plaćanje zakupnine za period od 01.09.2012. godine do 03.06.2015. godine i na deo zakupnine koji se odnosi na jul mesec 2015. godine, a koji dug su tuženi platili dana 08.05.2017. godine i 24.05.2017. godine, zbog čega nisu ispunjeni zakonski uslovi za raskid ugovora o zakupu zbog neplaćanja zakupnine.

Kako je zakup faktički prestao i ugovorne strane ne ispunjavaju svoje ugovorne obaveze, niti zahtevaju njihovo ispunjenje počev od 16.07.2015. godine, nema mesta utvrđenju da je ugovor o zakupu raskinut sa danom 08.07.2015. godine, niti raskidu ugovora o zakupu, kako je to pravilno zaključio drugostepeni sud.

Pošto je ugovor o zakupu prestao saglasnošću volja ugovornih strana, tuženi su dužni da tužiocu predaju predmet zakupa, odnosno poslovni prostor bez lica i stvari, u stanju objekta nakon izvršenih ulaganja i osposobljavanja za funkcionisanje, saglasno odredbi člana 585. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima.

Sa iznetih razloga nisu osnovani ni navodi u reviziji tuženih da nema volje ugovornih strana da ugovor o zakupu koji je predmet spora prestane, jer tuženi nisu u mogućnosti da poslovni prostor koriste zbog rekonstrukcije ... počev od 2015. godine, da su više puta tražili od tužioca da im omogući korišćenje. Naime, ukoliko zakupljena stvar ima neki nedostatak koji se ne može otkloniti, zakupac može, saglasno odredbi člana 578. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, po svom izboru raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine. U konkretnom slučaju, tuženi kao zakupac ne može da koristi zakupljeni prostor zbog toga što renoviranje objekta, ... u kome se nalazi, nije završeno, a nije tražio sniženje zakupnine već istu ne plaća počev od 15.07.2015. godine.

Neosnovani su i navodi u reviziji tuženih da su u konkretnom slučaju tuženi obavezani da se isele iz predmetnog poslovnog prostora iako pobijanom presudom ugovor o zakupu koji je predmet spora niti je raskinut, niti je utvrđeno da je raskinut, što znači da je ugovor i dalje na snazi i da tuženi na osnovu istog imaju pravo da i dalje budu u zakupu predmetnog poslovnog prostora, međutim, drugostepeni sud ih je obavezao da se iz poslovnog prostora koji je predmet spora isele, ne pozivajući se ni na jednu konkretnu odredbu nekog propisa koju je primenio u ovom slučaju. Naime, drugostepeni sud je u obrazloženju pobijane presude naveo da iz utvrđenih činjenica proizilazi da se ugovor o zakupu koji je predmet spora ne ispunjava, odnosno da je zakup prestao saglasnošću volja ugovornih strana, jer neizvršavanje ugovornih obaveza traje počev od 16.07.2015. godine, zbog čega su tuženi saglasno odredbi člana 585. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, kojim je propisano da je zakupac dužan čuvati zakupljenu stvar i po prestanku zakupa vratiti neoštećenu, u obavezi da tužiocu preda predmet zakupa, odnosno poslovni prostor bez lica i stvari u stanju objekta nakon izvršenih ulaganja i osposobljavanja za funkcionisanje.

Neosnovani su i navodi u reviziji da je drugostepeni sud prekoračio tužbeni zahtev obzirom da tužilac nije postavljenim tužbenim zahtevom tražio iseljenje tuženih iz poslovnog prostora koji je predmet spora, već je tražio utvrđenje raskida ugovora kao primarni tužbeni zahtev ili raskid ugovora o zakupu kao eventualni tužbeni zahtev, čija je posledica u oba slučaja iseljenje tuženih, a da su posledice odluke drugostepenog suda sledeće i to: da su tuženi obavezani da se isele iz predmetnog poslovnog prostora iako ugovor presudom nije ni raskinut, niti je utvrđeno da je raskinut, posebno u situaciji kada iseljenje tuženih tužilac nije tražio kao samostalan tužbeni zahtev.

U konkretnom slučaju, ugovor o zakupu koji je predmet spora se ne ispunjava, a pravna posledica prestanka ugovora saglasnošću volja ugovornih strana je saglasno odredbi člana 585. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, iseljenje tuženih iz zakupljenog prostora kako je to pravilno zaključio drugostepeni sud usvajanjem primarnog tužbenog zahteva za iseljenje tuženih iz ovog poslovnog prostora.

Sa iznetih razloga saglasno odredbi člana 414. ZPP odlučeno je kao u izreci presude.

Predsednik veća-sudija

Branislava Apostolović, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić